Tutela possessoria: si può difendere il passaggio?

Una controversia su un diritto di passaggio bloccato da costruzioni. La Cassazione chiarisce che la tutela possessoria di una servitù è autonoma e non è preclusa dal rigetto di una precedente domanda di usucapione della proprietà dell’area, trattandosi di diritti diversi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Tutela Possessoria: Difendere un Passaggio è Possibile Anche Senza Essere Proprietari

Il diritto di passaggio su un fondo altrui è spesso fonte di contenziosi. Ma cosa succede quando la situazione di fatto, ovvero il possesso di tale passaggio, viene lesa? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, offre un importante chiarimento sulla tutela possessoria, specificando la sua autonomia rispetto alle questioni sulla proprietà. Questo principio è fondamentale per chiunque eserciti di fatto un diritto su un immobile e si veda improvvisamente ostacolato. Analizziamo una vicenda che dimostra come la protezione del possesso possa prevalere anche quando una pretesa di proprietà sulla stessa area è stata respinta.

I Fatti di Causa: Un Passaggio Conteso

Una signora citava in giudizio i suoi vicini, una coppia di coniugi, lamentando di essere stata privata del possesso di una servitù di passaggio. Per oltre vent’anni, aveva utilizzato un’area retrostante l’edificio per accedere a una via pubblica. I vicini, tuttavia, avevano occupato una porzione di quest’area, inglobandola nella loro proprietà e costruendovi sopra, impedendole di fatto il transito. La signora avviava quindi un’azione di reintegra in possesso per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi.

Il Contenzioso e la Difesa Basata sul ‘Già Deciso’

Il Tribunale, in prima istanza, accoglieva la richiesta della ricorrente, ordinando ai vicini la rimozione dei manufatti e la reintegrazione nel possesso della servitù. La decisione veniva confermata anche nei gradi successivi del giudizio di merito.

Giunti in Cassazione, i vicini basavano la loro difesa su un argomento cruciale: sostenevano che la questione fosse già stata decisa. In una fase precedente del giudizio, infatti, la signora aveva avanzato una domanda riconvenzionale per ottenere, tramite usucapione, la proprietà dell’area in questione. Tale domanda era stata respinta e la decisione non era stata impugnata, diventando così definitiva. Secondo i ricorrenti, il rigetto della domanda di proprietà avrebbe dovuto precludere anche la concessione della tutela possessoria sul medesimo terreno.

La Tutela Possessoria è Autonoma dalla Proprietà

La Corte di Cassazione ha respinto con fermezza la tesi dei ricorrenti, ribadendo un principio cardine del nostro ordinamento. La tutela possessoria e quella petitoria (che riguarda la titolarità del diritto, come la proprietà) operano su piani diversi e proteggono interessi distinti.

Il punto centrale della decisione risiede nella differenza tra l’oggetto della domanda di usucapione e quello dell’azione di reintegrazione:
1. Domanda di Usucapione (respinta): Aveva ad oggetto l’acquisto del diritto di proprietà sull’intera area.
2. Azione di Reintegrazione (accolta): Aveva ad oggetto la difesa del possesso di una servitù di passaggio su quella stessa area.

Proprietà e servitù di passaggio sono diritti reali differenti. Il fatto che un giudice abbia negato alla signora il diritto di diventare proprietaria dell’area non significa automaticamente che ella non avesse il diritto di possedere e di esercitare un passaggio su di essa. Le due situazioni non sono in contraddizione logica né giuridica.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha spiegato che non sussiste alcuna incompatibilità tra il rigetto di una domanda di usucapione della proprietà di un’area e l’accoglimento della tutela del possesso del diritto di transitarvi. La tutela possessoria si concentra sulla situazione di fatto esistente e sulla necessità di ripristinarla qualora venga turbata, senza entrare nel merito di chi sia l’effettivo titolare del diritto.

I giudici hanno chiarito che il precedente giurisprudenziale citato dai ricorrenti (Cass. n. 6644/2022) non era pertinente, poiché in quel caso sia l’azione possessoria sia quella petitoria riguardavano lo stesso identico diritto (una servitù di passaggio). Nel caso di specie, invece, i diritti erano diversi: proprietà da un lato, servitù dall’altro. Di conseguenza, il giudicato formatosi sul rigetto della domanda di proprietà non poteva in alcun modo influenzare la decisione sulla tutela del possesso del passaggio.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio di fondamentale importanza pratica: la difesa del possesso è uno strumento agile e autonomo. Chi esercita da tempo un passaggio, o un’altra utilità su un fondo, può chiederne la protezione immediata in caso di spoglio, senza dover prima dimostrare di essere il proprietario del relativo diritto di servitù. Il rigetto di una domanda volta ad accertare la proprietà non impedisce di ottenere tutela per la situazione di fatto. Questa decisione non solo protegge le situazioni consolidate nel tempo ma sanziona anche le condotte processuali dilatorie, condannando i ricorrenti per abuso del diritto di difesa.

Se mi viene negata l’usucapione della proprietà di un’area, perdo anche il diritto di passarci sopra?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il rigetto di una domanda di usucapione della proprietà di un’area non preclude la possibilità di ottenere la tutela del possesso di una servitù di passaggio sulla stessa area. Si tratta di due diritti reali diversi, e la decisione su uno non determina automaticamente l’esito sull’altro.

L’azione a difesa del possesso (tutela possessoria) dipende dall’esito di una causa sulla proprietà?
No, l’azione possessoria è autonoma. Essa mira a proteggere la situazione di fatto (il possesso) da atti di spoglio o molestia, indipendentemente dall’accertamento di chi sia il vero titolare del diritto. La sua finalità è quella di ripristinare rapidamente lo stato dei luoghi preesistente.

Cosa si intende per diritti diversi quando si parla di tutela petitoria e possessoria?
Nel caso specifico, i diritti diversi erano il diritto di proprietà sull’area (oggetto della domanda petitoria di usucapione, che è stata respinta) e il diritto di servitù di passaggio sull’area (il cui possesso è stato protetto con l’azione possessoria). Sono diritti con contenuti e facoltà differenti, per cui una decisione negativa sulla proprietà non implica una decisione negativa sulla servitù.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33102 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33102 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 18/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20598/2022 R.G. proposto da:

NOME, INDIRIZZO, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME -ricorrenti- contro

INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

-controricorrente-

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO CALTANISSETTA n. 103/2022 depositata il 17/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.Con ricorso per reintegra in possesso del 10 agosto 2016, promosso nei confronti dei coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME, NOME COGNOME chiese al Tribunale di Caltanissetta di disporre la reintegra nel

possesso di una servitù di passaggio, esercitata da oltre vent’anni, ubicata nella parte retrostante l’edificio condominiale e per tutta la sua lunghezza, che dava accesso alla INDIRIZZO, da una parte, e dall’altra alla INDIRIZZO. NOME COGNOME espose che in data 12 luglio 2016 i resistenti coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME, avvalendosi di operai dagli stessi incaricati, avevano occupato la porzione dell’area pertinenziale al confine con la loro proprietà inglobandola al loro fabbricato, e congiungendola con un loro fabbricato abusivo, impedendo in tal modo ad essa ricorrente l’esercizio della servitù di passaggio per accedere alla detta INDIRIZZO.
2.Il Tribunale impose agli odierni ricorrenti di reintegrare la ricorrente nella servitù di passaggio sull’area retrostante la propria abitazione, identificata al foglio 24 part. 1525, e per l’effetto ordinò agli stessi di ripristinare lo stato dei luoghi mediante rimozione dei manufatti realizzati, condannandoli alle spese di giudizio.

NOME COGNOME e COGNOME NOME proposero, quindi, reclamo al fine di far annullare detta ordinanza, nonché quella resa successivamente ai sensi dell’art. 669 -duedecis c.p.c.

Il Tribunale, dopo aver disposto la rinnovazione degli atti stante un pregresso vizio di notifica del ricorso introduttivo, ordinò agli odierni ricorrenti di reintegrare NOME COGNOME nel possesso della servitù di passaggio sull’area retrostante la propria abitazione, identificata in catasto al foglio 27, part. 1526, e, per l’effetto, di ripristinare lo stato dei luoghi mediante la rimozione dei manufatti dagli stessi realizzati.

3.I predetti ricorrenti proposero, quindi, ricorso ex art. 703 comma 4 c.p.c. chiedendo di dichiararsi infondata la richiesta di reintegra avanzata da INDIRIZZO e conseguentemente la revoca della ordinanza resa il 27 marzo 2018.

Il giudizio di merito si concluse con la conferma della ordinanza del 27 marzo 2018.

Avverso tale decisione venne interposto appello, anch’esso disatteso.

La Corte territoriale affermò che nella specie erano sussistenti i presupposti per l’azione intrapresa di cui all’art. 1168 c.c. atteso che era rimasto’ pacificamente accertato che nel fondo degli appellanti è stato esercitato per lungo tempo il passaggio per accedere all’area retrostante l’abitazione di NOME di cui la stessa ha lamentato lo spoglio, attraverso la realizzazione di manufatti da parte degli appellanti medesimi’.

Quanto allo spoglio, rilevò il giudice di merito, che non coglievano nel segno le deduzioni degli appellanti in ordine alla legittimità delle opere realizzate in conseguenza dell’ottenuta sanatoria, in quanto dette opere, seppur sanate, avevano certamente sovvertito la situazione possessoria esercitata dall’appellata, configurando l’animus spoliandi.

4.Avverso questa decisione è interposto ricorso affidato a due motivi. NOME COGNOME resiste con controricorso.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, i ricorrenti hanno chiesto la decisione ex art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

In prossimità dell’udienza sono state depositate memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente va esclusa un’eventuale situazione di incompatibilità a comporre il collegio giudicante da parte del consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione accelerata del ricorso atteso.

Nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati ex art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), il presidente della sezione o il consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione, come avvenuto nella specie, può far parte – ed eventualmente essere nominato

relatore – del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4, e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (v., Cass., Sez. Un., 10 aprile 2024, n. 9611).
2.Possono ora trattarsi i motivi di ricorso.

Con la prima censura proposta i ricorrenti denunciano la “nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. e 2909 c.c in relazione all’art 360 cpc comma 1 n 4 – omessa decisione sugli effetti del giudicato interno formatosi sulla domanda petitoria di usucapione proposta dalla sig.ra COGNOME NOME rispetto alla tutela del possesso invocata all’esercizio di servitù di passaggio sull’area retrostante la propria abitazione in MussomeliINDIRIZZO foglio 27 part. 1526′.

Il giudice di prime cure aveva escluso la sussistenza del diritto reale il cui riconoscimento era stato invocato dalla controricorrente con la propria domanda riconvenzionale, e tale profilo decisorio non era stato oggetto di specifica impugnazione in sede di appello.

Da ciò derivava l’impossibilità per la Corte dell’appello di riconoscere tutela giuridica al possesso. Nella sostanza, poiché NOME COGNOME aveva formulato domanda di usucapione del diritto di servitù e poi non aveva impugnato la statuizione con cui tale domanda era stata respinta, sarebbe sceso il giudicato su tale aspetto della controversia sicché, non essendo stata accertata l’usucapione del diritto di servitù, non avrebbe potuto essere concessa la tutela possessoria invocata ed ottenuta dalla COGNOME.
Con il secondo motivo se denuncia la violazione dell’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c., dell’art. 1168 c.c., in correlazione con gli artt. 703, 704 e 705

c.p.c. La sentenza di appello, nella parte in cui ha confermato la sentenza di primo grado, accordando la tutela possessoria, nonostante l’accertata inesistenza di un sottostante diritto reale, avrebbe violato l’art 1168 c.c., in quanto non ha dichiarato la caducazione degli effetti della pronuncia di reintegrazione nel possesso in presenza di deliberato, passato in giudicato, con il quale veniva rigettata la domanda di usucapione di servitù di passaggio attraverso l’identico sito.

Dal confronto fra la pronuncia del giudice dell’appello e il petitum della domanda come avanzata e precisata in corso di causa emergerebbe la invocata nullità della decisione.

3.Il primo motivo di ricorso è infondato.

La sentenza impugnata riproduce le conclusioni rassegnate da NOME COGNOME nel giudizio di merito possessorio, dando atto che costei aveva invocato, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’usucapione della proprietà dell ‘area ‘retrostante l’edificio condominiale limitrofo all’alloggio di proprietà della ricorrente, avendolo posseduto ininterrottamente animo domini per oltre venti anni e conseguentemente emettere i relativi provvedimenti… avendolo posseduto ininterrottamente animo domini da oltre vent’anni e conseguentemente emettere i relativi provvedimenti’. Non sussiste alcuna incompatibilità logica tra il rigetto di una domanda di usucapione della proprietà di un’area e l’accoglimento della tutela del possesso del diritto di transitarvi, poiché la tutela possessoria si riferisce ad un diritto reale diverso (servitù di passaggio) da quello oggetto della domanda di usucapione (proprietà dell’area retrostante l’edificio condominiale).
4.Anche il secondo motivo segue la sorte del primo.

Con esso la parte ricorrente sostiene che la Corte di Appello avrebbe riconosciuto la tutela possessoria in relazione ad un diritto di passaggio la cui esistenza sarebbe stata esclusa mercè il rigetto della riconvenzionale di usucapione di cui anzidetto. Valgono, al riguardo, le medesime

considerazioni esposte in relazione alla prima doglianza: poiché la domanda riconvenzionale aveva ad oggetto un diritto diverso da quello oggetto dell’invocata tutela possessoria, relativa lo si ripete al diritto di passaggio sull’area stessa , nessuna incompatibilità logica sussiste tra rigetto della prima ed accoglimento della seconda.

Errato è, quindi, il richiamo a Cass. Sez. 2 n. 6644/2022 secondo cui in tema di azioni a difesa del possesso, tra causa possessoria e causa petitoria sussiste una forma di connessione impropria, non essendo ravvisabile un vincolo di subordinazione o di garanzia o di pregiudizialità. Ne consegue che non va disposta la sospensione del giudizio possessorio in attesa dell’esito definitivo del giudizio petitorio, posto, altresì che la sentenza definitiva che decide la controversia petitoria, escludendo definitivamente la sussistenza del diritto, impone di negare al possesso la protezione giuridica.
Nella decisione innanzi invocata l’oggetto del giudizio petitorio e possessorio era lo stesso (servitù di passaggio) laddove nella specie, come innanzi evidenziato, l’oggetto dell’usucapione e della tutela del possesso erano differenti: il diritto di proprietà (di un’area) ed il diritto di servitù di passaggio (sull’area).

5.In conclusione il ricorso deve essere respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Inoltre, poiché il giudizio viene definito in conformità alla proposta, va disposta la condanna della parte ricorrente a norma dell’art. 96, commi 3 e 4 c.p.c. L’art. l’art. 380 -bis, comma 3, c.p.c. (cfr. Cass. Sez. U. n. 28540/2023) configura uno strumento di agevolazione delle pendenze in sede di legittimità, anche tramite l’individuazione di strumenti dissuasivi di condotte rivelatesi ex post prive di giustificazione e, quindi, idonee a concretare, secondo una valutazione legale tipica compiuta dal legislatore un’ipotesi di abuso del diritto di difesa.
Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in € 2.000,00 per compensi, oltre ad € 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%. Condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di €. 2.000,00 e, ai sensi dell’art. 96, comma 4, c.p.c., al pagamento della somma di € 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.
Da atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 21.10.2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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