Trasferimento proprietà immobiliare: la Cassazione decide

Un Comune ricorre in Cassazione contro la decisione della Corte d’Appello che lo condannava a rilasciare un immobile a un’Azienda Sanitaria. Il fulcro della disputa è la validità del trasferimento proprietà immobiliare, che secondo il Comune non sarebbe mai avvenuto formalmente. La Corte di Cassazione, riconoscendo la complessità delle questioni di diritto sollevate, ha rinviato la causa alla pubblica udienza per una decisione approfondita, senza ancora pronunciarsi nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trasferimento proprietà immobiliare: la Cassazione rinvia alla Pubblica Udienza

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha affrontato un complesso caso relativo al trasferimento proprietà immobiliare tra un ente comunale e un’azienda sanitaria provinciale. La questione centrale riguarda la natura e l’efficacia degli atti amministrativi regionali ai fini del trasferimento del diritto di proprietà su un bene pubblico. Data la rilevanza dei principi di diritto coinvolti, la Corte ha ritenuto necessario un approfondimento in pubblica udienza, sospendendo la decisione finale.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’azione legale intentata da un’Azienda Sanitaria Provinciale nei confronti di un Comune per ottenere il rilascio di un immobile che asseriva essere di sua proprietà in virtù di alcuni decreti regionali. L’Azienda Sanitaria sosteneva che il Comune occupasse l’edificio sine titulo, ovvero senza alcun diritto.

In primo grado, il Tribunale aveva rigettato la domanda, qualificandola come azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) e ritenendo che l’Azienda Sanitaria non avesse fornito la prova rigorosa della proprietà.

Successivamente, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione. Pur confermando la giurisdizione del giudice ordinario trattandosi di un diritto reale, aveva accolto parzialmente il ricorso dell’Azienda, condannando il Comune al rilascio dell’immobile. Contro questa sentenza, il Comune ha proposto ricorso per cassazione.

I Motivi del Ricorso: il nodo del trasferimento proprietà immobiliare

Il Comune ha basato il proprio ricorso su quattro motivi principali, tutti incentrati sulla contestazione del presunto trasferimento proprietà immobiliare.

1. Difetto di Giurisdizione

Il Comune ha sostenuto che la controversia dovesse essere decisa dal giudice amministrativo, poiché la legge non prevede un trasferimento automatico della proprietà, ma richiede un accertamento del titolo. Mancando un diritto soggettivo pieno, la giurisdizione apparterrebbe al giudice amministrativo.

2. Violazione di Legge sull’Uso dei Beni

È stato eccepito che l’immobile non aveva mai avuto il vincolo di destinazione a favore delle unità sanitarie locali, requisito previsto dalla normativa di settore (d.lgs. 502/1992). Anzi, gran parte dell’edificio era stato storicamente utilizzato come sede di uffici giudiziari.

3. Inesistenza del Titolo di Proprietà

Il motivo centrale del ricorso riguarda la natura dei decreti regionali. Secondo il Comune, tali atti avrebbero un carattere meramente dichiarativo e ricognitivo, non traslativo della proprietà. Per un effettivo trasferimento sarebbe stato necessario un successivo atto pubblico, mai posto in essere.

4. Errata Condanna alle Spese

Infine, il Comune ha contestato la condanna al pagamento delle spese legali per entrambi i gradi di giudizio, nonostante fosse rimasto contumace nel primo.

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte, nell’analizzare i primi tre motivi di ricorso, ha riconosciuto che essi sollevano “questioni di diritto di particolare importanza”. La controversia tocca temi delicati come la distinzione tra diritto soggettivo e interesse legittimo, la giurisdizione in materia di beni pubblici e, soprattutto, le modalità con cui si perfeziona il trasferimento proprietà immobiliare tra enti pubblici a seguito di riforme normative e atti amministrativi.

La natura degli atti regionali – se siano cioè sufficienti a trasferire la proprietà o se necessitino di un successivo atto formale – è una questione complessa che richiede una valutazione approfondita. Per questa ragione, il Collegio ha ritenuto opportuno non decidere la causa in camera di consiglio, ma di rinviarla alla pubblica udienza della sezione. Questa scelta procedurale testimonia il peso e la potenziale portata della futura decisione.

Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria non risolve la disputa, ma la pone al centro di un dibattito giuridico di alto profilo. La decisione finale che emergerà dalla pubblica udienza avrà implicazioni significative, poiché chiarirà i requisiti formali per il trasferimento di beni immobiliari nel settore pubblico. Stabilirà se i decreti ricognitivi regionali possano essere considerati titoli di proprietà validi ed efficaci, o se sia sempre indispensabile un atto notarile di trasferimento. Questa pronuncia è attesa da molti enti pubblici che si trovano in situazioni analoghe, e definirà in modo più chiaro i confini della prova della proprietà pubblica.

Qual è la questione centrale del contendere tra il Comune e l’Azienda Sanitaria?
La disputa riguarda la proprietà di un immobile. L’Azienda Sanitaria sostiene di esserne proprietaria sulla base di decreti regionali, mentre il Comune nega che sia mai avvenuto un valido trasferimento di proprietà immobiliare, ritenendo tali decreti non sufficienti a produrre tale effetto.

Perché la Corte di Cassazione non ha emesso una decisione finale?
La Corte ha ritenuto che i motivi del ricorso, in particolare quelli relativi alla giurisdizione e alla natura degli atti necessari per il trasferimento di proprietà tra enti pubblici, sollevino questioni di diritto di “particolare importanza”. Pertanto, ha deciso di rinviare la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito.

Quale argomento principale usa il Comune per negare il trasferimento della proprietà?
Il Comune sostiene che i decreti regionali invocati dall’Azienda Sanitaria abbiano natura meramente dichiarativa e non traslativa. Di conseguenza, non costituirebbero un titolo idoneo a trasferire la proprietà, per il quale sarebbe stato necessario un successivo e specifico atto pubblico di trasferimento, che non è mai stato redatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1389 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1389 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/01/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 4050/2020 R.G. proposto da:

COMUNE di PACHINO , rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 1677/2019, depositata il 9/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Il Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME, ha depositato conclusioni scritte, con le quali chiede alla Corte di rigettare il ricorso.

PREMESSO CHE

RAGIONE_SOCIALE, asserendo di essere proprietaria di un immobile sito in Pachino in virtù dei decreti della Regione Siciliana n. 168 del 2011 e n. 34 del 2001, ha promosso davanti al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE un’azione nei confronti del Comune RAGIONE_SOCIALE Pachino, chiedendo la condanna del Comune al rilascio del bene per detenzione sine titulo e al risarcimento dei danni. Il Comune RAGIONE_SOCIALE Pachino è rimasto contumace.

Con sentenza n. 802/2017 il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, qualificata l’azione come azione di rivendicazione ai sensi dell’art. 948 c.c., ha rigettato le domande dell’attrice, ritenendo che essa non avesse ‘assolto all’onere probatorio ex art. 948 c.c.’.

La sentenza è stata appellata dall’RAGIONE_SOCIALE. Nel giudizio di appello si è costituito il Comune di Pachino, eccependo il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del giudice amministrativo regionale e chiedendo nel merito il rigetto del gravame e la conferma della sentenza di primo grado; ha sostenuto l’infondatezza dei presupposti della pretesa fatta valere, in quanto nessun trasferimento di proprietà immobiliare sarebbe mai avvenuto né si sarebbe potuto verificare in mancanza dei presupposti di legge di cui all’art. 5 del d.lgs. 502/1992 (‘vincolo di destinazione alle unità sanitarie locali’), la mancanza della prova dell’asserita proprietà dell’immobile comunale, in quanto i decreti della Regione 168/2011 e 34/2001, richiamati dalla controparte a riprova dell’asserito diritto di proprietà dell’immobile, non costituiscono un titolo di proprietà, avendo carattere meramente dichiarativo e non traslativo e sarebbe stato in ogni
caso necessario un atto pubblico di trasferimento che non è mai stato posto in essere.

Con la sentenza n. 1677/2019, la Corte d’appello di Catania ha affermato la giurisdizione del giudice ordinario, vertendo la causa su un diritto reale (la sussistenza o meno della proprietà dell’immobile in capo all’RAGIONE_SOCIALE), e, in parziale accoglimento del gravame, ha condannato il Comune di Pachino al rilascio in favore dell’RAGIONE_SOCIALE dell’immobile suddetto in quanto detenuto senza titolo.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione il Comune RAGIONE_SOCIALE Pachino. Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE. La controricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in quattro motivi.

Il primo motivo contesta il difetto di giurisdizione del giudice ordinario: la legge non prevede un trasferimento automatico e presuppone l’accertamento dell’esistenza del titolo dal quale scaturirebbe un diritto reale di proprietà in capo all’RAGIONE_SOCIALE, così che è da escludersi la configurabilità di una posizione di diritto soggettivo (v. il precedente delle sezioni unite della Corte di cassazione n. 339/2003); il Comune di Pachino è rimasto contumace in primo grado e la questione di giurisdizione non è stata oggetto di una valutazione.
Il secondo motivo lamenta violazione ed erronea applicazione dell’art. 5 d.lgs. 502/1992 in relazione all’art. 828 c.p.c.: va ribadito che lo stabile oggetto di contesa non ha mai avuto alcun vincolo di destinazione in favore delle dismesse unità sanitarie locali e anzi la gran parte dell’edificio è stata sede di uffici giudiziari.

Il terzo motivo denuncia ‘violazione ed errata applicazione degli artt. 948, 823, 828 e 830 c.c., inesistenza del titolo di proprietà e di prova dell’avvenuto trasferimento al patrimonio dell’RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE del bene immobiliare appartenente al Comune di Pachino, erronea qualificazione dei provvedimenti amministrativi regionali ritenuti atti traslativi nonostante abbiano natura meramente dichiarativa; violazione dell’art. 112 c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo eccepito dal Comune di Pachino in appello, ossia che l’immobile oggetto di causa non ha, né ha mai avuto alcun vincolo di destinazione in favore delle dismesse unità sanitarie locali, ma è stato nel tempo utilizzato per diverse finalità pubbliche nonché quale sede degli uffici giudiziari’: la sentenza impugnata non esamina il fatto che l’immobile è stato utilizzato prevalentemente per fini diversi da quelli legati al servizio sanitario per cui, anche a prescindere dalla circostanza che l’immobile manca di un vincolo di destinazione alle unità sanitarie locali, mancano i presupposti di fatto per affermare che tale immobile possa rientrare tra quelli che possono essere trasferiti ex lege all’azienda; in sentenza non vi è accenno alla circostanza relativa al fatto che manca un titolo di proprietà in favore dell’azienda e che i decreti regionali di ricognizione dei beni da trasferire al patrimonio immobiliare del servizio sanitario non sono atti traslativi, ma semplicemente dichiarativi per cui necessitavano di un successivo atto di traslazione, ossia di un atto pubblico di trasferimento che non è mai stato posto in essere.
Il quarto motivo contesta violazione dell’art. 92 c.p.c.: la Corte d’appello, pur dando atto che il Comune di Pachino è rimasto contumace nel giudizio di primo grado, lo ha condannato alle spese di entrambi i giudizi

Il Collegio ritiene che i primi tre motivi di ricorso pongano questioni di diritto di particolare importanza e che sia pertanto opportuno rinviare la causa alla pubblica udienza della sezione.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa alla pubblica udienza della seconda sezione civile.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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