Trascrizione immobile: la nota è la prova decisiva

Una parte acquirente in una permuta agisce per rivendicare una porzione di giardino venduta a terzi. La Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, evidenziando che per la validità della trascrizione immobile, la prova decisiva è la nota di trascrizione, non prodotta in giudizio. Senza di essa, l’esatta estensione del diritto non è opponibile ai successivi acquirenti. La Corte ha inoltre confermato che accordi successivi possono modificare i patti originali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trascrizione immobile: perché la nota di trascrizione è cruciale per la tutela del tuo acquisto

Quando si acquista un immobile, la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari è un passo fondamentale. Ma cosa succede se, per far valere il proprio diritto contro un altro acquirente, non si è in grado di produrre la cosiddetta “nota di trascrizione”? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce l’importanza decisiva di questo documento. La corretta trascrizione immobile non si limita all’atto in sé, ma si fonda sul contenuto specifico della nota, unico elemento in grado di definire con certezza i confini del diritto acquistato e renderlo opponibile a chiunque.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto di permuta del 2003, con il quale una signora cedeva un terreno a un costruttore in cambio di un appartamento con giardino da realizzare. L’atto veniva regolarmente trascritto. Successivamente, sorgevano delle controversie tra le parti, che venivano risolte con un accordo transattivo nel 2006.

Anni dopo, la signora si rendeva conto che la porzione di giardino consegnatale era significativamente più piccola di quella pattuita nella permuta originaria. La parte mancante, infatti, era stata venduta dal costruttore a un terzo acquirente insieme a un altro appartamento.

La signora decideva quindi di agire in giudizio per rivendicare la proprietà della porzione di giardino mancante. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano le sue richieste, sostenendo che non avesse fornito la prova decisiva per opporre il suo acquisto al terzo: la nota di trascrizione dell’atto di permuta del 2003. Inoltre, i giudici di merito ritenevano che l’accordo transattivo del 2006 avesse modificato e sostituito i patti originali.

L’Analisi della Corte sulla trascrizione immobile e la prova

La ricorrente si rivolgeva alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme sulla trascrizione immobile e un’interpretazione illogica degli accordi successivi. A suo avviso, la sua trascrizione, essendo anteriore, doveva prevalere su quella del terzo acquirente, a prescindere dalla produzione della nota.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito e fornendo chiarimenti fondamentali su due aspetti chiave:

L’importanza probatoria della Nota di Trascrizione

La Cassazione ribadisce un principio consolidato: l’opponibilità ai terzi di un atto trascritto dipende esclusivamente dal contenuto della nota di trascrizione. È questo documento, e non l’atto di acquisto in sé, che viene reso pubblico e che permette di identificare con precisione i beni e i diritti oggetto del trasferimento.

Nel caso specifico, la ricorrente, pur avendo trascritto il suo atto di permuta prima del terzo acquirente, non ha depositato in giudizio la relativa nota. Senza di essa, era impossibile per i giudici verificare se la porzione di giardino rivendicata fosse stata effettivamente inclusa nella trascrizione e, di conseguenza, resa opponibile al successivo acquirente. La semplice affermazione dell’avvenuta pubblicità non è sufficiente; serve la prova documentale del suo contenuto.

L’interpretazione degli accordi e il ruolo della Cassazione

Per quanto riguarda il secondo punto, relativo all’interpretazione dell’accordo transattivo del 2006, la Corte ha sottolineato che l’analisi della volontà delle parti è un’indagine di fatto riservata ai giudici di merito. La Corte d’Appello aveva ricostruito la volontà delle parti non solo basandosi sul testo degli accordi, ma anche su eventi successivi (come la consegna alla ricorrente di un appartamento e di un box di superficie maggiore rispetto a quanto previsto), concludendo che le parti avessero inteso modificare l’accordo originario (c.d. volontà novativa).

Questo tipo di valutazione non può essere riesaminato in sede di Cassazione, a meno che non si dimostri una violazione delle regole legali di interpretazione del contratto, cosa che nel caso di specie non è avvenuta.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su principi cardine del diritto civile e processuale. In primo luogo, la funzione della trascrizione è quella di risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto da un medesimo dante causa, attribuendo la prevalenza a chi ha trascritto per primo. Tuttavia, questa prevalenza opera solo per i diritti che risultano specificamente dalla nota di trascrizione. L’assenza di tale documento in giudizio crea un vuoto probatorio incolmabile che impedisce al giudice di accertare l’opponibilità del diritto. In secondo luogo, la Corte ha rigettato i motivi relativi all’interpretazione del contratto perché si trattava di una richiesta di rivalutazione del merito della causa, preclusa in sede di legittimità. Infine, la Corte ha applicato il principio della “doppia conforme”, che limita la possibilità di impugnare per vizio di motivazione quando le decisioni di primo e secondo grado sono conformi, come nel caso esaminato.

Le conclusioni

Questa ordinanza riafferma con forza un concetto cruciale per la sicurezza dei traffici immobiliari: non basta avere un titolo di acquisto valido e trascriverlo, ma è indispensabile conservare e, se necessario, produrre in giudizio la nota di trascrizione. Questo documento è l’unica prova che può tutelare l’acquirente nei confronti di terzi, definendo in modo inequivocabile l’oggetto e l’estensione del diritto acquistato. La sentenza serve da monito: la cura nella gestione documentale è tanto importante quanto la stipula dell’atto stesso.

È sufficiente trascrivere un atto di acquisto per essere tutelati contro terzi?
No. Secondo la Corte, per opporre il proprio diritto a terzi è fondamentale produrre in giudizio la specifica nota di trascrizione, poiché è solo il suo contenuto a determinare con certezza quali beni e diritti sono stati resi pubblici e sono quindi opponibili.

Cosa succede se le sentenze di primo grado e d’appello sono identiche (“doppia conforme”)?
In caso di “doppia conforme”, il ricorso in Cassazione per vizio di motivazione è fortemente limitato. Il ricorrente, per evitare l’inammissibilità, deve dimostrare che le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni sono tra loro diverse, cosa che in questo caso non è avvenuta.

Un accordo successivo può modificare un precedente atto pubblico di permuta o vendita?
Sì. La Corte ha confermato che l’interpretazione della volontà delle parti, effettuata dal giudice di merito, può portare a ritenere che un accordo transattivo successivo abbia avuto l’effetto di modificare o sostituire (novare) gli obblighi derivanti da un precedente contratto, anche se stipulato con atto pubblico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4211 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4211 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26078/2019 R.G. proposto da: NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrente –

COGNOME NOME;

– intimato – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 3168/2019 depositata il 12/06/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Torre Annunziata NOME COGNOME, NOME COGNOME e il AVV_NOTAIO per sentire accertare e dichiarare il suo diritto di proprietà sulla quota parte di giardino, dell’estensione di circa mq 75, trasferita sine titulo con atto di compravendita del 19.10.2006 per AVV_NOTAIO da NOME COGNOME a NOME COGNOME e, per l’effetto, ordinare a quest’ultimo l’immediato rilascio di detta quota; condannare in ogni caso NOME COGNOME al pagamento di tutti i danni subìti conseguenti al mancato godimento della porzione di giardino; in via gradata – nell’ipotesi in cui il trasferimento in favore della ricorrente fosse stato oggettivamente impossibile -condannare in solido NOME COGNOME e NOME COGNOME al pagamento della somma equivalente al valore della quota del giardino sottratta alla disponibilità dell’istante .
1.1. A sostegno della sua pretesa, la NOME adduceva che: a) con atto di permuta di cosa presente per cosa futura del 22.09.2003, regolarmente trascritto in data 16.10.2003, aveva ceduto e trasferito a NOME COGNOME la zona di terreno di sua proprietà; a sua volta NOME COGNOME si impegnava a trasferirle un’unità abitativa, consistente in un appartamento al piano terra con annesso giardino (evidenziato nella pianta planimetrica allegata all’atto), facente parte

nonchè contro

di un realizzando fabbricato sul terreno da lei ceduto e permutato; b) in pari data, le due parti della permuta integravano l’atto con separata scrittura privata convenendo un conguaglio in danaro a carico del COGNOME e a favore della NOME pari alla metà del valore di mercato dell’appartamento realizzando al secondo piano, soprastante l’appartamento oggetto di permuta; c) stante l’inadempimento della controparte al pagamento della somma convenuta per il conguaglio, nel mese di settembre del 2005 la NOME conveniva in giudizio il COGNOME: rispetto a tale contenzioso le parti raggiungevano un accordo bonario trasfuso in una scrittura privata del marzo 2006, in virtù della quale NOME avrebbe rinunciato a qualsiasi ulteriore diritto sull’appartamento ubicato al secondo piano dietro versamento a suo favore, da parte del COGNOME, della somma di €50.000,00; d) nel maggio 2006, in occasione della consegna a NOME dell’appartamento al piano terra con annesso una piccola porzione di giardino, veniva redatto verbale; e) con atto di compravendita del 19.10.2006 per AVV_NOTAIO, NOME COGNOME cedeva a NOME COGNOME l’appartamento sovrastante quello della NOME, con annessa un’area urbana al piano terra della consistenza di mq 120 immediatamente confinante e contigua alla porzione di giardino ceduto con la permuta del 2003 alla NOME.
L’attuale contenzioso prende avvio del fatto che la NOME, venuta in possesso nel 2010 di copia conforme integrale dell’atto di permuta del 22.09.2003, riteneva che la porzione di giardino consegnatole nel maggio del 2006, dell’estensione di mq 45, fosse inferiore rispetto a quanto convenuto in detto atto per una differenza di circa ulteriori mq 75; tale ulteriore consistenza essendo stata trasferita dal COGNOME al COGNOME con l’atto di vendita del 19.10.2006.

1.2. Il Tribunale di Torre Annunziata adito rigettava la domanda attorea e, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da NOME COGNOME, riteneva che con la scrittura privata di transazione sottoscritta da quest’ultimo e dell’attrice risalente al marzo 2006 le parti avessero modificato i rapporti tra essi intercorrenti in forza del contratto di permuta e della scrittura privata integrativa del 22 settembre 2003.

Con atto notificato in data 17-21.02.2019 NOME COGNOME proponeva impugnazione avverso la predetta sentenza innanzi alla Corte d’Appello di Napoli, che rigettava integralmente il gravame sostenendo che:

qualificata la fattispecie negoziale risalente al 22.09.2003 come permuta di cosa presente contro corrispettivo di bene futuro ex art. 1472 cod. civ., la trascrizione della vendita di cosa futura serve unicamente a risolvere l’eventuale conflitto con altri acquirenti dello stesso bene che abbiano trascritto posteriormente, ex art. 2644 cod. civ.;

manca agli atti prova della trascrizione dell’atto di permuta sul quale l’attrice fonda l’acquisto del giardino: pur emergendo il fatto storico dell’avvenuta pubblicità (in particolare, dallo stesso titolo di acquisto del COGNOME emerge effettivamente che l’atto di permuta della NOME era stato trascritto il 16.10.2003), tuttavia non è stata versata in atti la relativa nota di trascrizione;

ne deriva che non è possibile determinare l’estensione della precisa porzione di giardino effettivamente ceduta all’appellante per effetto della permuta stessa, non emergendo dall’atto di permuta l’esatta identificazione dell’estensione della pertinenza trasferita insieme a realizzando fabbricato;

deve riconoscersi natura transattiva alla scrittura privata del marzo 2006 – avvalorata dal verbale di consegna del maggio 2006 poiché risulta chiaro del contenuto dell’atto il riferimento ai complessivi rapporti intercorrenti tra le parti, dandosi conto sia di inadempienze reciproche, sia di reciproche concessioni.

La sentenza veniva impugnata da NOME e il ricorso affidato a quattro motivi.

Si difendevano NOME COGNOME e NOME COGNOME depositando separati controricorsi.

Il Collegio ha stabilito di dover disattendere l ‘istanza di rinvio del presente giudizio a causa del decesso della ricorrente, depositata dal difensore in data 31.01.2024, stante l’autonomia del giudizio di cassazione rispetto al decesso della parte, anche se dichiarata dal difensore, il quale può continuare successivamente nella sua attività difensiva (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 22624 del 31/10/2011, Rv. 620463 – 01).

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1472 cod. civ., in relazione all’art. 2644 cod. civ., sotto il profilo dell’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. La ricorrente censura la sentenza nella parte in cui ha riferito che parte attrice non ha provato l’opponibilità del suo acquisto a NOME COGNOME per mancanza di prova della trascrizione dell’atto di permuta, laddove invece resta inopponibile alla COGNOME la trascrizione dell’atto di compravendita tra NOME e COGNOME in quanto non pregressa. Né assume pregio il timido richiamo a presunti profili di indeterminatezza della precisa porzione di giardino effettivamente ceduta da COGNOME alla ricorrente con l’atto di permuta del 2003, che avrebbe potuto essere chiarita mediante CTU (mezzo istruttorio tuttavia non ammesso dai giudici del merito), alla
quale affidare la disamina della scheda planimetrica allegata all’atto di permuta del 2003.

Con il secondo motivo si deduce violazione sotto il profilo dell’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. in relazione a fatto decisivo della controversia – manifesta illogicità e contraddittorietà della motivazione su fatti decisivi della controversia. La ricorrente ritiene la pronuncia viziata da manifesta contraddittorietà e illogicità laddove, pur emergendo il fatto storico delle dell’avvenuta pubblicità dell’atto di permuta attraverso fatti e documenti entrati nel processo e rimasti incontestati tra le parti, non ha ritenuto di poter determinare l’estensione del giardino annesso all’appartamento e, dunque, l’efficacia della trascrizione nei confronti del COGNOME.
I primi due motivi possono essere scrutinati congiuntamente in quanto entrambi sollevano un vizio di motivazione con riferimento all’omesso esame di un fatto decisivo nella controversia, e sono entrambi inammissibili. Va, infatti, rilevato che, nell’ipotesi di «doppia conforme», prevista dall’art. 348 -ter , comma 5, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e quindi applicabile anche al giudizio in esame), il ricorrente per cassazione, al fine di evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5), cod. proc. civ. per difetto di specificità, deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse ( ex plurimis : Cass. Sez. 6-2, n. 8320 del 2022, Rv. 664432 – 01; Cass., Sez. 3, 14.07.2022, n. 22244; Cass., Sez. L, 20.07.2022, n. 22782; Cass., Sez. 6-2, 15.03.2022, n. 8320; Cass., Sez. L, 06.08.2019, n.
20994). Nella specie, il ricorrente non ha indicato le ragioni di diversità fra le due pronunce.

3.1. Quanto al fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti -ossia la trascrizione pregressa dell’atto di permuta intercorso tra la NOME e NOME rispetto all’atto di compravendita intercorso tra NOME e COGNOME – esso è stato ben analizzato dalla Corte d’Appello che, come si è detto supra al punto 2.b) di parte narrativa, ha avuto occasione di mettere in evidenza l’assenza della nota di trascrizione, decisiva sul piano probatorio. Come rilevato nel controricorso di NOME COGNOME (p. 13), questa Corte ha già avuto modo di chiarire che l’opponibilità a terzi degli atti trascritti è consentita attraverso il contenuto della nota di trascrizione, poiché solo le indicazioni riportate nella nota stessa consentono di determinare i beni ai quali il negozio si riferisce. Correttamente, dunque, la Corte d’appello napoletana, in assenza di versamento in atti della nota di trascrizione del rogito di permuta del 22.09.2003 – aveva ritenuto non provata l’indeterminatezza della precisa porzione di giardino effettivamente ceduta all’appellante (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18892 del 31/08/2009, Rv. 609584 -01, conf. da: Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 17026 del 25/06/2019, Rv. 654615 -01; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4842 del 19/02/2019, Rv. 652628 -01).
4. Con il terzo motivo si deduce violazione falsa applicazione degli artt. 1362, commi 1 e 2, cod. civ. e 1363 cod. civ., sotto il profilo dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. La ricorrente censura l’interpretazione illogica ed incoerente data dal giudice di primo grado e della Corte territoriale, poi, al contenuto della transazione sottoscritta dalle parti nel 2006. A giudizio della ricorrente, non vi sarebbe nella sostanza alcuna correlazione tra le circostanze richiamate dalla Corte di merito (inadempimenti reciproci e reciproche concessioni) e il
contenuto della scrittura privata del marzo 2006. Con riferimento al verbale di consegna dell’appartamento oggetto della permuta del maggio 2006 la Corte territoriale ha omesso qualsiasi indagine concreta sul contenuto effettivamente volitivo della dichiarante, e in particolare la sua consapevolezza di dismettere in via definitiva eventuali diritti o pretese sulla porzione di giardino, ovvero se si fosse in presenza di enunciazioni chiaramente assimilabili a clausole di stile.

Con il quarto motivo si deduce violazione falsa applicazione degli artt. 1230, 1362 e 1363 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. La ricorrente contesta che le scritture private del marzo e maggio 2006 contenessero una volontà integralmente novativa rispetto al contenuto dell’atto pubblico di permuta del 22/09/2003.

Il terzo e il quarto motivo possono essere esaminati congiuntamente in quanto entrambi censurano l’interpretazione delle scritture private offerta dalla Corte territoriale, ed entrambi sono inammissibili, in quanto sotto le mentite spoglie della violazione di canoni ermeneutici ripropongono, in sede di legittimità, la rilettura delle prove documentali sulle quali la Corte di merito ha fondato la sua decisione. L’interpretazione del contratto, traducendosi in un ‘ operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione, oltre che per violazione delle regole ermeneutiche ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ., anche nella più limitata ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ. (Cass. Sez. L, Sentenza n. 10745 del 04/04/2022, Rv. 664334 -02; v. anche: Cass Sez. 2, Ordinanza n. 40972 del 2021, che conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14355 del 14/07/2016, Rv. 640551 -01; Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 15603 del 04/06/2021 – Rv. 661741 – 01; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 9996 del 10/04/2019 – Rv. 653577 – 01). Nella specie, non ricorre nessuna di queste condizioni idonee a giustificare il sindacato di legittimità; la Corte d’Appello , confermando il giudizio del giudice di prime cure, ricostruisce la volontà delle parti non solo attraverso l ‘espressione letterale dell’atto transattivo del marzo 2006 e del verbale di consegna dell’appar tamento oggetto di vendita del maggio 2006 (v. sentenza p. 13, 1° capoverso), ma soprattutto alla luce di eventi -non oggetto di contestazione – precedenti alla permuta (la modifica imposta dal Comune al progetto originario presentato dalla NOME e posto a base della permuta: p. 12, 3° capoverso) e successivi ad essa (la NOME aveva ricevuto una maggior superfice di box garage e una maggiore superficie dell’appartamento al piano terra rispetto a quella prevista nella permuta: p. 13, 3° capoverso); sì da far ritenere anche al giudice di seconde cure che le scritture private del marzo e maggio 2006 contenessero una volontà novativa rispetto al contenuto dell’atto pubblico di permuta del 22.09.2003.
In definitiva, il Collegio dichiara inammissibile il ricorso; le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso, condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore di ciascuno dei controricorrenti, che liquida in € 3.5 00,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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