Trascrizione domanda giudiziale: quando è essenziale

Una sentenza che ordina la modifica di un immobile per violazione delle distanze legali è stata ritenuta inefficace nei confronti dei nuovi proprietari. La Corte di Cassazione ha confermato che, in assenza di una tempestiva trascrizione della domanda giudiziale, la sentenza non è opponibile a chi ha acquistato l’immobile in pendenza di giudizio, anche se era a conoscenza della causa. La conoscenza di fatto non sostituisce la pubblicità legale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trascrizione Domanda Giudiziale: La Cassazione Conferma la sua Insostituibilità

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale del diritto immobiliare: l’importanza della trascrizione della domanda giudiziale. Senza questa formalità, una sentenza favorevole ottenuta dopo anni di causa rischia di essere inefficace nei confronti di chi, nel frattempo, ha acquistato l’immobile oggetto della controversia. Vediamo nel dettaglio il caso e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Una Causa per Violazione delle Distanze

La vicenda ha origine da una causa intentata per ottenere l’arretramento di alcuni manufatti (balconi e aggetti) realizzati in violazione delle distanze legali tra edifici. Il Tribunale, con una sentenza passata in giudicato, dava ragione agli attori e ordinava la rimozione delle opere.

Il problema sorgeva in fase di esecuzione. I proprietari originali, contro cui era stata emessa la sentenza, avevano venduto l’immobile a nuovi soggetti mentre la causa era ancora in corso. I nuovi proprietari si opponevano all’esecuzione forzata, sostenendo che la sentenza non fosse a loro opponibile.

L’Opposizione e il Ruolo Decisivo della Trascrizione Domanda Giudiziale

Il punto cruciale della difesa dei nuovi acquirenti era semplice ma giuridicamente potentissimo: la domanda giudiziale che aveva dato inizio alla causa non era mai stata trascritta nei registri immobiliari.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello accoglievano l’opposizione, affermando che la mancata trascrizione rendeva la sentenza inopponibile ai terzi acquirenti, i quali avevano regolarmente trascritto il loro atto di acquisto. Gli attori originari, non contenti, ricorrevano in Cassazione, sostenendo che i nuovi proprietari fossero comunque a conoscenza della pendenza della lite e che tale conoscenza di fatto dovesse bastare.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito e fornendo importanti chiarimenti.

La Conoscenza di Fatto non Sostituisce la Trascrizione

Il motivo principale del ricorso si basava sull’idea che la conoscenza effettiva della causa da parte dei nuovi proprietari potesse supplire alla mancata pubblicità legale. La Suprema Corte ha respinto con fermezza questa tesi. Per esigenze di certezza del diritto, l’unico strumento idoneo a rendere una sentenza opponibile ai successori a titolo particolare è la trascrizione della domanda giudiziale, come previsto dall’articolo 2653 del codice civile.

La trascrizione ha l’effetto di “prenotare” gli effetti della futura sentenza, rendendoli validi contro chiunque acquisti diritti sull’immobile dopo tale data. Qualsiasi altra forma di conoscenza, per quanto provata, è giuridicamente irrilevante ai fini dell’opponibilità. La legge, in questo ambito, non ammette equipollenti.

L’Inammissibilità degli Altri Motivi

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso per ragioni tecniche. In particolare, la censura relativa alla motivazione della sentenza d’appello è stata respinta perché non conforme ai nuovi, più stringenti, requisiti richiesti dal codice di procedura civile e perché si scontrava con il principio della “doppia conforme”, che limita l’accesso alla Cassazione quando primo e secondo grado decidono nello stesso modo sui fatti.

Le Conclusioni: L’Importanza della Pubblicità Immobiliare

Questa pronuncia riafferma in modo netto la centralità del sistema della pubblicità immobiliare. Chi intraprende un’azione legale riguardante diritti reali su un immobile deve considerare la trascrizione della domanda giudiziale non come un’opzione, ma come un onere imprescindibile per tutelare le proprie ragioni verso il futuro. Trascurare questo adempimento significa correre il rischio concreto di vincere una causa, ma di trovarsi con una sentenza ineseguibile, vanificando tempo e risorse investite nel processo.

Una sentenza è efficace contro chi ha acquistato l’immobile durante la causa se la domanda giudiziale non era trascritta?
No, secondo la Corte di Cassazione, la sentenza non è opponibile al nuovo acquirente che ha trascritto il proprio titolo d’acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale. La sentenza spiega i suoi effetti solo tra le parti originarie.

La conoscenza effettiva della causa da parte del nuovo proprietario può sostituire la mancata trascrizione della domanda giudiziale?
No. La Corte ha stabilito che la conoscenza di mero fatto della pendenza di una causa è irrilevante ai fini dell’opponibilità della sentenza. L’unico strumento che garantisce questo effetto è la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, per un’insuperabile esigenza di certezza del diritto.

Cosa serve per rendere una sentenza su un diritto reale immobiliare efficace verso i successivi acquirenti?
È indispensabile procedere alla trascrizione della domanda giudiziale nei registri immobiliari. Questa formalità deve essere eseguita prima che il terzo acquirente trascriva a sua volta il proprio atto di acquisto, al fine di ‘prenotare’ gli effetti della futura sentenza e renderli opponibili a chiunque acquisti diritti sull’immobile successivamente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29473 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 3 Num. 29473 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/11/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 17656/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRNOME INDIRNOME, presso lo studio dell ‘ AVV_NOTAIO COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende unitamente all ‘ AVV_NOTAIO COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

– ricorrenti –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA alla INDIRNOME, presso lo studio dell ‘ AVV_NOTAIO RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

– controricorrente –

nonché contro

NOME NOME

– intimato – avverso la SENTENZA di CORTE D ‘ APPELLO NAPOLI n. 2056/2022 depositata il 13/05/2022.

Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 22/10/2025, dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

Sentito il AVV_NOTAIO generale, nella persona del sostituto procuratore NOME COGNOME

Sentito l ‘ AVV_NOTAIO per i ricorrenti l ‘ AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

I fatti di causa ancora rilevanti in questa sede sono i seguenti: i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedevano al giudice dell ‘ esecuzione del Tribunale di Torre Annunziata, con ricorso ai sensi dell ‘ art. 612 c.p.c., di determinare le modalità per l ‘ esecuzione della sentenza n. 4 del 2004 del Tribunale di Torre Annunziata, passata in giudicato nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, e nominasse l ‘ ufficiale giudiziario, al fine di eseguire l ‘ arretramento dei manufatti realizzati dai predetti, danti causa di NOME e NOME COGNOME, rispettivamente quali usufruttuario e nudo proprietario, in ottemperanza alle distanze indicate dal consulente tecnico di ufficio o, in caso di impossibilità dell ‘ arretramento, all ‘ eliminazione degli stessi manufatti. A seguito della comparizione delle parti, disposta dal giudice dell ‘ esecuzione, il solo NOME COGNOME proponeva opposizione all ‘ esecuzione, con istanza di sospensione, eccependo l ‘ inopponibilità nei suoi confronti e di NOME COGNOME con riferimento al bene immobile acquistato nell ‘ anno 2000, per AVV_NOTAIO, nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, sito in Poggiomarino (INDIRNOME), alla INDIRNOME, consistente in appartamento al piano rialzato, int. 2 della scala A al NCEU alla partita 1001830, foglio 11, mappale 1249/6, categoria A/2, classe 4, vani 5,5, della sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 4 del 2004, per non essere stata trascritta la relativa domanda giudiziale.
Il giudice dell ‘ esecuzione, nel contraddittorio con il COGNOME e la COGNOME, rigettava l ‘ istanza di sospensione.

NOME COGNOME proponeva reclamo, che veniva accolto dal Collegio e quindi l ‘ esecuzione era sospesa, con compensazione delle spese.

NOME COGNOME introduceva il giudizio di merito ai sensi dell ‘ art. 616 c.p.c.

Si costituivano nel detto giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, che contestavano l ‘ opposizione avversaria e proponevano domanda riconvenzionale al fine di ottenere l ‘ accertamento della violazione delle distanze legali.

All ‘ esito dell ‘ istruttoria documentale il Tribunale accoglieva l ‘ opposizione, affermando l ‘ inopponibilità a NOME COGNOME della sentenza n. 4 del 2004 del Tribunale di Torre Annunziata.

I coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME proponevano appello. impugnazione si costituiva NOME COGNOME, che chiedeva

In fase d ‘ la conferma della sentenza di primo grado.

La Corte d ‘ appello di Napoli, con la sentenza n. 2056 del 12/05/2022, ha rigettato l ‘ impugnazione.

Avverso la detta sentenza della Corte territoriale propongono ricorso per cassazione, con tre motivi, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Risponde con controricorso NOME COGNOME.

NOME COGNOME è rimasto intimato.

Il ricorso è stato fissato in pubblica udienza.

Il AVV_NOTAIO generale ha fatto pervenire requisitoria scritta per il rigetto del ricorso.

I ricorrenti hanno depositato memoria per l ‘ udienza del 22/10/2025, alla quale il ricorso, sentiti il Pubblico Ministero e i difensori delle parti, è stato trattenuto per la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I motivi di ricorso sono i seguenti.

I° motivo: violazione e falsa applicazione degli artt. 2653 e 2909 c.c., in relazione all ‘ art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. per essere NOME e NOME COGNOME comunque venuti a conoscenza, in quanto

proprietari, sin dal 1987, di un altro appartamento nello stesso stabile sito in Poggiomarino, alla INDIRNOME, della causa proposta da NOME COGNOME, dante causa di NOME COGNOME e NOME COGNOME e volta a ottenere l ‘ arretramento dei manufatti costruiti a distanza inferiore da quella legale e terminata con la sentenza n. 4 del 2004 del Tribunale di Torre Annunziata e ciò a prescindere dalla trascrizione della relativa domanda giudiziale, che statuiva l ‘ arretramento delle balconate e degli aggetti, passata in giudicato, per mancata impugnazione nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, danti causa di NOME e NOME COGNOME.
II° motivo: omessa e (o) insufficiente motivazione su un fatto decisivo della controversia ai sensi dell ‘ art. 360, primo comma, n. 3 e n. 5 c.p.c. per non avere i giudici di merito provveduto sulla domanda riconvenzionale proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME e volta a ottenere l ‘ estensione dell ‘ efficacia della sentenza n. 4 del 2004 agli acquirenti NOME e NOME COGNOME, nonché sulla riconvenzionale, proposta in via subordinata, volta all ‘ accertamento dell ‘ inesistenza di servitù di vedute in favore dell ‘ appartamento meglio in precedenza diritto, acquistato dagli COGNOME nell ‘ anno 2000.
III° violazione di non meglio specificato principio di diritto per la liquidazione delle spese, per essere state le spese di lite del primo grado di giudizio commisurate non adeguatamente dal Tribunale in relazione al modesto valore della causa e comunque senza alcun riferimento agli scaglioni di cui al d.m. n. 55 del 2014, con motivazione condivisa dalla Corte d ‘ appello, che aveva confermato la condanna e gli importi.

Il primo motivo è inammissibile.

I giudici di merito, di primo e di secondo grado, hanno correttamente escluso che l ‘ eventuale conoscenza di mero fatto, della pendenza della causa instaurata da NOME COGNOME, anche nei confronti dei coniugi COGNOME, danti causa, nell ‘ anno 2000 per compravendita, degli COGNOME, volta ad ottenere il rispetto delle distanze

dei balconi e degli aggetti valesse a sostituire, ai fini dell ‘ opponibilità, la trascrizione della domanda giudiziale di negazione della servitù, ai sensi dell ‘ art. 2653, n. 1 c.c., secondo il quale, in base ad interpretazione estensiva, la domanda giudiziale di negazione della servitù ( negatoria servitutis ) era da ritenersi soggetta a trascrizione.

A tanto è conseguita, quale indefettibile esclusione, l ‘ inopponibilità agli COGNOME della sentenza n. 4 del 2004 del Tribunale di Torre Annunziata, resa nei giudizi riuniti 1166 e 1172 dell ‘ anno 2000, nonostante questa sia stata resa anche nei confronti dei danti causa degli COGNOME.

Correttamente, poi, i giudici di merito hanno pure escluso che potesse valere, a sostegno dell ‘ assunto dell ‘ opponibilità, la circostanza che il giudizio R.g. n. 1172 dell ‘ anno 2000 fosse stato riunito, nell ‘ anno 2001, a quello iscritto per primo nello stesso anno, recante R.g. n. 1666.

Come condivisibilmente argomentato dal AVV_NOTAIO Generale, per una irrinunciabile esigenza di certezza del diritto, il principio imperniato su quanto disposto dall ‘ art. 111 c.p.c., a mente del quale la sentenza pronunciata contro l ‘ alienante spiega sempre i suoi effetti contro il successore a titolo particolare, salvo quanto previsto dalle norme sulla trascrizione, tra le quali, appunto, quelle che prevedono che la sentenza pronunciata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda abbia effetto anche nei confronti di coloro che hanno acquistato diritti da quest ‘ ultimo in base ad un atto trascritto in epoca posteriore rispetto alla trascrizione della domanda (art. 2653, comma secondo, c.c.) – non può ammettere deroghe, quali quella dedotta nel motivo in discorso, riferita ad un ‘ asserita conoscenza da altra fonte, da parte della controricorrente, della pendenza della causa sfociata nella sentenza oggetto di esecuzione in forma specifica.
Non sono quindi rilevanti forme di conoscenza, da parte dei terzi acquirenti di un bene immobile, che abbiano la stessa efficacia

giuridica della trascrizione della domanda giudiziale intesa ad ottenere il riconoscimento di un diritto reale altrui sul bene acquistato, quando detta trascrizione sia antecedente alla trascrizione dell’atto che realizza la successione a titolo particolare nella titolarità di un bene o di un diritto reale: anche quando, come nella specie, si tratta di limitazioni reciproche del diritto di proprietà, secondo la tradizionale ricostruzione dell’azione di violazione delle distanze tra edifici.

Va data, al riguardo, continuità all’orientamento di questa Corte (Cass. n. 10499 del 21/05/2015 e già Cass. n. 1390 del 06/05/1968) per il quale la trascrizione della domanda giudiziale, nei casi in cui è prevista dalla legge, mira di regola a risolvere un conflitto, di diritto sostanziale, tra più acquirenti dallo stesso dante causa, ma costituisce un onere che, in relazione alla norma dell ‘ art. 111 c.p.c. opera nel senso di rendere possibile che l ‘ efficacia della sentenza retroagisca secondo i principi generali (ove a ciò non osti la sua parti colare natura) al momento della domanda giudiziale e si svolga, comunque, anche rispetto a coloro che, nelle more del giudizio, si sono resi acquirenti, a titolo particolare, del diritto controverso.
Costoro, per non avere partecipato al giudizio, potrebbero respingere gli effetti della sentenza pronunciata nei confronti del loro dante causa, qualora, mediante la trascrizione, l ‘ esistenza della domanda giudiziale non fosse portata a loro conoscenza, prima dell ‘ acquisto del bene a cui inerisce il diritto litigioso; pertanto, solamente nel caso in cui l ‘ acquirente a titolo particolare intervenga volontariamente, o venga chiamato a partecipare al giudizio già instaurato nei confronti del suo dante causa, egli, assumendo la qualità di parte, soggiace conseguentemente agli effetti della sentenza che sarà poi pronunciata, indipendentemente dalla mancata trascrizione della domanda giudiziale.
Da tale conclusione deriva, con tutta evidenza e a contrario , che, in mancanza di trascrizione e di partecipazione al giudizio in cui si

forma il titolo sulla domanda non trascritta, agli acquirenti, benché aventi causa, non può validamente estendersi alcuno degli effetti della pronuncia.

Nella fattispecie, nessuna efficacia giuridica può essere riconosciuta, ai fini della dedotta opponibilità della sentenza n. 4/2004 del Tribunale di torre Annunziata, né alla pregressa titolarità da parte dell ‘ opponente del diritto di proprietà di un ulteriore appartamento facente parte del medesimo condominio, né la pendenza di un giudizio avente titolo ed oggetto analoghi a quello che ha dato origine all ‘ esecuzione ex art. 612 c.p.c. poi opposta: trattandosi di circostanze diverse da quelle specificamente relative alla res controversa oggetto dell’esecuzione dell’opposizione alla quale si tratta nella presente fattispecie; e, più radicalmente, non potendo quelle integrare un valido equipollente della sola rilevante formalità di pubblicità.
Il secondo motivo è inammissibile per un duplice ordine di ragioni.

Esso, in primo luogo, è inammissibile, in quanto afferma violazione di motivazione omessa e (o) insufficiente, ai sensi dell ‘ art. 360, primo comma, n. 5, codice di rito e, quindi, secondo un parametro, quello della motivazione omessa e (oppure) insufficiente, non più esistente a decorrere dall ‘ anno 2012, se non nei limiti enucleati, ma con riferimento alla vera e propria nullità della sentenza per motivazione al di sotto del minimo costituzionale, dalla giurisprudenza nomofilattica di questa Corte (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 7/04/2014; Cass. n. 21257 del 8/10/2014).
Il motivo è, inoltre, inammissibile ove lo si voglia, con un ‘ operazione di interpretazione ortopedica, ricondurre al n. 5 nuovo testo, per omesso esame di fatto decisivo, per infrangersi avverso una decisione cd doppia conforme, poiché i giudici di primo e secondo grado hanno ricostruito i fatti in modo identico e non venendo prospettato dalla difesa dei ricorrenti alcun fatto diverso non

esaminato: e tanto in forza del disposto dell ‘ art. 348ter , commi quarto e quinto, c.p.c., ancora applicabile nella specie, trattandosi di ricorso risalente all ‘ anno 2022.

Il motivo è, infine, inammissibile, in quanto la Corte territoriale, lungi dall ‘ omettere di provvedere sulla domanda riconvenzionale proposta sin dal primo grado dai COGNOME, ha rafforzato la decisione di primo grado, che l ‘ aveva ritenuta sostanzialmente esulante dal perimetro di cognizione segnato dall ‘ opposizione all ‘ esecuzione, nel cui ambito non sarebbe stata esperibile un ‘ azione negatoria della servitù, rilevando che comunque gli opponenti in primo grado non avevano esperito il tentativo di mediazione e il contraddittorio non era stato integrato nei confronti dell ‘ usufruttuario NOME COGNOME.
Anche a prescindere dalla conclusione dell ‘ inammissibilità della riconvenzionale (la quale, sebbene, di norma, possa proporsi anche dall ‘ opposto, comunque, nella specie, è stata reputata preclusa sia dal mancato esperimento dell ‘ obbligatorio tentativo di mediazione, sia dalla non integrità del contraddittorio), il giudice d ‘ appello ha, pertanto, reso ampia e coerente motivazione sul punto della domanda riconvenzionale dei COGNOME–COGNOME, sia con riferimento alla principale che a quella svolta in via subordinata, con riferimento all ‘ estensione del giudicato di cui alla sentenza n. 4 del 2004 del Tribunale di torre Annunziata.
Il terzo motivo è pure inammissibile, in quanto non reca censure in diritto comprensibili e -tanto meno -specifiche, avendo i giudici del merito applicato il criterio della soccombenza, di cui all ‘ art. 91 c.p.c., sulla base del valore, di carattere sostanzialmente indeterminabile, della controversia.

I ricorrenti, peraltro, non indicano quali parametri e soprattutto quali voci della tariffa sarebbero stati violati da parte dei giudici di merito (per tutte: Cass. n. 18190 del 16/09/2015; Cass. n. 22287 del 21/10/2009).

Il ricorso, in conclusione, è inammissibile.

Le spese di lite seguono la soccombenza dei ricorrenti e, tenuto conto dell ‘ attività processuale espletata, in relazione al valore della controversia, sono liquidate come da dispositivo.

La decisione di inammissibilità del ricorso comporta che deve attestarsi, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti e in favore del competente Ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di cassazione, sezione III civile, in data 22/10/2025.

Il Consigliere estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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