Trascrizione domanda giudiziale e preliminare

La Corte di Cassazione ha stabilito la prevalenza della trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. rispetto a una domanda di risoluzione contrattuale trascritta successivamente dal dante causa del venditore. Anche in assenza di trascrizione del contratto preliminare, l’effetto prenotativo della domanda giudiziale garantisce al terzo acquirente la tutela del proprio diritto, rendendo la sentenza di accoglimento opponibile a chiunque abbia trascritto atti o domande in un momento successivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Trascrizione domanda giudiziale e tutela dell’acquisto immobiliare

La protezione dei diritti di chi acquista un immobile passa necessariamente attraverso il sistema della pubblicità immobiliare. In particolare, la trascrizione domanda giudiziale svolge un ruolo determinante nel dirimere i conflitti tra diverse parti che vantano diritti sul medesimo bene.

I fatti del conflitto tra acquirenti e dante causa

Il caso nasce da un contratto preliminare di vendita di un appartamento. I promissari acquirenti, a fronte del rifiuto della venditrice di stipulare il contratto definitivo (causato dalla mancata cancellazione di un’ipoteca), agivano in giudizio per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Essi provvedevano tempestivamente alla trascrizione domanda giudiziale.

Contemporaneamente, il soggetto che aveva originariamente venduto l’immobile alla promittente venditrice interveniva nel giudizio. Questo terzo sosteneva di aver promosso un’azione di risoluzione del contratto d’acquisto originario per grave inadempimento della venditrice. La domanda di risoluzione, tuttavia, era stata trascritta solo in un momento successivo rispetto alla domanda dei promissari acquirenti.

Il valore della trascrizione domanda giudiziale

Il fulcro della discussione giuridica riguarda l’efficacia della trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. quando il contratto preliminare non è stato precedentemente trascritto. Secondo la difesa del dante causa, l’acquisto dei terzi sarebbe avvenuto “a non domino” poiché la risoluzione del titolo d’acquisto originario avrebbe travolto tutti i diritti successivi.

La Suprema Corte ha invece confermato che la funzione della trascrizione della domanda è proprio quella di assicurare una prenotazione degli effetti della futura sentenza. Una volta che la sentenza di accoglimento viene emessa, i suoi effetti retroagiscono al momento della domanda, rendendo l’acquisto opponibile a chiunque abbia trascritto atti o domande contro lo stesso convenuto in data successiva.

La protezione dei terzi secondo il Codice Civile

L’analisi si è estesa all’art. 1458 del Codice Civile, il quale prevede che la risoluzione del contratto non pregiudichi i diritti acquistati dai terzi, fatti salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione. Nel caso di specie, poiché i promissari acquirenti avevano provveduto alla trascrizione domanda giudiziale prima che venisse trascritta la risoluzione, il loro diritto a ottenere il trasferimento dell’immobile doveva considerarsi prevalente.

Non rileva, ai fini di questa tutela, la circostanza che il preliminare fosse una scrittura privata non autenticata e quindi non trascrivibile come atto autonomo. La legge infatti preesiste alla normativa sulla trascrivibilità dei preliminari e garantisce comunque una tutela autonoma attraverso la domanda giudiziale.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione sul principio della priorità temporale delle trascrizioni. I giudici hanno chiarito che il concetto di “diritti acquistati dai terzi” comprende anche il diritto di credito a ottenere il trasferimento della proprietà. Se tale diritto viene esercitato tramite una domanda giudiziale regolarmente trascritta, esso gode di una tutela che non può essere messa nel nulla da azioni di risoluzione intraprese o trascritte successivamente dal dante causa del venditore.

le conclusioni

Il provvedimento riafferma la centralità della trascrizione domanda giudiziale come strumento di certezza del diritto e di sicurezza nei traffici immobiliari. Chi intende acquistare un immobile sulla base di un preliminare deve agire tempestivamente con la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. per blindare la propria posizione contro eventuali pretese di terzi o azioni di risoluzione che potrebbero colpire il venditore. La priorità cronologica della formalità pubblicitaria rimane l’unico criterio oggettivo per risolvere i conflitti di titolarità sui beni immobili.

Quale effetto produce la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione del preliminare?
Produce un effetto prenotativo che permette alla futura sentenza di trasferimento di prevalere su qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva effettuata contro il venditore.

È possibile tutelarsi se il venditore perde la proprietà del bene per una causa di risoluzione?
Sì, se la domanda di esecuzione del contratto è stata trascritta prima della domanda di risoluzione proposta dal dante causa del venditore, i diritti del terzo acquirente sono fatti salvi.

La mancata trascrizione del contratto preliminare impedisce la tutela dell’acquirente?
No, la trascrizione della domanda giudiziale è sufficiente a garantire la prevalenza del diritto dell’acquirente, indipendentemente dalla trascrizione del contratto preliminare stesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5198 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5198 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 19867/2022, proposto da:

COGNOME NOME, con l ‘ AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

NOME, con l ‘ AVV_NOTAIO

NOME e DI STANO NOME, con l’AVV_NOTAIO

-controricorrenti – avverso la sentenza della Corte d ‘ Appello di Salerno n. 544/2022, depositata il 6 aprile 2022, notificata l’11 maggio 2022 ;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 febbraio 2026 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

I coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero NOME innanzi al Tribunale di Salerno -sezione distaccata di Eboli -chiedendo che fosse data esecuzione al contratto preliminare di acquisto di un appartamento concluso il 14 aprile 2003; gli attori affermarono che la mancata stipula del definitivo era dipesa dal fatto che la convenuta, promittente alienante, non aveva provveduto a cancellare l’ipoteca iscritta sull’immobile , nonostante l’impegno contrattualmente assunto.
Nel giudizio intervenne NOME COGNOME, dante causa della NOME, deducendo di aver promosso separato giudizio per la risoluzione del contratto in seguito al grave inadempimento di questa, conclusosi con sentenza di accoglimento.

Il Tribunale accolse la domanda di esecuzione in forma specifica, della quale rilevò l’anteriorità della trascrizione rispetto a quella della domanda di risoluzione.

La sentenza fu oggetto di appello principale di NOME COGNOME e di appello incidentale dei coniugi COGNOMECOGNOME.

La Corte d’appello di Salerno respinse il primo gravame, accogliendo parzialmente quello incidentale.

Al riguardo, e per quanto in questa sede ancora di interesse, osservò che la trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare è opponibile anche al terzo che abbia successivamente eseguito una qualsiasi trascrizione nei confronti del convenuto, anche se relativa a diversa domanda, volta a vanificare il riconoscimento del diritto di quest’ultimo in base al preliminare stesso .

Pertanto, poiché i coniugi COGNOMECOGNOME avevano trascritto la loro domanda ex art. 2932 c.c. il 19 gennaio 2004, mentre la domanda risolutoria era stata trascritta il 12 luglio 2005, la successiva sentenza di accoglimento della prima, poi trascritta, era destinata a pregiudicare l’esito dell’azione di risoluzione.

Per contro, non rilevava la circostanza della mancata trascrizione del contratto preliminare da eseguire (alla quale peraltro, nella specie, ostava il fatto che lo stesso era stato reso con scrittura privata non autenticata), poiché la finalità della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare è consentire la prevalenza degli effetti della relativa decisione sulle pretese successivamente azionate dai terzi nei confronti del convenuto.

Né, infine, l’operatività di tale quadro degli effetti prenotativi poteva essere messa in discussione dal fatto che la sentenza di accoglimento della domanda risolutoria era intervenuta anteriormente a quella sulla domanda ex art. 2932 c.c.

NOME COGNOME ha impugnato la sentenza d ‘ appello con ricorso per cassazione affidato a tre motivi; le parti intimate hanno resistito con controricorso ; in prossimità dell’udienza, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato memoria integrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente disattesa l ‘ eccezione di inammissibilità del ricorso principale, sollevata dai controricorrenti sull ‘ assunto che lo stesso sarebbe esclusivamente volto ad una rivisitazione in fatto delle circostanze già esaminate dai giudici d ‘ appello e il cui esame sarebbe precluso, in questa sede, dall’esistenza di una ‘doppia conforme’ .

Il ricorso, per le ragioni che in breve si esporranno, è invece articolato con deduzione di vizi specifici della decisione impugnata,

diversi da quello di cui all’art. 360, comma primo, n. 5), c.p.c., e non sollecita un riesame estraneo al perimetro del giudizio di legittimità.

Ciò posto, e passando all ‘ esame del ricorso, il primo motivo denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 2644 e 2652, primo comma, n. 1), c.c.

La sentenza impugnata è sottoposta a critica nella parte in cui ha attribuito rilievo alla priorità della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, quantunque detto ultimo non fosse stato precedentemente trascritto.

Secondo la ricorrente, in relazione alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento non assumerebbe rilievo la disciplina degli effetti della trascrizione, per la parte in cui è volta a risolvere il conflitto fra più aventi causa del medesimo contraente; qui, infatti, è in discussione il diritto di un terzo, estraneo tanto al contratto quanto al relativo rapporto processuale.

In questo caso, pertanto, non andrebbe applicata la regola della priorità delle trascrizioni, espressa dagli artt. 2644 e 2650 c.c.; se l’acquirente del bene , infatti, non ha trascritto l’ atto di acquisto prima che sia stata trascritta la domanda di risoluzione del contratto concluso dal suo dante causa, l’acquisto deve considerarsi a non domino e, dunque, l’eventuale trascrizione della sola domanda di esecuzione dell’obbligo a contrarre non può essere opposta a colui che ha agito per la risoluzione.
La ricorrente, in altri termini, invoca l’affermazione di un principio in base al quale, ove venga chiesta la risoluzione di un contratto traslativo di un diritto reale immobiliare, i terzi acquirenti di diritti sui beni oggetto di trasferimento possono salvare il loro acquisto, in caso di esito sfavorevole della causa nei confronti del loro dante causa, solo se l’hanno trascritto prima della trascrizione della domanda di

risoluzione, ovvero se, pur non avendo trascritto il contratto, abbiano acquistato prima dell’instaurazione del giudizio e la relativa domanda non sia stata trascritta.

Tale principio, del resto, sarebbe coerente con la regola affermata dall’art. 1458 , secondo comma, c.c., a mente del quale la risoluzione, pur operando retroattivamente, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione.

Il secondo motivo denunzia violazione dell’art. 2652, primo comma, n. 1), c.c.

Ad avviso della ricorrente, la sentenza impugnata sarebbe errata nella parte in cui ha equiparato, circa gli effetti della continuità delle trascrizioni, l’atto alla domanda giudiziaria, ancorché il legislatore, quando ha voluto riferirsi alle ‘domande giudiziarie’ , lo abbia espressamente enunciato.

Il terzo motivo denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 2644 e 2652, primo comma, n. 2), c.c.

La censura segue lo stesso percorso argomentativo del primo motivo e ha a oggetto la decisione impugnata nella parte in cui ha ritenuto irrilevante, rispetto all’operatività delle regole di pubblicità applicate, il fatto che, in pendenza del giudizio sulla domanda ex art. 2932 c.c., fosse intervenuta la sentenza che accoglieva la domanda di risoluzione del contratto d’acquisto dell’immobile da parte della RAGIONE_SOCIALE.

Per effetto di tale pronunzia, infatti, i coniugi COGNOMECOGNOME dovevano ritenersi acquirenti a non domino dell’immobile medesimo, ciò che ostava in radice alla loro possibilità di agire per l’esecuzione in forma specifica del preliminare d’acquisto, in mancanza della trascrizione dell’atto .

I motivi, meritevoli di esame congiunto per la loro connessione, non sono fondati.

5.1. La Corte d’appello ha ritenuto che la preventiva trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. ad opera dei coniugi COGNOMECOGNOME, equivalendo alla trascrizione del preliminare, abbia realizzato l’ effetto prenotativo previsto dalla legge rispetto alla successiva sentenza di accoglimento, sì da far prevalere le ragioni dei predetti anche nei confronti della COGNOME, dante causa della loro venditrice, che aveva chiesto la risoluzione del suo contratto.

Di tale statuizione, la Corte territoriale ha vagliato la compatibilità anche con la regola fissata dall’art. 1458, secondo comma, c.c. , secondo cui le sentenze di accoglimento delle domande di risoluzione non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla loro trascrizione.

La sentenza impugnata afferma infatti che «i diritti acquistati dai terzi non sono lesi da tali pronunce anche nell’ipotesi in cui costoro abbiano trascritto, in luogo dell’atto, la domanda giudiziale diretta a conseguire una statuizione che ne surroghi la mancanza»; e ciò in quanto il criterio della priorità temporale delle trascrizioni va applicato a tutte le domande con le quali i terzi vantano diritti sull’immobile.

5.2. Tale statuizione merita di essere condivisa.

In base alla ricostruzione dei fatti operata dalle parti, emerge anzitutto che al momento del preliminare di vendita dell’immobile concluso fra la NOME e i coniugi COGNOMECOGNOME (14 aprile 2003) la prima risultava essere la proprietaria dell’immobile pro messo, non essendo ancora intervenuta la sentenza di risoluzione del contratto con il quale essa lo aveva acquistato dall’odierna ricorrente.

È dunque infondata la tesi di quest’ultima che assume sussistere un’ipotesi di acquisto a non domino da parte dei coniugi COGNOMECOGNOME.

Pertanto, onde accertare se la risoluzione del contratto con il quale la COGNOME aveva trasferito l’immobile alla NOME abbia prodotto effetti sul preliminare d’acquisto dello stesso immobile da parte dei coniugi COGNOME, va fatto riferimento al principio codificato dal richiamato art. 1458, secondo comma, c.c., in base al quale la risoluzione del contratto, pur operando con efficacia ex tunc , non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della relativa domanda.
E poiché è pacifico che la domanda di risoluzione sia stata trascritta dopo quella di esecuzione del preliminare, occorre verificare se tale ultima domanda consenta di ritenere validamente sussistente un diritto di terzi opponibile alla parte che intende far valere la risoluzione.

5.3. E invero, la locuzione «diritti acquistati dai terzi» contenuta nell’art. 1458, secondo comma, c.c. ha portata terminologica di ampiezza tale da far ritenere che nel relativo novero rientrino tutti i diritti sul bene che il terzo può opporre a chi se ne affermi titolare, compresi, ad esempio, i diritti personali di godimento (pur nei limiti d’ opponibilità di cui agli artt. 1599 e 1600 c.c.).

In questo novero, pertanto, rientra anche il diritto ad ottenere l’esecuzione in forma specifica di un obbligo a contrarre avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, che sorge nel momento in cui il terzo propone la domanda ex art. 2932 c.c. e si mantiene fino a che non venga pronunciata la sentenza produttiva dell’effetto traslativo.

È in tale ottica che l’art. 2652, n. 2), c.c. consente la trascrizione delle domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre; correttamente, pertanto, la sentenza impugnata ha attribuito rilievo alla trascrizione della domanda di esecuzione del preliminare, valorizzandone poi l’anteriorità della trascrizione.

5.4. La ricorrente, sul punto, sostiene poi che, per assicurarsi la prevalenza del loro diritto, i terzi avrebbero dovuto trascrivere il contratto preliminare d’acquisto e non soltanto la successiva domanda di esecuzione in forma specifica dello stesso.

Tale assunto non può essere condiviso.

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica assolve alla funzione fondamentale di tutelare gli interessi del contraente che l’ha proposta , al quale assicura la prenotazione, nei rapporti con i terzi, degli effetti dell ‘eventuale sentenza di accoglimento, che retroagiscono al momento della domanda.

Ove l’obbligo a contrarre sorga da un contratto preliminare, l’eventuale trascrizione di quest’ultimo ha solo l’effetto di anticipare la tutela offerta dalla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., ma non si pone certo quale condizione per potervi accedere.

Del resto, l’art. 2652 c.c. è norma che preesiste all’introduzione, nell’ordinamento, della trascrivibilità del contratto preliminare (avvenuta mediante l’inserimento nell’originario tessuto codicistico dell’art. 2645 -bis c.c., per effetto dell’art. 3, comma 1, del d.l. n. 669 del 1996, conv. nella l. n. 30 del 1997), la cui unica ratio consiste proprio nella possibilità, consentita alla parte che l’ha concluso, di assicurarsi l’effetto prenotativo anche prima di formulare un ‘eventuale domanda ex art. 2932 c.c.; e ciò in considerazione del considerevole lasso di tempo che non di rado decorre fra la conclusione del contratto e il termine fissato per la stipula del definitivo, durante il quale possono verificarsi evenienze (quali, in primis , l’insolvenza della promittente venditrice) che giustificano un rafforzamento della tutela del promissario acquirente.
I motivi, complessivamente volti ad infirmare tale ricostruzione ermeneutica, sono pertanto tutti infondati.

Dal tanto consegue il rigetto del ricorso.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, per ciascuna delle parti controricorrenti.

In forza di quanto disposto dall ‘ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida, in favore di NOME COGNOME e NOME COGNOME, in € 4.000,00 per compensi ed € 200,00 per esborsi, e, in favore di NOME COGNOME, in € 3.000,00 per compensi ed € 200,00 per esborsi, in entrambi i casi oltre al 15% per rimborso forfetario e agli oneri di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte di cassazione, il 25 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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