Trascrizione domanda giudiziale e fallimento

La Corte di Cassazione ha confermato l’inammissibilità della domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto di permuta proposta contro un fallimento. Il cuore della questione riguarda la trascrizione domanda giudiziale: l’effetto prenotativo della prima azione legale era venuto meno a causa dell’estinzione del giudizio non riassunto contro la curatela. Senza una trascrizione valida antecedente alla dichiarazione di fallimento, il promissario acquirente non può pretendere il trasferimento degli immobili, né può agire in sede ordinaria per il risarcimento, dovendo invece ricorrere alla procedura di insinuazione al passivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Trascrizione domanda giudiziale e fallimento: le regole

La trascrizione domanda giudiziale rappresenta uno strumento fondamentale per chi intende far valere i propri diritti su un immobile, specialmente quando la controparte affronta una procedura di insolvenza. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti e le condizioni affinché tale formalità mantenga la sua efficacia protettiva.

Trascrizione domanda giudiziale: il caso

La vicenda trae origine da un contratto di permuta in cui un privato trasferiva un suolo edificabile a una società di costruzioni, ricevendo in cambio la promessa di futuri appartamenti. A seguito dell’inadempimento della società, il privato avviava un’azione ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento forzoso dei beni. Tuttavia, nelle more del giudizio, la società veniva dichiarata fallita. Il giudizio originario non veniva riassunto nei confronti della curatela fallimentare, portando all’estinzione del processo. Successivamente, gli eredi del privato citavano nuovamente il fallimento per ottenere l’esecuzione del contratto o, in subordine, il risarcimento del danno.

Effetti della trascrizione domanda giudiziale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito. Il punto centrale riguarda l’opponibilità della domanda giudiziale alla massa dei creditori. Secondo gli Ermellini, l’effetto prenotativo della trascrizione domanda giudiziale si perde se il giudizio si estingue. Di conseguenza, una nuova domanda proposta dopo la dichiarazione di fallimento non può prevalere sui diritti della massa se non è stata trascritta prima della sentenza di fallimento stessa. Anche la richiesta di risarcimento in prededuzione è stata dichiarata inammissibile in sede ordinaria.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio di continuità e opponibilità degli atti. L’art. 2652 c.c. permette alla sentenza di produrre effetti dalla data della trascrizione della domanda, ma tale beneficio è strettamente legato alla prosecuzione di quel medesimo giudizio. Se il processo si estingue per mancata riassunzione ex art. 43 Legge Fallimentare, l’effetto prenotativo svanisce. In assenza di una trascrizione valida e antecedente al fallimento, il curatore non è vincolato al trasferimento degli immobili. Inoltre, ogni pretesa creditoria verso il fallimento, inclusa quella risarcitoria, deve essere accertata esclusivamente tramite il rito speciale dell’insinuazione al passivo, a tutela della par condicio creditorum.

Le conclusioni

In conclusione, la tutela del promissario acquirente in caso di fallimento del costruttore dipende criticamente dalla tempestività e dalla persistenza della trascrizione domanda giudiziale. La mancata riassunzione di un giudizio interrotto dal fallimento determina la perdita definitiva della priorità acquisita. Per chi vanta crediti o diritti derivanti da contratti ineseguiti, la via corretta non è il giudizio ordinario, bensì la partecipazione al concorso fallimentare. Questa pronuncia ribadisce l’importanza di una gestione processuale rigorosa per evitare la dispersione di garanzie patrimoniali essenziali.

Cosa succede se il giudizio di esecuzione non viene riassunto dopo il fallimento?
L’estinzione del giudizio comporta la perdita dell’effetto prenotativo della trascrizione, rendendo la domanda inopponibile alla massa dei creditori.

È possibile ottenere il trasferimento di un immobile dopo il fallimento del venditore?
Solo se la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. è stata regolarmente trascritta prima della sentenza dichiarativa di fallimento.

Come si recupera il credito se il contratto preliminare non viene eseguito?
Il creditore deve presentare una domanda di ammissione allo stato passivo nelle forme previste dalla legge fallimentare, non potendo agire in sede ordinaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 3204 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 3204 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME FILIPPO

Data pubblicazione: 13/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 473/2021 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente agli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME -controricorrente-

nonché contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME

-intimati- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Bari n. 1852/2020 depositata il 29/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME ha promosso giudizio ex art. 2932 cod. civ. davanti al Tribunale di Trani nei confronti del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e dei singoli soci, deducendo che il fallimento era subentrato nel contratto preliminare di permuta del 31 gennaio 2002; ha chiesto, quindi, il trasferimento di tre appartamenti e tre box promessi in permuta liberi da pesi e trascrizioni. L’attore ha dedotto di avere dato esecuzione alle obbligazioni su di lui gravanti, trasferendo alla società poi fallita il suolo edificabile e di avere promosso precedente giudizio nei confronti della società, dichiarato improcedibile per intervenuto fallimento della società. In via gradata, il promissario ha proposto domanda di ammissione allo stato passivo in prededuzione per il controvalore degli immobili in oggetto.
Il Tribunale di Trani ha dichiarato inammissibile la domanda, ritenendo che l’intervenuto fallimento della società promittente preclude la proposizione dell’azione nei confronti della curatela del fallimento.

La Corte di Appello di Bari, con la sentenza qui impugnata, ha rigettato l’appello proposto dagli eredi di COGNOME NOME. Ha ritenuto il giudice di appello che il promissario non può invocare gli effetti del contratto preliminare, in quanto il precedente giudizio promosso nei confronti della società poi dichiarata fallita è stato dichiarato estinto, privando dei suoi effetti prenotativi la trascrizione della relativa domanda, né risultando trascritta la domanda giudiziale nei confronti del fallimento prima della sentenza dichiarativa del fallimento medesimo. Il giudice di appello ha, poi, ritenuto inammissibile la domanda subordinata di accertamento del credito.
Propone ricorso per cassazione COGNOME NOME, quale coerede di COGNOME NOME, affidato a due motivi, cui resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE.

E’ stata emessa proposta di definizione accelerata in data 29 giugno 2023, ritualmente opposta dal ricorrente. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 72 l. fall., nonché degli artt. 1372 e 2932 cod. civ. e dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ., nella parte in cui la sentenza impugnata ha ritenuto che il ricorrente non può beneficiare degli effetti prenotativi della trascrizione della domanda, in assenza di trascrizione precedente la sentenza dichiarativa di fallimento. Deduce parte ricorrente che la domanda ex art. 2932 cod. civ. è proponibile per il solo fatto che una RAGIONE_SOCIALE parti della permuta abbia eseguito la propria prestazione, circostanza che preclude il potere di scioglimento del curatore, risultando irrilevante l’anteriorità alla dichiarazione di fallimento della trascrizione della domanda giudiziale.
Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 42, 45, 52 e 72 l. fall., nonché degli artt. 2652, 2915, 1372 cod. civ., per avere ritenuto il giudice di appello inammissibile la domanda principale di esecuzione forzata in forma specifica e inammissibile la domanda subordinata di accertamento del credito in prededuzione pari al valore RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, dovendo il fallimento risarcire il danno derivante dalla mancata esecuzione del contratto preliminare di permuta, quale obbligazione incombente sulla massa.
La proposta di definizione accelerata ha ritenuto infondato il primo motivo in quanto « il provvedimento impugnato individua un elemento ostativo all’ammissibilità dell’effetto prenotativo connesso alla domanda ex art. 2932 c.c. ove ha statuito che ‘non vi è dubbio che se il precedente giudizio instaurato tra le parti non si fosse estinto, a seguito della mancata riassunzione dopo la dichiarazione di fallimento della società convenuta e

dei soci illimitatamente responsabili, il RAGIONE_SOCIALE sarebbe rimasto vincolato all’obbligo di dare piena esecuzione al contratto di permuta oggetto di giudizio’ e pertanto ‘in mancanza della trascrizione della domanda oggetto di giudizio prima della sentenza di fallimento, tale domanda è inammissibile’. Vanno dunque distinti i piani dell’inadempimento contrattuale della parte debitrice poi fallita rispetto al preteso perdurante onere di darvi corso in capo al curatore. Se risulta infatti che parte ricorrente ha proposto domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. ante fallimento dopo avere eseguito per intero la sua prestazione prima della sentenza dichiarativa di fallimento del contraente inadempiente, pur tuttavia a causa dell’interruzione del giudizio per l’intervenuto fallimento e in difetto di riassunzione ex art. 43 l.f. nei confronti del curatore, sono venuti meno gli ipotetici effetti prenotativi connessi alla trascrizione della citata domanda giudiziale. Di essi, dunque, parte ricorrente non si può avvalere chiedendo l’esecuzione integrale della prestazione anche ad opera del curatore e pur avendo la richiedente eseguito la propria prestazione: la circostanza ha solo determinato la preclusione della facoltà di scioglimento unilaterale del contratto conferita al curatore, accordatagli in via generale ai sensi dell’art. 72 l.f. ma insussistente per le connotazioni della permuta in oggetto (Cass. 28480/2005, 8331/2018). La citata prerogativa, invero, sarebbe stata azionabile dal curatore -come osservato dalla corte – solo se il preliminare di permuta non fosse stato ancora ineseguito, o non compiutamente eseguito, da entrambe le parti, mentre il citato effetto prenotativo mostra di non essersi congiunto alla trascrizione processualmente evoluta della domanda (Cass. 794/1999, 18756/2022)».
4. La proposta ha, poi, ritenuto inammissibile il secondo motivo « perché -al d là della qualificazione del debito siccome concorsuale, perché direttamente e solo connesso all’inadempimento del fallito ovvero anche riferibile, per la prededuzione infatti chiesta, ad inadempimento

ascritto agli organi della procedura, con ogni dipendenza dalla definitività della reiezione della domanda principale -la sua non pacificità, in quanto oggetto di sicura contestazione ad opera del curatore, richiama la necessità che la relativa domanda sia veicolata quale insinuazione al passivo (Cass. 9623/2010, 17839/2005); nella specie, tale onere non appare essere stato assolto ».

Il ricorrente, in memoria, concentra l’illustrazione del primo motivo sul venir meno del potere di scioglimento del curatore, ma non sull’evaporazione degli effetti prenotativi dell’originaria domanda giudiziale, il cui giudizio è stato dichiarato estinto, così come -quanto al secondo motivo -si limita in memoria a ribadire le originarie argomentazioni.

Il Collegio condivide la proposta di definizione accelerata, posto che -in relazione al primo motivo – l’opponibilità al fallimento della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare presuppone la trascrizione della domanda medesima in data antecedente alla dichiarazione di fallimento (Cass., n. 28668/2013).

Il secondo motivo è inammissibile, in quanto le domande di accertamento del credito vanno proposte all’interno dello stato passivo e non in sede ordinaria; le domande proposte davanti al giudice ordinario vanno dichiarate inammissibili o, se proposte prima dell’apertura del fallimento, sono improcedibili (Cass., n. 18481/2018; Cass., n. 5255/2017).

Il ricorso va, pertanto, rigettato in conformità alla proposta di definizione accelerata, con condanna alle spese liquidate come da dispositivo e raddoppio del contributo unificato. La condanna alle somme di cui al terzo comma dell’art. 96 cod. proc. civ. consegue alla conferma della proposta di definizione accelerata, quantificata in via equitativa in relazione alla liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese legali (Cass., Sez. U., 28 novembre 2022, n. 32001; Cass., n. 34693/2022), come da dispositivo, così come
viene equitativamente determinata la somma di danaro di cui al quarto comma del medesimo articolo, anch’essa come da dispositivo.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali in favore del controricorrente, che liquida in complessivi € 10.000,00, oltre € 200,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario e accessori di legge; condanna, altresì, il ricorrente al pagamento dell’importo di € 10.000,00 a termini dell’art. 96, terzo comma cod. proc. civ. per ciascun controricorrente, nonché all’importo ulteriore di € 2.500,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE Ammende; dà atto che sussistono i presupposti processuali, a carico di parte ricorrente, ai sensi dell’art. 13 comma 1quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. 24 dicembre 2012, n. 228, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, il 27/01/2026.
Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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