Trascrizione condizione sospensiva: quando è opponibile?

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’omessa menzione di una condizione sospensiva nella nota di trascrizione di un atto di compravendita immobiliare non rende la condizione inopponibile ai successivi acquirenti. Il caso riguardava una clausola in un atto del 1903, non riportata nella trascrizione di una vendita successiva del 1957. La Suprema Corte ha chiarito che la trascrizione della condizione sospensiva ha una funzione di mera pubblicità notizia e la sua assenza non sana i limiti intrinseci del titolo, che resta quindi condizionato. La sentenza della Corte d’Appello, che aveva dato ragione agli acquirenti, è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trascrizione Condizione Sospensiva: La Cassazione Chiarisce l’Efficacia del Vincolo non Menzionato

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, la certezza dei diritti è fondamentale. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale: l’efficacia di un vincolo o di una condizione contrattuale non menzionati nella nota di trascrizione. L’analisi di questa ordinanza è essenziale per comprendere i limiti della tutela offerta dalla pubblicità immobiliare e l’importanza della trascrizione condizione sospensiva. La decisione chiarisce che l’acquirente non può fare affidamento esclusivo sulla nota di trascrizione per verificare l’assenza di condizioni che potrebbero inficiare il suo acquisto.

I Fatti del Caso: Una Proprietà Contesa tra Privati e Stato

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di alcuni cittadini di veder riconosciuta la loro proprietà su un compendio immobiliare. L’Amministrazione statale, al contrario, rivendicava la natura demaniale del bene. Il nodo della questione risiedeva in un atto di acquisto molto risalente, datato 1903, che conteneva una clausola particolare. Questa clausola, qualificata come “condizione sospensiva” o “vincolo”, subordinava la determinazione esatta dell’area venduta a un successivo verbale di delimitazione da redigersi a cura dell’amministrazione finanziaria.

Decenni dopo, nel 1957, il dante causa degli attuali proprietari acquistava l’immobile. Tuttavia, nella nota di trascrizione di questo secondo atto, non veniva fatta alcuna menzione della clausola condizionale presente nel titolo originario del 1903.

La Decisione della Corte d’Appello

In secondo grado, la Corte d’Appello aveva dato ragione ai privati. I giudici avevano ritenuto che la mancata trascrizione del vincolo nell’atto del 1957 lo rendesse inopponibile al nuovo acquirente. Secondo questa interpretazione, il sistema di pubblicità immobiliare ha la funzione di proteggere i terzi che, in buona fede, si affidano a quanto risulta dai registri. L’assenza di menzione della condizione nella nota di trascrizione, quindi, avrebbe “liberato” l’immobile dal vincolo originario, consolidando il diritto di proprietà in capo agli acquirenti.

L’Analisi sulla trascrizione condizione sospensiva secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato completamente la decisione d’appello, accogliendo il ricorso dell’Amministrazione statale. Il ragionamento dei giudici di legittimità si concentra sulla corretta interpretazione delle norme in materia di trascrizione, in particolare degli articoli 2644 e 2659 del Codice Civile.

La Funzione della Trascrizione secondo l’art. 2644 c.c.

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: l’istituto della trascrizione serve principalmente a risolvere i conflitti tra più soggetti che acquistano diritti incompatibili sullo stesso immobile dal medesimo dante causa. La regola è semplice: prevale chi ha trascritto per primo. La trascrizione, però, non ha una funzione “sanante”; non può cioè rendere valido ed efficace un titolo che intrinsecamente non lo è.

Il Ruolo dell’Art. 2659 c.c.: Pubblicità Notizia e Non Sanatoria

L’articolo 2659 c.c. prevede che, se un acquisto è sottoposto a condizione, se ne debba fare menzione nella nota di trascrizione. La Corte d’Appello aveva interpretato questa norma come un requisito di opponibilità: senza menzione, la condizione non sarebbe stata efficace verso i terzi.

La Cassazione, invece, ha chiarito che tale menzione ha un valore di pubblicità notizia. Il suo scopo è informativo, per garantire la completezza delle informazioni reperibili nei registri. L’omissione di tale menzione, tuttavia, non altera la realtà giuridica del titolo. Se il titolo è condizionato, tale rimane, indipendentemente da ciò che riporta la nota di trascrizione.

Le Motivazioni della Suprema Corte

Le motivazioni della Cassazione sono nette: la condizione, sospensiva o risolutiva, è un elemento che incide direttamente sull’efficacia stessa del contratto. Se la condizione sospensiva non si avvera, il contratto è e rimane inefficace. Questa inefficacia intrinseca del titolo non può essere superata o “sanata” da una formalità pubblicitaria come la trascrizione.

In altre parole, la trascrizione non crea diritti né li purifica da vizi originari. Essa serve a rendere un atto, già di per sé valido ed efficace tra le parti, opponibile ai terzi in caso di conflitto. L’errore della Corte d’Appello è stato quello di attribuire alla mancata menzione della condizione nella nota di trascrizione un effetto sostanziale (l’inopponibilità della condizione) che la legge non le riconosce. L’acquirente ha l’onere, in base al principio di autoresponsabilità, di esaminare il titolo di provenienza del proprio venditore per accertare l’esistenza di eventuali vincoli o condizioni, non potendo limitarsi alla sola consultazione della nota di trascrizione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Acquisti Immobiliari

Questa ordinanza ha importanti conseguenze pratiche. Sottolinea che, durante una compravendita immobiliare, non è sufficiente verificare la nota di trascrizione dell’atto. È indispensabile condurre una due diligence approfondita, esaminando a ritroso i titoli di provenienza per accertare che il diritto trasferito sia pieno, incondizionato e non soggetto a vincoli che, sebbene non menzionati nella trascrizione più recente, potrebbero essere ancora pienamente efficaci. La decisione rafforza il principio secondo cui la pubblicità immobiliare informa, ma non garantisce la validità sostanziale del diritto acquistato, ponendo un forte accento sulla diligenza e responsabilità dell’acquirente.

La mancata menzione di una condizione sospensiva nella nota di trascrizione la rende inefficace?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’omissione della condizione nella nota di trascrizione non incide sull’efficacia o sull’opponibilità della condizione stessa, la quale è un elemento intrinseco del titolo d’acquisto.

Qual è lo scopo principale della trascrizione secondo questa sentenza?
La trascrizione ha la funzione di risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo venditore, dando prevalenza a chi ha trascritto per primo. Non ha la funzione di sanare i vizi o le condizioni presenti nel titolo.

Cosa significa che la menzione della condizione ha valore di ‘pubblicità notizia’?
Significa che la sua inclusione nella nota di trascrizione ha uno scopo puramente informativo per i terzi. La sua omissione è una irregolarità formale ma non impedisce alla condizione di produrre i suoi effetti giuridici sostanziali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32029 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32029 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10771/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dalla AVVOCATURA GENERALE RAGIONE_SOCIALEO STATO

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME E COGNOME NOME, IN PROPRIO E QUALI PROCURATORI SPECIALI DI COGNOME NOME, COGNOME NOME E COGNOME NOME, EREDI DI COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME E COGNOME NOME, EREDI DI COGNOME NOME, EREDE DI COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME -controricorrenti- avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALEa CORTE D’APPELLO di ANCONA n. 491/2023 depositata il 20/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, in proprio e quali procuratori speciali degli eredi di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Ancona il RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE per sentir dichiarare nei confronti degli stessi la loro qualità di proprietari del compendio immobiliare sito in Comune di San Benedetto del Tronto ed identificato al NCEU al foglio 16, pag. 720, con la particella 541.

L’Amministrazione convenuta si è opposta all’accoglimento RAGIONE_SOCIALEa domanda. Con sentenza n. 868/2019 pubblicata in data 08.05.2019, il Tribunale di Ancona ha disatteso la domanda degli attori, osservando che, individuato il compendio in questione come appartenente al demanio marittimo con verbale di delimitazione redatto nel 1958 dall’Amministrazione finanziaria con l’intervento RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE, verbale la cui regolarità o meno era da ritenersi irrilevante ai fini RAGIONE_SOCIALEa decisione, il dante causa degli attori aveva tenuto una serie di condotte incompatibili con la volontà di contestare le risultanze del medesimo.
Impugnata detta sentenza da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME, in proprio e quali procuratori speciali di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, nonché di NOME COGNOME, erede di NOME COGNOME, nella resistenza del RAGIONE_SOCIALE, la Corte d’appello di Ancona ha riformato la sentenza di primo grado ed ha accolto la domanda degli attori ed appellanti.

Nella motivazione, la Corte ha formulato, per quanto di interesse in questa sede, le seguenti considerazioni:

-premesso che il titolo di acquisto più risalente nel tempo richiamato e prodotto dagli appellanti, stipulato nel 1903 – contratto con cui erano state

acquistate varie particelle, tra cui quella oggetto di causa – conteneva una clausola secondo cui « la consegna degli stabili verrà data mediante verbale redatto a cura RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione finanziaria coll’intervento di un ufficiale RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE di Ancona, le cui risultanze sulla vera quantità superficiale degli arenili venduti in base all’apposizione dei termini lapidei e all’applicazione del prezzo unitario stabilito l’acquirente si obbliga di riconoscere ed accettare », clausola qualificata in sentenza come « condizione sospensiva » o « vincolo », e che la stessa non era stata oggetto di trascrizione in sede di successivo atto di compravendita stipulato il 19.06.1957 con cui il compendio immobiliare era stato acquistato da NOME COGNOME, essa non era opponibile all’acquirente sopra indicato;
-la mancata trascrizione RAGIONE_SOCIALEa clausola, tuttavia, non incideva sull’effettiva esistenza del « vincolo », sicché correttamente l’Amministrazione RAGIONE_SOCIALEo Stato aveva provveduto ad attivare nel 1958 il procedimento di delimitazione di zone del demanio marittimo; tuttavia, una serie di violazioni procedurali del procedimento aveva fatto sì che erroneamente l’area oggetto del giudizio fosse considerata quale area demaniale;

-lo stato di incertezza giuridica così determinatosi aveva « costretto COGNOME NOME a rivolgere nel 1968 formale istanza alla RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE di Ancona affinché la porzione di fabbricato nel frattempo costruita sull’area che egli aveva acquistato da COGNOME NOME fosse acquisita al patrimonio RAGIONE_SOCIALEo Stato al solo fine di renderne possibile la sdemanializzazione per un successivo suo (ri)acquisto » ed aveva « indotto in errore il primo giudice a ritenere l’area appartenente al Pubblico RAGIONE_SOCIALE Marittimo a seguito di acquisto per accessione con nota di voltura n. 109NUMERO_DOCUMENTO »;
-doveva ritenersi assolto l’onere probatorio a carico degli attori, avendo gli stessi « prodotto i titoli di acquisto dei loro danti causa, in continuità tra loro a tutti idonei ad accertare in loro favore la proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immobile ».

Il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello sulla scorta di un unico motivo.

NOME COGNOME e NOME COGNOME, in proprio e quali procuratori speciali di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME succeduti alla genitrice NOME COGNOME, erede di NOME COGNOME, hanno resistito con controricorso.

Fissata la trattazione in camera di consiglio, i controricorrenti hanno depositato una memoria ex art. 380-bis1 c.p.c.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

Con l’unico motivo, parte ricorrente lamenta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE norme di cui agli artt. 2659, comma 2, e 2644 c.c.

In particolare, premesso che, come disposto dall’art. 2659, secondo comma, c.c., « se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione », il RAGIONE_SOCIALE ricorrente sostiene che « la menzione è richiesta dalla norma non già, come afferma la Corte d’appello di Ancona, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘opponibilità RAGIONE_SOCIALEa condizione (e relativo avveramento), bensì a fini di pubblicità notizia, per la completezza RAGIONE_SOCIALE‘informazione traibile dalla consultazione dei registri ».
Invero, continua l’Amministrazione, « l’omessa menzione RAGIONE_SOCIALEa condizione ‘non può giammai condurre alla inopponibilità perché, verificatasi la condizione risolutiva o mancata quella sospensiva, il titolo «che aveva solo una efficacia eventuale o pendente, è ormai inefficace e la trascrizione non

può supplire ai difetti del titolo, al di fuori RAGIONE_SOCIALE ipotesi di cosiddetta pubblicità sanante espressamente previste dalla legge ».

Inoltre, ove si consideri che « le regole RAGIONE_SOCIALEa trascrizione, in altri termini, valgono ed è noto (solo) a dirimere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore », mentre « tale non è il conflitto tra l’acquirente da chi abbia acquistato sotto condizione e chi sotto condizione abbia alienato », ne consegue che il subacquirente avrebbe avuto l’obbligo di consultare il titolo del suo autore al fine di porsi al riparo da sorprese, e ciò sulla scorta del principio di autoresponsabilità.
In definitiva, secondo l’Amministrazione, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, la clausola non trascritta, sia ove qualificata come « condizione sospensiva » sia ove qualificata come « vincolo », risultava opponibile all’acquirente in virtù del principio di autoresponsabilità.

Quanto, poi, alla disposizione di cui all’art. 2644 c.c. sull’inopponibilità degli atti non trascritti, essa non poteva essere applicata al di là dei casi ivi espressamente indicati, nel cui novero non rientrava quello oggetto di causa.

1.1. Diversamente da quanto eccepito dai controricorrenti, il motivo in questione risulta ammissibile, in quanto concerne la sola interpretazione RAGIONE_SOCIALE norme che si assumono violate e non sollecita un riesame dei fatti e RAGIONE_SOCIALE risultanze probatorie poste dal giudice del merito a fondamento RAGIONE_SOCIALEa sua decisione.

1.2. Il ricorso è fondato.

1.2.1. Al riguardo, deve premettersi che tanto il Tribunale quanto la Corte d’appello hanno qualificato come « condizione sospensiva » la previsione di cui alla clausola, contenuta nel titolo di acquisto del 1903, il cui tenore letterale è stato già riportato innanzi.

Sebbene nella sentenza impugnata si parli RAGIONE_SOCIALEa previsione contrattuale in esame anche come « vincolo », deve ritenersi che detto ultimo termine sia

stato ivi utilizzato come sinonimo RAGIONE_SOCIALE‘altra espressione « condizione sospensiva ».

Ciò emerge da quella parte RAGIONE_SOCIALEa motivazione in cui è stata definita come dirimente la questione concernente « l’opponibilità o meno nei confronti del dante causa COGNOME NOME (e, quindi, ‘a cascata’ nei confronti dei suoi eredi attuali appellanti) del vincolo contenuto a pag. 4 del suddetto atto notarile di compravendita, con cui le parti avevano sottoposto il regolamento negoziale alla condizione sospensiva che l’estensione dei terreni acquistati fosse determinata a seguito di redazione, a cura RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione finanziaria con l’intervento RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE, del verbale di delimitazione con apposizione dei termini lapidei ».
In particolare, la circostanza che ivi compaiano entrambe le espressioni per indicare la stessa clausola induce a ritenere che esse siano state ritenute equivalenti dalla Corte d’appello.

Quest’ultima, in ogni caso, non ha censurato in alcun modo le considerazioni del primo giudice in ordine alla qualificazione RAGIONE_SOCIALEa clausola medesima come condizione sospensiva.

Detta interpretazione, a sua volta, non è stata fatta oggetto di successiva impugnazione dalle parti ed è dunque insindacabile in questa sede.

Il giudice del merito, nella motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, ha indicato come « dirimente » la questione concernente l’opponibilità o meno nei confronti del dante causa COGNOME NOME (e, quindi, ‘a cascata’ nei confronti dei suoi eredi attuali appellanti) del vincolo contenuto nel suddetto atto notarile di compravendita.

In concreto, poi, avuto riguardo al fatto che « la nota di trascrizione RAGIONE_SOCIALE‘atto di compravendita stipulato in data 19.06.1957 non contempla il suddetto vincolo pur presente nell’atto del 1903 », nonché « in applicazione del principio per cui la trascrizione riguardante la presenza di un vincolo nei confronti RAGIONE_SOCIALEa P.A. è finalizzata a produrre i suoi effetti sul piano civilistico, nel senso di informare i futuri aventi causa RAGIONE_SOCIALEa presenza del

vincolo, conformemente alla funzione di opponibilità propria RAGIONE_SOCIALEa trascrizione verso terzi », ha ritenuto che « ciò comporta l’inefficacia ex artt. 2644 ss. c.c. degli atti non trascritti ‘riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione’ » e, di conseguenza, che « il difetto di trascrizione rende inopponibile il vincolo al terzo che ha acquistato a qualunque titolo diritti sugli immobili oggetto del vincolo, come nel caso degli appellanti ».
I giudici di entrambi i gradi di merito, poi, hanno ritenuto che il procedimento di delimitazione RAGIONE_SOCIALE aree con apposizione dei termini lapidei, effettuato nel 1958 a cura RAGIONE_SOCIALE‘Amministrazione finanziaria con l’intervento RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE, fosse strettamente correlato alla predetta previsione di cui al contratto stipulato nel 1903.

Anche ciò non è stato fatto oggetto di impugnazione ad opera RAGIONE_SOCIALE parti in questa sede.

1.2.2. Deve in primo luogo rilevarsi che, come evidenziato dalla Corte d’appello di Ancona nella sentenza impugnata, la condizione sospensiva per cui è causa era prevista nel titolo di acquisto più risalente nel tempo, vale a dire l’atto del 30 luglio 1903 con cui NOME aveva acquistato dal RAGIONE_SOCIALE marittimo una serie di cespiti immobiliari, tra i quali si assume esservi quello oggetto di causa.

Sebbene, dunque, la trascrizione a cui doveva farsi riferimento ai fini RAGIONE_SOCIALEa decisione fosse quella RAGIONE_SOCIALE‘atto da ultimo indicato, la Corte d’appello ha invece rimproverato al giudice di primo grado di non aver valutato « la (pacifica) circostanza di fatto RAGIONE_SOCIALEa mancata trascrizione del vincolo in sede di trascrizione RAGIONE_SOCIALE‘atto pubblico del 1957 »: trattasi, in particolare, del contratto con cui COGNOME NOME, dante causa dei controricorrenti, aveva acquistato il compendio immobiliare in questione da NOME, erede di NOME.
Da ciò il giudice di secondo grado ha tratto la conseguenza RAGIONE_SOCIALEa « inefficacia ex artt. 2644 ss. c.c. » RAGIONE_SOCIALEa condizione stessa, senza fornire in motivazione alcuna specifica indicazione in ordine alla trascrizione o meno del precedente atto del 1903.

1.2.3. Sotto il profilo giuridico, poi, deve osservarsi che, come esattamente evidenziato dal RAGIONE_SOCIALE ricorrente, l’art. 2659, secondo comma, c.c. prevede che « se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto ». Quanto alla disposizione di cui all’art. 2644, primo comma, c.c., richiamata nella sentenza impugnata, essa riguarda gli atti enunciati nel precedente art. 2643 c.c. e nel successivo art. 2645 c.c., sicché la menzione RAGIONE_SOCIALEa condizione non rientra nel perimetro di tale disposizione.
D’altronde, la condizione apposta ad un contratto, sia essa sospensiva o risolutiva, dispiega i suoi effetti indipendentemente dalla sua menzione o meno nella nota di trascrizione, visto che, ove non si sia avverata la condizione sospensiva o si sia verificata quella risolutiva, il contratto è destinato comunque a restare o divenire inefficace, senza che la menzione RAGIONE_SOCIALEa condizione nella nota di trascrizione possa condurre a conseguenze diverse, al di fuori RAGIONE_SOCIALE ipotesi di pubblicità sanante previste dalla legge.
Questa Corte ha osservato che « l’istituto RAGIONE_SOCIALEa trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela RAGIONE_SOCIALEa circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti RAGIONE_SOCIALEo stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull’efficacia RAGIONE_SOCIALE‘atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti, senza avere alcuna influenza sulla validità e sull’efficacia RAGIONE_SOCIALE‘atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti (Cass., Sez. 2, 09/09/2013, n. 20641; Cass., Sez. 2, 05/07/1996, n. 6152; Cass., Sez. 2,
02/06/1993, n. 6159), sicché, configurandosi come un onere, è un quid pluris rispetto all’atto trascrivendo (Cass., Sez. 3, 12/12/2003, n. 19058) » (cfr.: Cass. 4874/2025).

Pertanto, il Collegio ritiene che la sentenza impugnata debba considerarsi erronea nella parte in cui ha dato rilievo, dichiaratamente « dirimente », alla « circostanza di fatto RAGIONE_SOCIALEa mancata trascrizione del vincolo in sede di trascrizione RAGIONE_SOCIALE‘atto pubblico del 1957 », onde escluderne l’opponibilità ad COGNOME NOME ed ai suoi aventi causa.

Alla luce di quanto precede, il ricorso deve essere accolto.

La sentenza impugnata va pertanto cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, affinché la stessa provveda ad un nuovo esame RAGIONE_SOCIALEa domanda giudiziale in applicazione dei principi sopra indicati.

Statuendo in sede di rinvio, la Corte d’appello provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa seconda sezione civile RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione, in data 25 novembre 2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

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