Tolleranza di cantiere: no tra privati. Cassazione

Un proprietario immobiliare ha citato in giudizio un’impresa edile per aver costruito troppo vicino al suo confine. La Corte d’Appello aveva respinto la richiesta, applicando il principio della tolleranza di cantiere. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, specificando che la tolleranza di cantiere è valida solo nei rapporti con la pubblica amministrazione e non può ledere i diritti dei privati in materia di distanze legali. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Tolleranza di Cantiere: Perché Non Si Applica nei Rapporti tra Vicini

Le controversie sui confini e sulle distanze tra costruzioni sono tra le più frequenti in ambito immobiliare. Spesso, anche pochi centimetri possono fare la differenza e dare origine a lunghe battaglie legali. In questo contesto, si inserisce il concetto di tolleranza di cantiere, un principio che la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30216/2023, ha chiarito non essere applicabile per dirimere le liti tra privati. Vediamo perché.

Il Caso: Una Costruzione Troppo Vicina al Confine

La vicenda nasce dalla denuncia di un proprietario terriero che accusava una società costruttrice, impegnata nella realizzazione di alcune villette su un terreno confinante, di aver violato le distanze legali e di aver sconfinato sulla sua proprietà con un muro di contenimento e altre opere. Oltre alla richiesta di arretramento delle costruzioni, il proprietario lamentava il danneggiamento del suo fondo, utilizzato come deposito di materiale di risulta.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

In primo grado, il Tribunale aveva dato parzialmente ragione al proprietario, condannando la società costruttrice all’arretramento dei fabbricati, al risarcimento dei danni e alla rimozione dei materiali dal fondo.

Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Pur accertando uno sconfinamento, i giudici di secondo grado lo ritenevano irrilevante in quanto rientrante nei limiti della cosiddetta “tolleranza di cantiere”, un margine di scostamento del 2% rispetto alle misure progettuali, previsto dalla normativa edilizia (D.P.R. 380/2001). Di conseguenza, le domande di demolizione e risarcimento venivano respinte.

L’Intervento della Cassazione e la chiarezza sulla Tolleranza di Cantiere

Il proprietario ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali. Il primo, relativo a presunti errori metodologici del consulente tecnico, è stato respinto per ragioni processuali. Il secondo motivo, invece, si è rivelato decisivo.

Con questo motivo, il ricorrente denunciava la violazione delle norme del Codice Civile sulle distanze (artt. 872 e 873) e dei regolamenti edilizi locali. Il punto centrale era l’errata applicazione, da parte della Corte d’Appello, del principio di tolleranza di cantiere a una controversia tra privati.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo, fornendo una motivazione chiara e di fondamentale importanza pratica. I giudici supremi hanno spiegato che la normativa sulla “tolleranza costruttiva” (art. 34-bis del D.P.R. 380/2001) ha una finalità specifica: regolare i rapporti tra il cittadino costruttore e la Pubblica Amministrazione.

In pratica, serve a evitare che minime e inevitabili imprecisioni esecutive facciano scattare sanzioni amministrative per abusi edilizi. Si tratta, quindi, di una norma di diritto pubblico che definisce quando un’opera è conforme al titolo abilitativo e quando, invece, è parzialmente difforme.

Questo principio, però, non può in alcun modo comprimere o limitare i diritti soggettivi dei terzi, in particolare quelli dei proprietari confinanti. Le norme del Codice Civile e dei regolamenti locali che stabiliscono le distanze minime tra costruzioni sono poste a tutela della proprietà privata, per garantire sicurezza, salubrità e decoro. Tali diritti non possono essere derogati da una norma pensata per l’ambito amministrativo. Di conseguenza, anche uno sconfinamento o una violazione delle distanze minimi, seppur rientrante nel 2% di tolleranza, costituisce un illecito civile e deve essere sanzionato con la riduzione in pristino e/o il risarcimento del danno.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame ribadisce un principio fondamentale: la regolarità urbanistico-amministrativa di una costruzione non ne garantisce la liceità sotto il profilo dei rapporti privatistici. Un costruttore può avere tutti i permessi in regola e rispettare le tolleranze ammesse dalla legge nei confronti del Comune, ma se la sua opera viola le distanze legali dal confine, il vicino ha pieno diritto di agire in giudizio per ottenerne l’arretramento. Questa decisione rafforza la tutela del diritto di proprietà e chiarisce che la precisione nell’esecuzione delle opere edili è un obbligo non solo verso l’autorità pubblica, ma anche e soprattutto verso i propri vicini.

Una piccola violazione delle distanze di costruzione può essere ignorata se rientra nella “tolleranza di cantiere”?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la tolleranza di cantiere si applica solo nei rapporti con la pubblica amministrazione (es. per evitare sanzioni edilizie), ma non può giustificare una violazione dei diritti del vicino in una causa tra privati.

Qual è la differenza tra l’ambito di applicazione pubblico e privato delle norme sulle distanze?
L’ambito pubblico riguarda la conformità dell’opera ai permessi e alle normative urbanistiche, con le relative sanzioni da parte del Comune. L’ambito privato, invece, concerne il diritto del proprietario confinante a non subire violazioni e a vedere rispettate le distanze minime, a prescindere dalla regolarità amministrativa dell’opera.

Cosa succede quando la Corte di Cassazione accoglie un motivo di ricorso?
La sentenza impugnata viene annullata (“cassata”) per la parte relativa al motivo accolto. Il caso viene poi rinviato a un’altra sezione della stessa corte che aveva emesso la sentenza (in questo caso, la Corte d’Appello), la quale dovrà decidere nuovamente la questione attenendosi al principio di diritto affermato dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30216 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30216 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 31/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 24290 -2019 proposto da:

COGNOME AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in San Giovanni La Punta, presso lo RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso da sé stesso e dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del RAGIONE_SOCIALE rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Catania, presso lo RAGIONE_SOCIALE dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentata e difesa giusta procura allegata al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME

– intimati – avverso la sentenza n. 202/2019 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, pubblicata il 29/1/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/3/2023 dal consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 14/6/2011, NOME COGNOME, in qualità di proprietario del terreno sito in Acireale INDIRIZZO, distinto in catasto con la p.lla 856 del fgl.71, convenne in giudizio dinnanzi al Tribunale di Acireale RAGIONE_SOCIALE, esponendo che il suo fondo confinava con le particelle 76 e 358 di un più esteso suolo su cui la società convenuta aveva edificato alcune villette, sconfinando con la costruzione di un muro di contenimento e di un fabbricato peraltro realizzati in violazione delle distanze legali; aggiunse che una vasta area della particella 856 era stata utilizzata per il deposito di materiale di risulta e di sbancamento degli scavi con conseguente modificazione morfologica del terreno e distruzione dei muri a secco; la violazione delle distanze legali e il danneggiamento erano già stati accertati dal consulente tecnico d’ufficio nominato nel procedimento possessorio instaurato nei confronti della stessa convenuta. Tanto premesso, NOME COGNOME chiese la condanna della società convenuta ad arretrare i suindicati manufatti a distanza di 5 metri dal confine della sua proprietà e a demolire la sua costruzione sino al limite della distanza RAGIONE_SOCIALE; chiese pure di accertare che la
e contro

costruzione occupava parte della particella 856 di sua proprietà, con conseguente condanna al rilascio della porzione occupata, alla rimozione delle opere abusivamente allocate, alla riduzione in ripristino dei luoghi e al risarcimento dei danni conseguenti.

1.1. La società sostenne che le particelle occupate fossero di sua proprietà per esserle pervenute dalla terza NOME COGNOME che ne era titolare in forza di un tipo di frazionamento; ne chiese pertanto la chiamata in causa in garanzia e propose in riconvenzionale domanda di usucapione delle particelle 76, 350 e 358 così come pervenutele dalla terza chiamata.

1.2. NOME COGNOME eccepì l’improcedibilità della domanda proposta nei suoi confronti perché non preceduta dal preventivo esperimento della procedura di mediazione; aggiunse che l’azione di NOME COGNOME era preordinata alla regolamentazione dei confini e non ad una rivendicazione sicché era escluso ricorressero i presupposti della garanzia per evizione; in ogni caso chiese, a sua volta, di essere autorizzata alla chiamata in causa in garanzia dei suoi danti causa, NOME e NOME COGNOME; questi ultimi, chiamati, contestarono a loro volta la fondatezza della domanda di garanzia.
Con sentenza n. 1868/2015 il Tribunale di Acireale, in parziale accoglimento della domanda principale, condannò NOME RAGIONE_SOCIALE ad arretrare i fabbricati insistenti sulle particelle 350 e 358 a 5 metri dal confine del fondo di NOME RAGIONE_SOCIALE, a risarcire i danni, liquidati in Euro 10.000,00 per la violazione delle distanze legali e a rimuovere dal fondo di NOME RAGIONE_SOCIALE tutti i materiali di risulta; rigettò la domanda riconvenzionale proposta da NOME e quella proposta nei confronti di NOME NOME e la domanda di rivalsa spiegata da quest’ultima nei confronti di NOME e NOME COGNOME.
Con sentenza n. 202/2019, la Corte d’Appello, accogliendo l’appello principale di NOME RAGIONE_SOCIALE e rigettando l’appello

incidentale di NOME COGNOME, in parziale riforma della sentenza, rigettò le domande di condanna alla demolizione della costruzione realizzata da RAGIONE_SOCIALE e, in conseguenza, al risarcimento dei danni per violazione delle distanze legali.

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione il RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a due motivi e memoria; ha resistito con controricorso RAGIONE_SOCIALE, mentre le altre parti sono rimaste intimate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha lamentato che la motivazione della sentenza impugnata sia apparente per essere stato omesso l’ esame di un fatto decisivo per il giudizio, consistente nell’asserito errore metodologico commesso dal c.t.u. nell’accertare lo sconfinamento denunciato con la domanda.

1.1. Il motivo è inammissibile per sua formulazione.

Innanzitutto, per principio ormai consolidato (Cass. Sez. U, n. 22232 del 03/11/2016; Sez. 6 – 1, n. 6758 del 01/03/2022), la motivazione è soltanto apparente, e la sentenza è nulla perchè affetta da error in procedendo , quando, benchè graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. Nella specie, invece, la Corte d’appello ha reso un’ampia motivazione tenendo altresì conto dei rilievi critici formulati dall’AVV_NOTAIO .
Quanto poi al denunciato omesso esame, questa Corte ha più volte ribadito che la critica alla c.t.u. recepita in sentenza dal Giudice non può risolversi nell’esposizione di mere argomentazioni difensive

contro

un elemento istruttorio, non risultando più controvertibile in sede di legittimità ogni questione di merito: l’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, consente di censurare, per omesso esame, la sentenza che abbia recepito la consulenza tecnica, ma nei limiti in cui sia individuato un preciso fatto storico, sottoposto al contraddittorio delle parti, di natura decisiva, che il giudice del merito abbia omesso di considerare.
Nel caso di specie, invece, il ricorrente lamenta che alla metodologia di accertamento dei confini da lui ritenuta più efficace sia stata preferita altra metodologia senza che risulti, tuttavia, l’assoluta e radicale impossibilità logica di trarre le conclusioni altrimenti ricavate dal c.t.u. e recepite in sentenza. Al riguardo, la Corte di merito ha descritto alle pag. 6 e 7 della sentenza i passaggi logici e le ragioni delle scelte tecniche del consulente di cui ha condiviso le conclusioni (dall’esame dei titoli all’utilizzo dell a ricostruzione del tipo di frazionamento n.58/79 con cui è stato creato il confine da accertare), richiamando e condividendo le risposte del c.t.u. alle osservazioni critiche del consulente di parte di COGNOME; lamentando la non esaustività di queste risposte, il ricorrente pretende in realtà una rinnovazione degli accertamenti che, invece, non risulta giustificata dalla coerenza e adeguatezza della motivazione con cui la Corte ha espresso il suo apprezzamento degli elementi istruttori raccolti.
Fondato è, invece, il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., con cui il COGNOME ha denunciato la violazione delle norme di edilizia, degli artt. 872 e 873 cod. civ. e dell’articolo 30.1 delle norme di attuazione del P.R.G. di Acireale, per avere la Corte territoriale applicato la cosiddetta tolleranza di cantiere ai rapporti interprivati.

In base al comma 2ter dell’abrogato art. 34 D.P.R. n. 380 del 2001, rubricato , «ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali» .

La norma è stata sostanzialmente riprodotta dall’art. 34 -bis , comma 1, dello stesso provvedimento, riguardante le , il quale attualmente prevede che «il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo».

Dal loro chiaro tenore letterale e dalla stessa collocazione sistematica si ricava che le citate disposizioni attengono al profilo della conformità dell’opera alla normativa edilizia vigente, ai fini dell’eventuale applicazione delle sanzioni previste dalla legge, e sono pertanto destinate a trovare applicazione esclusivamente nei rapporti fra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati.

Nel caso in esame, invece, la Corte d’appello, in riferimento alla linea di confine come individuata dal c.t.u., ha comunque accertato uno sconfinamento, ma ne ha escluso la rilevanza, condividendo il giudizio del tecnico, perché rientrante nei limiti della tolleranza di cantiere: la violazione di legge è dunque palese.

Il ricorso è perciò accolto relativamente al secondo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione perché, fermo restando l’intervenuto accertamento della linea di confine tra i fondi

delle parti, verifichi la sussistenza della lamentata violazione delle distanze, senza considerare il limite della tolleranza di cantiere.

All’esito, la Corte di rinvio statuirà anche sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, e rigetta il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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