Tipo di frazionamento: decisivo per i confini

In una disputa sul regolamento dei confini, la Corte di Cassazione ha stabilito che il “tipo di frazionamento” a cui entrambi gli atti di acquisto fanno riferimento non è un semplice dato catastale, ma un elemento negoziale vincolante. Ignorarlo, come fatto dalla Corte d’Appello, costituisce un errore. La sentenza ha chiarito che quando due lotti derivano da un unico appezzamento originario e i rispettivi titoli di proprietà richiamano lo stesso piano di divisione, tale documento diventa fondamentale per l’interpretazione della volontà delle parti e per la determinazione esatta del confine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Confini Incerti? Il Tipo di Frazionamento nell’Atto di Acquisto è Decisivo

La definizione dei confini tra proprietà è una delle questioni più antiche e delicate del diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: quando gli atti di acquisto di due lotti confinanti, originati da un unico appezzamento, richiamano lo stesso tipo di frazionamento, questo documento assume un valore negoziale vincolante, superando la sua natura meramente catastale. Vediamo nel dettaglio come la Suprema Corte ha risolto un complesso caso di regolamento di confini.

I Fatti di Causa: una Disputa tra Vicini

La vicenda ha inizio quando un proprietario cita in giudizio i suoi vicini, chiedendo al Tribunale di definire correttamente il confine tra le loro proprietà e di ordinare il rilascio di un’area che riteneva abusivamente occupata. I vicini si costituiscono in giudizio, non solo resistendo alla domanda, ma sostenendo che fosse l’attore ad aver invaso la loro proprietà. Inoltre, presentano una domanda riconvenzionale per far accertare l’avvenuto acquisto per usucapione della porzione di terreno contesa.

A sua volta, l’attore risponde con una reconventio reconventionis, chiedendo che, in ogni caso, venisse accertato in suo favore l’acquisto per usucapione dell’area eventualmente occupata in difformità dal confine, nonché del diritto di servitù per una condotta fognaria esistente da tempo.

Il Percorso Giudiziario e il Ruolo del tipo di frazionamento

Il Tribunale di primo grado rigetta la domanda di usucapione dei convenuti e accoglie quella dell’attore, definendo il confine e condannando i vicini al pagamento delle spese.

La situazione si ribalta in secondo grado. La Corte di Appello, accogliendo parzialmente il gravame dei vicini, riforma la decisione, stabilendo un confine diverso, basato sulla corrispondenza con un muro di recinzione esistente, in linea con le risultanze di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).

Il punto cruciale, che ha portato il caso dinanzi alla Cassazione, è proprio il criterio utilizzato dalla Corte territoriale. Pur riconoscendo che entrambi i titoli di proprietà delle parti facevano riferimento a un medesimo tipo di frazionamento predisposto dall’impresa costruttrice originaria, la Corte d’Appello ha ritenuto che non vi fossero “specifiche indicazioni circa la esatta individuazione dei confini”, trattando di fatto il confine come incerto e affidandosi ad altri elementi.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha censurato nettamente la decisione della Corte di Appello, accogliendo i primi due motivi di ricorso del proprietario originario. Il ragionamento dei giudici di legittimità si basa su un principio consolidato: nell’indagine per delimitare il confine tra due fondi che un tempo costituivano un unico appezzamento, il tipo di frazionamento allegato ai singoli atti di acquisto e in essi richiamato assume un’importanza decisiva.

Quando le parti, nei rispettivi contratti di compravendita, fanno espresso riferimento a un determinato piano di frazionamento, questo cessa di essere un semplice dato catastale con valore sussidiario. Per espressa volontà negoziale, esso diventa un elemento fondamentale per interpretare l’intento delle parti e per identificare con precisione l’oggetto del contratto.

La Corte di Cassazione ha evidenziato come la Corte d’Appello sia caduta in un duplice errore: da un lato, ha accertato l’esistenza di un richiamo comune a un unico tipo di frazionamento in entrambi i titoli di proprietà; dall’altro, ha contraddittoriamente concluso per l’incertezza del confine, senza valorizzare tale documento come avrebbe dovuto. In presenza di un comune riferimento negoziale, il giudice avrebbe dovuto individuare il confine in coerenza con le risultanze di quel piano, che rappresentava la volontà originaria delle parti al momento dell’acquisto.

Le Conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello, in diversa composizione, affinché proceda a un nuovo accertamento dei fatti. Il nuovo giudice dovrà individuare il confine non basandosi su elementi esterni, ma attenendosi scrupolosamente alle indicazioni contenute nel tipo di frazionamento richiamato in entrambi i titoli di proprietà. Questa pronuncia rafforza la certezza dei rapporti giuridici, sottolineando l’importanza della volontà espressa negli atti notarili e dei documenti tecnici ad essi allegati, che diventano parte integrante del contratto e guida imprescindibile per la risoluzione di eventuali future controversie.

Quando un confine tra due proprietà è incerto, quali documenti sono più importanti?
Secondo la sentenza, se le proprietà derivano da un unico appezzamento originario, il documento più importante è il tipo di frazionamento a cui i rispettivi atti di acquisto fanno esplicito e comune riferimento. Questo documento assume valore negoziale e prevale su altri elementi probatori.

Che valore ha un “tipo di frazionamento” se viene menzionato in entrambi gli atti di acquisto?
In tal caso, il tipo di frazionamento perde la sua natura di mero dato catastale sussidiario e diventa un elemento fondamentale per interpretare la volontà delle parti. Assume un valore negoziale vincolante e deve essere utilizzato come criterio primario per determinare il confine.

Cosa succede se un giudice ignora un documento decisivo come il tipo di frazionamento comune?
Se un giudice, pur riconoscendo l’esistenza di un richiamo comune a un tipo di frazionamento, non lo utilizza per determinare il confine e lo dichiara incerto, commette un errore di diritto. La sua decisione è viziata e può essere cassata dalla Corte di Cassazione, come avvenuto nel caso di specie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21227 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21227 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 30/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 20863-2023 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 96/2023 della CORTE DI APPELLO di CAGLIARI, depositata il 10/03/2023;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 12.11.2012 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Cagliari, invocando il regolamento dei confini tra le rispettive proprietà delle parti e la condanna dei convenuti al rilascio di un’area abusivamente occupata.

Si costituivano i convenuti, resistendo alla domanda principale, allegando che era l’attore ad aver occupato senza titolo una porzione di terreno, e spiegando domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione, in loro favore, del diritto di proprietà, o di servitù, sull’area oggetto della domanda principale.

L’attore proponeva a sua volta reconventio reconventionis , invocando l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione, in suo favore, del diritto di proprietà dell’area da lui eventualmente occupata in difformità dal confine, o comunque del diritto di servitù di condotta fognaria, in relazione all’impianto esistente in loco sin dal tempo di realizzazione delle rispettive costruzioni.

Con sentenza n. 991/2019 il Tribunale rigettava la domanda riconvenzionale di usucapione, accogliendo invece quella proposta dall’attore in sede di reconventio reconventionis , regolava il confine e condannava i convenuti alle spese del grado.

Con la sentenza impugnata, n. 96/2023, la Corte di Appello di Cagliari accoglieva in parte il gravame interposto dagli originari convenuti avverso la decisione di prime cure, regolando il confine in

corrispondenza del muro di recinzione esistente in loco , in coerenza con le risultanze della C.T.U. esperita in primo grado.

Propone ricorso per la cassazione di tale pronuncia COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 960 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente determinato il confine senza considerare le risultanze dei titoli di proprietà allegati dalle parti, che facevano riferimento entrambi ad un unico tipo di frazionamento.

Con il secondo motivo, il ricorrente denunzia invece l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto dell’esistenza di un tipo di frazionamento indicato da ambedue i titoli di proprietà allegati dalle parti.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono fondate, alla luce del principio secondo cui nell’indagine diretta a delimitare il confine tra due fondi limitrofi costituenti lotti separati di un appezzamento originariamente unico, rivestono importanza decisiva i tipi di frazionamento allegati ai singoli atti di acquisto ed in essi richiamati con valore negozialmente vincolante, i cui dati catastali, per espressa volontà delle parti, perdono l’originaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l’interpretazione dell’effettivo intento negoziale delle parti (Cass.
507421; conf. Cass.

Sez. 2, Sentenza n. 8327 del 01/09/1997, Rv. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 12322 del 23/06/2020, Rv. 658460).

Nel caso di specie la Corte di Appello ha affermato che ‘Deve in primo luogo affermarsi che dalla lettura dei titoli di proprietà di entrambe le parti non si rinvengono specifiche indicazioni circa la esatta individuazione dei confini tra i lotti di terreno confinanti, ma solo ed unicamente un richiamo ai dati catastali ed al tipo di frazionamento approvato nel 1979 (n.ro 55 del 13.11.1979) e predisposto dalla RAGIONE_SOCIALE costruttrice RAGIONE_SOCIALE‘ (cfr. pag. 12 della sentenza).

Tale decisivo passaggio della sentenza impugnata contiene un duplice accertamento in fatto, circa l’originaria unicità del lotto, poi frazionato dall’unica RAGIONE_SOCIALE costruttrice, e l’esistenza, in ambedue i titoli di proprietà allegati dalle parti, di un richiamo ad un comune tipo di frazionamento.

La Corte distrettuale avrebbe dunque dovuto valorizzare tale comune richiamo ed attribuire valenza negoziale alle risultanze del predetto tipo di frazionamento, individuando il confine tra i fondi in coerenza con queste ultime. Ha invece errato nel ravvisare l’incertezza del confine tra i fondi, pur in presenza di un richiamo, contenuto in entrambi i titoli, al medesimo tipo di frazionamento, predisposto a suo tempo dall’unica RAGIONE_SOCIALE costruttrice.

Il terzo motivo, con il quale viene denunziata la violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n, 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente riformato la decisione di prime cure, anche in relazione all’accoglimento della reconventio reconventionis proposta dall’odierno ricorrente, pur in assenza di specifico motivo di gravame sul punto, è assorbito dall’accoglimento dei primi due motivi, poiché il giudice del rinvio dovrà procedere ad un nuovo accertamento del fatto, individuando il confine
in coerenza con i titoli di proprietà allegati dalle parti, e dunque con le risultanze del tipo di frazionamento richiamato in entrambi i predetti.

In definitiva, vanno accolti i primi due motivi del ricorso e dichiarato assorbito il terzo. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Cagliari, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

la Corte accoglie il primo e secondo motivo del ricorso e dichiara assorbito il terzo. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Cagliari, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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