Tabelle millesimali: quando la revisione è negata

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso relativo alla revisione delle tabelle millesimali in un condominio minimo. I ricorrenti lamentavano l’impossibilità di modificare la ripartizione paritaria delle spese nonostante l’ampliamento dell’unità immobiliare dei vicini, che avevano trasformato un sottotetto in vano abitabile. La Suprema Corte ha stabilito che, se le tabelle hanno natura contrattuale ‘pura’ (ovvero derivano da un accordo consapevole di derogare ai criteri legali), non sono revisionabili tramite la procedura semplificata dell’art. 69 disp. att. c.c., ma solo tramite azione di annullamento per errore del consenso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Tabelle millesimali: quando la revisione è bloccata dal contratto

Le tabelle millesimali rappresentano lo strumento fondamentale per la ripartizione delle spese in condominio. Tuttavia, non sempre è possibile ottenerne la revisione, specialmente quando queste derivano da un accordo contrattuale specifico tra i proprietari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini tra tabelle modificabili e accordi irrevocabili.

La natura delle tabelle millesimali nel condominio minimo

Il caso analizzato riguarda un condominio minimo, composto da due sole unità immobiliari. Gli originari proprietari avevano stipulato un accordo per ripartire le spese in misura paritaria (50/50), indipendentemente dal valore effettivo delle proprietà. Questa scelta, definita ‘convenzione pura’, riflette la volontà delle parti di gestire il bene comune secondo criteri propri, diversi da quelli proporzionali previsti dalla legge.

Il conflitto sull’ampliamento volumetrico

La controversia è nata quando uno dei proprietari ha trasformato un sottotetto inagibile in un vano abitabile completo di servizi. I vicini hanno quindi richiesto la revisione delle tabelle millesimali, sostenendo che l’incremento di valore di una singola unità avesse alterato l’equilibrio originario. La Corte d’Appello prima, e la Cassazione poi, hanno però negato tale possibilità.

Revisione delle tabelle millesimali: i limiti della legge

La giurisprudenza distingue tra tabelle ‘dichiarative’ e tabelle ‘convenzionali pure’. Le prime si limitano a tradurre in numeri i criteri legali di proporzionalità e sono revisionabili se presentano errori o se intervengono mutamenti strutturali. Le seconde, invece, nascono da un vero e proprio contratto con cui i condòmini decidono di accettare quote difformi dai valori reali.

Secondo la Suprema Corte, l’impegno assunto con una convenzione pura è irrevocabile. Chi firma un accordo di questo tipo non può poi chiederne la revisione basandosi sulla divergenza tra il valore effettivo e quello tabellare, poiché tale divergenza era stata accettata consapevolmente al momento della firma.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che l’art. 69 disp. att. c.c. non si applica alle tabelle di natura negoziale pura. In questi casi, l’unico rimedio esperibile non è la revisione per mutamento dello stato dei luoghi, ma l’azione ordinaria di annullamento del contratto per errore vizio del consenso. Inoltre, è stato rilevato che la consistenza materiale dell’edificio era nota fin dalla costruzione, rendendo irrilevante la successiva regolarizzazione urbanistica (sanatoria) ai fini del calcolo millesimale.

Le conclusioni

In conclusione, la natura contrattuale delle tabelle millesimali prevale sulle variazioni volumetriche successive se l’accordo originario era volto a derogare ai criteri legali. Per i proprietari, questo significa che prima di sottoscrivere accordi sulla ripartizione delle spese è necessaria un’analisi tecnica approfondita, poiché tali patti vincolano anche gli aventi causa e non sono facilmente modificabili in tribunale.

Si possono revisionare le tabelle millesimali se un vicino amplia la sua casa?
Dipende dalla natura delle tabelle. Se sono di natura contrattuale pura, ovvero nate da un accordo per derogare ai criteri legali, la revisione semplificata è generalmente esclusa.

Cosa si intende per tabelle millesimali convenzionali pure?
Sono accordi con cui i condòmini decidono volontariamente di ripartire le spese in modo non proporzionale al valore delle proprietà, assumendo un impegno contrattuale irrevocabile.

Quale azione legale serve per contestare tabelle contrattuali errate?
Non si può usare la procedura di revisione ordinaria, ma occorre avviare un’azione di annullamento del contratto per errore del consenso, dimostrando che la volontà è stata viziata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29074 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29074 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18270/2018 R.G. proposto da: NOME COGNOME ed NOME COGNOME, domiciliati ex lege in Roma, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

-ricorrenti –

contro

NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, dal quale sono rappresentati e difesi unitamente all’AVV_NOTAIO

-controricorrenti –

nonché contro

CONDOMINIO DELL’EDIFICIO SITO IN INDIRIZZO, in persona dell’amministratore pro tempore -intimato – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 821/2018 pubblicata il 4 aprile 2018

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8 settembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 821/2018 del 4 aprile 2018, in totale riforma della decisione di primo grado assunta dal Tribunale di Vicenza, la Corte d’Appello di Venezia rigettava la domanda proposta dai coniugi NOME COGNOME ed NOME COGNOME nei confronti dei consorti NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonché del RAGIONE_SOCIALE dell’edificio sito in Vicenza alla INDIRIZZO, denominato , volta ad ottenere la revisione delle tabelle millesimali del predetto RAGIONE_SOCIALE, composto da due sole unità immobiliari, appartenenti l’una agli attori e l’altra ai convenuti.
Contro tale sentenza, notificata ai sensi dell’art. 285 c.p.c. il 9 aprile 2018, il COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, resistiti con controricorso dai COGNOME.

Il RAGIONE_SOCIALE è invece rimasto intimato. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio. Le parti costituite hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, prospettante la violazione dell’art. 132, comma 2, n. 2) c.p.c., si assume che la sentenza impugnata risulterebbe affetta da nullità per non essere stato indicato fra le parti in causa il RAGIONE_SOCIALE, rimasto contumace nel giudizio d’appello, benché regolarmente citato.

Con il secondo motivo vengono dedotte la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1123, 1321 e ss., 1372 ( rectius : 1362 -n.d.r.) e ss. c.c. e degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c.

Si rimprovera alla Corte d’Appello di Venezia di aver erroneamente escluso la possibilità di revisione delle tabelle millesimali del RAGIONE_SOCIALE in ragione della loro ritenuta natura contrattuale.

La soluzione accolta dal collegio RAGIONE_SOCIALE si porrebbe, infatti, in contrasto con il tenore letterale dell’art. 69 disp. att. c.c., che non

opera alcuna distinzione fra le tabelle millesimali a seconda delle modalità della loro predisposizione.

Avrebbe, inoltre, errato il giudice distrettuale nel qualificare come , ai sensi e per gli effetti dell’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., l’accordo concluso nel 1979 fra gli originari proprietari delle due unità immobiliari da cui è composto il RAGIONE_SOCIALE, ovvero i coniugi COGNOME e COGNOME -questi ultimi danti causa degli odierni ricorrenti COGNOME e COGNOME -, prevedente la ripartizione in misura paritaria di tutte le spese condominiali, atteso che l’applicazione del predetto criterio era stata espressamente condizionata dai paciscenti all’osservanza del divieto di sopraelevazione, in sèguito violato ad opera dei convenuti.
Peraltro, dal contenuto dell’accordo non era desumibile la chiara volontà delle parti di derogare alle regole generali di riparto delle spese condominiali stabilite dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., avendo esse .

Nulla, quindi, impediva a uno dei condòmini di chiedere la revisione delle tabelle a fronte della novità costituita dall’accertata , dovuta al fatto che , erano divenuti .
Per di più, l’operata determinazione convenzionale dei criteri di riparto delle spese risulterebbe comunque affetta come inagibili o non praticabili, .

In particolare, l’originario progetto di costruzione dell’edificio prevedeva la realizzazione di un , il quale, per effetto del sopravvenuto cambio d’uso, è stato trasformato in un .

Con il terzo motivo si denunciano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c., nonché l’omesso esame di .

La Corte di merito non avrebbe tenuto in debito conto la circostanza che, per effetto dell’intervenuta sanatoria dell’abuso edilizio commesso dai coniugi COGNOME -i quali avevano trasformato il piano sottotetto, destinato a inagibili in , collegati direttamente con il loro appartamento -, si era venuta a determinare un’ delle unità immobiliari facenti parte del RAGIONE_SOCIALE.
Il primo motivo è infondato.

Per consolidata giurisprudenza di legittimità, l’omessa indicazione, nell’epigrafe della sentenza, di una parte non costituita in giudizio e la mancata dichiarazione di contumacia della stessa non incidono sulla regolarità del contraddittorio e non comportano, quindi, alcuna nullità, ove risulti che detta parte sia stata regolarmente citata, in tal caso configurandosi un mero errore materiale emendabile con il procedimento di cui all’art. 287 c.p.c. (cfr. Cass. n. 22918/2013, Cass. n. 18513/2006, Cass. n. 10212/2004, Cass. n. 8545/2003).
È stato, inoltre, ripetutamente affermato da questa Corte che ricorre l’ipotesi dell’errore materiale se dal contesto della decisione,

nonché dagli atti e dai provvedimenti da essa richiamati o comunque compiuti o intervenuti nel corso del processo, sia inequivocabilmente individuabile la parte pretermessa o inesattamente indicata, sì da potersi stabilire che la pronuncia è stata emessa anche nei suoi confronti (cfr. Cass. n. 16195/2019, Cass. n. 12577/2002, Cass. n. 9077/2001, Cass. n. 2869/1999).

Tale, per l’appunto, è la situazione ricorrente nel caso di specie, emergendo dalle stesse deduzioni dei ricorrenti che la sentenza di primo grado era stata resa anche nei confronti del RAGIONE_SOCIALE e che quest’ultimo era volontariamente rimasto contumace nel giudizio di secondo grado, pur avendo ricevuto regolare notificazione dell’atto di citazione in appello.

Il secondo e il terzo motivo -che possono essere esaminati insieme perché intimamente connessi -sono infondati e in parte inammissibili.

Sulla scorta di una valutazione di merito sorretta da ampia e logica motivazione, la Corte d’Appello di Venezia ha affermato la natura contrattuale delle tabelle millesimali del RAGIONE_SOCIALE>, qualificabile come perché composto da due soli partecipanti.

Segnatamente, dall’esame della documentazione acquisita al processo il collegio lagunare ha appurato che, «prima ancora di edificare, gli originari proprietari, i consorti COGNOME e COGNOME, pattuirono una divisione paritaria delle parti comuni e delle spese condominiali, indipendentemente da quella che sarebbe poi risultata la concreta consistenza dell’edificio e delle loro due abitazioni», sùbito dopo soggiungendo che «nel 1979, quando l’edificio fu completato, le parti attuarono l’originario accordo e, stipulando l’atto di identificazione catastale (che specificava le singole proprietà esclusive dei due nuclei familiari), confermarono la ripartizione millesimale paritaria» .
Da questi elementi la Corte territoriale ha tratto la conclusione che l’accordo di cui trattasi integra la espressamente fatta salva dall’inciso finale dell’art. 1123, comma 1, c.c., non suscettibile di revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

A sostegno della soluzione accolta ha richiamato i princìpi di diritto enunciati da questa Corte con sentenza n. 7300/2010, rammentando che in subiecta materia si suole distinguere tre tipologie di tabelle millesimali:

1) le tabelle convenzionali c.d. , caratterizzate dall’accordo con il quale «i condòmini, nell’esercizio della loro autonomia» , dichiarano espressamente « di accettare che le loro quote nel RAGIONE_SOCIALE vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla ‘diversa convenzione’ di cui all’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c.» : in questo caso, «la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.» ;
2) le tabelle convenzionali c.d. , che si differenziano dalle prime perché, «tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condòmini), i condòmini stessi intendono… non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del RAGIONE_SOCIALE, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)» : in detta ipotesi, «la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore, il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la
revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 ss. c.c., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito» ;

le tabelle c.d. , cioè adottate dall’organo RAGIONE_SOCIALE con la maggioranza qualificata all’uopo richiesta, le quali risultano «pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69» .

A fronte del giudizio di fatto espresso dalla Corte d’Appello, la quale ha riconosciuto la natura contrattuale (o, per usare il suo lessico, ) delle tabelle millesimali predisposte dagli originari proprietari del RAGIONE_SOCIALE , le deduzioni svolte dai ricorrenti in ordine alla non colgono nel segno, in quanto l’impegno irrevocabile assunto con la stipula dell’accordo del 1979, integrante una ex art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., impedisce ai suddetti proprietari e ai loro aventi causa di chiederne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., potendo essi esclusivamente esperire l’ordinaria azione di annullamento per errore (cfr. Cass. n. 7908/2001, Cass. n. 2253/2000).
In tal senso è ormai costantemente orientata la giurisprudenza di questo Supremo Collegio, il quale ha più volte ribadito, anche in recenti pronunce, le regulae juris sancite con la sentenza n. 7300/2010, innanzi citata (si vedano, fra le altre, Cass. n. 12259/2023, Cass. n. 1896/2023, Cass. n. 11846/2020, Cass. n. 1848/2018).

Deve, pertanto, escludersi, alla stregua delle esposte considerazioni, la sussistenza della denunciata violazione di legge.

Riguardo, poi, alla censura attinente all’interpretazione data dal collegio territoriale alla convenzione in discorso, va tenuto presente

che per poter efficacemente criticare, in sede di legittimità, l’esito dell’attività ermeneutica del giudice di merito non basta limitarsi a prospettare la generica violazione degli artt. 1362 e ss. c.c., ma occorre indicare specificamente i canoni in concreto violati e il punto e il modo in cui l’impugnata sentenza si sarebbe dagli stessi discostata, non essendo ammissibile una doglianza risolventesi nella mera contrapposizione dell’opzione esegetica propugnata dal ricorrente a quella recepita dal giudice, giacché quest’ultima non deve essere l’unica possibile, o la migliore in astratto, ma soltanto una delle possibili e plausibili soluzioni interpretative (cfr. Cass. n. 18467/2023, Cass. n. 22538/2022, Cass. Sez. Un. n. 9774/2020, Cass. n. 28319/2017).
I ricorrenti non hanno assolto adeguatamente l’onere deduttivo suaccennato, onde il profilo di doglianza in disamina non può trovare ingresso.

Per il resto, si osserva che il fatto di cui essi lamentano l’omesso esame è stato in realtà valutato dal collegio distrettuale, che nel paragrafo 4 della sentenza (pagg. 9 -11) ha così argomentato:

-«costituisce fatto pacifico, perché non contestato -anzi praticamente ammesso -che le opere condonate nel 1987 esistevano fin dal 1979, all’atto del completamento della costruzione» ; oltretutto, «lo stesso CTUAVV_NOTAIO aveva rilevato che la materiale consistenza dell’edificio è rimasta sempre immutata fin dalla sua costruzione» ;

-« le tabelle millesimali… devono tener conto della effettiva consistenza e non della regolarità urbanistica delle unità immobiliari» , la quale «è ininfluente nel determinare la misura del… concorso alle spese comuni, non fosse altro perché gli altri condòmini non hanno il potere di impedire al condòmino abusivo di fruire delle parti comuni, né quello di rimuovere autonomamente gli abusi» .

Fermo quanto precede, trattasi, in ogni caso, di fatto privo di decisività, dovendo ribadirsi che l’accertata natura contrattuale delle tabelle impedisce ai condòmini di chiederne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

Per le ragioni illustrate, il ricorso deve essere respinto.

Nei rapporti fra le parti costituite le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Nulla va statuito in ordine alle dette spese nei riguardi della parte rimasta intimata.

Sussistendone i relativi presupposti processuali, viene resa nei confronti dei ricorrenti l’attestazione di cui all’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, a rifondere ai controricorrenti le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 5.200 euro (di cui 200 per esborsi), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P .R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 8 settembre 2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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