Supercondominio strada e prova di comproprietà

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un proprietario che si opponeva al pagamento delle spese di manutenzione di una via privata. Il fulcro della controversia riguarda l’esistenza di un Supercondominio strada. La Suprema Corte ha stabilito che la natura condominiale di un bene non può derivare da una semplice delibera assembleare, ma deve essere verificata attraverso l’atto d’acquisto originario del costruttore. Se il titolo non prevede la strada come bene comune, non scatta la presunzione di condominialità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Supercondominio strada: quando si è obbligati a pagare la manutenzione?

La gestione delle vie d’accesso in contesti residenziali complessi genera spesso contenziosi legati alla ripartizione delle spese. Recentemente, la Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso riguardante un Supercondominio strada, chiarendo i criteri fondamentali per determinare se un proprietario sia tenuto o meno a contribuire ai costi di rifacimento del manto stradale.

I fatti: il caso della via privata contesa

La vicenda ha origine dall’opposizione di un proprietario contro un decreto ingiuntivo emesso da un ente condominiale per il pagamento di quote relative alla manutenzione di una strada. Il ricorrente sosteneva di non essere comproprietario dell’intera via, ma di esercitare su di essa una semplice servitù di passaggio limitatamente al tratto necessario per raggiungere la sua casa e i suoi box.

Il Tribunale, in sede di rinvio, aveva inizialmente dato ragione al condominio, ritenendo che il proprietario avesse acquistato una porzione della strada e che il Supercondominio strada fosse stato formalmente costituito da una delibera assembleare del 2006. Secondo il giudice di merito, l’acquisto dell’immobile successivo alla delibera rendeva quest’ultima vincolante per l’acquirente.

Perché una delibera non crea un Supercondominio strada

La Corte di Cassazione ha ribaltato questo ragionamento, sottolineando un errore metodologico del giudice di merito. La natura di un bene (se comune o privato) non può dipendere da una decisione presa dall’assemblea dei condomini. La delibera assembleare ha il compito di gestire i beni comuni, non di attribuire la proprietà di un bene che non lo è originariamente.

Perché si possa parlare di Supercondominio strada, deve esistere una relazione di accessorietà necessaria tra gli immobili privati e la strada stessa. Questo legame deve sussistere nel momento in cui il bene viene venduto dal costruttore originario. Se in quel momento la strada non è stata concepita come bene comune, nessuna delibera successiva può cambiare questa realtà giuridica.

L’importanza del titolo originario

La prova della comproprietà è fondamentale. Mentre per alcuni beni (come le scale o il tetto) la presunzione di condominialità è forte, per le strade private è necessario risalire al cosiddetto “atto costitutivo”. Questo è il primo contratto con cui il costruttore ha venduto la prima unità immobiliare del complesso.

Soltanto analizzando questo titolo è possibile verificare se l’originario proprietario si sia riservato la proprietà della strada o se l’abbia trasferita pro quota ai vari acquirenti, dando vita al Supercondominio strada.

le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su una rigorosa applicazione dell’art. 1117 c.c. I giudici hanno chiarito che il Tribunale ha errato nel considerare la delibera del 2006 come atto fondativo del supercondominio. La Cassazione ha ribadito che l’accertamento della condominialità deve essere condotto sulla base dei titoli d’acquisto e dello stato dei luoghi al momento della formazione del titolo. Se il primo acquirente non ha ricevuto quote della strada, o se il costruttore se n’è riservato la proprietà, la presunzione legale di comunione viene meno.

le conclusioni

In conclusione, la sentenza viene cassata con rinvio. Il giudice del merito dovrà ora esaminare il primo titolo di vendita del complesso per verificare se vi sia stata o meno una riserva di proprietà sulla strada da parte del costruttore. Questa decisione conferma che, in assenza di una chiara previsione contrattuale originaria, un proprietario non può essere obbligato a pagare spese condominiali per una strada su cui esercita solo un passaggio, a meno che non venga provata la sua qualità di comproprietario tramite i titoli d’acquisto corretti.

Una delibera assembleare può obbligarmi a pagare la manutenzione di una strada se non sono comproprietario?
No, la delibera assembleare non può creare un diritto di proprietà o un obbligo di contribuzione se il bene non è già comune in base ai titoli d’acquisto o alla legge.

Come si verifica se una strada privata appartiene a un Supercondominio?
È necessario esaminare il primo atto di vendita del costruttore originario per vedere se la strada è stata ceduta come parte comune o se il costruttore ne ha mantenuto la proprietà esclusiva.

Cosa succede se uso una strada ma non sono comproprietario?
In questo caso si potrebbe essere titolari di una servitù di passaggio, ma non si è tenuti a pagare le spese condominiali di manutenzione ordinaria e straordinaria previste per i condomini.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4931 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4931 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso 6083 – 2024 proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dalla quale è rappresentato e difeso giusta procura in calce al ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso giusta procura allegata al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 360/2024 del TRIBUNALE di GENOVA, pubblicata il 5/2/2024; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/5/2025 dal consigliere COGNOME; lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

In accoglimento del ricorso di NOME COGNOME, con ordinanza n. 9551/2023, la Seconda sezione di questa Corte cassò con rinvio la sentenza n. 634/2018 del Tribunale di Genova.

Con la sentenza cassata, il Tribunale, riformando la sentenza n. 862/17 del Giudice di pace di Genova, in accoglimento dell’appello del RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO Busi di Genova, aveva rigettato l’opposizione di NOME COGNOME avverso il decreto n.97/ 2017 con cui gli era stato ingiunto, quale condomino, il pagamento di una quota delle spese condominiali afferenti al la manutenzione dell’intero percorso di una strada; con l’opposizione, COGNOME aveva invece sostenuto di dover contribuire soltanto per il tratto utile al raggiungimento delle sue proprietà (una casa e due box), perché su tale percorso egli esercitava, a suo dire, una mera servitù di passaggio, senza essere comproprietario della strada.
Questa Corte cassò la sentenza del Tribunale sul punto dell’accertamento della qualità di bene comune della strada, in quanto appartenente al RAGIONE_SOCIALE; puntualizzò, in premessa, che l’accertamento era ammissibile soltanto in via meramente incidentale , in quanto effettuato in un giudizio di impugnazione di delibera assembleare, in contraddittorio con il solo amministratore del condominio e funzionale, perciò, alla sola decisione della validità dell’atto collegiale presupposto dell’ingiunzione , ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli condomini.
2.1. In particolare, questa Corte rimarcò che il Tribunale aveva dato per assodato che il solo utilizzo comune della strada privata fosse motivo sufficiente per ritenere integrata la previsione di cui all’art. 1117 cod. civ., senza considerare che nell’ele nco contenuto nell’art.1117 cod.civ. non sono contemplate le strade e omettendo del tutto di accertare come l’asserito (super)condominio si fosse costituito e di esaminare, perciò, l’atto che ne av eva determinato l’insorgenza .

Il Tribunale di Genova, in rinvio, ha rigettato l’opposizione perché ha confermato che COGNOME è tenuto al pagamento degli oneri di manutenzione in quanto comproprietario della strada condominiale per cui è giudizio: ha ritenuto, infatti, che con l’atto di acquisto del 10/12/2010, COGNOME abbia acquistato una porzione della strada privata oggetto di giudizio, acquisendo così la qualità di condomino del RAGIONE_SOCIALE già costituito con precedente delibera del 12/4/2006.

Avverso questa sentenza, NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un motivo, a cui il Condominio ha resistito con controricorso.

4.1. In data 27/7/2024, il Consigliere delegato ha formulato proposta di decisione accelerata del ricorso ex art. 380 bis cod. proc. civ., comunicata il successivo 29/7; in data 9/9/2024 il ricorrente ha chiesto la decisione.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma primo dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha lamentato, con un primo profilo, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., per avere il Tribunale applicato la presunzione di condominialità senza esaminare l’atto costitutivo del Condominio; con un secondo profilo, ha lamentato che il Tribunale abbia erroneamente

identificato la strada di cui sarebbe intervenuto l’ acquisto in comproprietà.

1.1. Il motivo è fondato nel primo profilo.

Nell’ordinanza n. 9551 del 2023, questa Corte aveva innanzitutto rimarcato che la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in (super)condominio – diversamente dal bene in comunione – suscettibile di godimento autonomo (in questi termini, Cass., Sez. 2, 10/12/2019, n. 32237).

Ha quindi precisato che, al fine di affermare la natura condominiale di un bene, queste condizioni di accessorietà necessaria devono essere sussistenti nel momento in cui il soggetto acquisti beni in proprietà esclusiva, atteso che la proprietà condominiale costituisce una particolare declinazione della comunione, che si caratterizza per il collegamento funzionale del bene con le proprietà esclusive, senza prescindere dalla comproprietà di esso.

Ciò ulteriormente significa che, in sede di accertamento di tali condizioni, non può trascurarsi lo stato di fatto dei luoghi esistente al momento della formazione del titolo, perché l’operatività dell’ art. 1117 cod. civ. ben potrebbe essere esclusa se a tale data mancasse addirittura il fabbricato (o i fabbricati, in caso di supercondominio), sul quale potessero venire a coesistere, anche potenzialmente, proprietà esclusive e proprietà accessorie e complementari ad esse, destinate a rimanere in comunione pro indiviso per necessità pratiche derivanti dall’uso o dall’utilità o dal godimento per tutti (Cass., Sez. 3, 16/7/1962, n. 1887): in conseguenza, in tali casi, è soltanto l’atto costitutivo del condominio ad assumere efficacia dirimente.
In altri termini, la prova della comproprietà non è necessaria, laddove si tratti di cose che per loro natura costituiscono parti comuni

del condominio o del supercondominio, come espressamente stabilito dall’art. 1117 cod. civ. , ma è, invece, indispensabile quando, al momento della costituzione del collegamento funzionale, manchino i presupposti della nascita del condominio (Cass., Sez. 2, 25/6/2019, n. 17022), ossia l’unitaria conformazione del compendio (Cass., Sez. 2, 23/9/2011, n. 19490) e, dunque, il collegamento tra opere comuni funzionalmente asservite alle proprietà individuali e, nella specie, tra strada asseritamente comune e fabbricati di proprietà esclusiva; non è, infatti, determinante il collegamento sorto successivamente.
Su queste premesse, questa Corte ha perciò demandato, al Giudice del rinvio, di accertare come l’asserito supercondominio si fosse costituito e di esaminare, dunque, l’atto che ne avrebbe determinato l’insorgenza , cioè il primo atto con cui l’originario proprietario dei beni asserviti all’uso comune (nel caso di specie la strada) e degli immobili destinati a utilizzare tali beni aveva trasferito la proprietà esclusiva di uno o più manufatti: in rinvio, dunque, avrebbe dovuto essere stabilito se l’originario proprietario avesse riservato la proprietà del bene asservito oppure se, in assenza di tale riserva, si fosse costituito il supercondominio con la cessione a più comproprietari.
Il Tribunale di Genova, invece, ha rovesciato l’ordine delle valutazioni da compiersi , partendo dalla verifica dell’acquisto, da parte di COGNOME, della porzione di strada asseritamente comune; quindi, ritenuto che il RAGIONE_SOCIALE si fosse costituito per delibera del 12/4/2006, ha ritenuto che dopo l’atto d’acquisto della strada «ogni delibera del supercondominio fosse a lui opponibile».

È evidente che questo ragionamento non si conforma a quanto stabilito da questa Corte, in consolidata applicazione dell’art. 1117 cod. civ., nell’ordinanza di rinvio.

Una delibera assembleare, infatti, non può integrare, per sé sola, l’atto costitutivo del supercondominio ma al più potrebbe contenere la

presa d’atto dell’intervenuta costituzione del Condominio in conseguenza dell’intervenut a cessione pro quota, da parte dell’originario proprietario ai singoli, di beni al servizio comune.

Per altro verso, la clausola, contenuta in atti successivi al primo, stipulati dagli aventi causa dell’originario costruttore (nel caso di specie, il venditore dei box di COGNOME che risulta aver acquistato gli immobili nel 2004), seppure preveda espressamente la cessione di quote dei beni al servizio comune, sarebbe inefficace qualora risultasse che l’originario costruttore, nel primo atto di vendita, si era riservato la proprietà di questi beni.

Il tal senso l’analisi dell’atto di acquisto di COGNOME non è utile alla decisione dell’opposizione prima dell’interpretazione del primo titolo con cui l’originario costruttore ha ceduto in proprietà individuale gli immobili: soltanto dall’interpretazione di tale titolo è, infatti, possibile verificare se vi sia stata o non riserva di beni a servizio comune.

Evidentemente, come già precisato da questa Corte nella prima ordinanza di cassazione, il presente giudizio investe la fondatezza dell’opposizione di COGNOME al decreto ingiuntivo per il pagamento di una quota delle spese condominiali afferenti la manutenzione dell’intero percorso di una strada; in conseguenza, l’accertamento sul titolo ha valore meramente incidentale e, come tale, può essere compiuto in contraddittorio con il solo Condominio e non con tutti i condomini e deve essere effettuato sulla base e nei limiti delle acquisizioni già agli atti (Cass. Sez. 2, n. 20993 del 23/07/2025).
Dall’accoglimento del primo profilo consegue l’assorbimento del secondo profilo di censura, concernente l’interpretazione dell’atto di acquisto di COGNOME.

Il ricorso è, perciò, accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio al Tribunale di Genova in persona di diverso

magistrato perché provveda al riesame dell’opposizione in riferimento ai rilievi svolti e in applicazione dei principi suesposti.

Statuendo in rinvio, il Tribunale regolerà anche le spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Genova in persona di diverso magistrato anche per le spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 21 maggio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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