Supercondominio: quando si applica e i requisiti

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale in materia di supercondominio. Analizzando il caso di due proprietari di una villetta che utilizzavano una strada di accesso di proprietà esclusiva di un condominio adiacente, la Corte ha annullato la decisione d’appello che aveva configurato un supercondominio. È stato chiarito che, per l’esistenza di un tale istituto, non è sufficiente la mera fruizione condivisa di un bene o servizio, ma è indispensabile la contitolarità, ovvero la proprietà comune del bene stesso, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Supercondominio: Non Basta l’Uso Comune, Serve la Proprietà Condivisa

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui requisiti necessari per la costituzione di un supercondominio, chiarendo un punto fondamentale: la semplice fruizione di un servizio non è sufficiente. Per poter parlare di supercondominio, è indispensabile la presenza di una proprietà comune. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria nasce dalla richiesta di pagamento di oneri condominiali avanzata da un Condominio nei confronti dei proprietari di una villetta unifamiliare confinante. Questi ultimi si erano opposti, sostenendo che la loro unità immobiliare non facesse parte del condominio. Il contenzioso ruotava attorno all’uso di un viale d’accesso, munito di cancello e illuminazione, che i proprietari della villetta utilizzavano per raggiungere la loro abitazione ma che risultava di proprietà esclusiva del Condominio.

La Decisione della Corte d’Appello e il Ricorso in Cassazione

In secondo grado, la Corte d’Appello aveva parzialmente riformato la sentenza del Tribunale, ritenendo esistente un rapporto di supercondominio tra la villetta e il Condominio. La motivazione si basava sulla constatazione che il viale, pur essendo di proprietà del Condominio, era a servizio di entrambi gli immobili. Secondo i giudici d’appello, questo legame funzionale era sufficiente a creare la particolare comunione regolata dalle norme sul condominio. Contro questa decisione, i proprietari della villetta hanno proposto ricorso in Cassazione.

L’Analisi del Supercondominio: Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ribaltando la visione della Corte territoriale e offrendo una lezione chiara sulla natura del supercondominio.

Il Principio di Diritto: la Proprietà Comune è Indispensabile

Il cuore della decisione risiede nella distinzione tra ‘uso comune’ e ‘proprietà comune’. I giudici di legittimità hanno affermato che, per poter applicare le norme sul condominio a una pluralità di edifici (come nel caso del supercondominio), è imprescindibile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune a tutti gli immobili coinvolti, ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Nel caso specifico, era pacifico che il viale d’accesso (particella catastale 422) fosse di proprietà esclusiva del Condominio. I proprietari della villetta ne beneficiavano, ma non ne erano comproprietari. Questa circostanza è decisiva: la sola fruizione di cose, impianti o servizi insistenti sulla proprietà esclusiva di uno solo degli edifici non è sufficiente a generare un rapporto di supercondominialità.

La Distinzione dai Precedenti Giurisprudenziali

La Corte ha anche chiarito perché un precedente giurisprudenziale citato dalla Corte d’Appello non fosse pertinente. Quel caso riguardava beni (come uno scivolo di accesso a un garage) che erano di proprietà comune tra un condominio e un’unità abitativa esterna. La situazione attuale è radicalmente diversa, poiché manca il presupposto fondamentale della contitolarità del bene.

Le motivazioni della Cassazione sottolineano che il supercondominio sorge ipso iure et facto quando più edifici hanno in comune talune cose, impianti e servizi in un rapporto di accessorietà. Questo vincolo funzionale, però, deve essere radicato in un diritto di proprietà condiviso. Senza questo elemento, si ricade in altri istituti giuridici, ma non in quello condominiale.

Le Conclusioni della Corte e le Implicazioni Pratiche

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi al seguente principio: non può esistere un rapporto di supercondominio di fatto tra due edifici se non vi è una proprietà comune su cui insistono i servizi condivisi. La mera fruizione di un servizio localizzato su un’area di proprietà esclusiva di una delle parti non è sufficiente a far scattare l’applicazione delle norme condominiali.

Questa ordinanza è di grande importanza pratica, poiché chiarisce i confini dell’istituto del supercondominio, evitando che vengano imposti obblighi e oneri condominiali a soggetti che sono semplicemente ‘vicini’ e utilizzatori di un servizio, senza essere contitolari del bene che lo ospita.

Quando si costituisce un supercondominio?
Un supercondominio si costituisce quando più unità immobiliari, edifici o condomini hanno in comune delle parti ai sensi dell’art. 1117 del codice civile. Il requisito indispensabile, come chiarito dalla sentenza, è l’esistenza di una proprietà comune su tali parti, e non la semplice fruizione condivisa.

La semplice fruizione di una strada di proprietà di un condominio da parte di un’altra proprietà crea un rapporto di supercondominio?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la sola fruizione da parte di entrambi gli immobili di cose, impianti o servizi insistenti sulla proprietà esclusiva di uno solo di essi non è sufficiente a creare un rapporto di supercondominio.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello?
La Corte ha annullato la sentenza perché la Corte d’Appello aveva erroneamente ritenuto esistente un supercondominio basandosi unicamente sul legame funzionale (l’uso comune del viale), trascurando il fatto che mancasse il presupposto essenziale della proprietà comune del viale stesso, che era di proprietà esclusiva del Condominio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27998 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27998 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30705/2020 R.G. proposto da :

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME, -ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, LOCALITA’ INDIRIZZO, INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME,

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI n.433/2020 depositata il 28.7.2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14.10.2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano innanzi al Tribunale di Cagliari il Condominio sito in Sinnai, località Solanas, INDIRIZZO per far accertare che l’unità immobiliare di loro proprietà non faceva parte del predetto condominio.

Gli attori esponevano che, con precedente atto di citazione, in ragione dell’inesistenza di tale condominialità ( rectius supercondominialità), si erano opposti al decreto n.40/2009 emesso dal Giudice di Pace di Sinnai, che aveva loro ingiunto il pagamento a favore del Condominio della somma di € 1.559,26 a titolo di ‘ canoni condominiali scaduti per conguaglio al 28.2.2009, quote canoni condominiali marzo-ottobre 2009, spese straordinarie per manutenzione autoclave e impianto elettrico per illuminazione viale, spese amministrative per sollecito, messa in mora e inoltro gestione pratica legale ‘, e che, con ordinanza, il Giudice di Pace aveva dichiarato la propria incompetenza in ordine alla domanda riconvenzionale – da essi spiegata – di accertamento del l’inesistenza della condominialità del viale munito di cancello e di illuminazione (particella 422 del foglio 85 del NCT del Comune di Sinnai), al quale si riferivano i canoni richiesti, viale che dalla INDIRIZZO andava verso il mare, fiancheggiando la loro proprietà esclusiva.
Costituitosi, il Condominio eccepiva il difetto di legittimazione passiva dell’amministrazione del condominio in ordine all’ actio negatoria servitutis , nonché l’inammissibilità della domanda.

Con la sentenza non definitiva n. 1406/2012, il Tribunale di Cagliari, rigettava l’eccezione di carenza di legittimazione passiva e, espletata CTU ed acquisiti chiarimenti in base alle osservazioni critiche del CTP del Condominio, con la sentenza definitiva n.598/2017, accertava che l’unità immobiliare di proprietà degli

attori non faceva parte del Condominio, ma nel contempo dichiarava che il fondo di proprietà attorea usufruiva del passaggio pedonale sullo stradello condominiale munito di cancello e di illuminazione.

Avverso la sentenza definitiva proponevano appello principale i COGNOME, mentre il Condominio proponeva appello incidentale dolendosi del mancato riconoscimento del rapporto di condominialità ( rectius supercondominialità) negato in primo grado, ed insisteva per l’ obbligo di versamento delle quote condominiali richieste in sede ingiuntiva .

Con la sentenza n. 433/2020 del 26.4/28.7.2020, la Corte d’Appello di Cagliari, per quanto ancora rileva, ha rigettato l’appello principale, ed in parziale accoglimento dell’appello incidentale del Condominio, ha accertato l’esistenza di un rapporto di condominialità ( rectius supercondominialità) tra l’immobile degli appellanti ed il Condominio, essendo la stradella a servizio degli immobili di entrambe le parti. Ha negato invece la sussistenza dell’obbligo di pagamento delle quote condominiali. Avverso la predetta sentenza, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi. Il Condominio resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Col primo motivo, articolato in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 1117 bis cod. civ., per avere la Corte d’Appello ritenuto la loro unità immobiliare legata da un rapporto di condominialità ( rectius supercondominialità) col vialetto condominiale (particella 422 del foglio 85 del NCT del Comune di Sinnai) adibito a strada, chiuso da un cancello e dotato di illuminazione, per il solo fatto della fruizione di tale stradello e dei relativi servizi a beneficio anche della loro proprietà esclusiva,
prescindendo dalla necessaria applicabilità ad esso dell’art. 1117 cod. civ.

Lamentano in particolare l’ erronea sussunzione della fattispecie concreta accertata nella fattispecie normativa del supercondominio per inesistenza della proprietà comune tra il citato Condominio e i ricorrenti sulla citata particella 422.

2) Col secondo motivo, articolato in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 5) c.p.c., i ricorrenti lamentano l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e oggetto di discussione tra le parti, poiché la Corte avrebbe omesso di esaminare e di motivare in ordine alle contestazioni relative alle modalità di svolgimento della CTU espletata in primo grado, che avrebbe sovrapposto la mappa catastale di impianto alla trasposizione digitale dei rilievi eseguiti partendo dal confine della proprietà condominiale opposto a quello con la proprietà dei ricorrenti, nonostante il verificarsi di una rototraslazione della mappa di impianto, in tal modo pervenendo erroneamente all’inclusione della particella 1054, originariamente destinata a strada, all’interno del muro di cinta della proprietà degli attori, ed all’individuazione dello stradello condominiale della particella 422 come unico collegamento della proprietà degli attori con la INDIRIZZO.
Il primo motivo é fondato.

L’impugnata sentenza, infatti, pur avendo indicato, sulla base dell’espletata CTU, a pagina 8 n. 2), la menzionata particella 422 come stradello condominiale funzionalmente utilizzato sia dai condomini del Condominio di Sinnai INDIRIZZO, sia dai ricorrenti per raggiungere la proprietà della loro autonoma casa unifamiliare confinante, riformando la sentenza di primo grado in parziale accoglimento dell’appello incidentale, ha ravvisato un rapporto di condominialità ( rectius supercondominialità) tra gli immobili delle parti per il solo fatto che la particella 422, pur di proprietà esclusiva del Condominio, era
adibita a strada di collegamento, munita di cancello e di illuminazione, a servizio degli immobili di entrambe le parti, escludendo invece l’obbligo degli attuali ricorrenti di versamento delle quote condominiali richieste, per mancanza di una delibera del supercondominio sulla ripartizione delle spese del servizio comune e di una richiesta dell’amministratore del supercondominio. Per giungere all’affermazione dell’esistenza di un rapporto di supercondominialità tra gli immobili delle parti, la Corte distrettuale ha richiamato l’ordinanza di questa Corte n. 28280 del 4.11.2019, asseritamente relativa ad una fattispecie analoga, che ha affermato la costituzione ipso iure et facto della particolare comunione regolata dagli articoli 1117 e ss. cod. civ., senza bisogno di un’apposita manifestazione di volontà assembleare in tal senso, valevole anche per l’istituto di creazione giurisprudenziale del supercondominio, poi codificato nell’art. 1117 bis cod. civ., (introdotto dalla L.11.12.2012 n. 220, in vigore dal 18.6.2013) in tre distinte ipotesi:
quella dell’unico proprietario di un edificio, che lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a più soggetti, ovvero anche al primo di essi;

quella di più soggetti che costruiscano su un suolo comune;

quella in cui l’unico proprietario di un edificio ceda a terzi piani, o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

La Corte distrettuale ha quindi ritenuto che la supercondominialità automatica scatti anche nelle ipotesi, come quella di specie, in cui un caseggiato (quello del Condominio) ed una casa unifamiliare (quella dei ricorrenti) abbiano in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

In realtà il precedente sopra richiamato non poteva ritenersi relativo ad una fattispecie analoga a quella concreta esaminata, in

quanto esso si riferiva al caso di uno scivolo di accesso ad un garage e ad una cantina al piano seminterrato ed alle relative corsie di manovra, che erano di proprietà comune tra un condominio ed un’unità abitativa estranea ad esso, e che erano posti a servizio di entrambi, mentre nel caso qui in esame é pacifico che la particella 422 del foglio 85 del NCT del Comune di Sinnai adibita a strada, munita di cancello e di illuminazione, sia di proprietà esclusiva del Condominio di Sinnai località Solanas INDIRIZZO delle Rose n. 20, e non di proprietà comune anche ai ricorrenti proprietari della limitrofa casa unifamiliare, che semplicemente ne fruiscono, al pari dei condomini. D’altra parte l’ordinanza n. 28280/2019 di questa Corte aveva riferito il fenomeno dell’automatica costituzione di fatto del supercondominio a tre ipotesi, in cui le singole unità immobiliari che fruivano del servizio comune provenivano comunque per vendita, o frazionamento, da un originario unico fabbricato, mentre nella specie é pacifico che i fabbricati delle parti siano stati edificati ab origine separatamente su terreni distinti, autonomamente acquistati dai ricorrenti insieme a soggetti terzi e da una società costruttrice, che ha poi dato luogo, dopo la costruzione sopravvenuta dell’edificio, alla costituzione del Condominio, senza che mai ci sia stata una proprietà comune della citata particella 422.
La giurisprudenza di questa Corte, del resto, anche prima dell’introduzione dell’art. 1117 bis cod. civ. da parte della L. n.220/2012, che oggi espressamente prevede l’applicazione delle disposizioni del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., esigendo quindi espressamente il requisito dell’esistenza di una proprietà comune a più edifici rientrante nella previsione dell’art. 1117 cod. civ., aveva affermato che il rapporto di condominialità dell’art. 1117 cod. civ.
poteva ritenersi applicabile estensivamente ove si trattasse di parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale), ma di edifici limitrofi e autonomi, purché si trattasse di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimento degli stessi (Cass. 9.6.2010 n. 13883; Cass. 30.7.2004 n. 14559). Anche più recentemente, si é affermato che il supercondominio ricorre quando più condominii tra loro autonomi abbiano in comune alcuni beni, o spazi, a loro volta assoggettati a regime di condominialità ex art. 1117 cod. civ. (Cass. ord. 16.2.2022 n. 5023).
Ulteriormente la sentenza n. 32237 del 10.12.2019 di questa Corte ha affermato, in motivazione, che l’art. 1117 bis cod. civ., anche se non applicabile ratione temporis, avendo recepito l’elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identifica una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a ” più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 “; che l’elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (“… ai sensi dell’art. 1117”) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario “… ovvero più condomini…”; che sorgendo ipso iure et facto , se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anzichè quella generale della comunione (in tal senso anche Cass. 14 novembre 2012, n. 19939).
Ne deriva che in base all’orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di questa Corte, anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 1117 bis cod. civ., per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, é indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all’art. 1117 cod. civ. sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.
L’impugnata sentenza non si é uniformata a tali principi e va quindi cassata con rinvio.

Il secondo motivo deve ritenersi logicamente assorbito per effetto dell’accoglimento del primo motivo.

Il giudice di rinvio -che si individua nella medesima Corte d’Appello in diversa composizione regolerà anche le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa l’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte d’Appello di Cagliari in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 14.10.2025

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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