Supercondominio e uso dei beni comuni: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18241/2024, ha chiarito i presupposti per la costituzione di un supercondominio. Nel caso esaminato, una società immobiliare aveva agito in giudizio per la rimozione di una condotta fognaria che attraversava aree di sua presunta proprietà esclusiva. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d’appello che aveva qualificato tali aree come beni comuni facenti parte di un supercondominio sorto di fatto. Di conseguenza, l’utilizzo della condotta non configurava una servitù illegittima, ma un legittimo uso della cosa comune, respingendo così l’actio negatoria servitutis.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Supercondominio: quando si costituisce e quali sono le conseguenze?

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 18241 del 3 luglio 2024, è tornata a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza pratica nel diritto immobiliare: la figura del supercondominio. Questa pronuncia chiarisce che la sua costituzione non richiede un atto formale, ma avviene di fatto quando più edifici condividono beni o servizi. La vicenda, nata dalla contestazione sull’uso di una condotta fognaria, offre spunti cruciali per comprendere la differenza tra l’uso di un bene comune e l’esercizio di una servitù.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, proprietaria di alcune aree verdi adiacenti a un complesso residenziale composto da tre edifici, citava in giudizio due condomini per la rimozione di una condotta fognaria installata nel sottosuolo di tali aree. La società sosteneva che la condotta fosse stata posata senza alcun titolo, ledendo il suo diritto di proprietà, e chiedeva quindi al giudice di accertare l’inesistenza di qualsiasi servitù di scarico (actio negatoria servitutis).
I condomini convenuti si difendevano sostenendo la necessità di tale condotta e invocando la costituzione di una servitù coattiva di scarico.

Il Percorso Giudiziario

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda della società immobiliare. Tuttavia, la Corte di Appello ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado, analizzando i regolamenti condominiali dei tre edifici e la conformazione dei luoghi, giungevano alla conclusione che le aree verdi in questione non fossero di proprietà esclusiva della società, ma costituissero un bene comune a tutti gli edifici del complesso. Configuravano, quindi, l’esistenza di un supercondominio, ovvero una comunione di beni e servizi tra più condomini autonomi. Secondo la Corte d’Appello, l’utilizzo del sottosuolo per la condotta fognaria rientrava nel normale godimento della cosa comune e non configurava una servitù.

Le motivazioni della Cassazione sulla natura del supercondominio

La società immobiliare ricorreva in Cassazione, ma i suoi motivi di ricorso sono stati rigettati. La Suprema Corte ha confermato in toto la ricostruzione della Corte d’Appello, fornendo importanti chiarimenti sulla natura del supercondominio.

Il punto centrale della decisione risiede nel principio secondo cui il supercondominio sorge ipso iure et facto (cioè per legge e di fatto), senza bisogno di un’esplicita manifestazione di volontà o di un atto formale. È sufficiente che singoli edifici, costituiti in distinti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti o servizi legati da una relazione di accessorietà e funzionalità. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che le aree verdi e il porticato perimetrale fossero oggettivamente e funzionalmente destinati all’uso e al godimento di tutti i proprietari del complesso immobiliare, come emergeva anche dai regolamenti dei singoli condomini.

Di conseguenza, tali aree sono state qualificate come beni supercondominiali. L’installazione della condotta fognaria, pertanto, non poteva essere considerata come l’esercizio di una servitù su una proprietà altrui. Si trattava, invece, di un legittimo utilizzo di un bene comune da parte di alcuni dei comproprietari, nel rispetto dell’art. 1102 c.c., che non alterava la destinazione del bene né impediva agli altri di farne parimenti uso.
La Cassazione ha ribadito il principio nemini res sua servit, secondo cui non si può costituire una servitù su un bene di cui si è già (com)proprietari. L’azione negatoria della società è stata quindi correttamente respinta perché il suo presupposto – la proprietà esclusiva dell’area – era insussistente.

Le conclusioni

La sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza. Stabilisce che la qualifica di un’area come bene comune all’interno di un supercondominio dipende dalla sua oggettiva destinazione funzionale a servizio di più edifici, a meno che un titolo contrario non ne disponga inequivocabilmente la proprietà esclusiva. Questa decisione ha implicazioni significative: chi acquista un’unità immobiliare in un complesso di più edifici deve essere consapevole che giardini, viali, e porticati potrebbero essere considerati beni comuni, anche in assenza di un atto costitutivo formale del supercondominio. Di conseguenza, l’utilizzo di tali beni da parte degli altri proprietari, se avviene nei limiti della legge, non può essere impedito invocando una lesione del diritto di proprietà.

Come si costituisce un supercondominio?
Un supercondominio si costituisce automaticamente, per legge e di fatto (ipso iure et facto), quando più edifici distinti condividono beni, impianti o servizi comuni legati da una relazione funzionale (es. giardini, viali, portineria). Non è necessario un atto formale di costituzione o una delibera assembleare.

L’installazione di una condotta fognaria nel sottosuolo di un’area supercondominiale è una servitù?
No. Secondo la Corte, si tratta di un legittimo utilizzo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, ai sensi dell’art. 1102 c.c., e non dell’esercizio di un diritto di servitù. Questo perché non si può avere una servitù su un bene di cui si è già comproprietari (principio nemini res sua servit).

Perché l’azione per negare l’esistenza di una servitù (actio negatoria servitutis) è stata respinta?
L’azione è stata respinta perché il suo presupposto fondamentale, ovvero la proprietà esclusiva dell’area da parte di chi agiva in giudizio, è risultato inesistente. La Corte ha accertato che l’area era un bene comune del supercondominio, facendo così venir meno la base stessa della domanda.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18241 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18241 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 03/07/2024

SENTENZA

sul ricorso 6709-2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE SUL RAGIONE_SOCIALE LOTTO LEVANTE SCALA C e RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE SUL RAGIONE_SOCIALE LOTTO LEVANTE SCALA D,

in persona dei rispettivi legali rapprsentanti pro tempore, e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

– controricorrenti –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE LOTTO CENTRO, in persona del legale rapprsentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOME NOME RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE SUL RAGIONE_SOCIALE LOTTO LEVANTE SCALA E

– intimati –

avverso la sentenza n. 1698/2018 della CORTE DI APPELLO di GENOVA, depositata il 08/11/2018;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona della AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 9.11.2006 la società RAGIONE_SOCIALE (oggi, RAGIONE_SOCIALE) esponeva di essere proprietaria esclusiva di alcune aree contigue a tre edifici, costituenti il complesso denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, individuati come RAGIONE_SOCIALE levante, RAGIONE_SOCIALE ponente e RAGIONE_SOCIALE centro, al di sotto delle quali nel 1997 era stata installata, senza titolo, una condotta fognaria a servizio del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Levante, scala C) e del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Levante, scala D). L’attrice esercitava dunque l’ actio negatoria
servitutis , evocando in giudizio innanzi il Tribunale di Savona i predetti due enti di gestione ed invocando una sentenza di condanna degli stessi a rimuovere la condotta di cui anzidetto e a ripristinare il giardino soprastante.

Si costituivano i convenuti, chiedendo la chiamata in causa del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Levante, scala E) e del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Centro, che pure utilizzavano il tracciato fognario contestato dalla società attrice, ed invocando la costituzione di una servitù di scarico coattivo, a fronte del carattere fatiscente della preesistente, ed originaria, condotta fognaria a servizio degli stabili in condominio.

Con sentenza n. 362/2014 il Tribunale accoglieva la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 1698/2018, la Corte di Appello di Genova riformava la decisione di primo grado, configurando l’esistenza di un supercondominio sulle aree oggetto di causa, e dunque rigettando la domanda proposta dalla società originaria attrice, sul presupposto che l’utilizzazione degli spazi oggetto di causa rientrasse nei limiti del godimento della cosa comune.

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per la cassazione di tale pronuncia, affidandosi ad otto motivi.

Resistono con separati controricorsi, da un lato, il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Levante, scala C), il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Levante, scala D) e NOME, e, dall’altro lato, il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Centro.

Le parti intimate, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Levante, scala E) e RAGIONE_SOCIALE Eufrasia, non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’udienza pubblica , tutte le parti costituite hanno depositato memoria ed il P.G. ha depositato note scritte.

Sono comparsi all’udienza pubblica il AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso, l’AVV_NOTAIO, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO, per la parte

ricorrente, che ha insistito per l’accoglimento del ricorso, l’AVV_NOTAIO, per il controricorrente RAGIONE_SOCIALE Centro, e l’AVV_NOTAIO, per gli altri controricorrenti, i quali hanno entrambi concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Preliminarmente, va osservato che la mancata notificazione del ricorso introduttivo del presente giudizio di legittimità a tutte le parti del giudizio di merito, indicate nella sentenza impugnata, non implica necessariamente il rinvio della decisione, in applicazione del principio della durata ragionevole del processo (cfr., ex multis , Cass. Sez. 2 , Ordinanza n. del 21/05/2018, Rv. 648755).

Passando all’esame dei motivi del ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 24 e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe riformato la decisione di prima istanza sulla base di una motivazione inesistente e meramente apparente, fondata in particolare sul richiamo della decisione assunta dal medesimo ufficio giudiziario in altra controversia, che opponeva la società odierna ricorrente al RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Ponente, ed aveva ad oggetto un bene diverso da quello oggetto del presente giudizio.
La censura è infondata.

La Corte di Appello ha richiamato la propria decisione assunta a conclusione del giudizio R.G. 62/2025, che opponeva la società odierna ricorrente al RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, Lotto Ponente, dando atto dei passaggi salienti del percorso motivazionale che, in quel contesto, l’avevano condotta a concludere affermando la sussistenza di un supercondominio insistente sull’unico porticato perimetrale dei tre edifici costituenti i lotti levante, centro e ponente del complesso denominato

RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE (cfr. pagg. 9 e ss. della sentenza impugnata), ed ha evidenziato, in particolare, che la natura supercondominiale del predetto porticato era stata ricavata dal fatto che in tutti i regolamenti dei vari condomini costituiti in relazione ai tre edifici facenti parte del complesso ne era prevista la destinazione all’uso comune ed al transito a favore di tutti i caseggiati, al di là di una precisazione, contenuta nel solo regolamento del RAGIONE_SOCIALE Lotto Centro, la quale tuttavia non poteva condurre ad ipotizzare la possibilità che il medesimo bene costituisse, al contempo, bene comune per i partecipanti al RAGIONE_SOCIALE del Lotto Centro e bene di proprietà individuale per i partecipanti ai Condomini dei Lotti Ponente e Levante (cfr. pag. 12 della sentenza). La Corte distrettuale ha poi evidenziato che la riserva di proprietà operata, nei primi atti di cessione, dagli originari costruttori del complesso immobiliare oggetto di causa, riguardava soltanto ‘il piano terreno’ e non anche il porticato esterno, e dovesse quindi essere interpretata come riferita ai soli spazi interni al piano terra, e non anche alle aree esterne agli edifici (cfr. pag. 13 della sentenza). Ed infine, la Corte genovese ha evidenziato che, sempre in base ai regolamenti condominiali dei tre edifici costituenti l’unico complesso denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, era previsto che il porticato fosse ‘… delimitato e piastrellato ad uso marciapiedi, o sistemato a zona verde’ , ed ha ritenuto che con tale espressione si fosse inteso ricomprendere, nell’ambito dell’unica area denominata ‘porticato’ ed avente natura supercondominiale, anche gli spazi verdi e le aiuole, che costituiscono oggetto del presente giudizio (cfr. pag. 14 della sentenza).
La motivazione, pertanto, lungi dall’essere inesistente, o meramente apparente, consente agevolmente di ricostruire l’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione, non è affetta da irriducibile contrasto logico né da manifesta illogicità ed è idonea ad integrare il cd. minimo

costituzionale (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639). Essa si fonda, in particolare, su una interpretazione non incoerente del contenuto dei regolamenti condominiali dei tre edifici compresi nell’unico complesso immobiliare di cui è causa, alla quale la società ricorrente contrappone una differente ed alternativa lettura del dato negoziale, senza tuttavia considerare che ‘La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585).
Peraltro, il giudice di merito ha anche dato atto che sussiste una ‘stretta contiguità’ tra porticato, aiuole e percorso sotterraneo, tanto della condotta originaria, ammaloratasi, che di quella con la quale la prima è stata sostituita nel 1997 (cfr. pag. 13 della sentenza impugnata) e che, poiché le dette aree -porticato ed

aiuole -erano comunque interessate al passaggio della condotta originaria, lo spostamento operato nel 1997 non integrava aggravio della situazione precedente, fermo restando che, in ogni caso, per poter raggiungere la condotta fognaria comunale era necessario attraversare il sottosuolo del porticato e delle contigue zone a verde (cfr. pag. 14 della sentenza). Trattasi di ricostruzione del fatto e delle prove, alla quale la parte ricorrente contrappone, in sostanza, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Nè è consentito proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Con il secondo motivo, la parte ricorrente denunzia la nullità del procedimento e della sentenza per violazione degli artt. 112, 115, 345 c.p.c. e 2909 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato l’esistenza di una servitù a carico delle zone a verde, trascurando che il Tribunale di Savona aveva affermato l’assenza di prova sul punto, come pure sulla impossibilità di utilizzare la vecchia conduttura di scarico, e che dette statuizioni non erano state fatte oggetto di specifiche censure da parte dei Condomini appellanti.
La censura è infondata.

La sentenza impugnata dà atto che i Condomini appellanti avevano invocato il rigetto dell’ actio negatoria servitutis proposta dalla società odierna ricorrente, onde oggetto del gravame era l’esistenza, o meno, del diritto reale di cui sopra. L’intera statuizione con la quale il Tribunale aveva, invece, accolto la predetta domanda, era stata fatta oggetto di gravame. Né può ipotizzarsi la formazione di un giudicato interno su una singola porzione del complessivo iter logico-argomentativo che aveva condotto il giudice di prime cure ad accogliere la actio negatoria oggetto di causa, posto il principio, che merita di essere ribadito, secondo cui ‘Costituisce capo autonomo della sentenza come tale suscettibile di formare oggetto di giudicato interno -solo quello che risolva una questione controversa tra le parti, caratterizzata da una propria individualità e una propria autonomia, sì da integrare, in astratto, gli estremi di un decisum affatto indipendente, ma non anche quello relativo ad affermazioni che costituiscano mera premessa logica della statuizione in concreto adottata’ (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 2379 del 31/01/2018, Rv. 647932; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22863 del 30/10/2007, Rv. 599955). Infatti ‘ La locuzione giurisprudenziale “minima unità suscettibile di acquisire la stabilità del giudicato interno” individua la sequenza
logica costituita dal fatto, dalla norma e dall’effetto giuridico, con la conseguenza che la censura motivata anche in ordine ad uno solo di tali elementi riapre la cognizione sull’intera statuizione, perché, impedendo la formazione del giudicato interno, impone al giudice di verificare la norma applicabile e la sua corretta interpretazione’ (Cass. Sez. L, Ordinanza n. 16853 del 26/06/2018, Rv. 649361; conf. Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 12202 del 16/05/2017, Rv. 644289 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 2217 del 04/02/2016, Rv. 638957). Ne consegue che l’affermazione secondo cui non sarebbe stata offerta la prova della esistenza della servitù di scarico, o della impossibilità di utilizzare il tracciato originario della stessa, non è suscettibile di passare in giudicato, poiché essa non integra un decisum indipendente, bensì una porzione della sequenza logica articolata in fatto, norma ed effetto finale. Non si è quindi formato, nel caso di specie, alcun giudicato interno.
Con il terzo motivo, la parte ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione degli artt. 949, 1068 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato l’ actio negatoria servitutis , affermando che lo spostamento del tracciato originario della condotta di scarico non integrerebbe aggravamento della situazione preesistente. Ad avviso della società ricorrente, lo spostamento della servitù rispetto alla sua originaria collocazione presuppone una sentenza costitutiva, dovendosi in difetto qualificare lo spostamento come atto illecito, idoneo ad integrare uno spoglio.
La censura è infondata.

La Corte di Appello, con il ragionamento ricostruito in occasione dello scrutinio del primo motivo del ricorso, ha ritenuto che le aree a verde oggetto della presente controversia rientrassero nell’ambito del porticato, destinato per clausola regolamentare all’uso ed al transito di tutti i proprietari degli immobili compresi nel complesso immobiliare denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE e costituissero bene di

natura supercondominiale. Di conseguenza, la Corte distrettuale ha ritenuto lecito l’utilizzazione dei beni di cui si discute, osservando che la stessa non comportava alcun aggravio della situazione originaria.

Con tale osservazione, la Corte di merito non ha affatto inteso esprimere una valutazione circa la sussistenza di un aggravamento della servitù, ma ha escluso in radice la configurabilità di un diritto in re aliena e si è limitata ad affermare che l’utilizzazione di un bene comune in concreto posta in essere da uno dei suoi comproprietari, mediante lo spostamento della condotta di scarico di cui si discute, non comportava un aggravio rispetto all’uso precedente. La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, non essendo possibile ipotizzare l’esistenza di un diritto di servitù a carico di un bene comune, a favore di un diverso bene di proprietà individuale di uno dei contitolari del fondo preteso servente, in funzione del principio del nemini res sua servit , e del fatto che il comproprietario ha comunque diritto di utilizzare la cosa comune nel rispetto delle norme in tema di comunione, e dunque nei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4386 del 26/02/2007, Rv. 598234; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20200 del 19/10/2005, Rv. 584211; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12569 del 27/08/2002, Rv. 557128; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26807 del 21/10/2019, Rv. 655658; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7971 del 11/03/2022, Rv. 664315).
Il riferimento, operato dalla parte ricorrente, al concetto di aggravamento della servitù per effetto dello spostamento dell’originario tracciato è dunque fuorviante, poiché, una volta affermato che le aree a verde di cui è causa costituiscono, al pari del porticato perimetrale ai tre edifici compresi nel complesso denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, un bene supercondominiale, il suo utilizzo, da parte di uno dei suoi comproprietari, si colloca al di

fuori dell’alveo del diritto in re aliena , trattandosi di uso di un bene proprio.

Con il q uarto motivo, la società ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di rilevare che gli originari proprietari e costruttori del complesso si sarebbero riservati la proprietà delle aree oggetto di causa, le quali pertanto mai avrebbero acquistato la natura di bene comune.

Con il quinto motivo, si duole invece dell’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente interpretato le risultanze del verbale di deposito del 17.1.1963, con il quale sarebbe stato depositato il regolamento del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Lotto Centro, trascurando di rilevare che quest’ultimo sarebbe stato approvato soltanto dai proprietari dell’edificio denominato ‘Lotto Centro’, mentre gli altri soggetti presenti all’atto vi avrebbero preso parte soltanto per approvare il distinto regolamento intercondominiale avente ad oggetto l’impianto di riscaldamento comune all’intero complesso.
Con il settimo motivo, da scrutinare logicamente prima del sesto, la parte ricorrente denunzia invece la violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1365 e 1366 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto che i comproprietari dei lotti ‘Levante’ e ‘Ponente’ del complesso immobiliare denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE avevano partecipato al verbale di deposito del regolamento del RAGIONE_SOCIALE del Lotto Centro, mentre essi avevano partecipato soltanto al deposito del distinto regolamento intercondominiale concernente l’impianto di riscaldamento comune ai tre edifici.
Le tre censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili, in quanto esse propongono una interpretazione del

contenuto del verbale di deposito del 17.1.1963 diversa ed alternativa a quella, non implausibile, propugnata dal giudice di merito, al fine di conseguire un riesame del giudizio di merito. Valgono quindi, al riguardo, le medesime considerazioni esposte in occasione dello scrutinio del primo motivo del ricorso.

Con il sesto motivo, la società ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 934, 1117, 1138, 1372, 1376, 2643, 2644 e 2645 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di rilevare che nel caso di specie si configurerebbero tre distinte comunioni immobiliari, corrispondenti ai tre edifici compresi nel complesso immobiliare denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE, che in origine appartenevano a diversi proprietari. Di conseguenza, tra i tre edifici non avrebbe potuto operare la norma di cui all’art. 1117 c.c., proprio perché essi appartenevano a soggetti diversi; per poter affermare, dunque, che un determinato cespite appartenga pro quota a tutti i Condomini compresi nei predetti tre edifici, e costituisca quindi bene in supercondominio tra gli stessi, occorrerebbe un titolo, che nella specie non esiste, e che non potrebbe esser sostituito dalle clausole dei rispettivi regolamenti condominiali, atteso che questi ultimi sono privi di efficacia traslativa o costitutiva di diritti reali.
La censura è infondata.

La Corte distrettuale ha ritenuto che per l’esistenza di un supercondominio non occorre un atto formale, ma è sufficiente che taluni beni vengano di fatto destinati a servizio di diversi edifici, a loro volta costituiti in condominio (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata). La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘ Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e
tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27094 del 15/11/2017, Rv. 645955; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17332 del 17/08/2011, Rv. 619034; cfr. anche, in termini, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19939 del 14/11/2012, Rv. 624475). Non è dunque richiesta l’originaria appartenenza del bene in supercondominio al medesimo proprietario dei vari condomini che ne usufruiscono, ben potendosi configurare la predetta natura supercondominiale proprio in funzione del vincolo di asservimento del cespite a diversi edifici, in assenza di clausola contrattuale che preveda espressamente la riserva di proprietà dei beni in esame in capo ad un determinato soggetto, facente parte di uno dei Condomini partecipanti al supercondominio o meno.
L’accertamento dell’esistenza, in concreto, del predetto vincolo di destinazione costituisce quaestio facti , affidata al giudice di merito, che nel caso specifico ha ravvisato detto vincolo valorizzando la decisiva circostanza che le aree a verde oggetto del presente giudizio costituivano una porzione del porticato perimetrale dei tre edifici compresi nell’unico complesso denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE e partecipavano dunque alla stessa funzione cui quest’ultimo era asservito.

Con l’ottavo motivo, la ricorrente lamenta infine la violazione o falsa applicazione degli artt. 949, 1130, 1131 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di considerare che la parte nei cui confronti viene proposta actio negatoria servitutis è onerata di

fornire la prova dell’esistenza del diritto di compiere l’attività lamentata dall’attore in negatoria .

La censura è inammissibile, in quanto non si confronta con la ratio della decisione. La Corte di Appello ha escluso che, nella specie, si possa configurare un diritto di servitù, ravvisando la natura supercondominiale delle aree di cui è causa, e dunque l’esistenza, su di esse, di una comunione tra i diversi Condomini compresi nell’unitario complesso denominato RAGIONE_SOCIALE sul RAGIONE_SOCIALE. Una volta configurato il diritto di comunione sul cespite, la sua utilizzazione soggiace, come già detto, alle norme in tema di comunione, nei limiti di quanto previsto dall’art. 1102 c.c., onde il comproprietario non è tenuto a fornire alcuna dimostrazione ulteriore rispetto a quella del suo diritto di comunione sulla res . Va, sul punto, data continuità al principio secondo cui ‘In tema di ricorso per cassazione, è necessario che venga contestata specificamente la ratio decidendi posta a fondamento della pronuncia impugnata’ (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017, Rv. 645361; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 8247 del 27/03/2024, non massimata, in motivazione, specificamente a pag. 10).
In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente principale al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.500, di cui € 200 di esborsi, oltre

rimborso delle spese generali, nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti, come per legge, in favore di ciascuna delle due parti controricorrenti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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