Successione diritto controverso: la guida completa

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31569/2025, ha chiarito un punto cruciale in tema di successione diritto controverso. Nel caso di una causa per violazione delle distanze legali, se l’immobile viene venduto a terzi, la sentenza è opponibile ai nuovi acquirenti se questi vengono chiamati in giudizio, anche in appello. La chiamata in causa li rende parti del processo, superando la mancata trascrizione della domanda giudiziale iniziale. La Corte ha cassato la decisione d’appello che aveva erroneamente dichiarato inopponibile la condanna ai nuovi proprietari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Successione Diritto Controverso: Quando la Sentenza è Valida per i Nuovi Proprietari

Acquistare un immobile è un passo importante, ma cosa succede se su quella proprietà pende una causa legale? La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 31569 del 2025 offre chiarimenti fondamentali sulla successione diritto controverso, spiegando in quali casi una sentenza è vincolante per chi acquista un bene durante un processo. La pronuncia analizza il rapporto tra la vendita dell’immobile, la chiamata in causa del nuovo proprietario e la mancata trascrizione della domanda giudiziale, stabilendo principi chiave per la tutela dei diritti.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da una controversia tra proprietari confinanti. I proprietari di un immobile citavano in giudizio il vicino, lamentando che quest’ultimo avesse edificato una costruzione in violazione delle distanze legali. Il Tribunale, in primo grado, accoglieva la domanda e condannava il convenuto all’arretramento del fabbricato.

La situazione si complica in appello. Il proprietario condannato, durante il giudizio di secondo grado, vende parti dell’immobile controverso a diversi acquirenti. Le attrici originarie, venute a conoscenza delle vendite, chiedono e ottengono l’autorizzazione a chiamare in causa i nuovi proprietari.

La Corte d’Appello, tuttavia, pur riconoscendo la violazione delle distanze per una parte del fabbricato, dichiara la condanna inopponibile ai nuovi acquirenti. La motivazione? La mancata trascrizione della domanda giudiziale iniziale nei registri immobiliari. Secondo i giudici d’appello, in assenza di tale pubblicità, i terzi acquirenti avrebbero fatto legittimo affidamento su un acquisto libero da vincoli. La Corte condannava quindi l’originario convenuto solo a un risarcimento economico.

La Decisione della Corte e la Successione Diritto Controverso

La questione approda in Corte di Cassazione, che ribalta completamente la decisione d’appello. La Suprema Corte accoglie il ricorso delle attrici originarie, affermando un principio fondamentale in materia di successione diritto controverso, disciplinata dall’art. 111 del codice di procedura civile.

Il punto centrale della decisione è che, nel momento in cui i nuovi acquirenti vengono chiamati in causa, essi assumono la qualità di parte processuale a tutti gli effetti. Questa partecipazione al giudizio sana la mancata trascrizione della domanda iniziale. La sentenza che verrà pronunciata, quindi, spiegherà i suoi effetti direttamente nei loro confronti, indipendentemente dal fatto che l’atto di citazione originario fosse stato trascritto o meno.

La Corte chiarisce che la regola sull’inopponibilità della sentenza in assenza di trascrizione vale solo per il successore a titolo particolare che rimane estraneo al processo. Se, al contrario, egli interviene volontariamente o viene chiamato in giudizio, soggiace agli effetti della decisione finale, poiché ha avuto la possibilità di difendere le proprie ragioni.

Altri Motivi di Accoglimento

Oltre al punto principale sulla successione diritto controverso, la Cassazione ha accolto altri motivi di ricorso. Ha stabilito che anche il proprietario di una costruzione abusiva ha il diritto di pretendere il rispetto delle distanze legali da parte del vicino, poiché le norme sulle distanze tutelano interessi più ampi e non sono subordinate alla legittimità edilizia dei singoli fabbricati. Infine, ha censurato la Corte d’Appello per omessa pronuncia, non avendo esaminato la domanda di arretramento relativa a un garage, nonostante la questione fosse stata specificamente sollevata.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su un’attenta analisi dell’articolo 111 del codice di procedura civile. Questa norma stabilisce che il processo prosegue tra le parti originarie anche se il diritto controverso viene trasferito. Tuttavia, il successore può intervenire o essere chiamato in giudizio e, in ogni caso, la sentenza ha sempre effetto anche contro di lui. L’ultimo comma fa salve le norme sulla trascrizione, ma la giurisprudenza consolidata, richiamata dalla Corte, interpreta questa salvezza in modo preciso: serve a dirimere i conflitti con i terzi che non partecipano al processo.

Nel momento in cui il terzo acquirente viene ritualmente citato in giudizio, acquista la qualità di parte e il problema della trascrizione viene meno. Egli non è più un ‘terzo’ estraneo, ma un protagonista del processo, con tutti i diritti e gli oneri che ne conseguono. Pertanto, la sentenza di condanna all’arretramento deve essere eseguita anche da lui. La Corte d’Appello ha quindi errato nel ritenere la chiamata in causa ‘nuova e tardiva’, poiché l’art. 111 c.p.c. ne consente l’esperibilità in ogni stato e grado del processo, proprio per garantire il contraddittorio nei confronti dell’effettivo titolare del diritto.

Le Conclusioni

La sentenza in esame offre importanti implicazioni pratiche. Per chi acquista un immobile, sottolinea l’importanza di una due diligence approfondita, non limitata alla sola verifica della presenza di trascrizioni pregiudizievoli, ma estesa all’accertamento di eventuali liti pendenti. Per chi agisce in giudizio a tutela di un diritto reale, evidenzia la strategia corretta da adottare in caso di vendita del bene: chiamare in causa il nuovo acquirente per assicurarsi che la sentenza sia pienamente eseguibile. La decisione riafferma che la partecipazione al processo è il meccanismo principe per rendere una sentenza efficace nei confronti di tutti i soggetti coinvolti, superando anche le lacune formali come la mancata trascrizione della domanda giudiziale.

Se acquisto un immobile durante una causa sulle distanze legali, la sentenza è valida anche per me?
Sì, la sentenza è valida e vincolante anche per il nuovo acquirente (successore a titolo particolare) se quest’ultimo viene chiamato a partecipare al processo o vi interviene volontariamente. In tal caso, assume la qualità di parte e la decisione finale avrà effetto diretto nei suoi confronti.

Cosa succede se la domanda giudiziale iniziale non è stata trascritta nei registri immobiliari?
La mancata trascrizione della domanda giudiziale rende la sentenza inopponibile al terzo acquirente solo se quest’ultimo rimane estraneo al processo. Se, invece, viene chiamato in causa, la sua partecipazione sana il difetto di trascrizione e la sentenza sarà pienamente efficace anche contro di lui.

Il proprietario di un immobile abusivo può chiedere al vicino di rispettare le distanze legali?
Sì. Secondo la Corte, l’obbligo di rispettare le distanze legali sussiste indipendentemente dalla regolarità urbanistica degli edifici. Anche chi ha costruito abusivamente può pretendere che il vicino rispetti le distanze, poiché tali norme tutelano non solo l’interesse privato ma anche finalità di pubblico interesse.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31569 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31569 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

Oggetto: Distanze

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 19581/2020 R.G. proposto da

COGNOME NOME, anche quale erede di COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e domicilio eletto presso l’indirizzo PEC di quest’ultimo;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso l’indirizzo PEC di quest’ultimo;

-controricorrente –

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dal AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso l’indirizzo PEC di quest’ultimo;

-controricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in

Messina, INDIRIZZO, sono elettivamente domiciliati;

-controricorrenti –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del trustee COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso l’indirizzo PEC di quest’ultimo;

– controricorrente –

STERRANTINO NOME

– intimata –

per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Messina n. 146/2020, depositata il 7/4/2020 e notificata il 9/4/2020;

udita la relazione della causa svolta alla pubblica udienza del 17/9/2025 dalla AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento del primo, terzo e quinto motivo di ricorso, l’assorbimento del quarto e la reiezione del secondo e dell’ottavo;

lette le memorie depositate da COGNOME NOME, NOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

sentiti i difensori presenti.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME e COGNOME NOME convennero in giudizio, davanti al Tribunale di Messina, NOME al fine di ottenere la sua condanna all’arretramento del fabbricato di sua proprietà posto in violazione della distanza legale dal loro immobile, ubicato in Giardini Naxos, INDIRIZZO, e al risarcimento dei danni.

Costituitosi in giudizio, COGNOME NOME propose domanda riconvenzionale, onde ottenere la declaratoria di illiceità dell’immobile delle attrici.

Con sentenza n. 309/16, pubblicata il 3/2/2016, il Tribunale di Messina accolse la domanda di arretramento dell’immobile del convenuto, mentre rigettò sia la domanda di risarcimento dei danni, sia quella riconvenzionale.

Instaurato il giudizio di gravame da COGNOME NOME con atto di citazione notificato il 26/1/2017, si costituirono le appellate COGNOME NOME e COGNOME NOME, che chiesero l’autorizzazione a chiamare in causa i terzi successori a titolo particolare del diritto controverso, rilevarono che l’arretramento delle costruzioni dell’appellante fosse maggiore, contestarono la mancata qualificazione della passerellaascensore come parete finestrata e chiesero il risarcimento economico.

Si costituirono anche gli aventi causa del NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, che rilevarono la mancata trascrizione dell’originaria domanda introduttiva del giudizio di primo grado, con conseguente inopponibilità ad essi del provvedimento conclusivo e, prima ancora, dell’istruttoria compiuta in loro assenza, l’acquisto per usucapione della servitù attiva in forza dei titoli del 2004 e il diritto al risarcimento del danno, senza alcuna demolizione.
Si costituì NOME NOME, che rilevò, a sua volta, la mancata trascrizione della domanda, la sua buona fede nell’acquisto e l’inopponibilità a lui della sentenza.

Si costituì, infine, anche COGNOME NOME, quale trustee del RAGIONE_SOCIALE denominato ‘RAGIONE_SOCIALE, istituito il 9/12/2010, che rilevò, anch’essa, la mancata trascrizione della domanda, la sua assenza nel giudizio di primo grado e conseguentemente l’inopponibilità a lei della sentenza, l’inammissibilità della chiamata

in appello, siccome introduttiva di nuova domanda ed eccezione, e la violazione, altrimenti, del doppio grado di giurisdizione.

Con sentenza n. 146/2020, pubblicata il 7/4/2020, la Corte d’Appello di Messina rigettò la domanda di arretramento del c.d. corpo A, già di proprietà dell’appellante, ritenne fondata quella di arretramento del c.d. corpo B, dichiarò l’attuale inopponibilità della condanna di natura reale nei riguardi degli aventi causa a titolo particolare di COGNOME NOME e condannò quest’ultimo al pagamento, in favore delle appellanti incidentali, della somma di € 4.500,00 a titolo di risarcimento economico per l’illegittimo posizionamento del corpo B e per il periodo dal 1995 al 2010, e dei tre quarti delle spese del giudizio di primo grado, con compensazione dalla restante parte, pose gli esborsi per le consulenze tecniche d’ufficio espletate in quella sede definitivamente a carico dell’appellante per i tre quarti e, in solido tra le attrici, per un quarto, compensò le spese del giudizio d’appello tra l’appellante principale e le appellanti incidentali e condannò queste ultime, in solido, al pagamento, in favore dei chiamati in appello, delle spese processuali.
Avverso la suddetta sentenza COGNOME NOME, anche quale erede di COGNOME NOME, propone ricorso per cassazione affidato a otto motivi. COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME e il RAGIONE_SOCIALE, in persona del trustee COGNOME NOME, resistono con distinti controricorsi, mentre COGNOME NOME è rimasta intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Va preliminarmente respinta la richiesta di interruzione del processo per l’intervenuto decesso del controricorrente NOME COGNOME, avvenuta il 17/3/2022, avanzata con memoria da COGNOME NOME e COGNOME NOME, atteso che, nel giudizio di cassazione, che è dominato dall’impulso d’ufficio, non trova

applicazione l’istituto della interruzione del processo per uno degli eventi previsti dagli artt. 299 e segg. cod. proc. civ., sicché, una volta instauratosi il giudizio, il decesso di una delle parti, comunicato dal suo difensore, non produce l’interruzione del giudizio (Cass., Sez. U, 21/06/2007, n. 14385; Cass., Sez. L, 29/01/2016, n. 1757).

1.2 Devono altresì essere rigettati i rilievi di improcedibilità del ricorso e inammissibilità delle censure sollevati dai controricorrenti, siccome infondati.

Pecca, innanzitutto, di autosufficienza la questione di improcedibilità del ricorso ex art. 369 cod. proc. civ., sollevata dal RAGIONE_SOCIALE, non specificando in che termini sia stata violata la norma richiamata, che si limita a riportare nella sua interezza.

Quanto alla questione, rilevata da NOME COGNOME, circa l’assenza di procura alla chiamata in causa dei successori a titolo particolare, si evidenzia che, ai fini della chiamata in causa di un terzo, il difensore non necessita di una apposita procura in aggiunta all’altra già ottenuta per iniziare la lite (Cass., Sez. 2, 1/12/2000, n. 15370), specie in caso di identità della questione, come nella specie.

Quanto alle questioni di difetto di specificità dei motivi, si rileva che il ricorso prospetta in modo chiaro ed esauriente le questioni di fatto e di diritto sottese alle censure, specificando quali siano state le norme violate e i passaggi motivazionali ad esse riferiti.

2.1 Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 111 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici d’appello avevano ritenuto che, in secondo grado, fosse ammissibile soltanto l’intervento volontario del terzo pretermesso in primo grado, che la chiamata del successore a titolo particolare, in quanto avvenuta in

grado d’appello, fosse nuova, tardiva e inidonea a rendere il successore parte del processo e che fosse ad esso inopponibile qualsiasi statuizione, stante la mancata trascrizione della domanda di arretramento e, per contro, l’intervenuta trascrizione degli acquisti di beni liberi da pesi.

La ricorrente ha, sul punto, evidenziato che l’art. 111 cod. proc. civ. comportava la prosecuzione del processo in corso tra le parti originarie, assumendo il dante causa la funzione di sostituto processuale dell’avente causa; che quest’ultimo poteva intervenire ed essere chiamato in giudizio in ogni sua fase, senza vincolo ai sensi dell’art. 269 cod. proc. civ.; che la domanda non conteneva, perciò, alcun elemento di novità rispetto al successore, essendo questo l’effettivo titolare del diritto controverso, destinatario dell’impugnazione e a sua volta titolare del potere di proporre appello e ricorso per cassazione, indipendentemente dal suo mancato intervento nelle fasi pregresse; che, in caso di intervento del terzo, la sentenza poteva essere pronunciata anche nei suoi confronti e, in caso di mancato intervento, poteva essergli opposta la decisione ai sensi dell’art. 111 cod. proc. civ.; che la trascrizione produceva l’effetto di rendere l’atto opponibile ai terzi e che, dunque, il quarto comma dell’art. 111 cod. proc. civ., trovava applicazione solo in caso di mancata partecipazione al processo dell’avente causa; che, nonostante ciò, in caso di azione reale riguardante le distanze, il terzo intervenuto acquisiva la posizione di interventore ad adiuvandum nei confronti dell’acquirente, nei cui confronti poteva pronunciarsi la sentenza di condanna; che, pertanto, era erronea la sentenza sia nella parte in cui aveva considerato nuova e tardiva la domanda proposta nei confronti degli acquirenti del bene, sia nella parte in cui aveva ritenuto la sentenza ad essi inopponibile a cagione della mancata trascrizione della domanda, posto che, una volta chiamato, il terzo acquisiva la
qualità di parte e che, di conseguenza, poteva essere emessa sentenza anche nei suoi confronti; che, infine, la sentenza era errata anche con riguardo alla limitazione della condanna risarcitoria al solo COGNOME NOME, avendo la relativa azione natura non reale, ma personale, e non essendo dunque soggetta a trascrizione.

1.2 Il primo motivo è fondato nei termini che seguono.

Come affermato dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza n. 13527 del 12/06/2006 (e confermato da Cass., Sez. 2, 07/02/2017, n. 3236), la domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e a ottenere l’arretramento della sua costruzione mira non già a far accertare il diritto di proprietà o l’esistenza della tutela vincolistica di essa, ma a far valere l’inesistenza di iura in re a carico della detta proprietà suscettibili di dar luogo a una servitù che esoneri il convenuto dal rispetto di tale limite legale, cioè esercita una negatoria servitutis (cfr. Cass., Sez. 2, 07/07/1979, n. 3902), in quanto ‘l’oggetto del giudizio non è l’astratta esistenza del limite che si assume violato, ma l’inesistenza di una servitù che tale mancato rispetto giustifichi’ (Cass., Sez. U, 12/06/2006, n. 13527, cit.), con la conseguenza che la stessa, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell’attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e a impedirne tanto l’esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, è soggetta, in quanto tale, a trascrizione ai sensi sia dell’art. 2653 n. 1 cod. civ., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n. 5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell’usucapione su beni immobili (sul punto anche Cass., Sez. 2, 21/2/2017, n. 4428).
Dalla trascrizione a norma della citata disposizione, consegue, peraltro, l’opponibilità della sentenza favorevole -ottenuta dall’attore nei confronti del convenuto – anche al terzo acquirente di quest’ultimo, quando il relativo titolo sia stato trascritto posteriormente (tra le tante, Cass., Sez. 2, 17/10/2023, n. 28779). Le norme dettate in tema di trascrizione della domanda giudiziale, sopra ricordate, cui va riconosciuta natura meramente processuale (in tal senso Cass., Sez. U, 12/6/2006, n. 13523), enunciano, infatti, un principio analogo a quello contenuto nell’art. 111, quarto comma, ultima parte, cod. proc. civ., il quale, riferendosi alle ipotesi di alienazione del diritto controverso in pendenza del processo (Cass., Sez. 2, 15/5/2015, n. 10005) e stabilendo che ‘ la sentenza pronunciata contro questi ultimi spiega sempre i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare ed è impugnabile anche da lui ‘, fa salve, per quanto qui interessa, le norme ‘ sulla trascrizione ‘, riferite alla domanda giudiziale.
Quest’ultima disposizione, che considera la successione sostanzialmente avvenuta prima dell’inizio del processo, ancorché posteriore, per avere il terzo reso pubblico il suo titolo prima della trascrizione della domanda giudiziale e che inibisce l’opponibilità ad esso della sentenza emessa in favore dell’attore, deroga alla regola AVV_NOTAIO, contenuta nella prima parte del medesimo comma quarto dell’art. 111, cod. proc. civ., che, viceversa, estende al successore a titolo particolare l’efficacia della sentenza pronunciata contro l’alienante.
La disciplina derogatoria, tuttavia, non opera né in caso di giudicato, né in caso di partecipazione al processo dell’acquirente. Quanto alla prima ipotesi, ciò avviene perché, per il caso di azioni a difesa della proprietà (di accertamento, di revindica o negatoria servitutis ), non è operante né l’onere della trascrizione della

sentenza ex art. 2643 n. 14 cod. civ., riguardante la diversa situazione delle pronunce che operino la costituzione, il trasferimento o la modificazione di diritti su immobili, né l’onere della trascrizione della domanda, ai sensi degli artt. 111, quarto comma, cod. proc. civ., e 2653 cod. civ., previsto al diverso fine dell’opponibilità della sentenza nei confronti di chi succeda a titolo particolare nel diritto controverso nel corso del processo, e quindi prima della formazione del giudicato (Cass., Sez. 3, 14/2/2013, n. 3643; Cass., Sez. 2, 26/10/1981, n. 5597; Cass., Sez. 2, 08/03/1979, n. 1427; Cass., Sez. 2, 30/10/1973, n. 2848).
Nella seconda ipotesi, invece, ciò accade perché l’art. 111, quarto comma, cod. proc. civ., riguarda solo il terzo che abbia acquistato il diritto controverso durante la pendenza della lite e che non abbia partecipato al processo (Cass., Sez. 2, 15/5/2015, n. 10005), mentre in caso di sua partecipazione e di assunzione, da parte sua, della qualità di parte, la mancata trascrizione della domanda ex art. 2653, nn. 1 o 5, cod. civ., non conferisce al medesimo acquirente il diritto di mantenere la distanza inferiore a quella legale, il quale soggiace agli effetti della sentenza indipendentemente dalla mancata trascrizione della domanda giudiziale (Cass., Sez. 2, 21/5/2015, n. 10499).
Orbene, l’art. 111 cod. proc. civ. – nella parte in cui, al fine di rendere inefficace la successione nel processo attraverso l’automatica estromissione dal giudizio dell’alienante che anzi prosegue il processo (Cass., 24/1/2000, n. 744; Cass., Sez. L, 20/8/2020, n. 17486; Cass., Sez. L, 21/5/2018, n. 12436), sancisce che, in caso di trasferimento del diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie, ma il successore a titolo particolare può intervenire o essere chiamato nel processo – è applicabile in ogni grado o fase del processo e, quindi, anche in appello e perfino nel giudizio di
rinvio, senza che osti all’ammissibilità della sua chiamata in causa la mancata trascrizione della domanda giudiziale (Cass., Sez. 2, 18/1/2017, n. 4428; Cass., Sez. 2, 27/2/1991, n. 2108), rispondendo tale possibilità – al pari della facoltà, pure concessa al terzo, di impugnare la sentenza emessa nei confronti del dante causa e di resistere all’impugnazione che la parte soccombente abbia proposto contro la sentenza che abbia riconosciuto il diritto del proprio dante causa, anche se non abbia preso parte al precedente o ai precedenti gradi del giudizio (Cass., Sez. 3, 22/5/2003, n. 8052; Cass., Sez. 1, 9/6/2004, n. 10902) -, all’esigenza di garantire al terzo acquirente di difendere le proprie ragioni in virtù dell’estensione ad esso del giudicato (Cass., Sez. L, 20/8/2020, n. 17486; Cass., Sez. L, 21/5/2018, n. 12436).
Non operano, infatti, né i termini e le forme prescritte dall’art. 269 cod. proc. civ. (Cass., Sez. U, 26/8/2019, n. 21690, cit.; anche Cass. 21/05/2018, n. 12436; Cass. 27/02/1991, n. 2108), né i limiti risultanti dall’art. 344 cod. proc. civ. (intervento del terzo), né il carattere chiuso del giudizio di rinvio, dato che il successore a titolo particolare nel diritto controverso, assumendo la stessa posizione del suo dante causa, non è terzo rispetto alle altre parti (Cass., Sez. U, 26/8/2019, n. 21690; anche Cass. 21/05/2018, n. 12436, sia pure con riferimento ad altro ambito; Cass., 5/03/2015, n. 4536; Cass. 9/04/1993, n. 4333).
Da ciò discende che gli acquirenti, in seguito alla citazione nel giudizio d’appello, soggiacciono agli effetti della sentenza indipendentemente dalla trascrizione della domanda giudiziale, a nulla rilevando la loro mancata costituzione, posto che l’acquisto della qualità di parte deriva dall’instaurazione del rapporto processuale mediante notifica dell’impugnazione e proposizione della domanda nei loro confronti (Cass., Sez. 2, 18/1/2017, n. 4428, cit.) e che l’esclusione della chiamata in causa del successore
a titolo particolare, ancorché per la prima volta in grado di appello, integra violazione dell’art. 111 cod. proc. civ., essendo espressamente prevista da quest’ultima disposizione (Cass., Sez. L, 20/8/2020, n. 17486; Cass., Sez. L, 21/5/2018, n. 12436; Cass., Sez. U, 26/8/2019, n. 21690).

1.2 Alla stregua di tali principi, deve allora rilevarsi l’erroneità della sentenza impugnata, nella parte in cui afferma sia la tardività della chiamata in giudizio dei terzi aventi causa dall’originario convenuto, con atto di acquisto intervenuto in corso di giudizio, non applicandosi ad esso il disposto di cui all’art. 344 cod. proc. civ., sia la novità e l’ammissibilità in appello del solo intervento volontario del terzo, ma non anche della sua chiamata in causa, sia in quanto la chiamata del successore è ammissibile in ogni stato e grado del giudizio e, dunque, anche in appello, integrando anzi violazione dell’art. 111 cod. proc. civ. l’esclusione della chiamata, ancorché per la prima volta in appello (Cass., Sez. L, 1/5/2018, n. 12436; Cass., Sez. L, 20/8/2020, n. 17486), indipendentemente dall’anteriorità della trascrizione della domanda, sia in quanto la sentenza favorevole all’attore è opponibile anche al terzo acquirente che abbia partecipato al giudizio -e sempre indipendentemente dalla anteriorità della trascrizione -, stante l’acquisizione da parte sua, con la chiamata, della qualità di parte, avente la medesima posizione del suo dante causa (in questi termini, Cass., Sez. 2, 27/2/1991, n. 2108; Cass., Sez. 3, 1/8/2001, n. 10490; Cass., Sez. 2, 21/5/2015, n. 10499; Cass., Sez. 2, 21/2/2017, n. 4428; Cass., Sez. 1, 20/1/2021, n. 996).
1.3 Quanto alla reputata inestensibilità agli aventi causa della condanna al risarcimento del danno, si evidenzia che, come già affermato da questa Corte, la norma di cui all’art. 2653 cod. civ., che, come si è visto, rende necessaria la trascrizione delle domande intese a far valere le violazioni ai limiti legali della

proprietà, perché l’attore possa utilmente opporre la sentenza favorevole ottenuta nei confronti del convenuto anche al terzo acquirente dal convenuto stesso con atto trascritto successivamente alla trascrizione della domanda, non trova campo ove con la domanda sia stato chiesto non la riduzione in pristino, ma esclusivamente il risarcimento del danno, id est sia stata sperimentata non un’azione reale ma un’azione personale (in questi termini, Cass., Sez. U, 12/6/2006, n. 13523).

A questo riguardo, è stato anche precisato che l’alienazione della cosa litigiosa durante il corso del processo non può, per sé sola, determinare il trasferimento all’acquirente dell’obbligazione di risarcire i danni cagionati da un’indebita attività dell’alienante, avente ad oggetto la cosa stessa, atteso che l’ultimo comma dell’art. 111 cod. proc. civ., per il quale la sentenza pronunziata contro l’alienante spiega i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare ed è impugnabile anche da lui, non si riferisce a qualunque ipotesi di successione a titolo particolare verificatasi nel corso del processo, ma solo alle ipotesi in cui il diritto che forma oggetto della successione si identifichi con quello sul quale si svolgeva la controversia e che costituiva l’oggetto immediato dell’accertamento giurisdizionale (in questi termini Cass., Sez. 1, 25/3/1970, n. 790, che, analizzando una fattispecie nella quale il precedente proprietario di un fondo, convenuto per il risarcimento dei danni derivanti al vicino da inosservanza delle distanze prescritte per l’esecuzione di lavori di scavo e spianamento, aveva alienato, in corso di causa, il fondo stesso, ha ritenuto che detta identificazione non si rinvenisse, osservando che oggetto dell’accertamento giurisdizionale era il rapporto, di natura obbligatoria e non reale, attinente al risarcimento dei danni da illecito, mentre la dedotta violazione delle distanze legali
rappresentava soltanto la ragione giustificatrice della responsabilità per danni).

Consegue da quanto detto la correttezza della sentenza nella parte in cui ha limitato al solo COGNOME la condanna al risarcimento del danno conseguente alla violazione delle distanze.

3.1 Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 345 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, nel dare risposta ai terzi chiamati COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME, che, costituendosi in appello, avevano proposto domanda di usucapione abbreviata del diritto a mantenere l’immobile acquistato a distanza non legale, avevano affermato che per taluni di essi si sarebbe potuto affermare il predetto diritto e dichiarare acquisito il diritto di servitù in favore dell’unità del corpo A in forza dei propri titoli di acquisto, senza considerare l’inammissibilità della domanda in quanto nuova per essere stata proposta solo in grado d’appello.
3.2 Il secondo motivo resta assorbito dall’accoglimento del primo.

4.1 Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 10 legge 17 agosto 1943, n. 1150, e 62 R.D. 3 marzo 1934, n. 383, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici d’appello avevano ritenuto che il Tribunale avesse risolto contraddittoriamente l’eccezione di inefficacia del locale strumento urbanistico sollevata dal convenuto, essendo l’efficacia e obbligatorietà dello strumento urbanistico condizionata dalla pubblicazione dell’approvazione regionale (oltre a quella comunale).
La ricorrente ha, in merito, obiettato che, a norma dell’art. 10 legge n. 1150 del 1943, il decreto di approvazione del piano doveva essere pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del Regno (ora Bollettino Ufficiale regionale) e che il deposito del piano approvato

presso il Comune, a libera visione del pubblico andava fatto nei modi e nei termini stabiliti dal Regolamento, nella specie mai emanato, con la conseguenza che il Piano, una volta adottato dal Consiglio Comunale avrebbe dovuto soltanto essere affisso all’Albo e il decreto di approvazione pubblicato nel BUR, senza necessità di altra forma di pubblicità notizia, non potendosi far ricorso, per analogia, alle prescrizioni relative alla pubblicità dei regolamenti comunali contenute nell’art. 62, comma 3, R.D. n. 383 del 1934 (T.U. Legge Comunale e Provinciale), che impone la loro pubblicazione nell’Albo pretorio per quindici giorni, stante la previsione di apposita disciplina contenuta nella Legge Urbanistica.
4.2 Il terzo motivo è infondato.

I giudici di merito hanno ritenuto che andasse applicata nella specie la normativa di cui al comma primo dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967, sostenendo che il bene fosse stato edificato da NOME COGNOME nel 1995 e che il regolamento edilizio, approvato dalla Regione e pubblicato nel 1985, fosse stato sì approvato anche dal Comune nel 1980, ma non fosse stato ripubblicato presso il locale albo pretorio, come risultante dall’attestato comunale risalente al 27/8/1998.

Tale argomentazione è conforme a Cass., Sez. 2,6/8/1999, n. 8484, che, prendendo posizione proprio sul nuovo piano regolatore del Comune di Giardini Naxos, che prescriveva il rispetto della distanza di metri cinque dal confine, ha affermato che, affinché le disposizioni contenute nei piani regolatori e nelle relative norme tecniche di attuazione possano ritenersi operanti, occorre che sia giunto a completamento l’ iter procedurale richiesto dalla vigente normativa (artt.10 legge 17/8/1942, n. 1150 e 62, terzo comma, R.D. 3 marzo 1934, n. 383, nel testo sostituito dall’art. 21 legge 9 giugno 1947, n. 530), e che non è, dunque, sufficiente che tali disposizioni, dopo essere state deliberate dall’organo comunale,
siano state approvate dall’organo regionale di controllo e pubblicate sulla gazzetta della regione, occorrendo altresì la formale presa d’atto del comune interessato, e, quindi, a tal fine, che la relativa delibera sia pubblicata mediante affissione per quindici giorni nell’albo pretorio.

Tale argomentazione, pur ponendosi in contrasto con l’indirizzo minoritario di questa Corte, secondo cui il piano regolatore AVV_NOTAIO ha efficacia dalla data di pubblicazione nel B.U.R. del decreto di approvazione del Presidente della giunta regionale, approvazione per la quale è previsto, ex art.10 legge 1150/1942, il semplice deposito presso il Comune, a libera visione del pubblico nei modi e nei termini stabiliti dal regolamento (vedi Cass., Sez. 2, 27/3/2003, n. 4533), è conforme all’indirizzo maggioritario di questa Corte, anche recentemente affermato, e in linea con l’orientamento prevalente, che qui si intende ribadire, secondo cui i piani regolatori generali e i regolamenti edilizi con annessi programmi di fabbricazione, per diventare esecutivi e acquistare efficacia normativa, devono, dopo l’approvazione, essere portati a conoscenza dei destinatari nei modi di legge, ossia mediante pubblicazione da eseguirsi con affissione all’albo pretorio, essendo tale pubblicazione condizione necessaria per l’efficacia e l’obbligatorietà dello strumento urbanistico (Cass., Sez. 2, 13/2/2024, n. 3939; Cass., Sez. 2, 16/7/2015, n. 14915; Cass., Sez. 2, 29/7/2009, n. 17692; Cass., Sez. 2, 2/8/2001, n. 10561; Cass., Sez. 2, 15/4/1991, n. 3999; Cass., Sez. 2, 28/2/1985, n. 1743), senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione da parte dell’organo regionale, rimanendo, nel frattempo, applicabile la disciplina in materia di distanze dettata dal codice civile o quella dello strumento urbanistico precedentemente vigente.
Consegue da quanto detto l’infondatezza della censura.

Con il quarto motivo di ricorso, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte d’Appello aveva considerato abusivi l’ascensore e la passerella di collegamento di proprietà delle ricorrenti, benché l’appellante COGNOME avesse ammesso la loro intervenuta regolarizzazione e di conseguenza la loro conformità alla normativa urbanistica.

Con il quinto motivo di ricorso, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 17 legge 6 agosto 1967, n. 765, e del principio in base al quale l’esistenza o l’assenza di titoli autorizzativi rileva solo nei rapporti tra privati e P.A., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, pur prendendo atto del fatto che il c.d. blocco A di proprietà dell’appellante era posizionato a una distanza inferiore a quella dovuta, avevano ritenuto che i corpi di fabbrica della ricorrente fossero irrilevanti a tali fini perché abusivi, senza considerare che la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esauriva nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato senza estendersi ai rapporti tra privati il quale andava risolto in base al confronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e le norme edilizie disciplinanti le distanze legali.
Era pertanto errata la decisione nella parte in cui aveva rigettato la domanda di arretramento del corpo A e quella di risarcimento del danno.

Il quarto e quinto motivo, da trattare congiuntamente in quanto strettamente connessi, siccome afferenti alla medesima questione della rilevanza o meno della natura abusiva del bene ai fini delle distanze, sono fondati.

I giudici di merito, nel prendere posizione sul corpo A già di proprietà di COGNOME NOME, sostenendo che questo violasse la distanza dai manufatti attorei costituiti dai frontistanti corpo

ascensore e passerella, hanno ritenuto di non dover disporre l’arretramento dello stesso, in ragione della condizione di ‘abusività edilizia’ degli stessi, sui quali pendeva istanza di sanatoria c.d. ordinaria, affermando che il diritto di edificare del confinante non poteva restare condizionato dalla preesistenza di un frontistante fabbricato che non avrebbe potuto esistere per un obbligo a demolire in capo sia all’edificatore, sia al locale ente comunale.

Questa argomentazione si pone, infatti, in evidente contrasto con il costante orientamento di questa Corte, secondo cui l’obbligo di rispettare le distanze legali – previste per le costruzioni legittime dagli strumenti urbanistici non soltanto a tutela dei proprietari frontisti, ma anche per finalità di pubblico interesse – deve essere rispettato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi, con la conseguenza che anche colui il quale abbia costruito abusivamente può pretendere che l’altro fabbricato, pure eseguito illegittimamente, sia ridotto a distanza legale o, se del caso, abbattuto (tra le tante, Cass., Sez. 2, 6/2/2009, n. 3031; Cass., Sez. 2, 26/09/2005, n. 18728; Cass., Sez. 1, 17/11/2003, n. 17339; Cass., Sez. 2, 30/10/1998, n. 10850; Cass., Sez. 2, 17/04/1998, n. 3886).
8.1 Con il sesto motivo di ricorso, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 155 cod. proc. civ., perché la Corte d’Appello aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda di arretramento del blocco A con riguardo alla distanza dal garage di proprietà della ricorrente, limitandosi ad esaminare la violazione con riguardo al medesimo blocco A e la passerella-ascensore, benché la questione fosse stata devoluta alla sua cognizione sia nell’atto di appello, sia nell’appello incidentale.
8.2 Il sesto motivo è parimenti fondato.

L’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello – così come l’omessa pronuncia su domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio -, risolvendosi nella violazione della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato – allorché la domanda sia ovviamente ammissibile, non conseguendo in tal caso l’obbligo del giudice di pronunciarsi nel merito (Cass., Sez. 5, 16/7/2021, n. 20363) -, integra un difetto di attività del giudice di secondo grado, che deve essere fatto valere dal ricorrente attraverso la specifica deduzione del relativo error in procedendo -ovverosia della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n.4, cod. proc. civ. – la quale soltanto consente alla parte di chiedere e al giudice di legittimità – in tal caso giudice anche del fatto processuale – di effettuare l’esame, altrimenti precluso, degli atti del giudizio di merito e, così, anche dell’atto di appello (Cass., Sez. L, 13/10/2022, n. 29952; Cass., Sez. 5, 31/7/2024, n. 21444).
Nella specie, i giudici di merito si sono limitati a valutare la distanza della costruzione di COGNOME NOME dal solo vano ascensore e passerella del blocco A, senza in alcun modo esaminare la doglianza riguardante il rispetto della distanza del medesimo manufatto con riguardo al garage della ricorrente, con conseguente omessa pronuncia sul punto.

9. Con il settimo motivo di ricorso, subordinato al precedente motivo sub 6, laddove si dovesse ritenere che il giudice d’appello avesse pronunciato, implicitamente accogliendolo, sul motivo di gravame relativo alla domanda di arretramento del corpo A del fabbricato COGNOME rispetto al preesistente garage COGNOMECOGNOME, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere il giudice d’appello preso espressa posizione sulla sola distanza tra il fabbricato A e la passerella-vano ascensore, sostenendo che andasse eliminata l’opera abusiva e che
questa non rilevasse ai fini delle distanze, così omettendo di motivare sulla distanza dal garage, benché questo fosse stato edificato a distanza di legge e fosse munito di titolo edilizio.

10. Con l’ottavo motivo di ricorso, si lamenta, infine, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere il giudice d’appello pronunciato sentenza con motivazione meramente apparente, laddove, accogliendo la domanda risarcitoria reiterata dalle appellate con l’appello incidentale, aveva quantificato il danno da violazione delle distanze del c.d. corpo B rispetto all’abitazione COGNOME –COGNOME senza indicare i criteri seguiti nella liquidazione, ma limitandosi a porre a base della stima quella effettuata dal c.t.u. quale indennizzo alternativo alla tutela reale, anch’essa priva di riferimenti ai criteri seguiti.
11. Il settimo e ottavo motivo restano assorbiti dall’accoglimento del primo, quarto, quinto e sesto motivo.

12. In conclusione, dichiarata la fondatezza del primo, quarto, quinto e sesto motivo, l’infondatezza del terzo e l’assorbimento del secondo, settimo e ottavo, il ricorso deve essere accolto e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Messina che, in diversa composizione, dovrà statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo, quarto, quinto e sesto motivo di ricorso, dichiara l’infondatezza del terzo e l’assorbimento del secondo, settimo e ottavo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 17/9/2025.

Il giudice estensore Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

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