Subentro edilizia popolare: i diritti dell'ospite

La Corte di Cassazione ha chiarito che il subentro edilizia popolare non spetta a chi risiede nell’immobile come ospite temporaneo. Nonostante una convivenza di oltre cinque anni con l’assegnatario defunto, la qualifica di ospite impedisce l’inserimento nel nucleo familiare. La disciplina regionale prevale sulle norme generali della locazione, escludendo diritti successori per chi non ha un titolo stabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Il diritto al subentro edilizia popolare

Il tema del subentro edilizia popolare rappresenta uno degli aspetti più delicati del diritto immobiliare sociale. Recentemente, la Corte di Cassazione è intervenuta per delimitare i confini tra la convivenza di fatto e il diritto formale a succedere in un contratto di locazione agevolata, ponendo fine a una lunga disputa riguardante la figura dell’ospite temporaneo.

I fatti di causa

La vicenda trae origine dal ricorso di un cittadino che aveva convissuto per circa cinque anni con i suoceri, assegnatari di un alloggio popolare. Tale convivenza era stata regolarmente autorizzata dall’ente gestore come ospitalità temporanea. Alla morte dell’ultimo assegnatario, l’occupante chiedeva il riconoscimento del proprio diritto a stipulare un nuovo contratto di locazione, invocando sia la legge regionale che la disciplina generale sulle locazioni, che tutela i conviventi abituali.

Il Comune, tuttavia, ordinava il rilascio dell’immobile, sostenendo che lo status di ospite temporaneo fosse incompatibile con il diritto di subentro. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello confermavano questa posizione, sottolineando che l’ospitalità temporanea non determina l’inserimento nel nucleo familiare dell’assegnatario.

La decisione della Suprema Corte sul subentro edilizia popolare

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso dell’occupante. I giudici di legittimità hanno chiarito che, nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, le norme regionali hanno natura speciale e pubblicistica, prevalendo quindi sulla legge ordinaria sulle locazioni del libero mercato.

Secondo la Corte, l’autorizzazione all’ospitalità temporanea è uno strumento volto a rispondere a esigenze transitorie e non può trasformarsi in un canale preferenziale per l’assegnazione definitiva di un alloggio, eludendo così le graduatorie pubbliche. Il fatto che la convivenza sia durata diversi anni non muta la natura giuridica del titolo d’ingresso, che rimane precario e privo di effetti successori.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sulla distinzione netta tra inserimento nel nucleo familiare e ospitalità. La legge regionale applicabile specifica chiaramente che l’ospitalità temporanea non comporta l’inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare e non produce effetti ai fini del subentro. Estendere il diritto di successione agli ospiti temporanei significherebbe svuotare di significato la funzione selettiva e solidaristica del sistema di assegnazione degli alloggi pubblici, permettendo a soggetti estranei alle graduatorie di accedere stabilmente ai benefici dell’edilizia sociale.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che il titolo con cui si accede a un alloggio popolare è determinante. Chi entra come ospite temporaneo accetta una condizione di precarietà che non può evolvere in un diritto di abitazione stabile, indipendentemente dalla durata della permanenza. Per ottenere il subentro edilizia popolare, è necessario un inserimento formale e stabile nel nucleo familiare, approvato secondo le procedure previste dalla disciplina regionale, che rimane il cardine per la corretta gestione del patrimonio immobiliare pubblico.

Un ospite temporaneo può ottenere il subentro nel contratto di un alloggio popolare?
No, secondo la Cassazione l’ospitalità temporanea non conferisce il diritto al subentro poiché non determina l’inserimento formale del soggetto nel nucleo familiare dell’assegnatario.

La convivenza prolungata per molti anni sana la mancanza di inserimento nel nucleo familiare?
No, la durata della convivenza non trasforma un’ospitalità temporanea in un diritto al subentro se il titolo originario era espressamente qualificato come precario e transitorio.

Quale legge prevale per decidere sulla successione negli alloggi ERP?
Prevale la normativa regionale specifica sull’edilizia residenziale pubblica, che ha natura speciale e pubblicistica rispetto alle norme generali sulla locazione abitativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5653 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5653 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/03/2026

Oggetto

Edilizia popolare ed economica -Assegnazione -Locazione -Morte dell’assegnatario -Diritto al subentro -Condizioni -Fattispecie

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27127/2022 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso da ll’AVV_NOTAIO domiciliato digitalmente ex lege ;

NOME COGNOME,

-ricorrente –

contro

Comune di Livorno, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, domiciliato digitalmente ex lege ;

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte di Appello di Firenze, n. 708/2022, depositata il 13 aprile 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 febbraio

2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME convenne in giudizio, nel 2020, davanti al Tribunale di Livorno, il Comune della stessa città chiedendo accertarsi il proprio diritto, ai sensi dell’art. 13 -ter , comma 9, legge reg. n. 96 del 1996, alla stipula di un contratto di locazione a tempo determinato avente ad oggetto l ‘alloggio di edilizia residenziale pubblica sito in INDIRIZZO INDIRIZZO P.T. int. 2 con il conseguente annullamento o declaratoria di inefficacia della determinazione n. 8902 del 25.11.2019 con la quale il Comune gliene aveva ordinato il rilascio;
espose di avere convissuto nell’alloggio di proprietà comunale, a decorrere dal 21 febbraio 2013, con i suoceri NOME COGNOME e NOME COGNOME, in forza di autorizzazione all’ospitalità temporanea rilasciata dall’ente gestore RAGIONE_SOCIALE ai sensi dell’art. 18 -bis della l. reg. Toscana 20 dicembre 1996, n. 96, e che, a seguito del decesso dei coniugi COGNOME, da ultimo di NOME in data 27 gennaio 2018, il Comune di Livorno, con la menzionata determina, gli aveva ordinato il rilascio dell’alloggio, sull’assunto che, in quanto ‘ospite temporaneo’ , egli fosse privo dei requisiti per l’utilizzo provvisorio e per il subentro ;
sostenne di avere invece diritto alla stipulazione di regolare contratto di locazione in forza del combinato disposto degli artt. 13ter comma 9 della citata legge regionale e dell’art. 6 , primo comma, l. n. 392 del 1978;

il Comune resistette alla domanda, deducendo l’irrilevanza del rapporto di affinità tra COGNOME e l’assegnatario ai fini del subentro, stante la qualificazione del primo come mero ospite temporaneo ai sensi dell’art. 18 -bis l. r. Toscana n. 96 del 1996 e, comunque, la cessazione del vincolo di affinità a seguito del divorzio tra il COGNOME e la figlia dell’assegnatario ;

con sentenza n. 123 del 2021 il Tribunale di Livorno rigettò la

domanda, condannando l’attore al pagamento della metà delle spese di lite, compensate per la residua metà;

interpose gravame il COGNOME, deducendo, con un primo motivo, la violazione e falsa applicazione degli artt. 13, 18bis e 13ter l. r. Toscana n. 96 del 1996 (poi trasfusi negli artt. 12, 18 e 14 l.r. Toscana n. 2 del 2019), sull’assunto che l’ospitalità temporanea autorizzata da RAGIONE_SOCIALE non escludesse l’inserimento nel nucleo familiare né il diritto al subentro ex art. 13ter , comma 9, e, con un secondo motivo, la permanenza del vincolo di affinità nonostante il divorzio;
con sentenza n. 708/2022, resa pubblica il 13 aprile 2022, la Corte di appello di Firenze ha rigettato l’appello condannando l’appellante alle spese del grado;

ha ritenuto, infatti, che il COGNOME fosse stato ammesso nell’alloggio esclusivamente a titolo di ospitalità temporanea ai sensi dell’art. 18 -bis l.r. n. 96 del 1996, senza inserimento nel nucleo familiare dell’assegnatario, sicché non poteva qualificarsi come affine ‘abitualmente convivente’ ai sensi dell’art. 6 l. 27 luglio 1978, n. 392, né vantare il diritto al subentro ai sensi dell’art. 13 -ter , comma 9, della legge regionale;

a vverso la sentenza d’appello NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato ad un solo motivo, cui resiste il Comune RAGIONE_SOCIALE Livorno, depositando controricorso;

la trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.;

considerato che:

c on l’unico motivo ─ rubricato « Art. 360 n. 3 c.p.c.: Violazione e falsa applicazione dell’art. 13 LRT n. 96/1996 ora art. 12, II comma, LRT n. 2/2019, dell’art. 18 -bis LRT n. 96/1996 ora art. 18 LRT n. 2/2019, dell’art. 14 LRT n. 2/2019. Art. 360 n. 3 c.p.c.: Violazione e falsa applicazione dell’art. L. n. 392/78 » ─ il ricorrente censura la

sentenza impugnata per avere escluso che il titolo di ospitalità temporanea, ai sensi dell’art. 18 -bis l.r. Toscana n. 96 del 1996, potesse fondare il suo diritto al subentro nella posizione dell’assegnatario ai sensi dell’art. 13 -ter , comma 9, della medesima legge, in combinato disposto con l’art. 6 l. n. 392 del 1978;

sostiene che l’art. 13 -ter , comma 9, l.r. n. 96 del 1996 -il quale stabilisce che « È consentita la permanenza nell’alloggio con autorizzazione all’utilizzo dello stesso a soggetti non titolari del diritto di assegnazione sulla base della ricognizione di cui all’articolo 13, ma aventi titolo, in base alle vigenti disposizioni di legge, al subentro nel contratto di locazione dell’assegnatario. Ai sensi dell’articolo 16, comma 3, l’ente gestore procede alla stipula di un contratto di locazione a tempo determinato » -debba essere letto in correlazione con l’art. 6 l. n. 392 del 1978, secondo cui « In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi », sicché il richiamo, nella prima disposizione, alle « vigenti disposizioni di legge » andrebbe riferito a quest’ultima previsione e consentirebbe il subentro all’affine abitualmente convivente, senza che assuma rilievo scriminante la qualificazione di ospite temporaneo;
pur riconoscendo che l’ospitalità fu formalmente qualificata come temporanea, deduce il ricorrente che l ‘« abituale convivenza » di cui all’art. 6 l. n. 392 del 1978 individua una situazione di mero fatto, priva di connotazione giuridica, e che, nel caso di specie, la durata pluriennale della coabitazione (dal 21 febbraio 2013 al 27 gennaio 2018) non potrebbe non integrare il requisito dell’abitualità, rendendo così irrilevante la disciplina regionale sull’ospitalità temporanea ai fini del subentro;
esclude che di contro possa attribuirsi rilievo ostativo alla previsione di cui a ll’art. 18 -bis l.r. n. 96 del 1996, ai sensi della quale « L’ospitalità temporanea e la coabitazione non comportano

inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare e pertanto non producono effetti ai fini del cambio dell’alloggio, della determinazione del reddito e del canone del nucleo familiare stesso », sostenendo doversi essa interpretare come norma volta esclusivamente a evitare che l’ospite temporaneo incida sul canone, sul reddito del nucleo familiare e sul diritto al cambio di alloggio, senza incidere, invece, sul diritto al subentro successorio nel contratto di locazione;

il motivo è infondato;

l’art. 6 L. 27 luglio 1978, n. 392 , è norma che regola la successione nel contratto di locazione nell’ambito delle locazioni del libero mercato, mentre la disciplina degli alloggi di edilizia residenziale pubblica -nella specie, dettata dalla l.r. Toscana n. 96 del 1996 -ha natura speciale e pubblicistica, prevalente, nel proprio ambito, sulle disposizioni generali;

lo stesso art. 6, peraltro, là dove fa riferimento agli affini che abitualmente convivono col conduttore, non può che riferirsi a soggetti che, per l’appunto, abbiano un titolo stabile a risiedere nell’immobile, ciò che un occupante temporaneo non inserito nel nucleo familiare dell’assegnatario (di immobile e.r.p.) per definizione non ha;

l ‘art. 13 -ter , comma 9, l.r. Toscana n. 96 del 1996 prevede sì che « È consentita la permanenza nell’alloggio con autorizzazione all’utilizzo dello stesso a soggetti non titolari del diritto di assegnazione sulla base della ricognizione di cui all’articolo 13, ma aventi titolo, in base alle vigenti disposizioni di legge, al subentro nel contratto di locazione dell’assegnatario », ma il richiamo alle « vigenti disposizioni di legge » va coordinato con l’inciso « contratto di locazione dell’assegnatario », che circoscrive il novero degli aventi diritto a coloro che sono legittimati al subentro nel particolare contratto di locazione di alloggi di e.r.p., quale risulta, quanto ai soggetti subentranti, dalla medesima disciplina regionale
sull’assegnazione e sulle variazioni del nucleo familiare ;

n on è dunque consentito utilizzare l’art. 6 l. n. 392 del 1978 in modo avulso dal contesto, per introdurre nel rapporto di locazione relativo ad alloggio di e.r.p. categorie di successibili ulteriori rispetto a quelle contemplate, direttamente o mediante rinvio, dalla normativa regionale, pena lo svuotamento della funzione selettiva e solidaristica del sistema di assegnazione degli alloggi pubblici;

q uanto all’art. 18 -bis l.r. Toscana n. 96 del 1996, esso stabilisce, al comma 1, che « È ammessa, previa richiesta motivata dell’assegnatario al competente soggetto gestore e conseguente autorizzazione del medesimo, l’ospitalità temporanea di terze persone per un periodo non superiore a due anni », e, al comma 3, che « L’ospitalità temporanea e la coabitazione non comportano inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare e pertanto non producono effetti ai fini del cambio dell’alloggio, della determinazione del reddito e del canone del nucleo familiare stesso »;
l a lettera della norma è inequivoca nel negare che l’ospitalità temporanea -sia essa motivata da esigenze familiari o di assistenza -possa determinare « inserimento ad alcun titolo » nel nucleo familiare dell’assegnatario; la successiva specificazione degli effetti (cambio alloggio, reddito, canone) non è idonea a ridurne la portata, ma si limita a indicare alcune delle conseguenze che l’ordinamento esclude proprio in ragione della non inclusione nel nucleo;

nessun canone esegetico, né di tipo letterale né sistematico, consente di accogliere l’interpretazione riduttiva proposta dal ricorrente, che vorrebbe confinare la rilevanza dell’art. 18 -bis alle sole ricadute economico -allocative, mantenendo, per contro, una piena rilevanza dell’ospite temporaneo ai fini del subentro: un tale esito si porrebbe in aperto contrasto con la formula testuale « non comportano inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare » e con la ratio -chiaramente desumibile dall’intera leg ge -di impedire che
soggetti estranei al procedimento di assegnazione accedano surrettiziamente ai benefici dell’edilizia residenziale pubblica ;

i l titolo con il quale il COGNOME ha fatto ingresso nell’alloggio è pacificamente quello di ospite temporaneo ex art. 18bis l.r. n. 96 del 1996, come risulta sia dalla sua istanza sia dal provvedimento di COGNOME , nel quale è espressamente precisato che l’ospitalità « non ingenera alcun diritto di subentro nell’assegnazione » e che, all’eventuale cessazione dell’assegnazione, l’alloggio dovrà essere restituito libero da persone e cose;

ne consegue che il ricorrente, per espressa previsione di legge regionale, non è mai entrato a far parte del nucleo familiare dell’assegnatario, restando unicamente un occupante temporaneo; la convivenza di fatto, pur protrattasi per più anni, non può dunque qualificarsi come ‘abituale’ in senso giuridicamente rilevante ai fini dell’art. 13ter l.r. cit., difettando quel titolo stabile di permanenza che la disciplina speciale richiede per i componenti del nucleo familiare dell’ assegnatario o per i soggetti ad esso aggiunti secondo le regole sulle variazioni del nucleo;
l ‘interpretazione propugnata dal ricorrente, volta a far discendere il diritto al subentro dalla sola coabitazione di fatto in qualità di ospite temporaneo, finirebbe per elidere la distinzione, voluta dal legislatore regionale, tra inserimento nel nucleo familiare (art. 18) e ospitalità temporanea (art. 18bis ), e per svuotare di significato quest’ultima categoria, trasformandola in un canale alternativo e meno garantito di accesso all’ e.r.p., in palese contrasto con il sistema dei bandi e delle graduatorie;
il ricorso deve essere pertanto rigettato, restando assorbita ogni ulteriore questione;

le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, a favore del Comune controricorrente;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore dell ‘amministrazione controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1quater del d.P .R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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