Strada privata ad uso pubblico: limiti al passaggio

Una società costruttrice, dopo aver edificato delle villette, si è vista negare l’accesso a una strada privata adiacente, poiché i proprietari di quest’ultima hanno ripristinato una recinzione. La società ha agito in giudizio sostenendo il suo diritto di passo, basato sul fatto che la strada fosse soggetta a uso pubblico. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che una servitù di passaggio per uso pubblico su una strada privata non conferisce automaticamente ai proprietari dei fondi confinanti il diritto di creare nuovi e diretti accessi. Questo tipo di utilizzo è considerato più intenso e diverso dal semplice transito consentito alla collettività.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Strada privata ad uso pubblico: non sempre si può creare un nuovo accesso

L’esistenza di una servitù di passaggio pubblico su una via di proprietà privata è un tema complesso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti del diritto dei proprietari dei fondi confinanti, specificando che l’uso pubblico non implica automaticamente la facoltà di creare nuovi accessi diretti alla propria abitazione. Questo principio tutela il diritto del proprietario della strada privata ad uso pubblico da un utilizzo più intenso rispetto a quello concesso alla collettività.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, dopo aver costruito due villette, si trovava nell’impossibilità di accedervi. I proprietari di una stradina privata confinante avevano infatti installato una rete metallica che bloccava il passaggio dai nuovi cancelli. La società costruttrice aveva quindi intrapreso un’azione legale (azione di spoglio) sostenendo di aver subito la lesione del proprio possesso del diritto di passo. A suo dire, la strada era gravata da una servitù di passaggio di uso pubblico, come riconosciuto anche da una delibera comunale, e ciò le dava diritto di accedervi.

Il Percorso Giudiziario

Il Tribunale di primo grado, inizialmente, aveva dato ragione alla società, riconoscendo l’esistenza del diritto di passo. Tuttavia, questa decisione veniva ribaltata in appello. La Corte d’Appello accoglieva le ragioni dei proprietari della strada, revocando il provvedimento. Secondo i giudici di secondo grado, la recinzione era preesistente alla costruzione dei cancelli delle villette e la società non aveva mai esercitato un possesso tutelabile. Inoltre, il passaggio era stato concesso solo temporaneamente per i lavori edili, configurandosi come un mero atto di tolleranza, che per legge non può fondare un diritto di possesso.

Strada privata ad uso pubblico: La Decisione della Cassazione

La società costruttrice ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali. La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello e fornendo importanti chiarimenti sul concetto di strada privata ad uso pubblico.

Le Motivazioni

La Corte ha smontato le argomentazioni della ricorrente punto per punto.
In primo luogo, ha stabilito che i giudici d’appello si erano pronunciati esattamente sulla domanda originaria, ovvero se la rete metallica costituisse un atto di spoglio del possesso del passaggio sulla strada. La risposta è stata negativa.

Il punto cruciale della decisione riguarda il contenuto del diritto di passo. La Cassazione ha ribadito un suo orientamento consolidato: l’assoggettamento di una strada privata ad uso pubblico serve a soddisfare un interesse della collettività (ad esempio, collegare due vie pubbliche). Questo permette a chiunque, uti civis (come cittadino), di transitare. Tuttavia, non conferisce ai proprietari dei fondi confinanti la facoltà di creare nuovi accessi diretti. Aprire un varco nella recinzione per accedere alla propria proprietà costituisce un’utilizzazione più intensa e diversa, non riconducibile al semplice diritto di transito pubblico.

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo relativo all’omesso esame di un atto notarile successivo ai fatti. Tale atto, con cui il Comune era divenuto proprietario di una striscia di suolo interposta tra la strada e la proprietà della società, era irrilevante. La Corte d’Appello aveva infatti già accertato in fatto che la recinzione era preesistente e che la società non aveva mai esercitato il possesso del passaggio che lamentava di aver perduto.

Le Conclusioni

La sentenza consolida un principio fondamentale: essere proprietari di un terreno confinante con una strada privata ad uso pubblico non dà automaticamente il diritto di aprire nuovi varchi per accedervi. Il diritto di uso pubblico è limitato al transito generale della collettività e non può essere esteso per creare una servitù di passaggio a vantaggio del singolo fondo privato. Questa decisione rappresenta un importante riferimento per la gestione dei rapporti di vicinato e per la chiara definizione dei limiti di utilizzo delle proprietà private gravate da servitù pubbliche.

Il proprietario di un fondo confinante con una strada privata ad uso pubblico può sempre aprirvi un nuovo accesso?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico non implica automaticamente la facoltà per i proprietari frontisti di aprire accessi diretti dai loro fondi. Questo tipo di utilizzo è considerato più intenso e diverso rispetto al semplice transito concesso alla collettività.

Che differenza c’è tra usare una strada ‘uti civis’ e creare un accesso privato?
Usare una strada ‘uti civis’ (come cittadino) significa esercitare il diritto di transito come membro della collettività, per spostarsi da un punto a un altro. Creare un accesso privato, invece, significa utilizzare la strada per entrare e uscire dalla propria proprietà, un uso specifico e più intenso che non rientra nel contenuto della servitù di uso pubblico.

Un permesso di passaggio temporaneo concesso per lavori edili può diventare un diritto permanente?
No. La sentenza chiarisce che il passaggio concesso solo per un tempo determinato, coincidente con l’esecuzione di lavori edili, costituisce un semplice atto di tolleranza. Secondo l’articolo 1144 del codice civile, gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32823 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32823 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 35614-2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliato in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2057/2018 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 13.09.2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29.11.2022 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

Con ricorso possessorio risalente a luglio 2009, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE proponeva azione di spoglio dinanzi al Tribunale di Lucca -Sezione distaccata di Viareggio, nei confronti di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, pro prietari della stradina privata confinante a nord con il terreno sul quale l’attrice aveva effettuato un intervento edilizio autorizzato dal Comune di Lido di Camaiore. La RAGIONE_SOCIALE lamentava, in particolare, lo spoglio mediante l’apposizione di una rete da parte dei convenuti -di fronte a due cancelli prospicienti detta strada privata, che impediva il passaggio e l’accesso a due villette di recente costruzione a cura della RAGIONE_SOCIALE attrice.
Il Tribunale di Lucca, in composizione monocratica, riteneva sussistente il fumus del lamentato spoglio, sulla base di una delibera comunale n. 1286 del 15.11.2007 nella quale si riconosceva l’esistenza di una servitù di passaggio di uso pubblico ( dicatio ad patriam ) gravante sulla strada privata di cui si discute; tale decisione veniva reclamata, e quindi accolta, dinanzi al Collegio, che revocava il provvedimento di reintegra. Il processo proseguiva nella fase di merito, e si concludeva con sentenza n. 254/2014 di accoglimento della domanda possessoria e di inibizione ai convenuti di reiterare lo spoglio.
Avverso detta sentenza proponevano appello NOME COGNOME e NOME COGNOME. La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza n. 2057/2018 accoglieva il gravame revocando il provvedimento di inibitoria. Per quel che qui rilevava, a sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che:

la comprovata esistenza di una rete di recinzione a confine delle proprietà COGNOME e COGNOME, indebitamente rimossa nel 2008 e

ripristinata dai COGNOME prima che fossero costruiti i cancelli delle villette, esclude in capo alla RAGIONE_SOCIALE il possesso tutelabile del passo;

i COGNOME avevano concesso il passaggio verso la proprietà RAGIONE_SOCIALE solo per un tempo determinato, coincidente con l’esecuzione dei lavori edili: avendo, pertanto, i proprietari della via privata semplicemente posto in essere un atto di tolleranza, si deve ritenere applicabile l’art. 1144 cod. civ.;

-l’uso pubblico di una strada privata consente il passaggio di chiunque, ma non consente al proprietario confinante con detta strada di aprire un varco nella recinzione per accedere alla sua proprietà.

Avverso detta sentenza proponeva ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, affidandolo a tre motivi.

Si difendevano NOME COGNOME e NOME COGNOME depositando controricorso, illustrato da memoria.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ex art. 112 cod. proc. civ. La Corte d’Appello avrebbe escluso il diritto della RAGIONE_SOCIALE di aprire un varco nella recinzione già esistente, laddove la RAGIONE_SOCIALE aveva agito in via possessoria a tutela del diritto di passo uti civis sulla strada di uso pubblico.

1.1. Il motivo è infondato. La Corte d’Appello si è pronunciata esattamente sul domandato, avendo gli appellanti impugnato la sentenza di prime cure nella parte in cui riconosceva alla RAGIONE_SOCIALE un diritto di passo il cui accesso era impedito da una rete (v. sentenza, p. 10). Il giudice di seconde cure, in riforma della pronuncia del Tribunale, ha negato che la rete costituisse atto di spoglio del possesso del passaggio sulla strada uti civis (v. sentenza p. 9, 3° e 4° capoverso).

Con il secondo motivo si deduce l’errata attribuzione di contenuto al diritto di passo su strada privata ad uso pubblico di cui gode ogni cittadino, uti civis . Nella prospettazione della ricorrente, una volta accertata l’esistenza di una servitù di passaggio pubblico, ad ogni cittadino è consentito il libero transito, compreso il proprietario del fondo vicino (RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che voglia recarsi nella sua proprietà (Cass. n. 4284/1987; Cass. n. 6436/1985).

2.1. Anche il secondo motivo è infondato: è consolidato l’ orientamento di questa Corte, al quale il Collegio intende aderire, secondo il quale l’assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico, in relazione all’interesse della collettività di goderne quale collegamento tra due vie pubbliche, non implica la facoltà dei proprietari frontisti di aprire accessi diretti dai loro fondi su detta strada privata, implicando ciò una utilizzazione di essa più intensa e diversa, non riconducibile nel contenuto dell’indicata servitù (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21953 del 25.09.2013, Rv. 628912 -01; Cass. 15/4/2004 n. 7156; Cass. 24/3/1993, n. 3525).
Con il terzo motivo di ricorso si deduce omesso esame di un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. La Corte territoriale avrebbe omesso di considerare il fatto che, con atto notarile del 02.11.2009, il Comune di Camaiore è divenuto proprietario di una striscia di suolo, adibita a marciapiede, che si interpone tra la proprietà RAGIONE_SOCIALE e la strada privata ad uso pubblico. Da tale fatto discende che i due fondi non sono limitrofi e, di conseguenza, non è prospettabile limitazione alcuna al passaggio, posto che il transito avviene attraverso proprietà demaniale (Cass. 24430/2016).
3.1. Il motivo è inammissibile. Ricordato, preliminarmente, che il presente giudizio ha ad oggetto una domanda di tutela possessoria,

risulta assorbente il rilievo che la C orte d’Appello ha accertato, in fatto, che «la rete al confine tra le due proprietà era preesistente al cantiere ed al momento in cui sarebbe avvenuto il presunto spoglio»; donde, secondo il giudice territoriale, la dimostrazione che «NOME non ha mai esercitato il possesso della servitù di passaggio verso la sua proprietà del quale ha chiesto tutela mediante il lamentato spoglio» (pag. 8, primo capoverso, della sentenza). A ciò va aggiunto che l’atto del 2 novembre 2009 a cui fa riferimento il mezzo di impugnazione è successivo all’epoca in cui la stessa RAGIONE_SOCIALE ricorrente colloca il presunto spoglio (fine marzo 2009, vedi la narrativa di fatto a pag. 2 della sentenza). Palese, dunque, è il difetto di decisività della circostanza di cui la ricorrente lamenta l’omesso esame .
In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso e liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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