Spese straordinarie condominio: chi paga tra venditore?

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale riguardo le spese straordinarie condominio in caso di compravendita. L’obbligo di pagamento sorge non con la delibera che approva genericamente i lavori, ma con quella che approva il contratto d’appalto, definendo opere e costi. Di conseguenza, se un immobile viene venduto prima di questa delibera definitiva, l’onere delle spese ricade sull’acquirente, anche se la necessità dei lavori era nota in precedenza. Questa sentenza chiarisce la ripartizione degli oneri tra le parti, a meno di accordi specifici nel contratto di vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Spese Straordinarie Condominio: Chi Paga tra Venditore e Acquirente?

La questione di chi debba sostenere le spese straordinarie condominio in caso di compravendita di un immobile è una fonte frequente di contenzioso. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo il momento esatto in cui sorge l’obbligo di pagamento e, di conseguenza, su chi ricade l’onere tra venditore e acquirente. Questo principio è cruciale per la trasparenza e la certezza nei rapporti di compravendita immobiliare.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguardava la vendita di un’unità immobiliare. Prima della vendita, avvenuta nel maggio 2008, l’assemblea condominiale aveva approvato una delibera nel novembre 2007 per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, resi necessari da un’ordinanza comunale. Tuttavia, la delibera definitiva, con l’approvazione del computo metrico e la scelta dell’impresa, era stata adottata solo nel luglio 2010, quindi ben dopo il passaggio di proprietà.
La Corte d’Appello aveva ritenuto che l’obbligo di pagamento fosse sorto con la prima delibera del 2007, condannando i venditori a tenere indenne l’acquirente dalle somme richieste dal condominio. I venditori hanno quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte sulle Spese Straordinarie Condominio

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione della Corte d’Appello, accogliendo il ricorso dei venditori. Gli Ermellini hanno riaffermato un principio consolidato nella giurisprudenza: l’obbligazione di contribuire alle spese per interventi di manutenzione straordinaria sorge nel momento in cui l’assemblea approva la delibera definitiva che autorizza l’esecuzione dei lavori e impegna il condominio verso l’impresa appaltatrice. Una delibera meramente preparatoria o programmatica non è sufficiente a far nascere il debito.

Il Momento Decisivo per l’Obbligo di Pagamento

Per la Suprema Corte, il momento che determina chi deve pagare è quello della delibera che approva l’appalto. Questa delibera deve specificare l’oggetto del contratto (le opere da compiere) e il prezzo, individuando gli elementi costitutivi essenziali dell’accordo con l’impresa. Nel caso di specie, la delibera del 2007 era solo un atto preliminare che prendeva atto di un’ordinanza e approvava un preventivo sommario, senza individuare l’appaltatore né approvare un contratto specifico. L’obbligo di pagamento è quindi sorto solo con la delibera successiva del 2010, quando l’acquirente era già proprietario dell’immobile.

L’Irrilevanza dell’Ordinanza Comunale

La Corte ha inoltre precisato che la presenza di un’ordinanza del sindaco che impone i lavori non altera questo principio. Sebbene l’ordinanza renda i lavori necessari, non sostituisce la volontà dell’assemblea nel decidere come, quando e con chi eseguirli. L’obbligo di contribuzione dei singoli condomini nasce sempre e solo dalla delibera assembleare che approva il contratto d’appalto, e non direttamente dall’atto della pubblica autorità.

Le motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sulla natura costitutiva della delibera di approvazione dell’appalto. Solo con tale atto il condominio assume un’obbligazione giuridicamente vincolante verso terzi (l’impresa) e, di conseguenza, sorge il correlativo debito di contribuzione per i singoli condomini. Le delibere antecedenti, che si limitano a pianificare o a discutere la necessità dei lavori, hanno natura meramente programmatica e non possono essere considerate fonte dell’obbligazione. La Corte distingue nettamente tra il momento in cui si valuta la necessità di un intervento e il momento in cui si delibera concretamente la sua esecuzione, affidandola a un’impresa specifica a un determinato costo. È quest’ultimo atto che fissa l’obbligo di pagamento in capo a chi è condomino in quel preciso istante.

Le conclusioni

La sentenza stabilisce un criterio chiaro e oggettivo per determinare la responsabilità per le spese straordinarie condominio in caso di vendita. L’obbligo ricade su chi è proprietario al momento della delibera assembleare che approva il contratto d’appalto per i lavori. Questo principio protegge l’acquirente da spese deliberate prima del suo acquisto in modo non ancora definitivo e vincolante. Per i venditori, significa che non possono essere chiamati a rispondere per costi la cui entità e esecuzione sono state decise dopo la cessione dell’immobile. Naturalmente, le parti possono sempre accordarsi diversamente nel contratto di compravendita, prevedendo clausole specifiche per la ripartizione di tali oneri.

Quando sorge l’obbligo di pagare le spese per lavori di manutenzione straordinaria in un condominio?
L’obbligo sorge con la data di approvazione della delibera assembleare che dispone l’esecuzione dell’intervento, avendo la stessa valore costitutivo della relativa obbligazione. Non è sufficiente una delibera meramente preparatoria o programmatica, ma occorre quella che approva il contratto d’appalto, determinando l’oggetto e il prezzo.

Chi è tenuto a pagare le spese straordinarie se un immobile viene venduto dopo una delibera preliminare ma prima di quella definitiva di appalto?
In questo caso, l’obbligo di pagamento ricade sull’acquirente, in quanto diventa proprietario prima della delibera che ha valore costitutivo dell’obbligazione, cioè quella che approva l’appalto e i relativi costi in modo definitivo.

Un’ordinanza del sindaco che impone dei lavori modifica la regola su chi deve pagare le spese tra venditore e acquirente?
No, la presenza di un’ordinanza comunale che impone l’esecuzione dei lavori non cambia il principio. L’obbligo di contribuzione per i singoli condomini sorge sempre dalla delibera dell’assemblea che approva l’esecuzione e il contratto, e non direttamente dall’ordine dell’autorità pubblica.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8255 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 8255 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 28298/2021 R.G. proposto da:

NOMECOGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA LARGO INDIRIZZO. COGNOME INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 2517/2021 depositata il 30/06/2021.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 12/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Uditi gli avvocati NOME COGNOME per delega dell’avvocato NOME COGNOME e NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 2517/2021, pubblicata in data 30 giugno 2021, della Corte d’appello di Napoli.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

La Corte d’appello di Napoli ha riformato la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Napoli n. 14102/2015 ed ha dichiarato i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME obbligati ‘a tenere indenne’ NOME COGNOMEdelle somme a titolo di contributi condominiali che sarà tenuta a versare in esecuzione della delibera del 18.11.2007 di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria e di quella successiva del 18.07.2010, entrambe adottate in esecuzione dell’ordinanza sindacale del Comune di San Mauro Cilento del 2 marzo 2005′.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza di primo grado, aveva ritenuto che la delibera del condominio da ritenersi definitiva per l’esecuzione dei lavori, comportante l’obbligo di corrispondere i relativi oneri, fosse quella adottata il 18.07.2010, successiva all’atto di acquisto dell’unità immobiliare da parte di NOME COGNOME (20 maggio 2008), mentre quella antecedente (18.11.2007) era da intendersi come “meramente preparatoria od interlocutoria” perché non impegnativa per il condominio in quanto priva del carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.
La Corte d’appello di Napoli, con la sentenza impugnata, ha invece affermato che:

‘nel verbale del 18.11.2007 si legge espressamente che ‘L’assemblea dopo breve discussione approva l’esecuzione dei lavori presentati dall’ing. Corrente nel preventivo sommario di spesa del 20.9.2007 autorizzando il progetto esecutivo di dette opere, delibera inoltre di nominare i seguenti condomini… ” e tale delibera di approvazione è intervenuta dopo che l’amministratore aveva letto il contenuto dell’ordinanza del Sindaco di San Mauro Cilento resa in data 2 marzo 2005, ed ha riguardato espressamente il Terzo Lotto… Appare quindi evidente che alla data del 18.11.2007 i condomini hanno preso atto di un ordine imposto dall’autorità, da oltre due anni e sul quale non avevano alcun potere discrezionale di approvazione dovendo soltanto eseguire quanto necessario per eliminare i denunciati problemi relativi alla pubblica e privata incolumità … L’approvazione quindi espressa per l’esecuzione dei lavori presentati dall’ing. Corrente con il preventivo datato 20.09.2007 ha rappresentato un atto necessario e dovuto. Non influisce sulla piena efficacia e la natura vincolante della delibera di approvazione del 18.11.2007 che i lavori siano stati appaltati soltanto in data 12.03.2012′ sulla base del computo metrico dell’ing. Corrente del 19.11.09, necessariamente poi approvato nell’assemblea del 18.07.10. In altre parole, la delibera del 18.11.2007 non può ritenersi soltanto meramente preparatoria od interlocutori… poiché i lavori di manutenzione straordinaria da eseguirsi scaturivano da un ordine dell’autorità ed i condomini, presane conoscenza, non potevano che deliberarne l’esecuzione, il cui procrastinarsi, come anche la successiva variazione di progetti, non sminuisce la volontà espressa di approvazione dei lavori in relazione all’antecedente progetto del 20.09.2OO7, poiché le variazioni progettuali dovevano comunque attenersi alla tipologia di lavori individuata nella richiamata ordinanza sindacale del 2 marzo 2007’.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato nel suo primo motivo, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c. (formulazione ratione temporis vigente), in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio in data 10 giugno 2022.

Le parti hanno presentato memorie.

All’esito di tale adunanza è stata pronunciata ordinanza pubblicata il 15 giugno 2022 che rinviava la causa a nuovo ruolo per la discussione in pubblica udienza, affermandosi che, in relazione alla questione di diritto dirimente, non ricorresse l’ipotesi di manifesta fondatezza del ricorso, ex art. 375, comma 1, numero 5, c.p.c.

Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME chiedendo il rigetto del ricorso. Hanno depositato memorie anche i ricorrenti e la controricorrente.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Va disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla controricorrente, recando esso comunque una chiara esposizione dei punti rilevanti per la risoluzione della questione dedotta.

Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso, nonché la violazione degli artt. 115 e 132 n. 4 c.p.c., quanto all’attribuzione di valore costitutivo e vincolante alla delibera assembleare del 18 novembre 2007, ed ancora la violazione degli artt. 1362 e ss. c.c., 63 disp. att. c.c. e 112 c.p.c.

Il secondo motivo di ricorso denuncia ancora l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso, nonché la violazione degli artt. 115 e 132 n. 4 c.p.c., ed ancora la violazione dell’art. 63 disp. att. c.c. e dell’art. 112 c.p.c.

I due motivi possono essere esaminati congiuntamente, per la loro connessione, risultando fondato il primo motivo, con assorbimento del secondo, nella parte in cui è allegata la falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c. e 63 disp. att. c.c.

2 – Il ricorso deduce la questione della individuazione del soggetto obbligato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale nei rapporti tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare.

A differenza di quanto sostenuto in motivazione dalla Corte di Napoli, secondo ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, deve farsi riferimento non al momento in cui sia insorta o sia comunque stata valutata la necessità di procedere alla manutenzione, ma alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. (Cass. n. 14531 del 2022; n. 11199 del 2021; n. 21860 del 2020; n. 18793 del 2020; n. 25839 del 2019; n. 7395 del 2017; n. 24654 del 2010). Tale momento rileva dunque per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio (che agisca in solido verso entrambi ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c.) i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
La Corte d’appello di Napoli ha individuato l’effetto costitutivo dell’intervento di manutenzione straordinaria con riferimento già alla deliberazione del 18 novembre 2007, allorché risulta però che

l’assemblea si limitò a prendere atto dell’ordine dell’autorità e ad approvare un preventivo, senza ancora individuare l’impresa appaltatrice ed approvare il computo metrico dei lavori, il che avvenne con delibere adottate nei successivi anni.

Occorre, invero, l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. n. 4430 del 2017; n. 10865 del 2016). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve, quindi, in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cass. n. 16953 del 2022; n. 517 del 1982; n. 10235 del 2013; n. 4430 del 2017; n. 27235 del 2017; n. 20136 del 2017; n. 5889 del 2001).
3. Nella memoria depositata ai sensi dell’art. 378, comma 1, c.p.c., il Pubblico Ministero segnala le peculiarità della concreta fattispecie oggetto di causa, date dalla clausola contrattuale dell’atto di compravendita del 20 maggio 2008 e dall’ordinanza sindacale del Comune di San Mauro Cilento del 2 marzo 2005 (con la quale era stato ordinato al condominio di provvedere alla messa in sicurezza dell’area su cui insisteva il fabbricato), e ravvisa le esigenze di tutela dell’affidamento della parte comprat rice rispetto a delibere che abbiano approvato spese rispetto alle quali essa non abbia potuto esprimente in sede assembleare la sua volontà. Nel caso in esame, le opere straordinarie sarebbero effetto del recepimento di un ordine
della pubblica autorità, restando i condomini privi di ogni potere discrezionale di provvedervi o meno.

3.1. -La ricostruzione operata nella memoria del Pubblico Ministero non può condividersi, giacché finisce per attribuire all’ordinanza sindacale (e non alla deliberazione assembleare di approvazione dell’intervento) l’effetto costitutivo immediato dell’obbligo di sostenere la spesa manutentiva straordinaria dell’edificio condominiale, con rilievo dirimente anche nei rapporti interni tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare compresa nel fabbricato, sul modello di quanto accade, ad esempio, in applicazione del disposto dell’art. 5 -sexies (Disposizioni urgenti per gli edifici condominiali degradati o ubicati in aree degradate) del d. l. 18 aprile 2019, n. 32, inserito dalla legge di conversione 14 giugno 2019, n. 55. In forza di tale norma, ‘negli edifici condominiali dichiarati degradati’ con ordinanza del sindaco dal comune nel cui territorio sono ubicati, ai sensi dell’art. 50, comma 5, del testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali gli edifici medesimi, può procedersi alla nomina di un amministratore giudiziario, nel concorso delle condizioni di cui all’art. 1105, quarto comma, del codice civile, su richiesta anche dal sindaco del comune ove l’immobile è ubicato, potendo tale amministratore giudiziario assumere ‘le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell’assemblea’.
Al di fuori dell’ambito e dei limiti di applicabilità di tale speciale regime legislativo, la sussistenza di un’ordinanza comunale che imponga l’esecuzione di lavori di consolidamento del condominiale non determina un mutamento della fattispecie tipica di insorgenza dell’obbligo di sostenere le spese per le opere di manutenzione straordinaria, obbligo che postula pur sempre la deliberazione dell’assemblea o l’ordine dell’amministratore se i lavori rivestono carattere urgente (cfr. Cass. n. 9743 del 2010).
Le esigenze di tutela dell’affidamento del compratore, ove l’immobile acquistato necessiti di opere di ristrutturazione edilizia, in virtù di ordine della competente autorità, vengono altrimenti perseguite dalle norme in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta o per gli oneri su di essa gravante, nonché dalle norme in tema di responsabilità contrattuale correlata all’impegno traslativo.

Resta salva, ovviamente, la possibilità che venditore e compratore, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, pattuiscano una specifica clausola contrattuale che obblighi il primo a rimborsare al secondo le spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni approvati dall’assemblea in epoca successiva all’atto di alienazione.

4. Ha errato, pertanto, la Corte d’appello di Napoli nel ritenere che l’obbligo di contribuzione alla manutenzione straordinaria dell’edificio fosse insorto nell’assemblea del 18 novembre 2007, antecedente dunque alla compravendita inter partes stipulata il 20 maggio 2008.

Il ricorso va perciò accolto nel primo motivo, con assorbimento del secondo motivo, e la sentenza impugnata deve essere cassata nei limiti della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi ai richiamati principi e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione Civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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