Spese personali condominio: chi paga i costi extra?

La Corte di Cassazione ha stabilito la legittimità dell’addebito di spese personali in condominio a carico esclusivo dei singoli condomini che le hanno generate. Il caso riguardava costi extra sostenuti dall’amministratore per rispondere a specifiche e personali richieste di chiarimento di due condomini. La Corte ha confermato che, qualora un’attività vada oltre l’ordinaria gestione e sia svolta nell’interesse esclusivo di alcuni, i relativi costi non devono gravare su tutta la collettività condominiale, ma solo sui richiedenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Personali Condominio: Quando l’Amministratore Può Addebitare Costi Extra?

La ripartizione dei costi è uno degli argomenti più dibattuti all’interno delle assemblee. Ma cosa succede quando un’attività richiesta da un solo condomino genera costi aggiuntivi? L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1704/2024 offre una risposta chiara sul tema delle spese personali condominio, stabilendo che i costi per attività svolte nell’interesse esclusivo di un singolo possono essere addebitati solo a quest’ultimo.

I Fatti: Una Richiesta di Chiarimenti Diventa un Addebito

Due condomini impugnavano una delibera assembleare che aveva posto a loro esclusivo carico la somma di 302,10 euro a titolo di “spese personali” e “compensi amministratore”. Tali costi derivavano da una serie di comunicazioni, risposte e chiarimenti che l’amministratore aveva fornito a seguito di specifiche richieste avanzate dagli stessi condomini. Secondo l’amministrazione, questa attività, eccedendo l’ordinaria gestione, era stata svolta per “esigenze di esclusivo interesse” dei richiedenti, comportando un aggravio di tempo e costi.

La questione, dopo un primo passaggio in Cassazione, era stata rinviata al Tribunale con il compito di accertare la natura dei servizi resi e stabilire se potessero essere addebitati individualmente. Il Tribunale, esaminate le comunicazioni, aveva confermato la legittimità dell’addebito, ritenendo l’attività dell’amministratore non riconducibile all’interesse comune di tutti i condomini. Contro questa decisione, i due condomini hanno proposto un nuovo ricorso in Cassazione.

Le Spese Personali in Condominio e la Decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione del giudice di merito. Il punto centrale della controversia ruota attorno all’applicazione dell’articolo 1123, secondo comma, del codice civile, che permette una ripartizione delle spese diversa da quella basata sui millesimi quando le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa.

L’Attività Svolta nell’Interesse Esclusivo del Singolo

La Corte ha chiarito che il principio fondamentale è quello della riconducibilità del costo al beneficio. Il Tribunale aveva correttamente accertato, attraverso l’analisi di otto diverse missive, che l’attività dell’amministratore (consistente in “risposte, spiegazioni e chiarimenti”) era stata innescata da richieste personali dei ricorrenti e non rispondeva a un interesse collettivo. Di conseguenza, il relativo compenso e le spese accessorie (raccomandate, fotocopie) non potevano essere ripartiti tra tutti i condomini, molti dei quali non avevano né richiesto né beneficiato di tali prestazioni.

Il Rispetto dei Principi del Giudice del Rinvio

I ricorrenti lamentavano anche che il giudice del rinvio non avesse seguito le indicazioni fornite dalla Cassazione nel precedente giudizio. La Corte ha smentito questa affermazione, evidenziando come il Tribunale avesse svolto esattamente l’indagine richiesta: analizzare nel dettaglio le attività, individuarne i destinatari e mittenti, e stabilire se fossero riconducibili a un’iniziativa personale dei ricorrenti. L’accertamento di fatto, compiuto in modo puntuale, ha legittimato la decisione di addebitare i costi solo ai responsabili.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha smontato le censure dei ricorrenti, qualificandole come un tentativo di riesaminare il merito della vicenda, attività preclusa nel giudizio di legittimità. In particolare, i motivi di ricorso sono stati respinti perché:

1. La motivazione non era “apparente”: Il Tribunale aveva esposto in modo chiaro e comprensibile le ragioni della sua decisione, fondandole sull’analisi del contenuto delle lettere e sull’evidenza che l’attività extra era stata svolta per esigenze specifiche dei singoli.
2. Non vi è stato “omesso esame di un fatto decisivo”: I ricorrenti non hanno indicato un fatto storico preciso e cruciale che il giudice avrebbe ignorato. Hanno, invece, proposto argomentazioni per contrastare la valutazione del Tribunale, cosa che non costituisce un valido motivo di ricorso ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c.
3. Non c’è stata violazione di legge: L’applicazione del principio secondo cui chi trae un beneficio esclusivo da un servizio deve sostenerne il costo è una corretta interpretazione delle norme sulla ripartizione delle spese condominiali.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Condomini e Amministratori

Questa ordinanza consolida un principio importante per la gestione condominiale. Stabilisce che l’amministratore non solo può, ma deve addebitare le spese personali condominio a chi le ha causate, se queste derivano da attività che esulano dalla gestione ordinaria e dall’interesse comune. Per i condomini, ciò significa che richieste di chiarimenti eccessive, puntigliose o personali possono comportare costi aggiuntivi. Per gli amministratori, rappresenta una tutela contro l’aggravio di lavoro non remunerato e garantisce una più equa ripartizione dei costi, evitando che l’intera compagine condominiale debba farsi carico delle esigenze di uno solo.

Le spese per attività extra dell’amministratore possono essere addebitate a un singolo condomino?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che è legittimo addebitare i costi di un’attività extra al singolo condomino se questa è stata svolta in seguito a sue specifiche richieste e per soddisfare un suo esclusivo interesse, eccedendo l’ordinaria gestione condominiale.

Cosa si intende per attività svolta nell'”esclusivo interesse” di un condomino?
Si riferisce a servizi come risposte, spiegazioni e chiarimenti dettagliati che l’amministratore fornisce su richiesta di un condomino e che non portano alcun beneficio alla collettività degli altri residenti, ma comportano un aggravio di tempo e costi per l’amministrazione.

È sufficiente contestare genericamente la decisione di un giudice per ricorrere in Cassazione?
No, non è sufficiente. Il ricorso in Cassazione deve basarsi su motivi specifici previsti dalla legge, come la violazione di una norma, una motivazione incomprensibile o l’omissione dell’esame di un fatto storico decisivo. Non può essere utilizzato per ottenere un nuovo esame dei fatti della causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1704 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1704 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30114/2021 R.G. proposto da: COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in BOLOGNA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di TRIBUNALE BOLOGNA n. 1076/2021 depositata il 22/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

COGNOME NOME e NOME ricorrono, con un motivo avversato dal Condominio INDIRIZZO, per la cassazione della sentenza in epigrafe.

Il Tribunale di Bologna è stato chiamato quale giudice a cui questa Corte, con ordinanza n.12573 del 2019, ha rinviato la causa proposta dagli stessi ricorrenti per sentire dichiarare nulla o per ottenere fosse annullata la delibera del 18 giugno 2009 del Condominio di INDIRIZZO, in Imola, limitatamente all’approvazione del rendiconto dell’esercizio 2008 e del relativo piano di riparto, in base al quale era stata posto a carico dei ricorrenti il pagamento della somma di € 302,10, a titolo di “spese personali” per spedizioni postali e “compensi amministratore” dovuti in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e su problematiche straordinarie condominialia stabilire quale fosse l’esatta natura dei servizi resi agli odierni ricorrenti, se detti servizi fossero addebitabili o meno individualmente agli odierni ricorrenti e se fosse per detti servizi applicabile l’art. 1123, secondo comma, c.c. Il Tribunale, esaminate le otto missive attestanti i servizi in questione, ha accertato che detti servizi consistevano in ‘risposte, spiegazioni e chiarimenti’ che l’amministratore, con aggravio ‘di tempo e di costi’ rispetto quelli necessari per ‘la ordinaria attività … nel comune interesse e nei confronti di tutti i condomini’, aveva fornito a seguito di richieste avanzate dai ricorrenti per ‘esigenze di esclusivo interesse’ loro. L’addebito di €302,10 euro corrispondeva al compenso per l’attività dell’amministratore, oltre spese per raccomandate postali e per fotocopie;
i ricorrenti hanno depositato memoria; considerato che:

1.i ricorrenti lamentano ‘violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1123, secondo comma c.c. in relazione all’art. 360 primo comma, n. 3 c.p.c. Errata applicazione al caso di specie da parte del giudice del rinvio del principio stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.12573/2019. Nullità della sentenza ai sensi degli artt. 132, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5 c.p.c. per motivazione apparente ed obiettivamente incomprensibile e per contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazione all’art. 360, primo comma n.5, c.p.c.’;
il motivo è infondato laddove veicola una censura di omessa o contraddittoria motivazione.

È inammissibile laddove veicola una censura di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.

È infondato laddove denuncia il mancato rispetto del principio di diritto stabilito dalla sentenza 12573/2019.

È inammissibile laddove denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1223 c.c.

2.1. Come precisato dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza n.8053 del 2014, ‘Dopo riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le
risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione’. In particolare ricorre il vizio di motivazione apparente ‘quando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche, congetture’ (Cass. n. 6758 del 01/03/2022).
Nel caso di specie il vizio non sussiste dato che il Tribunale di Bologna ha chiaramente espresso le ragioni della propria decisione evidenziando che, dal contenuto -riportato nella sentenza- delle otto lettere attestanti l’attività svolta dall’amministratore e per la quale sono stati richiesti agli attuali ricorrenti i compensi in contestazione, risultava che tale attività era stata svolta in dipendenza di specifiche esigenze degli odierni ricorrenti e che pertanto il compenso doveva essere addebitato ai medesimi ricorrenti e, per converso, non poteva essere addebitato agli altri condomini i quali non avevano richiesto né in alcun modo beneficiato dell’attività dell’amministratore.
2.3. ‘L’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della

contro

versia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie’ (Cass. Sez. U, n. 8053 del 2014).
‘L’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione risultante dalle modifiche introdotte dal d.l. n. 83 del 2012, conv. dalla l. n. 143 del 2012, prevede l'”omesso esame” come riferito ad “un fatto decisivo per il giudizio” ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico – naturalistico, non assimilabile in alcun modo a “questioni” o “argomentazioni” che, pertanto, risultano irrilevanti, con conseguente inammissibilità’ (Cass, n.2268 del 26/01/2022 ).

Nel caso di specie, i ricorrenti non hanno individuato fatti storici di cui il Tribunale avrebbe trascurato l’esame. Hanno invece svolto argomentazioni per contrastare quelle su cui il Tribunale, sulla base del contenuto delle otto ricordate missive, ha concluso nel senso della addebitabilità delle spese in contestazione, in via esclusiva, ai ricorrenti medesimi.

2.4. La Corte, con la sentenza n.12573 del 2019 dopo aver cassato la sentenza favorevole agli odierni ricorrente in quanto la stessa si era limitata a stabilire che le spese in contestazione dovevano essere ripartite secondo la legge con implicito riferimento al solo primo comma dell’art. 1223 c.c., aveva imposto al giudice del rinvio di svolgere accertamenti finalizzati a verificare se le attività i

cui costi erano stati addebitati agli odierni ricorrenti fossero attività destinate a servire tutti i condomini o solo i ricorrenti cosicché, in questo secondo caso, i costi potessero essere posti a carico dei soli ricorrenti, in applicazione del secondo comma dell’art. 1123 c.c. Secondo i ricorrenti, il Tribunale non avrebbe adempiuto a quanto demandatogli dalla Corte perché avrebbe ‘acc omunato in un unico calderone’ tutti gli addebiti laddove invece, per adempiere, avrebbe dovuto esprimersi su ogni singolo addebito in relazione ad ogni singola missiva, tanto più che non tutte le missive erano state inviate da o a i ricorrenti.
In realtà il Tribunale ha preso in esame ciascuna missiva separatamente. Ne ha esaminato il contenuto. Ha individuato l’attività svolta dall’amministratore. Ha dato conto, anche attraverso il riferimento alle allegazioni delle parti, delle ragioni per cui le attività emergenti da ciascuna missiva dovevano essere ricondotte a richieste o all’iniziativa dei ricorrenti. Ha dato altresì conto in modo puntuale di mittenti e destinatari con la precisazione, ove diversi dall’amministratore e dagli odierni ricorrenti, del rapporto con l’uno o gli altri. Trattavasi -ha specificato il Tribunaledel legale dell’amministratore in relazione a richieste del legale dei ricorrenti e di un geometra che, richiesto direttamente dai ricorrenti di modificare un determinato preventivo, aveva effettuato la prestazione e si era poi rivolto all’amministratore il quale era stato conseguentemente costretto ad esaminare il documento inviatogli e a dare riscontro al geometra.
2.5. ‘Il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., ricomprende tanto quello di violazione di legge, ossia l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una previsione normativa, implicante un problema interpretativo della stessa, quanto quello di falsa applicazione della legge, consistente nella sussunzione della fattispecie concreta in una qualificazione giuridica che non le si addice, perché la

fattispecie astratta da essa prevista non è idonea a regolarla, oppure nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che ne contraddicono la pur corretta interpretazione’ (Cass. n. 23851 del 25/09/2019 ).

Nel caso di specie i ricorrenti dietro il richiamo alla violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1223 c.c., prospettano un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa. Tale prospettazioni è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità.

in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

le spese seguono la soccombenza;

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 250,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, 11 gennaio 2024, mediante modalità da

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