Spese giardino condominiale: chi paga se è privato?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera condominiale che ripartisce le spese di pulizia di un giardino di proprietà privata, ma di utilità comune a tutti i condòmini, non è nulla ma solo annullabile. Di conseguenza, deve essere impugnata entro il termine di decadenza previsto dalla legge. Il principio chiave è che l’obbligo di contribuire alle spese condominiali non deriva solo dalla proprietà, ma anche dall’utilità (utilitas) che il bene offre alle singole unità immobiliari. Nel caso di specie, il ricorso è stato respinto perché presentato oltre i termini.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Spese Giardino Condominiale: Chi Paga se è di Proprietà Privata?

La gestione delle spese giardino condominiale rappresenta una delle questioni più dibattute nelle assemblee. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale su un caso specifico ma molto comune: la ripartizione dei costi di manutenzione di un giardino di proprietà esclusiva, ma concesso in uso a tutti i condòmini. La Corte ha stabilito che, in questi casi, la delibera che addebita le spese a tutti i residenti non è nulla, ma solo annullabile, con importanti conseguenze sui termini per l’impugnazione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla delibera di un’assemblea condominiale che approvava l’attivazione del servizio di pulizia di un giardino, ponendone i costi a carico di tutti i condòmini. La particolarità risiedeva nel fatto che il giardino era di proprietà esclusiva di alcuni soggetti (gli eredi del costruttore), mentre il regolamento di condominio garantiva a tutti gli altri residenti un diritto d’uso sullo stesso.

Due condòmini, ritenendo la delibera illegittima poiché imponeva una spesa relativa a una proprietà privata, la impugnavano in tribunale. Il Giudice di Pace inizialmente dava loro ragione, ma il Tribunale, in sede di appello, ribaltava la decisione, dichiarando l’impugnazione tardiva. Secondo il Tribunale, il vizio della delibera non era così grave da renderla nulla (e quindi impugnabile senza limiti di tempo), ma la rendeva semplicemente annullabile, con l’obbligo di contestarla entro il termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del Codice Civile.

La Decisione della Corte di Cassazione e le Spese Giardino Condominiale

La questione è giunta fino alla Corte di Cassazione, che ha confermato la decisione del Tribunale e respinto il ricorso dei condòmini. I giudici supremi hanno ribadito un principio cardine del diritto condominiale: il fondamento della partecipazione agli oneri non risiede necessariamente nella contitolarità del bene, ma nell’utilitas, ovvero nel vantaggio che quel bene o servizio arreca alle singole unità immobiliari.

Nullità vs. Annullabilità: una Differenza Cruciale

La Corte ha chiarito che l’assemblea condominiale ha il potere di deliberare sulla ripartizione delle spese relative a servizi comuni. Una delibera che ripartisce le spese giardino condominiale, anche se privato, non esorbita dai poteri dell’assemblea se tale giardino offre un’utilità a tutti. L’eventuale errore nel criterio di ripartizione non rende la delibera nulla, ma solo annullabile. La nullità si configura solo in casi eccezionali, come quando la delibera incide sui diritti individuali dei condòmini su beni di proprietà esclusiva, cosa che non è avvenuta in questo caso.

Le Motivazioni: l’Utilità Comune Prevale sulla Proprietà Esclusiva

La motivazione della Corte si basa sull’idea che un giardino, seppur di proprietà privata, può formare oggetto sia di proprietà esclusiva sia di comunione d’uso, fornendo utilità differenziate al proprietario e ai titolari del diritto d’uso. Questo giustifica l’obbligo di contribuzione di tutti i partecipanti al condominio alle spese di manutenzione.

Il fondamento giuridico, secondo la Cassazione, si trova nell’articolo 1123 del Codice Civile, che lega la partecipazione alle spese all’utilità che ciascun condomino può trarre dalle parti comuni. Questo principio può essere esteso per analogia anche a beni di proprietà privata ma che forniscono un beneficio collettivo. La delibera, quindi, non ha modificato i criteri legali di riparto delle spese, ma ha semplicemente applicato (seppur, potenzialmente, in modo errato) tali criteri a una situazione concreta. Questo tipo di errore, secondo un orientamento consolidato (in particolare dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839 del 2021), configura un vizio di annullabilità, non di nullità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici per amministratori e condòmini:
1. Il criterio dell’utilità: Per la ripartizione di molte spese condominiali, il fattore decisivo è il vantaggio che un bene o servizio offre, non chi ne detiene la proprietà formale.
2. Attenzione ai termini: Le delibere che ripartiscono spese, anche se ritenute ingiuste o errate, sono generalmente solo annullabili. È fondamentale agire entro il termine di 30 giorni dalla data della delibera (per i presenti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti) per non perdere il diritto di impugnazione.
3. Distinzione tra vizi: Solo le delibere che ledono i diritti reali dei singoli o che sono palesemente al di fuori delle competenze dell’assemblea possono essere considerate nulle e, quindi, impugnate senza limiti di tempo.

Chi paga le spese per la manutenzione di un giardino privato ma ad uso di tutti i condòmini?
Secondo la Corte, l’obbligo di contribuzione alle spese (in questo caso, di pulizia) ricade su tutti i condòmini che ne traggono un’utilità, in virtù del loro diritto d’uso, indipendentemente dal fatto che la proprietà del suolo sia esclusiva di un altro soggetto.

Una delibera che ripartisce spese per un’area privata è nulla o annullabile?
È annullabile. La Corte ha specificato che una delibera che approva il riparto di spese relative a un bene di proprietà esclusiva ma di utilità comune non è nulla, ma semplicemente annullabile. Di conseguenza, deve essere impugnata nel termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Qual è la differenza tra nullità e annullabilità di una delibera condominiale in questo contesto?
La nullità riguarda vizi molto gravi, come decisioni che eccedono le competenze dell’assemblea o che ledono i diritti di proprietà esclusiva. Può essere contestata in qualsiasi momento. L’annullabilità riguarda vizi meno gravi, come errori nell’applicazione dei criteri di ripartizione delle spese, e deve essere contestata entro un breve termine di decadenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2231 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2231 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24975/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende;

-ricorrenti- contro

CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO – RENDE (CS), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME ed elettivamente domiciliato a ll’ indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME;

-intimata-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di COSENZA n. 758/2022 depositata il 21/04/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ed NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza del Tribunale di Cosenza n. 758/2022.

Resiste con controricorso il Condominio RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO Rende.

Non ha svolto difese NOME COGNOME.

Il controricorrente ha depositato memoria.

Il Tribunale di Cosenza ha accolto l’appello avverso la sentenza del Giudice di pace di Cosenza n. 839/2017 ed ha perciò dichiarato tardiva per intervenuta decadenza la impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare 20 novembre 2013 del Condominio RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO di Rende, in relazione al punto n. 4 dell’ordine del giorno (‘Discussione in merito alla pulizia spazi comuni’), con la quale l’assemblea aveva deciso di ‘… attivare la pulizia del giardino …’ ponendone il relativo costo a carico di tutti i condomini, ‘… nonostante lo stesso sia di proprietà esclusiva degli eredi NOMECOGNOME, avendone ‘… tutti gli altri condomini … un diritto d’uso, per come scritto nel Regolamento di Condominio, ed in alcuni atti . ..’. Il Tribunale ha ritenuto in ogni caso che il vizio denunciato attenesse alla annullabilità e non alla nullità della delibera, dal che la soggezione al termine di cui all’art. 1137 c.c.
Il ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME denuncia: la nullità della sentenza o del procedimento per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c. (per avere il Tribunale adito escluso la nullità della deliberazione impugnata e dichiarato inammissibile la domanda di primo grado in

base ad argomentazioni non dedotte e provate dalla controparte); la nullità della sentenza o del procedimento per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, art. 132 n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c. (per avere il Tribunale di Cosenza rigettato la domanda ex art. 1137 cod. civ. con motivazione manifestamente contraddittoria e/o irragionevole); la violazione e/o falsa applicazione degli art. 1135, 1123 e 1137 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c. (per avere il Tribunale di Cosenza affermato che l’assemblea condominiale ha il potere di attribuire a tutti i condomini una spesa relativa ad una proprietà privata).
I tre motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente, non sono fondati.

La sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, e non è perciò affatto ‘apparente’, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass., Sezioni Unite, n. 8053 del 2014; Cass. n. 22232 del 2016; Cass. n. 2767 del 2023).

Un giardino compreso in un complesso immobiliare può formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e ai titolari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale, i quali, come si assume nella specie, abbiano il diritto di utilizzare tale bene; ciò giustifica l’obbligo di contribuzione dei partecipanti al condominio alle spese di pulizia di detto guardino (arg. da Cass. n. 22573 del 2020). Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c., non è infatti necessariamente correlato alla contitolarità della res , spesso piuttosto derivando dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà (si pensi all’art. 1126 c.c., in rapporto alle spese
per i lastrici o le terrazze a livello di proprietà esclusiva, svolgenti funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti).

Una delibera che, come nella specie, sul presupposto della comune utilità di un giardino allocato in una proprietà esclusiva, approvi il riparto delle relative spese di pulizia, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., deve comunque essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c., potendosene prospettare l’annullabilità, alla stregua dei principi enunciati dalla medesima sentenza Cass. Sez. Unite n. 9839 del 2021, ove venga dedotta non una modificazione dei criteri legali di riparto delle spese da valere per il futuro, quanto una erronea ripartizione in concreto in violazione di detti criteri, essendosi compresi tra le spese comuni, rientranti nell’attribuzione collegiale, oneri invece ad esse estranei.
Nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell’appartenenza, o meno, al condominio della proprietà comune o del diritto di uso di un giardino, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può peraltro formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo -in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c. – di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell’art. 1137 c.c. nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.
Il Consigliere delegato, ravvisata la manifesta infondatezza del ricorso per cassazione, aveva proposto la definizione del giudizio a norma dell’art. 380 -bis c.p.c., nel testo introdotto dal d.lgs. n. 149 del 2022.

I ricorrenti hanno chiesto la decisione del ricorso.

Essendo il giudizio definito in conformità alla proposta di definizione anticipata, trovano applicazione il terzo ed il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., ai sensi dell’art. 380 -bis, comma 3, c.p.c. L’integrale conformità dell’esito decisorio alla proposta ex art. 380 -bis c.p.c. costituisce, invero, indice della colpa grave della condotta processuale dei ricorrenti, per lo svolgimento di un giudizio di cassazione rivelatosi del tutto superfluo, con conseguente condanna degli stessi al pagamento di una somma equitativamente determinata in favore del controricorrente, nonché di somma in favore della cassa delle ammende, negli importi indicati in dispositivo (Cass. Sez. Unite, sentenza n. 9611 del 2024; ordinanze n. 36069, n. 27195, n. 28540 e n. 27433 del 2023).
Non ha svolto attività difensive l’intimata NOME COGNOME e perciò non deve provvedersi al riguardo per le spese.

Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello corrisposto per l’impugnazione integralmente rigettata, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dal controricorrente, che liquida in complessivi € 1.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge; condanna altresì i ricorrenti in solido, ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c., al pagamento in favore del controricorrente della ulteriore somma di € 1.000,00 ed al pagamento in favore della cassa delle ammende della somma di € 600,00.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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