Spese condominiali: senza delibera non c'è debito

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 13781/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di spese condominiali. Il caso riguardava l’opposizione di una condomina a un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri. Il Tribunale, pur revocando il decreto per assenza della delibera di approvazione delle spese, aveva comunque condannato la condomina al pagamento, ritenendo che non avesse contestato il debito. La Cassazione ha annullato questa decisione, affermando che la delibera assembleare è il fatto costitutivo del credito. Senza di essa, il debito non sussiste e il condominio non può pretenderne il pagamento, poiché su di esso grava l’onere della prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Condominiali: la Delibera Assembleare è Prova Essenziale del Debito

La gestione delle spese condominiali rappresenta una delle questioni più frequenti e delicate nella vita di un edificio. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’ordinanza n. 13781 del 17 maggio 2024, ha ribadito un principio cruciale: senza una valida delibera dell’assemblea che approvi le spese e il relativo piano di riparto, il credito del condominio nei confronti del singolo proprietario è privo del suo fondamento. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un’opposizione a un decreto ingiuntivo. Un condominio aveva ottenuto un’ingiunzione di pagamento nei confronti di una proprietaria per oneri condominiali non saldati, relativi a due annualità. La condomina si era opposta al decreto.

Il giudizio di primo grado si era concluso con il rigetto dell’opposizione. In appello, il Tribunale aveva parzialmente riformato la decisione: pur revocando il decreto ingiuntivo perché emesso in assenza dei presupposti documentali (ovvero la delibera di approvazione e il piano di riparto), aveva comunque condannato la condomina a versare la stessa somma. La motivazione del Tribunale si basava sulla presunta mancata contestazione, da parte della proprietaria, della pretesa creditoria nel merito.

Insoddisfatta della decisione, la condomina ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando diversi vizi della sentenza, tra cui la violazione dell’onere della prova e la contraddittorietà della motivazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sulle Spese Condominiali

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della proprietaria, cassando la sentenza del Tribunale e rinviando la causa ad un altro magistrato per una nuova valutazione. I giudici hanno ritenuto i motivi di ricorso fondati, evidenziando come il Tribunale fosse caduto in un errore logico e giuridico.

Il punto centrale della decisione è che l’obbligo di pagamento delle spese condominiali sorge solo in presenza di una valida deliberazione assembleare che approvi le spese e ne disponga la ripartizione tra i condomini. Questa delibera non è una mera formalità, ma il fatto costitutivo del credito del condominio.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha smontato la tesi del Tribunale con argomentazioni chiare. In primo luogo, ha evidenziato l’intrinseca contraddittorietà della sentenza d’appello: non è possibile, infatti, revocare un decreto ingiuntivo per assenza della prova fondamentale del credito (la delibera) e, allo stesso tempo, condannare il debitore al pagamento sulla base del medesimo credito, ritenendolo non contestato.

I giudici hanno chiarito che, nel giudizio di opposizione, è sempre il condominio (creditore) a dover provare i fatti posti a fondamento della propria pretesa. La prova principale è costituita proprio dalla produzione del verbale dell’assemblea. L’aver contestato la mancanza di tale documento, come aveva fatto la condomina, equivale a contestare l’esistenza stessa del credito.

Il Tribunale, quindi, ha errato nel ritenere che la proprietaria non avesse contestato il debito e ha invertito l’onere della prova, ponendo a carico della condomina la dimostrazione dell’insussistenza dell’obbligo di pagamento, mentre spettava al condominio provarne l’esistenza tramite la delibera.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rafforza la tutela dei condomini e serve da monito per gli amministratori. La delibera di approvazione delle spese e del piano di riparto non è un optional, ma l’atto essenziale che legittima qualsiasi richiesta di pagamento. Un condomino chiamato a pagare oneri condominiali ha pieno diritto di esigere la prova che tali spese siano state regolarmente approvate dall’assemblea. In assenza di tale documento, non solo il decreto ingiuntivo è illegittimo, ma l’intera pretesa creditoria del condominio è infondata e non può trovare accoglimento in un giudizio a cognizione piena. La corretta gestione documentale e il rispetto delle procedure assembleari sono, pertanto, indispensabili per garantire la validità delle richieste di pagamento delle spese condominiali.

È sufficiente che un condomino non contesti esplicitamente un debito per essere condannato a pagare le spese condominiali in assenza di una delibera di approvazione?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la delibera di approvazione delle spese e del relativo piano di riparto è il fatto costitutivo del credito. In sua assenza, il credito è inesistente e il condomino non può essere condannato al pagamento, anche se le sue difese si sono concentrate solo sulla mancanza dei presupposti formali per l’ingiunzione.

Su chi ricade l’onere di provare il credito per le spese condominiali nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo?
L’onere della prova ricade sempre sul condominio. È l’amministratore che deve dimostrare l’esistenza e l’esigibilità del credito producendo il verbale dell’assemblea che ha approvato le spese e il relativo piano di riparto.

Un Tribunale può revocare un decreto ingiuntivo per mancanza di prove (es. la delibera) e contemporaneamente condannare il condomino al pagamento della stessa somma?
No. La Corte di Cassazione ha ritenuto tale comportamento intrinsecamente contraddittorio e una violazione di legge. Se il decreto ingiuntivo viene revocato perché manca la prova fondamentale del credito (la delibera), il giudice non può poi affermare che il credito sia fondato e condannare al pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13781 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13781 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7521/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, domiciliata ex lege in ROMA, INDICOGNOME presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE DEGLI ARANCI

-intimato- avverso SENTENZA di TRIBUNALE VALLO DELLA LUCANIA n. 123/2020 depositata il 18/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/01/2024 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dall’opposizione a decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Agropoli, con il quale venne ingiunto a COGNOME il pagamento della somma di € 3530,84 in favore del

Condominio Parco degli Aranci per spese condominiali relative agli anni 2016 e 2017.

Il Condominio si costituì per resistere alla domanda.

L’opposizione venne rigettata in primo grado e, decidendo sull’appello proposto da COGNOME, il Tribunale di Vallo Della Lucania, in parziale riforma della sentenza del Giudice di Pace, accolse parzialmente l’appello, revocò il decreto ingiuntivo e condannò COGNOME al pagamento della medesima somma ingiunta in sede monitoria.

Il Tribunale, muovendo dalla premessa secondo cui presupposto per ottenere l’ingiunzione di pagamento è l’esistenza della delibera di approvazione delle spese sulla base del bilancio preventivo e consuntivo, correlato del piano di riparto, osservò che l’appellante non aveva contestato la pretesa del condominio, incentrando le proprie difese esclusivamente sull’inesistenza dei presupposti documentali per l’emissione del decreto opposto. Il Tribunale, pur revocando il decreto ingiuntivo perché emesso in assenza dei suoi presupposti, condannò COGNOME NOME al pagamento delle medesime somme ingiunte con il decreto monitorio.
COGNOME NOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza del Tribunale di Vallo della Lucania sulla base di quattro motivi.

Il Condominio Parco degli Aranci non ha svolto attività difensiva.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art.112 c.p.c., in relazione dell’art.360, comma 1, n.4 c.p.c., per avere il

Tribunale erroneamente ritenuto che con l’atto di opposizione non fosse stata contestata la pretesa creditoria; il ricorrente deduce, invece, che la contestazione in ordine alla debenza degli oneri, in assenza della delibera di approvazione delle spese correlato del piano di riparto, sarebbe stata formulata nell’atto di opposizione e riproposta nell’atto di appello. L’omesso esame di un’eccezione, che, nel caso in esame costituirebbe peraltro una mera difesa, integrerebbe un vizio di omessa pronuncia sul fatto costitutivo del credito.
Con il secondo motivo di ricorso, proposto in via subordinata, si denuncia la nullità della sentenza, ai sensi dell’art.132, comma 2, n.4 c.p.c., per motivazione apparente, considerando che vi era stata la contestazione del credito sia nell’atto di opposizione che nell’atto d’appello.

Con il terzo motivo di ricorso, è censurata la sentenza impugnata per violazione dell’art.2697 c.c. per violazione dell’onere della prova, perché il Tribunale avrebbe posto a carico del condomino l’onere di provare l’insussistenza dell’obbligo di pagamento degli oneri condominiali mentre spetterebbe all’amministratore condominiale provare i presupposti per la richiesta di pagamento degli oneri condominiali, ex art.63 disp. att. c.c., attraverso la produzione della delibera di approvazione delle spese, sulla base del bilancio preventivo e consuntivo correlato dal piano di riparto.
Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art.342 c.p.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., perché, in seguito all’atto di gravame, il Tribunale avrebbe dovuto rilevare l’inesistenza della delibera di approvazione del bilancio preventivo e consuntivo e dello stato di riparto e ritenere non dovute le somme ingiunte alla ricorrente.

I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono fondati.

L’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, sorge già nel momento del compimento dell’attività di gestione (e dunque nei confronti di chi sia condomino in tale epoca), e non invece nel momento successivo in cui le stesse spese siano poi approvate e ripartite in sede di consuntivo. Quanto, invece, alle spese per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni, esse gravano su chi sia condomino al momento dell’approvazione delle delibere che abbiano approvato l’intervento (Cassazione civile sez. II, 19/07/2023, n.21094)
Occorre poi ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti. Il giudice, pronunciando sul merito, emette una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare. La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Il giudice
deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione ( Cass. 15547/2017 in motivazione).

Il Tribunale, pur partendo da una corretta premessa in diritto non ne ha tratto le dovute conseguenze sotto plurimi profili, tutti correttamente censurati dalla ricorrente.

Ha, infatti, ritenuto che l’opponente non avesse contestato il credito del condominio, che aveva l’onere di provare il fatto costitutivo della pretesa, giungendo ad affermare che la ricorrente non aveva contestato il credito, pur dando atto che vi era stata rituale opposizione al decreto ingiuntivo, sicchè spettava al giudice accertare l’esistenza dei fattoi costitutivi della domanda.

Risulta dalla stessa sentenza d’appello ( pag.3 della sentenza) che la ricorrente aveva censurato la decisione del primo giudice per violazione dell’art.1135, n.2 e 3 c.c., dell’art.1130, n. 1 e 3, in relazione all’art.63 disp. att. c.c., 115 e 633 c.p.c., per avere il giudice di pace confermato il decreto ingiuntivo in assenza di una determinazione assembleare di approvazione per gli anni presi in considerazione, del relativo riparto preventivo e consuntivo, nonché del correlato piano di riparto.
A ciò si aggiunga l’intrinseca contraddittorietà della motivazione per la presenza di affermazioni inconciliabili, che integrano la violazione dell’art.132 c.p.c., secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte ( Cassazione civile sez. un., 07/04/2014, n.8053); il Tribunale,

infatti, dopo aver revocato il decreto ingiuntivo per assenza della delibera assembleare ed il piano di riparto, ha ritenuto che la pretesa creditoria del condominio fosse fondata per assenza di contestazioni da parte dell’appellante, che condannava al pagamento degli oneri condominiali ingiunti nell’ambito del procedimento monitorio.

Il ricorso deve, pertanto, essere accolto.

La sentenza impugnata va cassata con rinvio al Tribunale di Vallo della Lucania in persona di altro magistrato.

Il giudice di rinvio provvederà alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Tribunale di Vallo della Lucania in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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