Spese condominiali proprietario: chi paga? Cassazione

Un condominio ha citato in giudizio un ex promissario acquirente per spese condominiali maturate dopo la risoluzione del contratto di acquisto. La Corte di Cassazione ha stabilito che per le spese condominiali, il proprietario effettivo è l’unico obbligato al pagamento, non chi appare tale. La mancata trascrizione della sentenza di risoluzione è irrilevante, poiché il principio dell’apparenza del diritto non si applica nei rapporti tra condominio e condomini.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Condominiali Proprietario: Conta la Realtà, non l’Apparenza

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di spese condominiali proprietario: a pagare è sempre e solo il titolare effettivo del diritto di proprietà, non chi possa semplicemente apparire tale. Questa decisione chiarisce che, anche in caso di mancata trascrizione di una sentenza che risolve un contratto di compravendita, l’obbligo di versare le quote condominiali cessa per l’ex acquirente. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti implicazioni.

I Fatti del Caso

La controversia nasce quando un condominio richiede il pagamento di spese di gestione a un soggetto che, in passato, aveva stipulato un contratto per l’acquisto di un’unità immobiliare. Tale contratto era stato successivamente risolto con una decisione del tribunale. Il condominio, tuttavia, sosteneva che, poiché la sentenza di risoluzione non era stata trascritta nei registri immobiliari, l’acquirente appariva ancora come il legittimo proprietario e, di conseguenza, era tenuto al pagamento delle spese maturate dopo la risoluzione.

I giudici di primo e secondo grado avevano dato torto al condominio, affermando che l’obbligo di pagamento era venuto meno con la perdita della proprietà. Il condominio ha quindi presentato ricorso in Cassazione, insistendo sul principio dell’apparenza del diritto.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni precedenti. Gli Ermellini hanno dichiarato il ricorso manifestamente infondato, condannando il condominio non solo al pagamento delle spese processuali, ma anche a sanzioni pecuniarie per lite temeraria, avendo agito in giudizio pur in presenza di un orientamento giurisprudenziale consolidato e contrario.

Le Motivazioni: il Ruolo del Proprietario Effettivo nelle Spese Condominiali

Il cuore della motivazione risiede in un principio consolidato: nei rapporti tra il condominio e i singoli partecipanti, la legittimazione passiva per il recupero delle quote condominiali spetta unicamente al vero proprietario. La Corte ha specificato che il principio dell'”apparenza del diritto” non trova applicazione in questo ambito. Tale principio serve a tutelare l’affidamento dei terzi in buona fede, ma il condominio non può essere considerato un “terzo” rispetto ai suoi membri.

Il rapporto tra condominio e condomino è basato sulla titolarità effettiva del diritto di proprietà. L’obbligo di contribuire alle spese comuni è una “obbligazione propter rem”, cioè un’obbligazione strettamente legata alla proprietà del bene. Pertanto, chi perde la proprietà, per qualsiasi motivo (in questo caso, la risoluzione del contratto), perde simultaneamente la qualità di condomino e, con essa, l’obbligo di pagare le spese. La trascrizione della sentenza ha la funzione di rendere la risoluzione opponibile ai terzi, ma non incide sulla realtà sostanziale del rapporto tra il soggetto e il condominio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia offre importanti indicazioni pratiche per amministratori di condominio e proprietari. Per gli amministratori, emerge la necessità di accertare con diligenza chi sia l’effettivo titolare del diritto di proprietà prima di avviare un’azione legale per il recupero dei crediti. Basarsi unicamente sulle apparenze o su registri non aggiornati può portare non solo alla sconfitta in giudizio, ma anche a pesanti sanzioni economiche. Per chi vede risolto un contratto di acquisto, la sentenza conferma che l’obbligo di pagamento delle spese condominiali cessa con il venir meno della titolarità, fornendo una chiara protezione contro pretese infondate.

Chi è obbligato a pagare le spese condominiali se un contratto di acquisto viene risolto?
L’obbligo di pagare le spese condominiali ricade esclusivamente sul proprietario effettivo dell’immobile. Una volta che il contratto di acquisto è stato risolto giudizialmente, l’ex acquirente perde la titolarità e, di conseguenza, non è più tenuto al pagamento delle spese maturate successivamente alla risoluzione.

La mancata trascrizione della sentenza di risoluzione del contratto influisce sull’obbligo di pagamento delle spese?
No, secondo la Corte di Cassazione, la mancata trascrizione della sentenza è irrilevante ai fini dell’obbligo di pagamento. Il rapporto tra il condominio e i condomini si fonda sulla titolarità reale del bene, non su ciò che appare dai registri pubblici. Il principio dell’apparenza del diritto non si applica in questo contesto.

Cosa rischia un condominio se fa causa alla persona sbagliata basandosi sull’apparenza?
Come dimostra questo caso, il condominio non solo perde la causa, ma rischia di essere condannato a pagare le spese legali della controparte e ulteriori sanzioni pecuniarie per lite temeraria (ai sensi dell’art. 96 cod. proc. civ.), qualora il ricorso venga ritenuto manifestamente infondato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26520 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26520 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18677/2024 R.G. proposto da : INDIRIZZO, in Torino, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

NOME, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di TRIBUNALE TORINO n. 2839/2024 depositata il 13/05/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.Il INDIRIZZO INDIRIZZO, ha presentato istanza di decisione del ricorso contro la sentenza del Tribunale di Torino n.8239/2024, per il quale gli era stata comunicata proposta di definizione per manifesta infondatezza ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. insistendo sul motivo unico di doglianza con cui aveva sostenuto l’illegittimità della sentenza impugnata ‘per violazione e falsa applicazione di norma di diritto’ per aver il Tribunale confermato la decisione di primo grado con cui era stato ritenuto che NOME COGNOME -attuale controricorrentenon aveva l’obbligo di pagare le spese di gestione condominiali per il periodo successivo alla dichiarazione giudiziale di risoluzione del contratto di acquisto di una delle unità abitative del condominio, senza che, in senso contrario, rilevasse il fatto che né la domanda né la sentenza di risoluzione fossero state trascritte; considerato che:
1.il ricorso è infondato e va rigettato.

Il Tribunale ha applicato il principio per cui ‘ In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale’ (Cass. SU 5035/2002; Cass. n.1627 /2007; Cass. 22089/2007);
al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alle spese;

3. poiché la trattazione è stata chiesta ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. a seguito di proposta di infondatezza del ricorso e poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta, va fatta applicazione del terzo e del quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma;

4. sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in € 2. 000,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti;

condanna il ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., della somma di € 2 .000,00 in favore della controricorrente nonché, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ., di un’ulteriore somma di € 3 .000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 25 settembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.