Spese condominiali gronde: chi paga? La Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10371/2025, ha chiarito la ripartizione delle spese condominiali gronde. Due condomini avevano impugnato una delibera che considerava le gronde dei balconi della facciata interna come beni comuni, ripartendone i costi tra tutti. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che se le gronde hanno la funzione di proteggere la facciata comune dall’acqua piovana, sono da considerarsi bene condominiale. Di conseguenza, le spese per la loro manutenzione devono essere suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123, primo comma, del codice civile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Spese Condominiali Gronde: La Funzione Determina la Proprietà

La gestione delle spese condominiali gronde è spesso fonte di dibattito. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: quando le gronde e le sottogronde dei balconi sono da considerarsi parti comuni e, di conseguenza, come devono essere ripartite le spese per la loro manutenzione? La Corte ha stabilito un principio fondamentale: è la funzione del bene a determinarne la natura, se privata o condominiale. Se le gronde servono a proteggere l’intera facciata dell’edificio, allora sono un bene comune.

I Fatti di Causa: La Controversia sulle Gronde della Facciata Interna

Il caso ha origine dalla contestazione di due sorelle, proprietarie di un’unità immobiliare, contro una delibera assembleare. La delibera aveva qualificato le gronde e le sottogronde dei balconi della facciata interna come beni condominiali, ripartendo le spese di rifacimento tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Le ricorrenti sostenevano che, poiché le loro unità non si affacciavano su quella facciata, non avrebbero dovuto contribuire. In subordine, chiedevano che le spese fossero addebitate solo ai proprietari delle unità immobiliari prospicienti la facciata interna, secondo il criterio dell’uso differenziato.

La Decisione della Cassazione e le Spese Condominiali Gronde

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il punto centrale della decisione si basa sulla funzione effettiva delle gronde in questione. La Corte ha ribadito che non si può chiedere al giudice di legittimità una nuova valutazione dei fatti, ma solo un controllo sulla corretta applicazione della legge. I giudici di appello avevano già accertato, basandosi su prove fotografiche, che le gronde assolvevano a una funzione di protezione dell’intera facciata interna, convogliando le acque piovane verso il pluviale comune per salvaguardare la struttura dell’edificio.

Il Principio della Funzione a Beneficio Comune

La Suprema Corte ha chiarito che elementi come muri, tetti, fognature e canali di scarico, che hanno lo scopo di preservare l’edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni, rientrano tra le parti comuni. La loro funzione è a beneficio di tutti i condomini. Poiché nel caso specifico le gronde proteggevano la facciata, un bene indiscutibilmente comune, esse stesse assumono natura condominiale, indipendentemente dal fatto che siano posizionate in corrispondenza di balconi di proprietà esclusiva.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato l’articolo 1117 del codice civile. La presunzione di condominialità non era stata vinta dalle ricorrenti, le quali non avevano fornito la prova della natura privata delle gronde. Al contrario, era emerso che la loro funzione primaria era quella di allontanare l’acqua piovana dalla facciata, un interesse comune a tutti i proprietari. Di conseguenza, il criterio di ripartizione delle spese non poteva che essere quello generale previsto dall’articolo 1123, primo comma, del codice civile, ovvero in base al valore della proprietà di ciascun condomino (millesimi). Viene così esclusa l’applicazione del secondo comma dello stesso articolo, che riguarda le cose destinate a servire i condomini in misura diversa.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Condomini

Questa ordinanza offre un’importante guida pratica per amministratori e condomini. Per stabilire a chi competono le spese condominiali gronde, è necessario analizzare la loro funzione specifica. Se le gronde servono unicamente a raccogliere l’acqua dal singolo balcone, la spesa sarà a carico del proprietario. Se, invece, esse fanno parte di un sistema integrato che protegge una parte comune dell’edificio, come la facciata, allora la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condomini. Questo principio funzionale prevale sulla collocazione fisica del bene e fornisce un criterio chiaro per risolvere potenziali conflitti.

Le gronde e le sottogronde di un balcone privato sono sempre considerate parte privata?
No. Secondo la Corte, la loro natura dipende dalla funzione che svolgono. Se hanno lo scopo di raccogliere e smaltire le acque piovane per proteggere una parte comune dell’edificio, come la facciata, sono da considerarsi beni condominiali, anche se installate su balconi di proprietà esclusiva.

Come si ripartiscono le spese per la manutenzione delle gronde se queste sono considerate bene comune?
Se le gronde sono qualificate come bene comune perché proteggono l’intero edificio o una sua parte comune, le relative spese di manutenzione e rifacimento devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi), ai sensi dell’art. 1123, primo comma, del codice civile.

Una consuetudine condominiale può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese per le parti comuni?
Nel caso specifico, la presunta consuetudine di addebitare le spese ai singoli proprietari dei balconi non è stata considerata determinante, in quanto era stata contestata dal Condominio e la sua esistenza non era stata accertata in modo definitivo. In generale, l’assemblea può deliberare una diversa ripartizione delle spese, ma deve farlo nel rispetto dei criteri legali, a meno che non esista un regolamento condominiale di natura contrattuale che disponga diversamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10371 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10371 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35173/2019 R.G. proposto da :

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che le rappresenta e difende,

-ricorrenti- contro

CONDOMINIO INDIRIZZO MILANO, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo STUDIO LEGALE RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso anche disgiuntamente dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n.1873/2019 depositata il 29.4.2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10.4.2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., COGNOME NOME NOME e COGNOME NOME promuovevano un procedimento sommario davanti al Tribunale di Milano nei confronti del Condominio di Milano, INDIRIZZO per sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare assunta il 17.3.2014 -che qualificando le gronde e le sottogronde dei balconi della facciata interna del Condominio come beni condominiali, aveva ripartito le spese di rifacimento delle stesse tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ricomprendendovi anche le ricorrenti, proprietarie di unità immobiliare che non prospettavano sulla facciata interna -ovvero, in subordine, in ipotesi di conferma di quella qualificazione per sentire accertare l’illegittimità del riparto delle spese ex art. 1123 comma 1° cod. civ., dovendosi applicare per il riparto l’art. 1123 comma 2° cod. civ..
Si costituiva il Condominio convenuto, contestando le avverse pretese.

Respinta l’istanza di sospensione della delibera, e disposta la conversione del rito, le ricorrenti contestavano altresì che l’amministratore condominiale avesse ripartito le spese di rifacimento dei ‘balconi’ dei condomini Robino al primo piano della facciata principale, e COGNOME al quarto piano della facciata interna, considerandole come lastrici solari ed applicando il criterio di riparto dell’art. 1126 cod. civ..

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 2932/2017, rigettava le domande attoree e condannava le Pezzano alle spese processuali.

Avverso tale sentenza le COGNOME interponevano appello e la Corte di Appello di Milano, nella resistenza del Condominio, con sentenza n. 1873/2019 del 18.3/29.4.2019 respingeva il gravame, condannando le COGNOME al pagamento anche delle spese processuali di secondo grado.

La Corte distrettuale riteneva che le gronde e sottogronde in rame presenti solo su alcuni balconi della facciata interna, non coperte dal tetto, avessero natura di beni comuni, malgrado la loro collocazione al di sotto dei balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini, attesa la funzione, dalle stesse espletata, di convogliamento delle acque meteoriche in un pluviale che scaricava nella condotta fognaria condominiale, a salvaguardia della facciata condominiale, escludendo che le stesse avessero una funzione di convogliamento delle acque raccoltesi sui balconi. Inoltre, con riguardo alla dedotta esistenza di una consuetudine condominiale volta ad addossare ai proprietari dei balconi i costi di sostituzione, o riparazione delle gronde relative, consuetudine contestata dal Condominio, la Corte territoriale rilevava la facoltà dell’assemblea del condominio di assumere nuove delibere, regolandosi diversamente da come avvenuto in passato, purché in conformità ai criteri di legge. Infine, il Giudice di seconde cure dichiarava la correttezza della ripartizione delle spese di rifacimento delle gronde e sottogronde dei balconi tra tutti i condomini ex art. 1123 comma primo cod. civ., e non tra i soli condomini proprietari di unità immobiliari prospettanti sulla facciata interna ex art. 1123 comma 2° cod. civ., stante la natura di bene comune di tutte le facciate dell’edificio, e reputava corretta l’applicazione dell’art. 1126 cod. civ. alla ripartizione delle spese per il rifacimento di quelli che le Pezzano avevano indicato come i ‘balconi’ dei condomini Robino e Rovello, perché assolvevano una funzione di copertura analoga a
quella propria dei lastrici solari, non senza sottolineare il difetto di interesse delle Pezzano in ordine alle spese del lastrico solare del condomino Rovello, che non erano state poste a loro carico.

Avverso tale sentenza COGNOME NOME NOME e COGNOME NOME hanno proposto ricorso a questa Corte, affidandosi a quattro motivi, ed il Condominio di Milano, INDIRIZZO ha resistito con controricorso.

Nell’imminenza dell’adunanza camerale, il solo resistente ha depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Col primo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., le ricorrenti denunciano la violazione dell’art. 1117 cod. civ. in combinato disposto con gli artt. 2967 ( rectius 2697) cod. civ. e 817 cod. civ. Con un rovesciamento dell’onere probatorio, la Corte territoriale avrebbe erratamente applicato la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ., ritenendo che le gronde dei balconi dovessero considerarsi parti comuni dell’edificio poiché le germane COGNOME non avevano fornito dimostrazione della loro natura privata; ciò in spregio al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, stante la natura privata dei balconi, soltanto gli elementi decorativi degli stessi potevano considerarsi condominiali, in ragione della funzione estetica che realizzavano in quel caso a beneficio dell’intero stabile, per cui doveva ritenersi piuttosto gravato il Condominio dall’onere di dimostrare la funzione estetica delle gronde e sottogronde dei balconi, svolgenti rispetto ad essi una funzione pertinenziale.
Il primo motivo di ricorso é inammissibile.

Esso ipotizza la violazione dell’art. 1117 cod. civ. nel testo modificato dalla L.11.12.2012 n. 220, dell’art. 817 cod. civ. in materia di pertinenze e del principio dell’onere della prova dell’art. 2697 cod. civ., basandosi su un presupposto di fatto difforme da quello che é stato accertato dall’impugnata sentenza, richiedendo a

questa Corte, giudice di legittimità, di esprimere un giudizio di fatto, non consentito, che riconosca alle gronde e sottogronde in rame che corrono lungo i balconi della facciata interna del Condominio di Milano, INDIRIZZO la funzione di raccogliere le acque piovane cadute sui balconi e quindi un ruolo di servizio rispetto ai balconi stessi, di proprietà esclusiva, con conseguente onere a carico del Condominio, nella specie non assolto, di dimostrare la natura ornamentale, o estetica, delle gronde e sottogronde in questione, per superare la proprietà esclusiva delle stesse da tale configurazione derivante.
Secondo la Corte d’Appello, (v. punto 3.1 di pagina 6 della sentenza), la circostanza che non tutti i balconi del Condominio in questione siano provvisti di gronde, valeva ad escludere che le gronde oggetto di causa svolgessero la funzione di raccolta dell’acqua piovana del singolo balcone, come asserito e non provato dalle originarie attrici, attuali ricorrenti, perché se così fosse stato ciascun balcone sarebbe stato dotato di una gronda, e tale motivazione, giusta, o sbagliata che sia, non é stata fatta oggetto d’impugnazione da parte delle ricorrenti, che non possono quindi assumere, come dato di fatto di partenza del loro motivo, una funzione di raccolta delle acque piovane dei balconi delle gronde e sottogronde di causa, e quindi di servizio pertinenziale delle stesse rispetto ai balconi di proprietà esclusiva, che é stata espressamente negata.
Sempre con riferimento alla situazione dei luoghi, la Corte d’Appello, basandosi sulle fotografie prodotte, ha accertato in fatto, che il tetto della facciata interna del Condominio, a differenza di quello che sovrasta la facciata sulla strada, non sporge rispetto ai balconi, e che dato l’andamento delle gronde, che corrono lungo tutta la facciata interna, piano per piano al di sotto delle balconate che si allungano lungo l’intero lato della facciata stessa, e fanno confluire le acque piovane, a scopo di smaltimento, nel pluviale che
in verticale scarica dall’alto nelle tubazioni fognarie, le gronde e sottogronde assolvono la funzione di riparare dall’acqua piovana la facciata interna del Condominio, che rientra tra i beni comuni ex art. 1117 n. 1) cod. civ.. Ulteriormente l’impugnata sentenza ha chiarito, che il richiamo fatto dalla decisione di primo grado alla sentenza di questa Corte n. 27154 del 22.1.2014, inerente alla gronda di un lastrico solare di uso esclusivo, é avvenuto non perché si intendessero assimilare impropriamente i balconi al lastrico solare, ma perché sia nella fattispecie esaminata da quella sentenza, sia in quella oggetto del presente giudizio, le gronde assolvevano alla funzione di convogliare le acque meteoriche dall’ultimo piano dell’edificio, funzione necessaria all’uso comune, e proprio da ciò é derivata l’inclusione delle gronde e delle sottogronde dei balconi della facciata interna tra i beni comuni, in quanto poste a protezione della facciata interna, che é un bene comune.
Resta da sottolineare che in sede di legittimità non è possibile una diversa valutazione delle prove offerte a fondamento dell’azione, ma soltanto il mero controllo della veridicità e della coerenza delle argomentazioni poste a sostegno della decisione impugnata. La denuncia di violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. non può essere mediata dalla riconsiderazione delle risultanze istruttorie (Cass. 20.1.2025 n. 1283; Cass. n. 15235/2022; Cass., n.9352/2022; Cass., n. 6000/2022; Cass., n. 25915/2021), ” non potendosi surrettiziamente trasformare il giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, ulteriore grado di merito, nel quale ridiscutere gli esiti istruttori espressi nella decisione impugnata, non condivisi e, per ciò solo, censurati al fine di ottenerne la sostituzione con altri più consoni alle proprie aspettative ” (letteralmente Cass. 20.1.2025 n. 1283; Cass., n. 15235/2022; cfr. Cass. sez. un. n. 34476/2019; Cass., n. 8758/ 2017; Cass., n.32026/2021; Cass., n.9352/2022; Cass. n. 9021/2023; Cass.
n.6073/2023; Cass. n. 2415/ 2023; ancora recentemente cfr., pure nelle rispettive motivazioni, Cass. n.9014/2023; Cass. n.7993/2023; Cass. n. 4784/2023; Cass. n. 1015/2023). Non integra violazione, né falsa applicazione di norme di diritto, la denuncia di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta in funzione delle risultanze di causa, poiché essa si colloca al di fuori dell’ambito interpretativo ed applicativo della norma di legge; il discrimine tra violazione di legge in senso proprio (per erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa) ed erronea applicazione della legge (in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta) è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, diversamente dalla prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (cfr. Cass. n.10313/2006; Cass. n. 195 /2016; Cass. n.26110/2015; Cass. n.8315/2013; Cass. n. 16698/2010; Cass. n.7394/2010). Anche in questa censura le doglianze sono attinenti non già all’erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalle norme di legge, bensì all’erronea ricognizione della fattispecie concreta alla luce delle risultanze di causa, ed ineriscono tipicamente alla valutazione del giudice di merito (cfr. Cass. n. 13238/2017; Cass. n.26110/2015).
2) Col secondo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., le ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 1117 cod. civ. in combinato disposto con l’art. 1123, commi 2° e 3° cod. civ., nonché la violazione dell’art. 112 c.p.c. La Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto insussistente il vizio di omessa pronuncia della sentenza di prime cure, denunciato dalle appellanti in relazione alla domanda subordinata volta alla declaratoria di illegittimità della ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà ex art. 1123 comma 1° cod. civ., anziché in proporzione all’uso che ciascun condomino poteva farne ex art. 1123 comma 2° cod. civ.. Le ricorrenti richiamano in proprio favore le sentenze di
questa Corte che hanno ritenuto legittima la ripartizione ex art. 1123 2° comma cod. civ. delle spese di rifacimento delle facciate condominiali.

Il motivo é infondato.

Con l’atto di appello le attuali ricorrenti avevano lamentato che il giudice di primo grado non si fosse pronunciato, in violazione dell’art. 112 c.p.c., sulla loro domanda subordinata volta ad ottenere, nell’ipotesi in cui fosse confermata la natura di beni comuni delle gronde e sottogronde dei balconi della facciata interna del Condominio, l’accertamento dell’illegittimità del riparto delle spese ad essi relative tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, anziché tra i soli condomini interessati dai lavori ex art. 1123 comma 2° cod. civ..
La Corte d’Appello ha invece ritenuto che il Tribunale di Milano non sia incorso in un’omessa pronuncia e si sia implicitamente pronunciato sulla domanda subordinata delle attrici rigettandola, perché avendo riconosciuto alle gronde e sottogronde dei balconi della facciata interna del Condominio la funzione di proteggere dall’acqua piovana la facciata interna, che é un bene comune ai sensi dell’art. 1117 n. 1) cod. civ., nell’interesse di tutti i condomini, il criterio di ripartizione delle relative spese era quello dettato dall’art. 1123 comma 1° cod. civ., senza necessità di confutare le ulteriori argomentazioni delle appellanti sull’applicabilità dell’art. 1123 comma 2° cod. civ..
In effetti la giurisprudenza di questa Corte é consolidata nel ritenere che ” in tema di condominio negli edifici le parti dell’edificio – muri e tetti (art. 1117 cod. civ., n. 1) – ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 cod. civ., n. 3) – deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura
proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell’art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 cod. civ., commi 1 e 2)” (Cass. 3.1.2013 n. 64; Cass. n. 4403/1999; Cass. n. 11423/1990), per cui non era necessario che la Corte d’Appello effettuasse uno specifico ed autonomo accertamento sul fatto se le gronde e sottogronde dei balconi della facciata interna del Condominio fossero destinate al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, in vista della possibile applicazione del diverso criterio di riparto delle spese relative dettato dall’art. 1123 comma 2° o comma 3° cod. civ., non trattandosi del resto del riparto di spese relative alla facciata, ma di spese relative alle gronde e sottogronde dei balconi con funzione di protezione della facciata.
3) Col terzo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., le ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 1123 cod. civ. Il Giudice di seconde cure avrebbe negato qualsivoglia effetto alla consuetudine condominiale di addebitare ai proprietari dei singoli balconi le spese inerenti alle gronde e sottogronde ad essi relative, emergente da plurimi verbali di assemblea condominiale, dalla tabella di riparto dei lavori relativa all’anno 1990, nonché dalle due lettere raccomandate prodotte dalle attrici con la memoria ex art. 183, comma 6°, n. 2) c.p.c..
Questo motivo é inammissibile, sia in quanto l’impugnata sentenza, al capoverso di pagina 8, ha rilevato che l’esistenza di una consuetudine condominiale nel senso di porre ad esclusivo carico dei proprietari dei balconi le spese di riparazione e sostituzione delle gronde e sottogronde dei singoli balconi é stata contestata dal Condominio, per cui non si tratta di un dato di fatto già accertato dai giudici di merito, sia in quanto le ricorrenti non

possono chiedere a questa Corte, giudice di legittimità, di accertare, previo esame della copiosa documentazione prodotta, se effettivamente si fosse consolidata nel tempo una consuetudine nel senso sopra indicato, trattandosi di un accertamento di fatto precluso in questa sede. L’impugnata sentenza ha peraltro motivato, che l’assemblea condominiale ben poteva deliberare la ripartizione delle spese relative ai lavori di sostituzione delle gronde e sottogronde dei balconi senza violare il criterio legale, e del tutto inutile é il richiamo delle ricorrenti alla natura contrattuale del regolamento condominiale, dal momento che le stesse ricorrenti ammettono che esso non contiene alcuna disposizione volta a disciplinare la ripartizione delle spese relative alle gronde e sottogronde dei balconi.
4) Col quarto motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, nn. 3) e 4) c.p.c., le ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 132, n. 4) c.p.c. Il Giudice di secondo grado, con motivazione contraddittoria e meramente apparente, avrebbe qualificato quelli che gli attori avevano indicato come ‘i balconi’ dei condomini Robino e Rovello, interessati dai lavori di rifacimento, dapprima come terrazzi a livello e, in seguito, come lastrici solari, perché svolgenti ancorché parzialmente funzione di copertura, ritenendo ad essi applicabili i criteri di riparto delle spese dell’art. 1126 cod. civ..
Il quarto motivo è infondato.

Con esso si assume che l’impugnata sentenza, con motivazione irriducibilmente contraddittoria, avrebbe qualificato i balconi dei condomini COGNOME (al primo piano) e COGNOME (al quarto ed ultimo piano della facciata interna del Condominio), da un lato come lastrici solari, e dall’altro come terrazze a livello, disattendendo la loro doglianza relativa al fatto che le spese ad essi relative, anziché essere poste dall’amministratore, in sede di riparto, ad esclusivo carico dei condomini proprietari, fossero state poste per 1/3 a carico del condomino proprietario e per 2/3 a carico dei condomini
proprietari delle unità immobiliari sottostanti, o di tutti i condomini allorché la funzione di copertura era assolta rispetto al portico condominiale.

La sentenza impugnata, pur nutrendo gli stessi dubbi del giudice di primo grado circa la riferibilità dell’impugnazione del primo punto dell’ordine del giorno della delibera assembleare del 17.3.2014 anche ai suddetti ‘balconi’ dei condomini COGNOME e COGNOME, e non solo alle gronde e sottogronde dei balconi della facciata interna, gli unici espressamente menzionati nell’originario ricorso ex art. 702 bis c.p.c., alla luce del fatto che le stesse ricorrenti avevano dedotto successivamente di essere venute a conoscenza del riparto delle spese da parte dell’amministratore per detti ‘balconi’ secondo il criterio dell’art. 1126 cod. civ. proprio dei lastrici solari dopo la costituzione in giudizio del resistente Condominio, si é comunque pronunciata nel merito, senza addivenire ad una pronuncia di tardività dell’impugnazione, che consenta in questa sede di ritenere intervenuto un giudicato interno negativo.
Non vi é però alcuna irriducibile contraddittorietà della motivazione adottata sul punto, in quanto la Corte d’Appello ha accertato in fatto, in base alle foto prodotte, quanto a quelli che le ricorrenti impropriamente hanno chiamato ‘balconi’ dei condomini COGNOME e COGNOME, che il condomino COGNOME ha proceduto al rifacimento di una terrazza a livello al primo piano, che almeno parzialmente copre il portico comune, e giustifica l’applicazione analogica dell’art. 1126 cod. civ. per il riparto delle relative spese (1/3 a carico del Robino e 2/3 a carico di tutti i condomini in quanto comproprietari del portico), svolgendo una funzione di copertura analoga a quella di un lastrico solare (vedi sull’applicabilità analogica dell’art. 1126 cod. civ. dettato per il lastrico solare di uso esclusivo alle terrazze a livello che svolgano funzione di copertura ex multis Cass. ord. 14.12.2023 n. 35027; Cass. ord. 10.12.2021 n. 39376; Cass. ord. 22.11.2021 n. 35957; Cass. 28.9.2012 n.16583), e che il
condomino COGNOME ha proceduto al rifacimento del lastrico solare del quarto piano, che almeno per una parte copre, dal lato della facciata interna, i piani sottostanti, il che comporta l’applicabilità per il riparto delle relative spese dell’art. 1126 cod. civ. (1/3 a carico del COGNOME e 2/3 a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti).

La sentenza impugnata ha poi ulteriormente motivato, quanto al lastrico solare di proprietà COGNOME, che copre i piani sottostanti dal lato della facciata interna del Condominio, che le spese sono state poste per 1/3 a carico del condomino COGNOME e per 2/3 a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti, tra i quali non rientrano le COGNOME, che pertanto non avevano comunque interesse all’impugnazione della relativa statuizione, e tale motivazione non é stata censurata dalle ricorrenti, rendendo quindi inammissibile per difetto di interesse il ricorso in questa sede delle Pezzano inerente alla contraddittorietà della motivazione della Corte d’Appello sul riparto delle spese relative al lastrico solare del condomino Rovelli.
Le spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste a carico delle ricorrenti in solido.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico delle ricorrenti in solido, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, respinge il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità in favore del controricorrente, liquidandole in € 200,00 per spese ed € 4.500,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002

per imporre un ulteriore contributo unificato a carico delle ricorrenti in solido, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 10.4.2025

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Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.