Spese condominiali e regresso: l'acquirente è tutelato

Un acquirente, dopo aver comprato un immobile, scopre l’esistenza di ingenti spese condominiali non saldate dai venditori. Costretto a pagarle per via della responsabilità solidale verso il condominio, agisce in giudizio per ottenere il rimborso. Il Tribunale di Trieste accoglie la sua domanda, affermando il pieno diritto di regresso. La decisione chiarisce che, nei rapporti interni tra le parti, la responsabilità dei debiti pregressi resta in capo al venditore, condannandolo a rimborsare non solo le spese, ma anche tutti i costi legali e di mediazione sostenuti dall’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Condominiali Pregresse: Il Diritto di Regresso dell’Acquirente

L’acquisto di una casa è un passo importante, ma può nascondere insidie. Una delle più comuni è la scoperta di spese condominiali arretrate, lasciate insolute dal precedente proprietario. Una recente sentenza del Tribunale di Trieste ha ribadito un principio fondamentale a tutela di chi compra: anche se l’acquirente è tenuto a pagare il condominio, ha il pieno diritto di farsi rimborsare ogni centesimo dal venditore. Vediamo come.

I Fatti del Caso: La Sorpresa Dopo l’Acquisto

Un cittadino acquista un appartamento, con tanto di clausola nel contratto di compravendita in cui i venditori dichiarano di aver saldato tutte le spese condominiali fino alla data del rogito. Pochi giorni dopo, però, la realtà si rivela diversa. L’amministratore di condominio contatta il nuovo proprietario informandolo di un debito di oltre 14.000 euro per spese ordinarie e straordinarie.

La situazione precipita: il condominio ottiene un decreto ingiuntivo non solo contro i venditori, ma anche contro il nuovo acquirente, in qualità di ‘obbligato solidale’ secondo la legge. Per evitare azioni esecutive sull’immobile appena comprato, l’acquirente è costretto a saldare l’intero debito, comprese le spese legali della procedura monitoria.

Nonostante i tentativi di risolvere la questione in via amichevole e tramite una procedura di mediazione (a cui i venditori non si sono presentati), l’acquirente si vede costretto a citarli in giudizio per ottenere la restituzione di quanto ingiustamente pagato.

La Decisione del Tribunale e le Spese Condominiali

Il Tribunale di Trieste ha dato piena ragione all’acquirente. La sentenza ha accertato e dichiarato il suo diritto di agire in regresso per il recupero dell’intera somma versata. Di conseguenza, i venditori sono stati condannati a rimborsare al nuovo proprietario un totale di 11.190,63 euro, importo che comprende:

* Le spese condominiali arretrate.
* Le spese legali relative al decreto ingiuntivo subito.
* I costi sostenuti per la procedura di mediazione obbligatoria.

Oltre a ciò, i venditori sono stati condannati a pagare le spese legali del giudizio intentato dall’acquirente.

Le Motivazioni: Responsabilità Esterna vs. Interna

Il punto cruciale della decisione si basa su una distinzione fondamentale, già chiarita dalla Corte di Cassazione. La legge (art. 63 disp. att. c.c.) stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato ‘solidalmente’ con lui per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questo principio, detto ‘dell’ambulatorietà’, serve a proteggere il condominio, garantendogli la possibilità di recuperare facilmente il credito rivolgendosi al nuovo proprietario.

Tuttavia, questa responsabilità solidale opera solo nei rapporti esterni, cioè tra il condominio e i proprietari. Nei rapporti interni, tra venditore e acquirente, vale il principio generale della personalità delle obbligazioni. Questo significa che chi era proprietario nel momento in cui il debito è sorto è l’unico vero responsabile del pagamento.

Di conseguenza, se l’acquirente è costretto a pagare per debiti pregressi per via della responsabilità solidale, ha il diritto di rivalersi integralmente sul venditore. Il Tribunale ha specificato che questo diritto di regresso non si limita alle sole quote condominiali, ma si estende a tutte le spese accessorie sostenute per recuperare quanto dovuto, incluse quelle legali e di mediazione, poiché sono una conseguenza diretta dell’inadempimento del venditore.

Conclusioni: Come Tutelarsi Quando si Acquista un Immobile

Questa sentenza conferma un importante meccanismo di tutela per chi acquista un immobile. Le conclusioni pratiche sono chiare:

1. Prevenzione: Prima di firmare il rogito, è fondamentale chiedere all’amministratore di condominio una dichiarazione scritta che attesti l’assenza di debiti pendenti. Questo semplice passo può evitare molte complicazioni.
2. Tutela Legale: Se, nonostante le precauzioni, emergono debiti pregressi, l’acquirente non è lasciato solo. La legge gli conferisce lo strumento del diritto di regresso.
3. Recupero Integrale: L’acquirente può recuperare non solo la somma capitale delle spese condominiali, ma anche tutti i costi accessori che ha dovuto sostenere a causa dell’inadempimento del venditore. È un suo diritto agire in giudizio per ottenere un rimborso completo.

Chi è responsabile per le spese condominiali non pagate dal precedente proprietario?
Nei confronti del condominio, il nuovo proprietario è responsabile in solido con il venditore per le spese dell’anno in corso e di quello precedente. Tuttavia, nei rapporti interni tra acquirente e venditore, la responsabilità rimane esclusivamente del venditore, ovvero di chi era proprietario quando il debito è sorto.

Se il nuovo proprietario paga i debiti del venditore, può chiedere la restituzione dei soldi?
Sì. La sentenza conferma che l’acquirente ha un pieno diritto di regresso, cioè può chiedere al venditore la restituzione integrale di tutte le somme che è stato costretto a pagare al condominio per debiti pregressi.

Il diritto di rimborso copre solo le spese condominiali o anche i costi legali sostenuti?
Il rimborso è integrale. Come stabilito dal Tribunale, l’acquirente ha diritto a farsi restituire non solo l’importo delle spese condominiali, ma anche tutti i costi accessori sostenuti a causa dell’inadempimento del venditore, come le spese per un decreto ingiuntivo e per la procedura di mediazione.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TRIESTE N. 869 2025 – N. R.G. 00002924 2024 DEPOSITO MINUTA 22 10 2025 PUBBLICAZIONE 23 10 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Trieste

In composizione monocratica, nella persona della AVV_NOTAIO, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell’anno 2024, discussa ex art. 281 sexies c.p.c. all’udienza del 22.10.2025 tenutasi nelle forme ex art. 127 ter c.p.c vertente:

TRA

(C.F.: ) nato a Montebelluna (TV), l’DATA_NASCITA e residente in San Fior (INDIRIZZO), alla INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (C.F.: ), nello studio del quale in Trieste, in INDIRIZZO ha eletto domicilio per delega a margine del ricorso ricorrente- RAGIONE_SOCIALE

OGGETTO: risarcimento danni da compravendita immobiliare

CONCLUSIONI

Per il ricorrente:

‘- Accertare e dichiarare il diritto del sig. ad agire in regresso per il recupero e ripetizione dell’intera somma versata pari ad euro complessivi € 10.249,23 al relativa agli oneri condominiali dovuti prima dell’acquisto degli immobili, per i motivi in fatto e in diritto di cui in narrativa e, per l’effetto – condannare i sig.ri e al pagamento a favore della parte attrice: · dell’importo pari ad € 8.703,50 di cui agli oneri condominiali quantificati al 30/09/2022 e corrisposti al

dal sig. , nonché · delle spese relative alla procedura monitoria quantificata, come da atto di precetto d.d. 07/12/2022, in € 1.545,73 (comprensiva di esborsi, compensi ed oneri accessori). · delle spese relative al procedimento di mediazione obbligatoria quantificate, ai sensi del D.M. 55/2014 e s.m.i., in complessivi € 643,48 (ivi compresi compenso, spese generali, IVA e CPA), ovvero nella diversa misura, maggiore o minore, che verrà ritenuta di giustizia; oltre alle spese corrisposte all’organismo di mediazione per complessivi euro € 297,92;’.
Si esponeva in ricorso che:

-con contratto di compravendita sottoscritto in data 30.09.2022 il sig. acquistava gli immobili siti in Trieste, al terzo piano dello stabile di cui al INDIRIZZO di INDIRIZZO, individuati tavolarmente alle PT 33004 e PT 53601, di proprietà dei sig.ri e . (doc. 1 e 2 all.ti al ricorso);

-All’art. 16 del contratto di compravendita, rubricato ‘effetti del trasferimento’, parte venditrice dichiarava di aver regolarmente corrisposto le spese condominiali e si impegnava a versare quanto dovuto al condominio fino all’avvenuto rogito. Inoltre, veniva precisato come non fossero state assunte delibere concernenti interventi di ordinaria o straordinaria amministrazione, ad eccezione della delibera di risoluzione di vizi inerenti il tetto dell’edificio, i cui oneri sarebbero comunque rimasti a carico esclusivo dei venditori;
-In data 21/10/22, decorsi appena tre giorni dall’iscrizione dell’atto di trasferimento, il ricorrente riceveva una nota del legale dell’RAGIONE_SOCIALE in cui lo si invitava a prendere contatti con la società di amministrazione dello stabile in cui ricadeva l’appartamento al fine di essere informato circa le pendenze relative agli immobili acquistati, onde evitare un’azione esecutiva per il recupero del dovuto per spese condominiali quale obbligato solidale ex art. 63 della disp.att. c.c.;
-Il ricorrente apprendeva così che i suoi danti causa non avevano pagato gli oneri condominiali per spese straordinarie ed ordinarie relativi alle unità immobiliari vendute di cui alla Ripartizione Spese Bilancio Consuntivo 2022, per complessivi € 14.094,06 (9.000,56 + € 5.093,51 (doc. 4 all. al ricorso);

-Seguiva poi la notifica del decreto ingiuntivo n. 760/2022 (doc. 5 all.), rivolto ai sig.ri e e in via solidale al ricorrente: i ricorrenti nel corso del giudizio di opposizione al decreto effettuavano a favore del bonifici, il cui ammontare complessivo corrispondeva all’importo ingiunto per la sola somma capitale di € 6.235,52. Nulla, però, veniva corrisposto dai medesimi in relazione alle spese legali di cui al precetto notificato ed ivi quantificate in € 1.545,73 cosi come traslate nel preavviso d.d. 13/12/2022 trasmesso dall’amministrazione condominiale;
-Stante il rifiuto dei sig.ri e di corrispondere gli oneri condominiali maturati sino al 30/09/2022 (data della compravendita) e non azionati dal Condominio (doc. 4 e 7 all.ti al ricorso), il provvedeva a pagare la somma residua complessiva di € 10.249,23 a mezzo bonifico d.d. 25/09/2023 (doc. 8 all. al ricorso);

-tale somma era così determinata: in relazione alle spese condominiali: tot. € 8.703,50 di cui – € 9.000,56 + € 5.093,51: spese condominiali di cui alla Ripartizione Spese Bilancio Consuntivo 2022 (doc. 4 e 7 all.ti); – a cui venivano sommati € 844,95 (di cui € 76,14; € 24,77; € 363,40 ed € 380,64) per ulteriori spese condominiali (doc. 9 all.) – a cui venivano detratti i già menzionati € 6.235,52 (€ 1.165,32 ed € 5.070,20): mera somma capitale pagata venditori ed azionata verso i sig.ri con D.i. n. 760/22 e – infine spese legali di cui al
e decreto ingiuntivo n. 760/22: totali € 1.545,73.

Esperita, invano, la procedura di mediazione, alla quale i due resistenti non hanno partecipato, il introduceva il presente giudizio per richiedere le suddette somme ai sensi dell’art. 63 disp. Att. C.c., alle quali aggiungeva quella ulteriore di € 297,92 somma spesa per il procedimento di mediazione e i compensi del difensore del difensore AVV_NOTAIO per l”assistenza legale fornita nel procedimento e quantificati ai sensi del D.M. 55/2014 e s.m.i. per complessivi € 643,48, omnicompensivi del compenso pari ad € 441,00, spese generali (15%) per € 66,15, CAP (4%) € 20,29 ed Iva (22%) pari ad € 116,04, come da fattura depositata.
Ebbene, effettivamente, ai sensi del”art. 63 disp att c.c., penultimo e ultimo comma, ‘Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto’.

Ha osservato la Corte di Cassazione che ‘ la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al Condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., secondo cui il principio dell’ambulatorietà, in base al quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore: in quest’ultimo rapporto, infatti, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell’ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei
confronti del suo dante causa ‘ (ordinanza n. 14531 del 9 maggio 2022).

La domanda di parte ricorrente deve dunque trovare accoglimento, anche con riferimento alle spese sostenute dalla stessa per recuperare quanto era dovuto (spese per la mediazione, ivi comprese le spese legali).

Le spese di lite, liquidate in dispositivo nella misura minima, stante la semplicità dell’accertamento, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:

Accerta e dichiara il diritto di ad agire in regresso per il recupero e ripetizione dell’intera somma versata al relativa agli oneri condominiali dovuti prima dell’acquisto degli immobili, oltre spese accessorie;

Per l’effetto, condanna e al pagamento in favore di della somma di € 11.190,63;

condanna e al pagamento delle spese di lite in favore di che liquida in € 1700,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario e oneri di legge. Così deciso in Trieste, 22 ottobre 2025

Il AVV_NOTAIO

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La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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