Spese condominiali: Comune paga la luce della galleria

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di un ente comunale al pagamento delle spese condominiali per l’energia elettrica di una galleria ad uso pubblico. L’ente aveva beneficiato del servizio senza pagarne i costi, che erano stati anticipati dal condominio. Il ricorso del Comune è stato respinto perché mirava a una nuova valutazione dei fatti, inammissibile in sede di legittimità, ribadendo la piena legittimazione dell’amministratore a recuperare i crediti del condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese condominiali per aree pubbliche: paga il Comune?

La questione delle spese condominiali relative a parti di un edificio privato ma soggette a uso pubblico è una fonte frequente di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza, stabilendo che se un ente pubblico beneficia di un servizio, come l’illuminazione di una galleria, è tenuto a sostenerne i costi, anche se questi sono stati anticipati dal condominio.

I Fatti di Causa: La Controversia tra Condominio e Comune

La vicenda ha origine dalla richiesta di un condominio nei confronti del proprio Comune per ottenere il rimborso di una somma ingente, circa 92.000 euro, anticipata per la fornitura di energia elettrica. L’elettricità serviva a illuminare una galleria di proprietà condominiale, ma gravata da una servitù di uso pubblico. Secondo il condominio, tale costo sarebbe dovuto essere a carico dell’ente comunale, in quanto beneficiario diretto del servizio di illuminazione per la collettività.

L’Iter Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al condominio. I giudici di merito hanno accertato che il Comune aveva pacificamente usufruito della servitù pubblica sulla galleria e che l’obbligo di pagamento delle relative utenze elettriche gravava su di esso. L’ente comunale, pur sostenendo di aver adempiuto, non era stato in grado di fornire alcuna prova del pagamento. Inoltre, è emerso che il Comune aveva provveduto a intestarsi il contratto di fornitura elettrica solo a partire dal 2011, confermando implicitamente che i costi pregressi, sostenuti dal condominio, fossero a suo carico.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il Comune ha impugnato la decisione della Corte d’Appello dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su quattro motivi principali:
1. Carenza di legittimazione attiva: Il Comune sosteneva che il condominio, in quanto semplice ente di gestione, non potesse agire per un credito derivante da un accordo di servitù sottoscritto dagli originari proprietari nel 1975, prima della sua formale costituzione.
2. Violazione dell’onere della prova: Mancata dimostrazione che i singoli condomini fossero effettivamente vincolati dall’accordo originario.
3. Omessa valutazione di prove documentali: La Corte d’Appello non avrebbe considerato un documento che attestava l’attivazione del contatore da parte del condominio.
4. Violazione dei principi di correttezza e buona fede: L’ente non poteva essere ritenuto responsabile per pagamenti antecedenti al 2017, non avendo contezza di un contatore attivato autonomamente dal condominio.

Le Motivazioni della Cassazione sulle spese condominiali

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. In primo luogo, ha definito manifestamente infondato il motivo sulla carenza di legittimazione attiva. Gli accordi che costituiscono servitù reciproche e che vengono trascritti nei registri immobiliari, così come i regolamenti di condominio, vincolano tutti i successivi acquirenti. Di conseguenza, l’amministratore ha piena legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e per il recupero dei crediti maturati a favore del condominio.

Per quanto riguarda gli altri tre motivi, la Corte li ha dichiarati inammissibili. Essi, infatti, non denunciavano una violazione di legge, ma tentavano di ottenere dalla Cassazione una nuova e diversa valutazione dei fatti e delle prove, attività che è riservata esclusivamente ai giudici di merito. La Corte d’Appello aveva correttamente ricostruito la vicenda, accertando l’inadempimento del Comune sulla base di elementi chiari: l’uso pacifico della servitù e la voltura del contratto elettrico solo nel 2011. Criticare questo “convincimento” del giudice di merito non è consentito in sede di legittimità.

Le Conclusioni: Implicazioni della Sentenza

L’ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Anzitutto, riafferma la solidità della figura dell’amministratore di condominio quale rappresentante legittimato ad agire per la riscossione dei crediti, anche se originati da accordi precedenti alla costituzione formale dell’ente. In secondo luogo, chiarisce che l’uso pubblico di una proprietà privata comporta per l’ente beneficiario l’onere di sostenerne i costi di manutenzione e servizio, come nel caso delle spese condominiali per l’illuminazione. Infine, la decisione funge da monito sui limiti del ricorso in Cassazione: non può essere utilizzato come un terzo grado di giudizio per rimettere in discussione l’accertamento dei fatti, ma solo per contestare errori di diritto.

L’amministratore di condominio può agire per un credito sorto da accordi presi prima della sua costituzione formale?
Sì. La Corte ha stabilito che gli accordi regolarmente trascritti, come quelli che costituiscono una servitù, vincolano tutti i successivi acquirenti. L’amministratore, in rappresentanza del condominio, ha quindi la piena legittimazione ad agire per recuperare i crediti maturati a favore della collettività condominiale, anche se derivanti da patti anteriori.

Un Comune può essere obbligato a pagare le spese condominiali per un servizio su un’area privata ad uso pubblico?
Sì. Se un ente pubblico beneficia di una servitù pubblica su un’area privata, come una galleria condominiale, è tenuto a sostenere i costi dei servizi connessi, come l’illuminazione. Il fatto che abbia usufruito del servizio costituisce il fondamento della sua obbligazione di pagamento.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti operata dai giudici dei gradi precedenti?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che il suo ruolo non è quello di riesaminare le prove o di fornire una nuova interpretazione dei fatti. Un ricorso è inammissibile se, sotto l’apparenza di una violazione di legge, mira in realtà a ottenere una rivalutazione del merito della causa, che è di competenza esclusiva del Tribunale e della Corte d’Appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13394 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13394 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1126/2020 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 2379/2019 depositata il 03/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il RAGIONE_SOCIALE evocava il Comune RAGIONE_SOCIALE Varese avanti il Tribunale della stessa città, domandando la condanna al pagamento dell’importo dallo stesso attore anticipato all’RAGIONE_SOCIALE per la fornitura di energia elettrica, di spettanza comunale. In esito all’istruttoria, il giudice adito condannava l’amministrazione comunale al pagamento della somma di euro 92.369,99, oltre agli interessi ed alla rifusione delle spese di lite.

Pronunziando sul gravame del soccombente, con sentenza n. 2379 depositata il 3 giugno 2019, la Corte d’appello di Milano rigettava l’impugnazione.

Il giudice di secondo grado rilevava che l’Ente territoriale non aveva contestato l’obbligo, ma affermava di avervi adempiuto, senza tuttavia fornirne la prova. E siccome risultava pacificamente che il Comune avesse usufruito della servitù pubblica sulla INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE, di proprietà condominiale, provvedendo alla volturazione del servizio elettrico solo nel 2011, le somme anticipate dalla controparte per tutto il periodo pregresso (al netto della prescrizione) avrebbero dovuto gravare sull’appellante.
Contro la predetta sentenza, il Comune di Varese ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di quattro motivi. Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE.

In prossimità della presente udienza, il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con la prima doglianza, il ricorrente assume la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

Nel rigettare l’eccezione di carenza di legittimazione attiva, la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che il RAGIONE_SOCIALE, mero ente di gestione, fosse succeduto ai soggetti che avevano sottoscritto l’atto di costituzione di servitù del 1975.

Il motivo è manifestamente infondato.

Gli accordi stipulati dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritti nei registri immobiliari, concernenti parti comuni della proprietà – non diversamente dal regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove sia accettato – assumono carattere convenzionale e vincolano tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tali accordi, ancorché non materialmente inseriti nel testo dei successivi contratti di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio, fanno corpo con il regolamento condominiale, rientrando le sue clausole, per relationem , nel contenuto dei singoli contratti.
Pertanto, se è vero che, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale (Sez. 3, n. 23782 del 7 novembre 2014), altrettanto deve dirsi per la legittimazione attiva dell’amministratore rispetto a crediti maturati a favore del condominio, ancorché materialmente
originati da obbligazioni sottoscritte dai singoli condomini, prima della costituzione dell’organo rappresentativo.

Attraverso la seconda censura, il Comune lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 81 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c.

Una volta acclarato il difetto di legittimazione attiva del RAGIONE_SOCIALE come tale, sarebbe mancata la prova che i condomini costituenti tale ente, in quanto aventi causa dagli originari sottoscrittori dell’accordo del 20 giugno 1975, fossero comunque vincolati al medesimo.

2.1. Il terzo mezzo d’impugnazione s’impernia sulla violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., giacché la Corte distrettuale avrebbe omesso di porre a fondamento della propria decisione sia il documento n. 8 del fascicolo di parte convenuta, attestante l’attivazione del contatore individuato al n. NUMERO_DOCUMENTO da parte del RAGIONE_SOCIALE, sia la mancata contestazione dell’omessa comunicazione al Comune di Varese di tale iniziativa fino al 23 ottobre 2007.
2.2. La quarta lagnanza rileva la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e 1175 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

La sentenza impugnata, da un lato, avrebbe erroneamente non imputato al Comune il pagamento degli importi fino all’ottobre 2017, non avendo contezza di un contatore attivato dal RAGIONE_SOCIALE, e, dall’altro, per aver escluso, in capo allo stesso, la violazione degli obblighi di correttezza e buona fede.

Il secondo, il terzo ed il quarto motivo, che possono essere scrutinati congiuntamente l’impostazione probatoria che sorregge la decisione della Corte d’appello, sono inammissibili.

3.1. In ordine alla ricostruzione del fatto, la pronunzia impugnata ha affermato: ‘ E’ ancora corretto l’accertato inadempimento del Comune RAGIONE_SOCIALE Varese all’obbligazione assunta nell’atto di costituzione della servitù pubblica sulla Galleria, ovvero al pagamento dell’energia elettrica necessaria alla sua illuminazione. Il Comune non ha infatti contestato l’obbligo ed anzi ha sostenuto di avervi adempiuto senza peraltro offrire alcuna prova dell’esistenza di un impianto ulteriore a quello facente capo al RAGIONE_SOCIALE risultando anzi la prova del contrario, avendo l’ente comunale provveduto alla volturazione a suo nome del medesimo impianto condominiale a partire dall’anno 2011. Pertanto poiché è incontestato che il Comune di Varese abbia pacificamente goduto della servitù pubblica della Galleria e che i costi della sua illuminazione siano stati sostenuti sino al 2011 dall’appellato RAGIONE_SOCIALE, sulla cui utenza risultava allacciato il relativo impianto elettrico, deve confermarsi l’inadempimento del Comune di Varese all’obbligazione assunta nei confronti dei singoli proprietari dei mappali 5214/a, 5215/a, 2736 e 5216, fogli n° 14169/1967 e n° 21668/1967 int. 220, oggi costituiti nel RAGIONE_SOCIALE ‘.
3.2. Come costantemente affermato da questa Corte, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (tra le tante, v. Sez. 1, n. 3340 del 5 febbraio 2019).
3.3. Giova altresì considerare che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del

giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.
3.4. Per il resto, va ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra limite diverso da quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).
In altri termini, la differente lettura delle risultanze istruttorie proposta dal ricorrente non tiene conto del principio per il quale la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013).

3.5. È, in conclusione, inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U, n. 34476 del 27 dicembre 2019; Sez. 1, n. 5987 del 4 marzo 2021).

Al rigetto del ricorso segue la condanna del Comune di Varese alla rifusione delle spese processuali nei confronti del controricorrente, come liquidate in dispositivo.

La Corte da atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il Comune di Varese al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.500 (ottomila/500) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del Comune di Varese, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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