Spese condominiali: chi paga il debito del venditore?

Una società costruttrice, dopo aver riacquistato la proprietà di due immobili, si è vista richiedere dal condominio il pagamento di spese condominiali arretrate maturate dal precedente proprietario. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che l’onere di provare la titolarità del debito spetta al condominio. Inoltre, ha chiarito che la responsabilità solidale del nuovo acquirente è limitata all’anno in corso e a quello precedente al subentro, e che tale norma non è retroattiva. La sentenza sottolinea l’importanza di individuare correttamente il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Condominiali Arretrate: Chi Paga Dopo la Vendita?

La gestione delle spese condominiali insolute rappresenta una delle questioni più complesse e frequenti nel diritto immobiliare. Una domanda sorge spontanea quando si acquista un immobile: chi è tenuto a saldare i debiti pregressi lasciati dal venditore? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5704 del 2024, offre chiarimenti fondamentali su questo tema, ribaltando una decisione precedente e delineando principi cruciali in materia di onere della prova e responsabilità dell’acquirente.

I Fatti di Causa

Una società costruttrice si è trovata al centro di una controversia legale dopo aver riacquistato la proprietà di due unità immobiliari. Il Condominio in cui si trovavano gli immobili aveva ottenuto un decreto ingiuntivo contro la società per il pagamento di oltre 4.400 euro, relativi a contributi condominiali non versati per un periodo di sei anni (dal 2008 al 2014).

Il debito era stato originariamente accumulato da un soggetto terzo a cui la società aveva venduto gli immobili e dal quale li aveva successivamente riacquistati nel 2014. Nonostante il Condominio avesse già tentato, senza successo, di recuperare le somme dal precedente proprietario, ha deciso di agire contro la società costruttrice in qualità di nuova proprietaria.

Sia il Giudice di Pace che il Tribunale in appello avevano dato ragione al Condominio, rigettando l’opposizione della società. Quest’ultima ha quindi deciso di presentare ricorso alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme sull’onere della prova e sulla responsabilità per i debiti condominiali.

La Decisione della Corte di Cassazione sulle spese condominiali

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società costruttrice, cassando la sentenza del Tribunale e rinviando la causa a un nuovo giudizio. La decisione si fonda su un’analisi rigorosa dei principi che regolano l’individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali e la ripartizione dell’onere probatorio.

I giudici hanno stabilito che il Tribunale aveva commesso un errore fondamentale: invertire l’onere della prova. Non spettava alla società dimostrare di non essere la proprietaria (e quindi non responsabile) nel periodo in cui era maturato il debito, ma era compito del Condominio provare chi fosse l’effettivo condomino obbligato in quel lasso di tempo.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha enunciato tre principi di diritto chiari e decisivi per la risoluzione della controversia.

L’Onere della Prova grava sul Condominio

Il principio fondamentale, sancito dall’art. 2697 del Codice Civile, è che chi agisce in giudizio per far valere un diritto deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Nel contesto condominiale, questo significa che spetta al Condominio, quando richiede il pagamento di oneri, dimostrare chi era il proprietario dell’unità immobiliare nel momento in cui le spese sono maturate. È un errore, secondo la Corte, porre a carico del presunto debitore l’onere di provare la sua estraneità alla pretesa. La prova della titolarità del diritto di proprietà è il presupposto della richiesta di pagamento.

La Responsabilità dell’Acquirente e i Limiti delle spese condominiali

La Corte ha affrontato la questione della responsabilità del nuovo proprietario per i debiti del venditore, facendo riferimento all’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma, nella sua formulazione attuale (introdotta dalla riforma del 2012), prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il precedente proprietario per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

I giudici hanno però specificato due punti cruciali:
1. Responsabilità limitata: La responsabilità del nuovo acquirente non si estende a tutti i debiti pregressi, ma è circoscritta a questo specifico biennio.
2. Irretroattività: Questa norma non è retroattiva. Non può essere applicata a debiti maturati prima della sua entrata in vigore.

Nel caso di specie, la pretesa del Condominio per debiti risalenti fino al 2008 era, quindi, infondata nei confronti della società rientrata in possesso degli immobili solo nel 2014.

Il Trasferimento Automatico degli Obblighi

Infine, la Corte ha richiamato il principio secondo cui la vendita di un immobile determina la surrogazione automatica del nuovo acquirente nei diritti e nelle obbligazioni del venditore, senza necessità del consenso di terzi (come il Condominio). Questo include l’obbligo di pagamento delle quote condominiali dal momento del trasferimento della proprietà.

Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre preziose indicazioni pratiche. Per gli amministratori di condominio, sottolinea la necessità di identificare con certezza il proprietario effettivo prima di avviare un’azione di recupero crediti. Per chi acquista un immobile, conferma che la responsabilità per i debiti pregressi è limitata per legge al biennio precedente l’acquisto. Per chi vende, ribadisce che la propria obbligazione cessa con il trasferimento della proprietà. Questa decisione rafforza la certezza del diritto nelle transazioni immobiliari, chiarendo in modo inequivocabile la ripartizione di responsabilità e oneri probatori in materia di spese condominiali.

Chi deve dimostrare chi è il proprietario obbligato a pagare le spese condominiali in caso di contenzioso?
L’onere della prova spetta al Condominio. È il Condominio che, agendo per il recupero del credito, deve dimostrare chi era il proprietario dell’immobile nel periodo in cui sono maturate le spese richieste.

Se acquisto una casa, sono responsabile per tutti i debiti condominiali lasciati dal venditore?
No. Secondo l’art. 63 disp. att. c.c., l’acquirente è responsabile solidalmente con il venditore solo per le spese condominiali relative all’anno in corso al momento della vendita e a quello precedente. Non è responsabile per i debiti ancora più vecchi.

La norma che limita la responsabilità dell’acquirente al biennio precedente la vendita è sempre applicabile?
No, la norma non è retroattiva. La Corte di Cassazione ha precisato che la versione dell’art. 63 disp. att. c.c., introdotta dalla legge di riforma del condominio del 2012, non si applica ai debiti sorti in periodi precedenti alla sua entrata in vigore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5704 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5704 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

Ordinanza

sul ricorso n. 10614/2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME e domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

Condominio di INDIRIZZO di Taranto ;

-intimato- avverso la sentenza del Tribunale di Taranto n. 247/2018, depositata il 30/01/2018.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

L’odierna ricorrente in cassazione, la società costruttrice RAGIONE_SOCIALE si è vista rigettare in primo dal Giudice di pace di Taranto, con sentenza n. 3452/2015, confermata in appello dal Tribunale di Taranto (con sentenza n. 247/2018) l’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento della somma di € 4.414 ,45 ottenuto nel 2015 dal Condominio di INDIRIZZO (in Taranto), a titolo di contributi condominiali dovuti per gli anni 2008-2014 da NOME COGNOME relativamente a due unità
immobiliari dal luglio 2008 fino al giugno 2014, di cui aveva goduto quale cessionario dalla ricorrente e cedente società costruttrice, allorquando quest’ultima rientrava nella disponibilità degli immobili in questione. Allegava il citato Condominio che aveva ottenuto titoli esecutivi giudiziali nei confronti di COGNOME, sulla base dei quali aveva promosso infruttuosamente due procedure di espropriazione mobiliare, e che nel luglio del 2014 la RAGIONE_SOCIALE era rientrata in possesso degli immobili menzionati per poi concederli subito in locazione, già a decorrere dallo stesso mese, a tale NOME COGNOME (circostanza che pure era stata portata a conoscenza dell’amminist ratore del Condominio con nota del 30 dicembre 2014).
La società ingiunta faceva valere i motivi poi riproposti essenzialmente nel giudizio di legittimità.

La RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi.

Il Condominio intimato non ha svolto attività difensiva.

Ragioni della decisione

1. -Il primo motivo (p. 9) denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., degli artt. 1118 e 1123 c.c., dell’art. 63 disp. att. c.c. in quanto il giudice di appello non ha correttamente qualificato la domanda del Condominio in sede monitoria, incorrendo in un’erronea applicazione delle norme sul pagamento dei contributi di gestione ordinari relativi alle parti e ai servizi comuni.

Si deduce che il ricorso per decreto ingiuntivo non trovava giustificazione negli stati di riparto approvati in assemblea, che riportavano le somme dovute dalla ricorrente, quanto nei titoli esecutivi di condanna al pagamento, ottenuti dal Condominio nei confronti del COGNOME. Infatti, secondo il Condominio, la società proprietaria «è obbligata a pagare i contributi e le conseguenti spese legali ma la stessa non ha dato alcun riscontro alla lettera del 7 gennaio con la quale è stata invitata ad ottemperare al pagamento; ricorrono le condizioni per la concessione dell’ingiunzione ai sensi
dell’art. 63 disp. att. c.c., sulla base dei precedenti decreti ingiuntivi vertendosi in materia di contributi condominiali». (v. p. 11). Si lamenta che l’azione proposta nei confronti della società riguardava una non meglio qualificata responsabilità, quale ex proprietaria-cedente dei due immobili facenti parte del Condominio, e per esserne poi divenuta nuovamente proprietaria. Al massimo si sarebbe potuta ammettere – ex art. 63, co. 4, disp. att. c.c. -la sua responsabilità per l’anno in corso e quello precedente il riacquisto (quindi per tutto 2013 e fino al mese di giugno 2014).
Il secondo motivo (p. 15) ripropone la sostanza del primo motivo sotto il profilo di omesso esame ex 360 n. 5 c.p.c. dei documenti a base del ricorso per decreto ingiuntivo proposto dal Condominio, da cui si sarebbe dovuto desume che essa ricorrente, quale ingiunta, era stata destinataria di un provvedimento monitorio per pagare debiti altrui (del COGNOME).

Il terzo motivo (p. 17 ss.) denuncia la violazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 116 c.p.c., nonché la violazione del principio dell’irretroattività della legge in relazione all’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. in quanto il giudice di appello aveva imputato alla stessa, quale opponente, l’onere di produrre il contratto di vendita degli immobili al COGNOME, mentre avrebbe dovuto valutare come non necessitante di prova un fatto pacificamente ammesso, ed aveva applicato inoltre il citato art. 63 disp. att. c.c. nella formulazione introdotta nel 2012, ad una fattispecie anteriore.
Il quarto motivo (p. 20 ss.) denuncia la violazione dell’art. 2697 c.c., in combinato disposto con gli artt. 115 e 116 c.p.c., la violazione del principio della immodificabilità della domanda proposta dinanzi al giudice di pace ex art. 311, 319 e 320 c.p.c., nonché la violazione degli artt. 163 e 183 c.p.c. poiché il giudice di appello aveva erroneamente applicato i principi sull’onere della prova, omettendo di valutare che la cessione dell’immobile al COGNOME fosse stata ammessa dal Condominio ed aveva omesso di rilevare l’inammissibilità della modifica della causa petendi da parte del Condominio
nel passaggio dalla fase monitoria alla fase di opposizione e, comunque, omettendo di trarre le dovute conseguenze anche dalla tardiva costituzione in giudizio. Si prospetta che era stata allegata solo all’udienza di discussione in primo grado – e, quindi, tardivamente – la mancata cessione e la visura catastale da cui risultava la proprietà de essa società ricorrente al maggio 2014, con un mutamento della ragione della domanda, in cui si argomentava dalla qualità della società come proprietaria originaria (mentre nel ricorso per decreto ingiuntivo si invocava la qualità di nuova proprietaria della società per aver riacquistato gli immobili dal COGNOME).
Il quinto motivo (p. 25 ss.) denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. poiché il giudice di appello aveva omesso di pronunciarsi sull’eccezione di prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c. sollevata con l’atto di appello, in questi termini: «Ribadiamo, a tal proposito, che mai prima del 7/1/2015, la società è stata informata dell’asserita morosità del COGNOME; né è mai stata convocata, quale presunta condomina per le unità immobiliari di pertinenza del COGNOME nelle assemblee di approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi delle spese condominiali richieste con il decreto ingiuntivo opposto». In particolare, si deduce che, trattandosi di quote condominiali ordinarie, dovute con cadenza periodica, non essendo stata inoltrata nei confronti della società alcuna richiesta di pagamento delle quote condominiali prima dell’invio dell ‘ unica richiesta di pagamento ricevuta (il 7/1/2015), dovevano ritenersi prescritti i pretesi crediti precedenti al 7/1/2010. Viceversa, erano stati qualificati come atti interruttivi le iniziative nei confronti del COGNOME.
-I primi quattro motivi, da esaminare congiuntamente in quanto tra loro connessi, sono fondati.

Infatti, per quanto dedotto e provato nel corso dei gradi di merito, l’odierna società ricorrente aveva comunicato al Condominio con missiva del 16/9/ 2008 l’avvenut a cessione delle due unità immobiliari al sig. COGNOMECOGNOME nei cui riguardi era maturata la morosità indicata nel decreto ingiuntivo. Il

Condominio -per quanto indicato con il ricorso monitorio ed in relazione al periodo indicato dal settembre 2008 al giugno 2014 -aveva ottenuto titoli di condanna per il recupero delle somme nei confronti del conduttore. Pertanto, era nei confronti del cessionario COGNOME che andava richiesto il ricorso per decreto ingiuntivo e non della società cedente, la quale tutt’al più -avrebbe potuto rispondere, per effetto della sopravvenuta entrata in vigore della modifica apportata al citato art. 63 disp. att. c.c., solo delle ultime due annualità, ovvero del 2013 e fino al mese di giugno del 2014.
In sostanza, il Tribunale tarantino ha illegittimamente invertito l’onere della prova relativamente alla qualità di condomino al fine dell’accertamento dell’obbligo di pagamento dei contributi negli anni controversi, imputando erroneamente alla società oggi ricorrente l’onere di dimostrare l’inesistenza in capo a sé della qualità di condomina con riferimento al periodo della morosità dedotta nel ricorso monitorio e non già correttamente al Condominio l’onere di comprovare l’esistenza di tale qualità in capo alla società , tenuto conto di tutte le vicende -di cessione e di successivo riacquisto della disponibilità da parte della stessa – che avevano riguardato i due immobili.
La sentenza impugnata deve essere, perciò, cassata, con enunciazione dei seguenti principi di diritto:

in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) – locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del Condominio di cui fa parte l’immobile locato;
l’onere della prova relativo al fatto costitutivo della pretesa del Condominio implicante l ‘individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle quote condominiali in caso di vicende traslative o di

cessione o di locazione di immobile facente parte del Condominio stesso nel periodo di maturazione della morosità spetta a quest’ultimo, incombendo, invece, a colui che nega tale qualità, in caso di esercizio di siffatta pretesa nei suoi confronti, la prova su eventuali fatti modificativi od estintivi escludenti la sua responsabilità;

il nuovo art. 63 disp. att. c.c. (entrato in vigore con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220) sancisce, al comma 4, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (e non quindi anche con rispetto a quelli ulteriormente precedenti), precisandosi che detta norma non si applica retroattivamente.

-I primi quattro motivi devono, quindi, essere accolti, con assorbimento del quinto.

Alla cassazione della sentenza impugnata consegue il rinvio della causa al Tribunale di Taranto, in diversa composizione monocratica, il quale, oltre a uniformarsi ai principi di diritto su enunciati, provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi quattro motivi di ricorso e dichiara assorbito il quinto motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Tribunale di Taranto, in diversa composizione monocratica, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 15/02/2024, nella camera di consiglio della Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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