Spese condominiali acquirente: chi paga i debiti?

Un nuovo condomino, che aveva acquistato un immobile tramite esecuzione forzata, si è opposto al pagamento delle spese condominiali pregresse, contestando la legittimità della nomina dell’amministratore e pretendendo di visionare la documentazione contabile prima di saldare il debito. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’obbligazione per le spese condominiali acquirente è autonoma e prevista dalla legge. Pertanto, il nuovo proprietario non può sospendere il pagamento appellandosi alla mancata consegna dei documenti da parte dell’amministratore. La Corte ha inoltre confermato la validità della rappresentanza processuale dell’amministratore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Condominiali Acquirente: L’Obbligo di Pagamento Non Si Può Sospendere

L’acquisto di un immobile, specialmente se proveniente da una procedura esecutiva, solleva spesso interrogativi riguardo ai debiti pregressi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: le spese condominiali acquirente e l’impossibilità per il nuovo proprietario di sospenderne il pagamento in attesa di documentazione. Questo provvedimento chiarisce i confini tra il diritto del condomino all’informazione e il suo dovere di contribuire alle spese, rafforzando la tutela del credito del condominio.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dall’opposizione di un condomino a un decreto ingiuntivo per il pagamento di circa 4.800 euro di oneri condominiali. L’opponente, divenuto proprietario dell’unità immobiliare a seguito di un’espropriazione forzata, contestava la richiesta del condominio su due fronti principali. In primo luogo, metteva in dubbio la validità della rappresentanza processuale dell’amministratore, sostenendo che la delibera assembleare avesse nominato una società e non la persona fisica che aveva agito in giudizio. In secondo luogo, sollevava una cosiddetta ‘eccezione di inadempimento’, affermando di avere il diritto di sospendere il pagamento fino a quando l’amministratore non gli avesse fornito tutta la documentazione contabile comprovante il debito ereditato dal precedente proprietario.

La Questione della Rappresentanza dell’Amministratore

Uno dei punti centrali del ricorso riguardava l’interpretazione della delibera assembleare di nomina dell’amministratore. La formula utilizzata menzionava sia una società (una s.a.s.) sia la persona fisica di un architetto, socio della stessa. Il ricorrente sosteneva che l’incarico fosse stato conferito alla società, e che quindi la persona fisica non avesse il potere di nominare un avvocato per agire contro di lui. Il Tribunale prima, e la Cassazione poi, hanno respinto questa tesi, qualificandola come un’interpretazione della volontà assembleare. L’accertamento di quale soggetto fosse stato effettivamente investito dell’incarico è considerato un’attività riservata al giudice di merito, il cui risultato non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizi logici non riscontrati nel caso di specie.

Spese Condominiali Acquirente e l’Eccezione di Inadempimento

Il cuore della controversia risiede nel secondo motivo di ricorso. Il nuovo proprietario riteneva di poter legittimamente rifiutare il pagamento delle spese condominiali acquirente fino alla ricezione dei documenti giustificativi. La Corte di Cassazione ha nettamente rigettato questa argomentazione, chiarendo la natura dell’obbligazione che grava su chi subentra nei diritti di un condomino. L’obbligo di pagamento, stabilito dall’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione al codice civile, è un’obbligazione solidale ‘ex novo’, creata dalla legge per rafforzare la posizione creditoria del condominio. Non deriva da un rapporto contrattuale sinallagmatico (a prestazioni corrispettive) tra condomino e condominio. Di conseguenza, non è applicabile l’istituto dell’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), che presuppone proprio un rapporto di questo tipo.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione sulla base di principi consolidati. Per quanto riguarda la rappresentanza, ha ribadito che l’interpretazione della delibera assembleare è un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito. Essi avevano concluso, in modo plausibile, che l’assemblea avesse inteso nominare la persona fisica dell’architetto, pur menzionando la sua società.

Sul punto cruciale delle spese condominiali, la Corte ha spiegato che il diritto del condomino di ottenere dall’amministratore un’attestazione sullo stato dei pagamenti (art. 1130, n. 9, c.c.) è distinto e non condiziona l’obbligo di versare gli oneri. La mancata consegna di tale attestazione può costituire una grave irregolarità e portare alla revoca giudiziale dell’amministratore, ma non incide sulla liquidità ed esigibilità del credito condominiale. In altre parole, il condomino non può usare il suo diritto all’informazione come scudo per sottrarsi al pagamento. Il suo obbligo di contribuire alle spese comuni sorge dalla sua qualità di proprietario e dalla disciplina legale del condominio, non da un contratto di scambio.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame ha importanti implicazioni pratiche. Rafforza la tutela del condominio, garantendogli la possibilità di recuperare più agevolmente i crediti, anche in caso di avvicendamento nella proprietà delle unità immobiliari. Per chi acquista un immobile, specialmente in contesti di esecuzione forzata, emerge un chiaro monito: è fondamentale informarsi preventivamente sulla situazione debitoria verso il condominio, poiché la legge pone a suo carico un’obbligazione solidale per le spese dell’anno in corso e di quello precedente. La decisione chiarisce che il diritto di accesso ai documenti contabili, pur essendo pienamente tutelato, non può essere utilizzato come pretesto per ritardare o omettere i pagamenti dovuti, assicurando così la continuità finanziaria della gestione condominiale.

Chi è responsabile per le spese condominiali non pagate dal precedente proprietario?
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, come stabilito dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. Si tratta di un’obbligazione autonoma creata dalla legge.

Il nuovo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese arretrate se l’amministratore non gli fornisce i documenti contabili?
No. Secondo la Corte, il pagamento degli oneri condominiali non deriva da un rapporto contrattuale a prestazioni corrispettive, ma dalla disciplina del condominio. Pertanto, il nuovo proprietario non può eccepire l’inadempimento dell’amministratore (mancata consegna dei documenti) per sottrarsi al pagamento.

Se la delibera di nomina dell’amministratore nomina sia una società che una persona fisica, chi ha il potere di agire per il condominio?
L’individuazione del soggetto effettivamente nominato come amministratore spetta al giudice di merito attraverso l’interpretazione della volontà dell’assemblea. Nel caso specifico, i giudici hanno ritenuto che l’incarico fosse stato conferito alla persona fisica, la quale aveva quindi il potere di rappresentare il condominio in giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7260 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7260 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30612/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, difeso personalmente ex art. 86 c.p.c.;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in GORGONZOLA, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME, NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di MILANO n. 4903/2020 pubblicata il 30/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 4903/2020 del Tribunale di Milano, pubblicata il 30 luglio 2020.

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE di Gorgonzola. 2. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4quater , e 380bis .1, c.p.c. Le parti hanno depositato memorie.

Non deve disporsi la riunione tra il presente giudizio di cassazione e quello contraddistinto con il n. RNUMERO_DOCUMENTO. Si tratta di ricorsi proposti contro sentenze diverse pronunciate in separati procedimenti, senza integrale identità delle parti, e la riunione richiesta, pur attenendo a cause connesse, non garantisce l’economia ed il minor costo dei due giudizi, né favorirebbe la loro ragionevole durata.

La controversia concerne un ‘ opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali per l’importo di € 4.812,37. Il Tribunale di Milano ha riformato la sentenza di primo grado solo in punto di condanna dell’opponente ex art. 96 c.p.c.; la stessa pronuncia del Giudice di pace aveva comunque revocato il decreto opposto, stante l’avvenuto pagamento dei citati contributi . L’appello era strutturato su sette motivi.

Il ricorso per cassazione si sviluppa in cinquantatré pagine; la particolare ampiezza di tale atto – pur non trasgredendo alcuna prescrizione formale di ammissibilità -collide con l’esigenza di chiarezza e sinteticità dettata dall’obiettivo di un processo celere, non essendo neppure proporzionale alla complessità giuridica o all’importanza economica delle fattispecie affrontate.

Nella redazione della presente ordinanza si farà perciò sintetico rinvio per relazione ai motivi ed agli argomenti contenuti negli atti di parte.

Il primo motivo di ricorso prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1129, 1344, 1362, 1367, 1387, 1398, 1414, 2318 c.c., e dell’art. 75 c.p.c., ed attiene al conferimento della procura alle liti rilasciata per il decreto ingiuntivo e per la comparsa di

costituzione e risposta dal socio accomandante (NOME COGNOME) della società (RAGIONE_SOCIALE) nominata amministratrice del RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE.

5.1. Il Tribunale ha tuttavia ritenuto che la delibera di nomina dell’amministratore, pur indicando anche la denominazione della società, aveva investito dell’incarico un socio della RAGIONE_SOCIALE, ovvero lo AVV_NOTAIO.

Il ricorrente obietta che la deliberazione approvata dall’assemblea del RAGIONE_SOCIALE svoltasi il 21 novembre 2016 aveva nominato ‘lo AVV_NOTAIO RAGIONE_SOCIALE nella persona del AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO COGNOME … per anni 5′. Di tal che, si sostiene nel primo motivo, occorreva ‘individuare la RAGIONE_SOCIALE come amministratore e il AVV_NOTAIO. COGNOME come mero incaricato di svolgere le ‹‹funzioni di amministrazione››’. Viene posto in risalto anche il dato che le fatture per il compenso risultavano emesse dalla società.
5.2. Il primo motivo di ricorso, come visto, lamenta la violazione e falsa applicazione di undici norme di diritto, senza tuttavia esaminarne il contenuto precettivo e raffrontarlo con le affermazioni contenute nella sentenza impugnata.

La delibera di nomina dell’amministratore di condominio spiega efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, dal momento in cui sia aAVV_NOTAIOata la relativa deliberazione dell’assemblea, nelle forme di cui all’art. 1129 c.c. (Cass. n. 14599 del 2012). Nel caso in esame, l’individuazione del soggetto nominato amministratore è stata svolta per accertarne la legittimazione ai fini della regolare instaurazione del rapporto processuale, ovvero della validità della procura alle liti rilasciata.
La censura, nella sostanza, critica l’interpretazione della delibera di nomina dell’amministratore approvata dall’assemblea del 21 novembre 2016.

Il Tribunale di Milano ha accertato in fatto che la deliberazione sottoposta al suo esame (unicamente per confutare l’assunto dell’invalidità del mandato alle liti del procedimento monitorio e del giudizio di opposizione) recasse l’indicazione cumulativa sia della società che della persona dell’architetto NOME COGNOME, desumendone la volontà dell’assemblea di conferire l’incarico di amministratore a quest’ultimo piuttosto che alla prima, avendo perciò egli il potere di rappresentanza processuale del condominio, con la relativa facoltà di nomina del difensore.
La tesi del ricorrente è, invece, che amministratore fosse stata nominata la società, sicché il potere di rappresentanza processuale, con la relativa facoltà di nomina dei difensori, doveva essere accertato con riguardo alla società.

L’interpretazione della deliberazione assembleare di un condominio edilizio costituisce, comunque, un accertamento di fatto istituzionalmente riservato al giudice di merito e le censure contenute nel primo motivo al riguardo si limitano ad una mera prospettazione di un risultato interpretativo diverso da quello accolto nella sentenza.

Circa poi l’intestazione delle fatture per il compenso dell’amministratore intestate alla società, tale fatto storico è stato comunque preso in considerazione dal Tribunale di Milano, ancorché la sentenza impugnata non vi abbia riconosciuto la rilevanza probatoria auspicata dal ricorrente (cfr., per tutte, Cass. Sez. Unite, n. 8053 del 2014).

Il primo motivo di ricorso può, quindi, essere rigettato, considerando come, per la rappresentanza processuale di un condominio, è sufficiente l’indicazione della funzione e del potere del soggetto che ha rilasciato la procura (nella specie, qualificato in atti come ‘AVV_NOTAIO, amministratore del RAGIONE_SOCIALE), avendo comunque lo stesso, alla luce della contestazione relativa

all’effettiva esistenza del potere esercitato, dimostrato il proprio potere rappresentativo mediante produzione della delibera di nomina del 21 novembre 2016.

6. Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1183, 1297, 1375, comma 1, e 1460 c.c., per avere il Tribunale ritenuto che il credito azionato dal condominio fosse esigibile, a prescindere dalla richiesta del COGNOME, ‘avente causa del condomino moroso’ (espropriato all’esito di una procedura esecutiva), di visionare i documenti comprovanti il debito su lui gravante in solido per effetto del subentro al precedente condomino, ciò anche in forza di un pregresso accordo raggiunto col c ondominio. La censura discute di una ‘eccezione di inadempimento’ formulata dallo stesso ricorrente, quale condomino, rispetto al pagamento intimatogli.
6.1. Il secondo motivo di ricorso è manifestamente infondato.

Il debito solidale per il pagamento dei contributi gravante su chi subentra nei diritti di un condomino, anche, come nella specie, in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, trova fondamento nell’art. 63, comma 4, disp. att . c.c., il quale pone a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non ” propter rem “, ma autonoma, in quanto costituita ” ex novo ” dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.
Il condomino acquirente può avvalersi dell ‘art. 1130, n. 9, c.c., il quale prescrive che l’amministratore deve «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso». La eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore

costituisce grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.), ma non incide sull’accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale, giacché la consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidità, la esigibilità e la prova della morosità da riscuotere.

Tanto meno il singolo condomino può dirsi titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, atteso che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale; pertanto, egli non può sottrarsi al pagamento delle spese relative eccependo, come fa il ricorrente, la mancata disamina della documentazione contabile.

Il terzo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. per l’omessa pronuncia sulla eccezione di tardività della produzione documentale, sollevata all’udienza del 4 febbraio 2020, relativamente al verbale di assemblea del 29 gennaio 2020, recante ratifica ex art. 182 c.p.c. dell’operato processuale dell’amministratore NOME COGNOME. Tale verbale difetterebbe della necessaria autentica, pur ratificando una procura alle liti, non era sottoscritto dal presidente e dal segretario dell’assemblea, ed infine rappresenterebbe un ‘negozio in frode alla legge’, stante la ‘simulazione assoluta’ e la ‘interposizione fittizia fiscale’.
7.1. Il terzo motivo di ricorso è inammissibile.

7.2. Il vizio di omessa pronunzia è configurabile solo nel caso di mancato esame di questioni di merito, e non anche di eccezioni pregiudiziali di rito (nella specie, si denuncia il mancato esame, da parte della sentenza impugnata, di una eccezione di inammissibilità per tardività della produzione documentale).

7.3. Il difetto di legittimazione processuale della persona fisica, che agisca in giudizio in rappresentanza di un altro soggetto, può essere sanato, in qualunque stato e grado del giudizio (e, dunque, anche in appello), con efficacia retroattiva e con riferimento a tutti gli atti processuali già compiuti.

7.4. La regolarizzazione mediante ratifica dell’operato processuale di un amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 182 c.p.c., avviene mediante delibera dell’assemblea, il cui verbale, ove sottoscritto, ha natura di scrittura privata, senza, peraltro, che la mancata firma ad opera del presidente o del segretario costituisca causa di annullabilità della delibera stessa.

7.5. La ratifica dell’operato processuale dell’amministratore dell’operato processuale dell’amministratore NOME COGNOME resta comunque assorbita dalla decisione assunta con riguardo al primo motivo di ricorso, risultando dalla delibera approvata dall’assemblea del 21 novembre 2016 che proprio il COGNOME era stato nominato amministratore.

Il ricorso va perciò rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza, con distrazione delle stesse in favore del difensore del controricorrente condominio, AVV_NOTAIO, per dichiarazione di anticipo fatta in sede di memoria ex art. 380-bis.1. c.p.c. (da ritenersi ammissibile anche se non formalizzata già nell’atto di costituzione , come avvenuto nel caso di specie: v. Cass. n. 12111 del 2014; Cass. n. 4294 del 2021).
Va respinta la domanda del controricorrente di condanna per responsabilità aggravata, ex art. 96 c.p.c., non rilevandosi che il ricorrente abbia agito con mala fede o colpa grave, né che abbia abusato dello strumento processuale.

Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dal controricorrente, che liquida in complessivi € 1.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, con distrazione in favore del difensore dello stesso controricorrente, AVV_NOTAIO, per dichiarato anticipo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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