Sottosuolo condominiale: scavi privati vietati

La Corte di Cassazione ha confermato l’illegittimità dello scavo effettuato da un singolo proprietario nel sottosuolo condominiale per creare o ampliare locali privati. Poiché il sottosuolo è considerato bene comune ex art. 1117 c.c., l’appropriazione esclusiva tramite scavo lede il diritto di proprietà degli altri condòmini. La sentenza ribadisce inoltre che le istanze istruttorie non reiterate nella comparsa conclusionale si presumono abbandonate, confermando l’ordine di rimessione in pristino dell’area scavata abusivamente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Sottosuolo condominiale: i limiti agli scavi privati

Il sottosuolo condominiale rappresenta una delle parti comuni più delicate nella gestione di un edificio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito definitivamente che nessun singolo proprietario può scavare nel terreno sottostante il palazzo per ricavare nuovi locali o ampliare quelli esistenti senza il consenso unanime degli altri condòmini.

Il caso dello scavo non autorizzato

La vicenda trae origine dall’azione legale intrapresa da un condominio contro un proprietario che aveva realizzato un locale interrato scavando nel sottosuolo dell’edificio. Il condominio chiedeva la chiusura dello scavo e il ripristino dello stato dei luoghi, sostenendo che l’area fosse di proprietà comune. Il proprietario, di contro, sosteneva la preesistenza dello scavo o, in subordine, l’acquisto per usucapione.

La decisione dei giudici di merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno accolto le ragioni del condominio. Le perizie tecniche hanno dimostrato che lo scavo era di recente realizzazione e non figurava nelle planimetrie storiche. Di conseguenza, è stato ordinato il riempimento del locale e la rimessione in pristino dell’area, rigettando ogni pretesa di usucapione.

Sottosuolo condominiale e diritti dei proprietari

Secondo la giurisprudenza consolidata, il sottosuolo su cui sorge l’edificio rientra tra i beni comuni. Il singolo condòmino non può, di propria iniziativa, attrarre la cosa comune nella propria disponibilità esclusiva. Tale condotta costituisce una lesione del diritto di proprietà degli altri partecipanti alla comunione, i quali vengono privati dell’uso potenziale di quella porzione di immobile.

L’abbandono delle istanze istruttorie

Un aspetto processuale rilevante affrontato dalla Cassazione riguarda la prova dei fatti. Se una parte richiede l’audizione di testimoni ma non ribadisce tale richiesta nella comparsa conclusionale (l’ultimo atto del processo), il giudice può legittimamente ritenere che quella richiesta sia stata abbandonata. Questo principio sottolinea l’importanza di una strategia difensiva costante e precisa in ogni fase del giudizio.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha motivato il rigetto del ricorso evidenziando che il sottosuolo è per legge una parte comune, salvo titolo contrario. L’attività di scavo e l’incorporazione di una porzione di sottosuolo in un’unità immobiliare privata alterano la destinazione del bene comune e ne impediscono l’uso agli altri. Inoltre, la Corte ha precisato che il sindacato di legittimità non può riesaminare i fatti già accertati dai giudici di merito, come la datazione dello scavo tramite C.T.U., se la motivazione è logica e coerente.

Le conclusioni

In conclusione, chiunque intenda modificare le aree sottostanti la propria unità immobiliare in un contesto condominiale deve ottenere il consenso preventivo degli altri condòmini. In mancanza di autorizzazione, il rischio concreto è quello di dover affrontare pesanti sanzioni civili e l’obbligo di distruggere le opere realizzate a proprie spese. La tutela del patrimonio comune prevale sull’interesse del singolo ad ampliare i propri spazi abitativi.

Posso scavare sotto il mio appartamento in condominio per creare una cantina?
No, il sottosuolo è considerato parte comune dell’edificio. Ogni scavo non autorizzato dall’assemblea lede il diritto di proprietà degli altri condòmini e può portare a un ordine di ripristino.

Cosa succede se il giudice ordina la rimessione in pristino?
Il proprietario responsabile dello scavo abusivo è obbligato a chiudere il locale realizzato e a riportare il terreno allo stato originario, sostenendo interamente i costi dell’operazione.

È possibile usucapire una porzione di sottosuolo condominiale?
L’usucapione richiede un possesso esclusivo e ininterrotto per vent’anni. Tuttavia, è molto difficile da dimostrare per il sottosuolo se lo scavo è recente o se non vi è un titolo d’acquisto specifico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36374 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36374 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11651/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME , che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– intimati – avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 431/2018

depositata il 22/01/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/03/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

La Corte d’Appello di Roma rigettava l’appello interposto dal NOME COGNOME avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 16020/2011, con la quale il giudice di prime cure aveva accolto la domanda proposta dal Condominio sito in Roma, INDIRIZZO, nonché dai condómini NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, ordinando la rimessione in pristino dell’area scavata nel sottosuolo e del locale ivi realizzato dal convenuto e rigettando la domanda riconvenzionale di usucapione da questi svolta.
A sostegno della sua decisione, confutando le censure dell’appellante, il giudice di seconde cure osservava che:

il C.T.U. ha offerto una serie di elementi di valutazione che appaiono alla Corte concordanti, deducendo da essi che la realizzazione del locale interrato risale a non prima del 1992. Le ulteriori considerazioni del C.T.U. (in particolare, la presenza di altri immobili interrati di impronta «catacombale», anche in adiacenza al locale oggetto di causa e al numero INDIRIZZO) non appaiono sufficienti a suffragare la tesi della preesistenza dello scavo;

non può concordarsi sulla natura pertinenziale del locale interrato di cui si discute: in applicazione dei principi affermati dalla Corte di legittimità, il sottosuolo su cui sorge l’edificio condominiale rientra tra i beni di proprietà comune; il singolo condómino, pertanto, non può senza il consenso degli altri condómini – procedere a scavi del sottosuolo al fine di ricavarne nuovi locali o di ingrandire quelli già esistenti giacché, con l’attrarre la cosa comune nell’orbita della sua
disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà degli altri condomini sul bene comune;

le istanze istruttorie formulate dalla parte appellante nella memoria ex art. 184 cod. proc. civ. -al fine di dimostrare la presenza di una botola di ingresso al vano sotterraneo fin dal 1975 -non sono state reiterate in sede di conclusioni nel giudizio di primo grado.

Avverso la suddetta pronuncia proponeva ricorso per cassazione NOME COGNOME, affidandolo a due motivi e illustrandolo con memoria depositata in prossimità dell’adunanza.

Resisteva il INDIRIZZO INDIRIZZO depositando controricorso.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 244 e 245 cod. proc. civ. ( ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.) e omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ( ex art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.). Il ricorrente censura la sentenza per non aver il giudice di seconde cure ammesso le prove testimoniali – pure rinnovate dall’allora appellante in sede di comparsa conclusionale – decisive per il giudizio al fine di dimostrare un fatto essenziale, ossia la circostanza della preesistenza dello scavo, rispetto al quale la C.T.U. non aveva fornito certezza.
1.1. Il motivo è in parte inammissibile, in parte infondato. È inammissibile nella parte in cui censura la valutazione delle prove da parte del giudice di seconde cure, il quale pure ha accuratamente analizzato – con argomentazioni scevre da errori logici e giuridici – le risultanze della consulenza tecnica, sia nella parte in cui offre elementi ritenuti «concordanti» (nessun riferimento al locale interrato nella planimetria del 1939; nessun riferimento ad esso neanche nel contratto
di compravendita del 1990), sia nella parte in cui giudica «insufficienti» le considerazioni svolte dal C.T.U. riguardo la presenza di altri immobili interrati di impronta catacombale, al fine di ritenere che il locale sottostante risalga ad epoca antica (v. sentenza p. 2 ultimo capoverso; p. 3, 2° e 3° capoverso).

Pure ai sensi dell’art. 360 n. 5) cod. proc. civ., non è consentito sindacare in sede di legittimità quanto apprezzato e accertato dal giudice del merito riguardo alle acquisite emergenze istruttorie, la cui valutazione (e selezione) compete esclusivamente allo stesso giudice di merito, essendo possibile soltanto denunciare l’omesso oggettivo esame di fatti, in senso storico, rilevanti e decisivi, e non già criticare il contenuto delle relative valutazioni ovvero il c.d. ragionamento decisorio seguito nella sentenza impugnata (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 482 del 10/01/2019, Rv. 652053 – 01).
1.2. Venendo alla violazione di legge, il motivo è infondato: per orientamento costante di questa Corte, la presunzione di abbandono delle istanze istruttorie non reiterate specificamente nella comparsa conclusionale può essere ritenuta superata dal giudice di merito qualora dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, o dalla connessione della richiesta non riproposta con le conclusioni rassegnate e con la linea difensiva adottata nel processo, emerga una volontà inequivoca di insistere sulla richiesta pretermessa, attraverso l’esame degli scritti difensivi (Cass. Sez. 2-, n. 33103 del 10/11/2021 – Rv. 662750 -01; Cass. Sez. 1-, n. 4487 del 19/02/2021 -Rv. 660569 -01; Cass. Sez. 6-3, n. 10767 del 04/04/2022, Rv. 664646-01, le ultime due pronunce citate in memoria dal ricorrente). Nel caso di specie, tale volontà inequivoca non è stata ritenuta sussistente dal giudice di seconde cure, il quale, pur non motivando dettagliatamente sul punto, ha preso atto della mancata reiterazione
delle istanze istruttorie in sede di conclusioni. Come emerge dagli atti del giudizio di merito, cui la Corte accede direttamente in ragione della natura processuale del vizio dedotto ( ex multis : Cass. Sez. L, Sentenza n. 20924 del 05/08/2019, Rv. 654799 – 01), in quella sede l’odierno ricorrente si è limitato a richiamare la comparsa di costituzione e risposta ove, però, non erano presenti le suddette richieste, unicamente inserite nella memoria ex art. 184 cod. proc. civ.

Con il secondo motivo si deduce violazione degli artt. 2697 cod. civ., 194, 195 cod. proc. civ., art. 92 disp. att. cod. proc. civ. ( ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.). Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ( ex art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.). Il ricorrente censura la sentenza nella parte in cui non ha tenuto conto della presenza di un locale interrato -analogo ad altri locali interrati di impronta catacombale presenti al INDIRIZZO -e, quindi, l’insussistenza di prove riguardo al fatto che lo scavo di cui è causa sia stato effettuato dal ricorrente.
2.1. Anche il secondo motivo è inammissibile, per mancanza di specificità. Il ricorrente lamenta un vizio della pronuncia per omesso esame di un fatto decisivo della controversia, senza tuttavia indicare, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6), e 369, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ.: 1) il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso; 2) il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente; 3) il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti; 4) la sua “decisività”, secondo i principi fissati da Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014 (Rv. 629831 – 01). Ciò fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora esso, rilevante in causa, sia stato comunque
preso in considerazione dal giudice (Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 27415 del 29/10/2018 – Rv. 651028 – 01), e ciò in quanto le deduzioni aventi ad oggetto la persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attengono alla mera sufficienza della motivazione, e cioè ad un profilo non (più) deducibile.

2.2. Inoltre, il ricorrente censura l’assenza di una base alla ratio decidendi della pronuncia impugnata: anche in questo caso la doglianza si traduce in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. sez. 2, n. 19717/2022; Cass. Sez. 2, n. 21127 dell’08.08.2019), non ravvisandosi alcuna illogicità nell’argomentazione che ha condotto il giudice di seconde cure al suo convincimento (v. supra , punto 1.1.).
2.3. Non ha pregio, infine, quanto dedotto dalla ricorrente in memoria, dove si sostiene che la titolarità del diritto del ricorrente sul locale interrato sarebbe stata accertata tramite una più corretta lettura dell’atto notarile di acquisto del 30.20.1990, nel quale si fa riferimento anche agli accessori dell’immobile venduto in cui era ricompreso il piccolo locale sottostante. Si tratta di un’argomentazione attinente alla valutazione di prova documentale, come tale inammissibile.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso e regola le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso, condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €2.400,00 per compensi, oltre a €200,00 per esborsi e agli accessori di leg ge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.