SENTENZA CORTE DI APPELLO DI FIRENZE N. 1669 2025 – N. R.G. 00000668 2022 DEPOSITO MINUTA 29 09 2025 PUBBLICAZIONE 29 09 2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati:
dott. NOME COGNOME Presidente
dott. NOME COGNOME Consigliere
dott. NOME COGNOME Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 668/2022 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell’Avv. COGNOME e dell’Avv. COGNOME C.F.
APPELLANTE/I
nei confronti di
) con il patrocinio
(CF dell’Avv. COGNOME NOME (CF ) e dell’Avv. COGNOME NOME P. C.F.
APPELLATO/I
avverso
la sentenza n. 274/2022 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 23/03/2022
CONCLUSIONI
In data 12.2.-4.3.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: ‘ Piaccia all’Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, ogni contraria istanza e domanda disattesa e previa la riforma dell’impugnata sentenza n. 274/2022 emessa dal Tribunale di Lucca: dichiarare l’annullabilità e/o la nullità della delibera assembleare del assunta in data 20.05.2021 con riferimento ai punti contrassegnati ai nn. 1, 2, 3, 4, 5 e 7 del relativo verbale; e, conseguentemente, condannare il convenuto, in persona dell’Amministratore p.t., al risarcimento dei danni subiti dalla condomina
ed il cui ammontare verrà quantificato e specificato in corso di causa ovvero a seguito dei mezzi istruttori esp eriti ovveroché, in ipotesi, verrà liquidato ex art. 1226 c.c. Il tutto con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, con ivi compreso le procedure di mediazione nn. 331/2020, 105/2021 e 330/2021 esperite dinanzi all’OMF di Lucca, o ltre accessori di legge ‘, insistendo nelle richieste istruttorie formulate in primo grado e non ammesse.
Per parte appellata: ‘ Voglia l’Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e reietta, previo rigetto della istanza di sospensione dell’efficacia esecutiva della Sentenza del Tribunale di Lucca n. 274/2022 impugnata nel presente grado di giudizio: Nel merito: In via preliminare: accertata e dichiarata l’intervenuta decadenza della Signora dalle domande avanzate in primo grado e non riproposte nel presente giudizio, dichiarare – anche ai sensi e per gli effetti degli artt. 348 bis e 348 ter c.p.c. l’inammissibilità dell’appello in questa sede proposto avverso la Sentenza del Tribunale di Lucca n. n. 274/2022, per i motivi tutti di cui al paragrafo I) della Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022 e, per l’ef fetto, confermare la sentenza impugnata, con ogni consequenziale provvedimento di legge; – In via principale: rigettare integralmente l’appello proposto avverso la Sentenza del Tribunale di Lucca n. 274/2022 dalla Signora poiché infondato in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui alla Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022 e, per l’effetto, confermare la sentenza impugnata, con ogni consequenziale provvedimento di legge; In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui la Spett.le Corte di Appello di Firenze ritenesse di riformare i capi della Sentenza del Tribunale di Lucca n. 274/2022 relativi all’annullabilità e/o alla nullità della delibera assembleare del assunta in data 20.05.2021, Voglia l’Ill.ma Corte adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta ed in accoglimento delle difese contenute ed illustrate nella Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022: A) Per quanto concerne la delibera assembleare del 10.10.2020: – Nel merito: – accertare e dichiarare, per tutto quanto dedotto ed eccepito nella Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022, che la delibera assembleare del assunta in data 10.10.2020 non ha comportato la lesione dei diritti individuali della Signora su parti comuni né pregiudizio alla proprietà esclusiva della medesima, attesa la comprovata natura condominiale del vano sottoscala. Ciò anche in accoglimento dell’eccezione di nullità dell’atto di disposizione del bene comune contenuto nella compravendita del 19/12/1974 Rep. n. 12920 ai Rogiti Notaio di Firenze, che si chiede di Voler accertare e dichiarare ai fini del rigetto della domanda attorea; – In subordine, nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse valido il trasferimento del bene comune alla Sig.ra effettuato con l’atto del 19/12/1974 Rep. n. 12920 ai Rogiti Notaio di Firenze, accertare e dichiarare che lo spazio attualmente occupato dalla piattaforma elevatrice non è stato oggetto della predetta compravendita; – di conseguenza, respingere la domanda volta all’accertamento dell’annullabilità/nullità della delibera in quanto infondata in fatto ed in diritto, con rigetto della relativa impugnazione. B) Per quanto concerne la delibera assembleare del 03.02.2021: -In via pregiudiziale, nel rito: dichiarare inammissibile l’impugnazione avanzata avverso la delibera del in data 03.02.2021 a cagione dell ‘intervenuta decadenza della Signora dalla relativa facoltà, per i motivi tutti contenuti nella Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022; – di conseguenza, respingere l’impugnativa tardivamente proposta. -Nel merito: accertare e dichiarare che, per tutto quanto dedotto ed eccepito nella Comparsa di Costituzione e Risposta in
data 11.06.2022, non si configura un difetto di convocazione della Signora per l’assemblea del 03.02.2021 e che, sempre per tutto quanto dedotto ed eccepito nella Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022, la delibera assembleare del assunta in data 03.02.2021 non ha comportato la lesione dei diritti individuali della Signora
su parti comuni né pregiudizio alla proprietà esclusiva della medesima, attesa la comprovata natura condominiale del vano sottoscala. Ciò anche in accoglimento dell’eccezione di nullità dell’atto di disposizione del bene comune contenuto nella compravendita del 19/12/1974 Rep. n. 12920 ai Rogiti Notaio di Firenze, che si chiede di Voler accertare e dichiarare ai fini del rigetto della domanda attorea; – In subordine, nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse valido il trasferimento del bene comune alla Sig.ra effettuato con l’atto del 19/12/1974 Rep. n. 12920 ai Rogiti Notaio di Firenze, accertare e dichiarare che lo spazio attualmente occupato dalla piattaforma elevatrice non è stato oggetto della predetta compravendita; di conseguenza, respingere la domanda volta all’accertamento dell’annullabilità/nullità della delibera in quanto infondata in fatto ed in diritto, con rigetto della relativa impugnazione. C) Per quanto concerne la delibera assembleare del 20.05.2021: – Nel merito: accertare e dichiarare che, per tutto quanto dedotto ed eccepito nella Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022, non si configura un difetto di convocazione della Signora per l’assemblea del 20.05.2021 e che, sempre per tutto quanto dedotto ed eccepito nella Comparsa di Costituzione e Risposta in data 11.06.2022, la delibera assembleare del assunta in data 20.05.2021 non ha comportato la lesione dei diritti individuali della Signora su parti comuni né pregiudizio alla proprietà esclusiva della medesima, attesa la comprovata natura condominiale del vano sottoscala. Ciò anche in accoglimento dell’eccezione di nullità dell’atto di disposizione del bene c omune contenuto nella compravendita del 19/12/1974 Rep. n. 12920 ai Rogiti Notaio di Firenze, che si chiede di Voler accertare e dichiarare ai fini del rigetto della domanda attorea; – In subordine, nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse valido il trasferimento del bene comune alla Sig.ra
effettuato con l’atto del 19/12/1974 Rep. n. 12920 ai Rogiti Notaio di Firenze, accertare e dichiarare che lo spazio attualmente occupato dalla piattaforma elevatrice non è stato oggetto della predetta compravendita; – di conseguenza, respingere la domanda volta all’accertamento dell’annullabilità/nullità della delibera in quanto infondata in fatto ed in diritto, con rigetto della relativa impugnazione. – Solo nella denegata e non creduta ipotesi di declaratoria di nullità delle delibere impugnate, Voglia il Giudice circoscrivere detta censura al punto oggetto di impugnazione da parte della Sig.ra inerente l’installazione dell’ascensore, facendo quindi salve tutte le altre distinte ed autonome deliberazioni assunte nelle adunanze del 10.10.2020, 03.02.2021, 20.05.2021. D) Per quanto concerne la domanda di risarcimento dei danni: – In via pregiudiziale nel rito: dichiarare improcedibile la domanda di risarcimento dei danni avanzata dalla Sig.ra in difetto di preliminare richiesta di mediazione ai sensi del D.Lgs. 28/2010. – In ogni caso, in via principale e nel merito, accertato e dichiarato che le delibere assembleari del assunte rispettivamente in data 10.10.2020, 03.02.2021 e 20.05.2021 non hanno cagionato alcun danno alla Signora
rigettare la domanda di risarcimento dei danni dalla medesima avanzata in questa sede, in quanto infondata in fatto ed in diritto e, comunque, non provata; -Nella denegata e non creduta ipotesi di dichiarazione di nullità delle delibere assembleari del 10.10.2020, 03.02.2021 e 20.05.2021, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva in capo al in
ordine alla domanda di risarcimento dei danni; – In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice ritenga che, anche in caso di nullità delle delibere, non venga comunque meno la legittimazione passiva del rispetto alla domanda di risarcimento dei danni, respingere la domanda in quanto non provata nè nell’an né nel quantum; – In ulteriore subordine, sempre nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice ritenga l’esistenza di danni in capo alla Signora si chiede che, nel liquidare il relativo risarcimento, si tenga conto delle conseguenze vantaggiose derivanti dall’installazione nel della piattaforma elevatrice e che, operata la dovuta ‘compensatio lucri cum damno’ Voglia l’Ecc.ma Corte di Appello di Firenze detrarre dall’ammontare del risarcimento eventualmente dovuto la somma corrispondente all’aumento di valore dell’appartamento sito in Forte dei Marmi (LU), INDIRIZZO di proprietà della Signora il cui ammontare verrà specificato in corso di causa. – In INDIRIZZO Istruttoria: Voglia la Spett.le Corte D’Appello di Firenze dichiarare l’inammissibilità delle istanze istruttorie avanzate in primo grado dalla Sig.ra ed in questa sede ripropost e, atteso il difetto di apposito motivo di impugnazione Il tutto con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, ivi compreso il compenso dovuto per la fase di sospensiva, nonché il rimborso spese forfettarie ‘.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, il (di seguito anche solo ‘ ‘), proponendo gravame avver so la sentenza n. 274/2022, emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 23/03/2022, che aveva rigettato l’impugnazione, proposta dalla medesima avverso le delibere assembleari del 10.10.2020, del 3.2.2021 e del 20.5.2021, con conseguente condanna al pagamento delle spese di lite.
1 -Il giudizio di primo grado.
1.1. -aveva convenuto in giudizio il Condominio, esponendo:
-) di essere proprietaria dell’unità immobiliare posta al primo piano del fabbricato condominiale ubicato in INDIRIZZO nonché di un locale cantina-ripostiglio al pian terreno (che si estende anche al sottoscala) e con accesso dal vanno scale, in virtù di successione testamentaria della madre ;
che, in occasione dell’assemblea condominiale del 10.10.2020, veniva approvata la richiesta della per l’istallazione di un ascensore interno, nonostante il voto contrario espresso dalla dal momento che l’intervento arrecava pregiudizio al sottoscala di proprietà della medesima;
che, nella successiva assemblea del 3.2.2021, veniva approvato il nuovo progetto dell’installazione dell’ascensore, in sostituzione di quanto deliberato alla pre cedente assemblea del 10.10.2020;
che, tuttavia, anche il nuovo progetto pregiudicava l’uso del sottoscala da parte della riducendone la volumetria e lo spazio di accesso.
che, inoltre, tale delibera era da considerarsi illegittima anche per il mancato invio alla dell’avviso di convocazione;
che, attivata la procedura di mediazione, la in vista dell’assemblea condominiale del 20.5.2021 (che avrebbe dovuto decidere se autorizzare o meno l’amministratore ad aderire a tale proce dura), esprimeva il suo consenso a che, solo per quell’occasione, l’avviso di convocazione venisse inviato, tramite p.e.c, al suo legale;
che, tuttavia, tale avviso perveniva al suddetto legale con un ordine del giorno articolato in ben sette punti, con ci ò esulando dall’autorizzazione concessa dalla
che, pertanto, la delibera assunta in data 20.5.2021 era da considerarsi illegittima, in quanto non preceduta da una regolare convocazione della
Concludeva, quindi, chiedendo di annullare e/o di dichiarare nulle le delibere assembleari assunte in data 10.10.2020, 3.2.2021 e 20.5.2021, con condanna del al risarcimento dei danni.
1.2. -Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il , contestando integralment e l’attorea domanda.
In particolare, il convenuto eccepiva: 1) l’inammissibilità dell’impugnazione della delibera del 03.02.2021 per tardività: il termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c. era ripreso a decorrere dal 24.05.2021 (data di conclusione della medi azione), ma l’atto di citazione era stato notificato solo il 29.06.2021; 2) la regolarità delle convocazioni delle assemblee condominiali, perché i relativi avvisi erano stati inviati via email e p.e.c. in conformità agli accordi presi con la 3) l’improcedibilità della domanda risarcitoria per mancata attivazione della mediazione.
Nel merito, rilevava:
-) che il locale sottoscala era condominiale e non di proprietà esclusiva della come dimostrato dagli atti di compravendita del 1973 e 1974;
-) l’installazione dell’ascensore era conforme all’art. 10, comma 3, del d.l. n. 76/2020, che consente interventi su parti comuni per l’abbattimento di barriere architettoniche senza autorizzazione assembleare;
-) l’intervento, in ogni caso, era min imo e non lesivo della proprietà dal momento che il sottoscala era rimasto praticabile;
-) la normativa vigente non richiede più il rispetto del decoro architettonico per opere di abbattimento barriere;
-) in caso di declaratoria di nullità, la stessa doveva essere limitata al punto dell’o.d.g. contestato, senza possibilità di estensione agli altri;
-) quanto alla domanda risarcitoria, ne contestava la fondatezza, sollevando eccezione di
compensatio lucri cum damno , poiché l’ascensore aveva aumentato il valore dell’immobile della
1.3. -All’esito dell’istruttoria, articolatasi nell’assunzione di prove documentali, il tribunale decideva nei termini sopra esposti, sulla base delle seguenti considerazioni:
-) quanto alla domanda volta ad o ttenere l’annullamento delle delibere impugnate per il mancato invio dell’avviso di convocazione, la stessa si presentava infondata, dal momento che, in sede di mediazione, l’amministratore del condominio era stato autorizzato a convocare l’assemblea strao rdinaria utilizzando l’indirizzo p.e.c. del difensore dell’attrice (come poi avvenuto);
-) inoltre, non rilevava che tale avviso contenesse diversi argomenti all’o.d.g., che non concernevano solo il procedimento di mediazione in corso tra le parti, in quanto non era credibile che il difensore della non avesse provveduto ad informarla tempestivamente della convocazione;
-) in ogni caso, l’eccezione era da considerarsi superata, dal momento che, in corso di causa, era stata adottata, in data 4.2.202 2, un’ulteriore delibera, sostitutiva delle precedenti, non impugnata dall’attrice.
-) quanto alla domanda di nullità, l’attrice non aveva provato la proprietà del vano sottoscala;
-) difatti, a tal fine, la aveva dedotto che: – con atto del 7.12.1973 le originarie proprietarie alienarono ad , sua madre, il primo piano del fabbricato nonché a (suo padre) e a il resto dell’immobile, vale a dire il piano terra ed il secondo piano; – con atto del 19.12.1974 il ed il alienarono alla il locale in contestazione;
-) tuttavia, non vi era prova che il ed il fossero effettivamente proprietari del sottoscala, in quanto nel loro atto di acquisto si precisava espressamente che ad essi veniva trasferita la proprietà del piano terra ‘ fatta eccezione del vano scale ‘ e del secondo piano ‘ con la comproprietà del vano scale (da terra a tetto) ‘;
-) posto che per ‘vano scale’ doveva ovviamente intendersi l’intero volume, da terra a tetto, del vano in questione, comprensivo dunque anche del sottoscala controverso, non vi era dubbio che quest’ultimo, non essendo m ai stato acquistato dal e dal e non essendo dunque di loro proprietà, non poteva essere trasferito alla madre dell’attrice;
-) né poteva sostenersi che, pur essendo il locale in questione condominiale, il trasferimento sarebbe ugualmen te avvenuto, in quanto l’atto sarebbe intercorso fra gli unici comproprietari dello stesso;
-) difatti, tra il primo ed il secondo trasferimento, ve ne erano stati altri due, con i quali la aveva alienato parte del primo piano ed i avevano alienato il secondo
piano a terzi; al momento dell’atto in questione, dunque, i e la non erano gli unici comproprietari;
-) pertanto, il locale in questione doveva essere considerato di proprietà condominiale, di talché le delibere impugnate non potevano essere considerate nulle.
-) le spese seguivano la soccombenza.
2 -Il giudizio di secondo grado.
2.1. -Avverso tale sentenza proponeva appello , per i seguenti motivi:
con il primo, censurava la decisione impugnata per aver ritenuto valida la convocazione dell’assemblea del 20.5.2021 inviata, via p.e.c, al legale della dal momento che tale modalità era stata avallata da quest’ultima solo per consentire all’amministratore di munirsi d ell’autorizzazione dell’assemblea per partecipare al procedimento di mediazione, con la conseguenza che l’inclusione di altri punti all’ordine del giorno era lesiva dell’art. 66 disp. att. c.c. e non poteva fondare una presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c.
Inoltre, per effetto della delibera assembleare del 4.2.2022, risultavano superati solo i punti n. 2 e 3 dell’o.d.g. (concernenti la ‘ discussione e deliberazione in merito ai lavori da effettuare nel porticato condominiale ‘ e la ‘ discussione e deliberazione in merito ai lavori da effettuare sui terrazzi e parzialmente sulla facciata ‘) e non l’intera precedente deliberazione del 20.5.2021.
Con il secondo, rilevava che il tribunale aveva errato nel ritenere che il locale sottoscala fosse condominia le, basandosi sull’atto di compravendita del 7.12.1973.
Al riguardo, l’appellante sosteneva che il locale in questione era stato regolarmente trasferito alla madre con atto di compravendita del 19.12.1974 e che lo stesso non era mai stato d estinato all’uso comune e/o a soddisfare esigenze di carattere generale, in quanto era sempre stato nella disponibilità della famiglia
In particolare, con l’atto del 7.12.1973, e si erano resi acquirenti, t ra l’altro, del vano sottoscala, per cui ne avevano legittimamente disposto a favore di
in occasione della vendita del 19.12.1974.
Al riguardo, era significativo che, con atto del 18.12.1974, aveva ceduto a
in una porzione del primo piano dell’immobile, con l’espressa esclusione del locale sottoscala, come si evinceva dalla planimetria allegata al contratto.
Inoltre, con altro atto del 19.12.1974, e avevano alienato a in Wegenstein il quartiere situato al secondo piano, con esclusione, anche
in questo caso, del locale sottoscala, come da relativa planimetria allegata al contratto.
Pertanto, la decisione impugnata non era in linea con le regole ermeneutiche degli artt. 1362 -1371 c.c. e non teneva conto della comune intenzione delle parti.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall’appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. -Radicatosi il contraddittorio, il , nel costituirsi in giudizio, contestava, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. -Con ordinanza del 10.5.2023, le parti venivano invitate ad esperire il tentativo di mediazione ex art. 5, comma 2, del d.lgs. 28/2010, il quale, tuttavia, sortiva esito negativo.
2.4. -La causa è stata trattenuta in decisione in data 12.2.-4.3.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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3 -Sulle questioni preliminari.
3.1. -Deve, in primo luogo, essere disattesa l’eccezione di inammissibilità dell’appello, formulata dal , sul presupposto della mancata reiterazione, da parte della dell’impugnativa avverso le delibere assembleari del 10.10.2020 e del 3.2.2021 (avendo richiesto, nelle conclusioni dell’atto di appello, l’annullamento e/o la declaratoria di inammissibilità della sola delibera del 20.5.2021).
Invero, in occasione della riunione del 10.10.2020, l’assemblea condominiale, tra l’altro, deliberava: ‘ – di approvare la concessione a favore di della facoltà di provvedere all’installazione dell’ascensore interno del palazzo e precisamente negli spazi e secondo le specifiche risultanti dalla documentazione tecnica esaminata ‘.
Nella successiva riunione del 3.2.2021, l’assemblea prend eva atto della sostituzione del progetto di installazione dell’ascensore mentre, in quella del 20.5.2021, deliberava di ‘ – confermare la deliberazione assunta con il primo punto di trattazione nel coso dell’assemblea condominiale del 10 ottobre 2020, con la sola modifica di cui al successivo punto in elenco; – di sostituire ad ogni effetto, con decorrenza dalla data odierna, il progetto di realizzazione dell’ascensore presentato da ai fini della delibera assembleare del 10 ottobre 2020 con quello di cui alla variante recata dalla documentazione tecnica già trasmessa unitamente alla convocazione della presente assemblea ‘.
È evidente, quindi, come la delibera del 20.5.2021 abbia integralmente sostituito le precedenti, a seguito della presentazione, da parte di di un nuovo progetto per la realizzazione dell’ascensore.
Ne consegue che la mancata reiterazione dell’impugnativa avverso le delibere del 10.10.2020 e del 3.2.2021 non comporta alcun effetto preclusivo per la -né tanto meno l’inammissibilità dell’appello in quanto l’unico atto lesivo, per la sua posizione, è rappresentato proprio dalla delibera del 20.5.2021.
Difatti, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall’art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali (Cass. Sez. 2, 10/02/2010, n. 2999; Cass. Sez. 2, 28/06/2004, n. 11961).
Principio che è condiviso, peraltro, anche dalla difesa dell’appellato che, dopo aver eccepito l’inammissibilità del gravame, ha così dedotto ‘ la delibera assembleare del 20.05.2021, integralmente valida in ogni suo punto in quanto l’avviso di convocazione è pervenuto nelle modi e nei tempi previsti dalla legge, è andata comunque a sostituire quella precedente, con conseguente cessazione della materia del contender e in relazione all’impugnativa della delibera del 03.02.2021 (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999, Cass. 28 giugno 2004 n.11961, Cass.29 agosto 1998 n. 8622), come correttamente rilevato dal Giudice di primo grado nella Sentenza n. 274/2022 del Tribunale di Lucca. Alla luce di quanto appena dedotto ed atteso il superamento delle precedenti decisioni assembleari a seguito dell’assunzione della delibera del 20.05.2021, è ovvio che il richiamo alla recente delibera del 04.02.2022 – peraltro prodotta in primo grado da parte dell’odierna appellante
-operi esclusivamente ad abundantiam, cosicchè ogni doglianza sul punto espressa da parte appellante si appalesa superflua e se ne chiede pertanto il rigetto ‘ (cfr. comparsa di costituzione e risposta, pag. 8).
L’eccezion e in parola va, dunque, respinta.
3.2. -Vanno, poi, disattese le istanze istruttorie reiterate dall’appellante (prova testimoniale e c.t.u.), essendosi la parte limitata unicamente a riproporle in questo grado, senza allegare alcunché in punto di loro decisività e rilevanza nonché senza censurare la decisione istruttoria del tribunale.
Invero, come affermato dalla Suprema Corte: ‘ la parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo ‘ (cfr. Cass. sez. 3^ civ. 7.7.2006 n. 15519 rv 591566).
3.3. -Si deve, infine, escludere che l’ordinanza di cui all’art. 348 -bis c.p.c., invocata dal , possa essere pronunciata dopo che, dato corso alla trattazione, l’impugnazione sia
stata trattenuta in decisione (cfr. Cass. civ. sez. III, sentenza n.14696 del 19 luglio 2016).
Sgombrato il campo dalle predette questioni preliminari, è possibile passare ad esaminare il gravame.
4 -L’esame del gravame .
4.1. -Il primo motivo è infondato, anche se la motivazione della sentenza impugnata deve essere parzialmente corretta.
4.1.1. -Ha errato, infatti, il tribunale nel ritenere che la delibera del 4.2.2022, non impugnata dalla fosse integralmente sostituiva delle precedenti.
In realtà, con la citata delibera, l’assemblea condominiale ha disposto la revoca solo di quella del 20.12.202 1, nella parte relativa alla ‘ discussione e deliberazione in merito alla possibilità di eseguire lavori condominiali usufruendo del ‘bonus facciate ”, che, quindi, non presenta alcuna attinenza con la precedente deliberazione del 20.5.2021 (in questa sede impugnata).
D’altra parte, l’impostazione del tribunale avrebbe dovuto portare alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere (alla luce del principio richiamato al § 3.1.), ma ciò non è avvenuto, avendo la sentenza emesso una statuizione di rigetto delle domande avanzate dall’originaria attrice.
Pertanto, è soltanto la motivazione della sentenza gravata che, sul punto, deve essere emendata.
4.1.2. -La censura in disamina è, invece, infondata nella parte in cui si duole del rigetto della dom anda di annullamento della delibera del 20.5.2021, sebbene l’avviso di convocazione fosse stato comunicato, via INDIRIZZO, non alla bensì al suo legale che l’assisteva nel procedimento di mediazione.
Sostiene l’appellante che se era vero che era sta ta lei ad acconsentire a tale modalità di comunicazione, era altrettanto vero che ciò era funzionale unicamente a permettere all’amministratore di munirsi dell’autorizzazione dell’assemblea per partecipare al procedimento di mediazione, di talché, con rife rimento agli altri argomenti posti all’o.d.g. (ben sette), sarebbe stato necessario seguire le forme di comunicazione di cui all’art. 66, comma 3, disp. att. c.c.
Si deve dissentire.
Il Collegio non ignora il recente arresto giurisprudenziale secondo cui: ‘ in tema di assemblea condominiale, l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., nel prescrivere forme determinate di convocazione (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), detta una disciplina inderogabile a tutela della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, sicché va esclusa la validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia
privata che preveda modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice ‘ (cfr. Cassazione civile, sentenza del 18.6.2025, n. 16399).
Nella specie, le forme di comunicazione imposte dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. risultano rispett ate, laddove si consideri che l’avviso di convocazione era stato inviato, dall’amministratore, all’indirizzo p.e.c. del legale che assisteva la nel procedimento di mediazione, come da precisa indicazione data da quest’ultima (cfr. verbale del pro cedimento di mediazione del 7.5.2021).
Difatti, la aveva conferito al suo legale apposito mandato a ricevere la predetta comunicazione, con conseguente obbligo per il difensore di riferirle immediatamente il contenuto, anche in ottemperanza a qua nto previsto dall’art. 27, comma 8, del codice deontologico forense (onde ‘ l’avvocato deve riferire alla parte assistita, se nell’interesse di questa, il contenuto di quanto appreso legittimamente nell’esercizio del mandato ‘).
Si era, quindi, in presenza di una modalità di comunicazione dell’avviso senza dubbio idonea ad assicurarne la conoscenza al destinatario, in considerazione sia della forma prescelta (p.e.c.) che della qualifica professionale del soggetto incaricato della sua ricezione, attenendo, per giunta, l’atto allo svolgimento del suo mandato difensivo.
D’altra parte, nel verbale di mediazione del 7.5.2021 si legge: ‘ al fine di evitare le tempistiche necessarie per la convocazione dell’assemblea tramite posta raccomandata la dott.ssa autorizza espressamente e per quest’unica occasione di ricevere all’indirizzo di posta elettronica dell’avv. NOME COGNOME la convocazione dell’assemblea che sarà fissata per discutere dell’adesione al procedimento ‘.
Da tale verbalizzazione non si evince che l’autorizzazione fosse circoscritta ad un determinato punto dell’o.d.g., non essendo precisato che l’amministratore avrebbe dovuto convocare l’assemblea unicamente per discutere della sua partecipazione al procedimento di mediazione.
Correttamente, dunque, il tribunale ha respinto la domanda volta ad ottenere l’annullamento della delibera del 20.5.2021.
4.2. -Pure il secondo motivo di appello è infondato.
4.2.1. -La Suprema Corte ha affermato che ‘ è pacifico che il sottoscala rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale. Incombe, pertanto, a chi rivendichi l’acquisto uti singuli di detta porzione di immobili l’onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento. Questa Corte, con orientamento consolidato al quale intende dare continuità, ha affermato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento
all’atto costitutivo del e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Cassazione civile sez. II, 09/08/2018, n.20693; Cass. Civ., n. 11812 del 2011; Cass. Civ., n. 13450 del 2016; Cass. Civ., n. 5831 del 2017) ‘ (cfr. Cass. civ., n. 22442/2019, in motivazione, pag. 4).
Ebbene, l’atto costitutivo del condominio deve individuarsi nella compravendita del 7.12.1973, con cui le originarie uniche proprietarie alienarono a (madre della odierna appellante) il primo piano del fabbricato nonché a (padre di ) ed a rispettivamente il piano terra ed il secondo piano.
Ora, nella parte relativa all’acquist o dei veniva espressamente precisato che a costoro veniva trasferita la proprietà del piano terra ‘ fatta eccezione del vano scale ‘ e la proprietà del secondo piano ‘ con la comproprietà del vano scale (da terra a tetto) ‘, per esso dovend osi intendere, attesa la chiarezza ed univocità del dato letterale, l’intero volume del vano scale, comprensivo cioè del vano sottoscala.
Come noto, infatti, il “vano scala” è lo spazio architettonico dedicato all’installazione delle scale, mentre il “sottoscala” è lo spazio vuoto che si forma sotto la prima rampa di una scala.
Pertanto, l’aver specificato che la comproprietà del vano scala si estende ‘ da terra a tetto ‘, non può che stare a significare che anche il sottoscala è in esso ricompreso.
4.2.2. -Non può, allora, l’appellante invocare il ricorso alle regole ermeneutiche sussidiarie.
Invero, come affermato sempre dalla Suprema Corte: ‘ in tema di ermeneutica contrattuale, la norma di cui all’art.1362 cod. civ., nel sancire, al primo comma, la necessità di indagare sulla comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole usate, non svaluta punto l’elemento letterale del negozio, ma ribadisce, per converso, che, ove il dato letterale riveli con chiarezza e univocità la volontà dei contraenti (senza che esso contrasti con lo spirito della convenzione negoziale), una diversa interpretazione non è ammessa, poiché soltanto la mancanza di chiarezza, precisione ed univocità delle espressioni letterali adottate dalle parti nella redazione del testo negoziale legittimano l’interprete alla adozione di altri – e sussidiari – canoni ermeneutici, del pari indicati dal ricordato art.1362. Consegue che, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento dell’attività interpretativa del giudice è costituito dalle parole e dalle espressioni adottate dalle parti, la cui chiarezza ed univocità (dimostrativa di una intima ed incontroversa “ratio contrahendi”) obbliga l’interprete ad attenervisi strettamente, senza sovrapporre la propria, soggettiva opinione all’effettiva volontà dei contraenti ‘ (cfr. Cassazione
civile, sentenza del 4.5.2005, n. 9284; in senso conforme cfr. anche Cass. n. 26690/2006, Cass.
n. 26567/2021, Cass. n. 5595/2014, Cass. n. 12082/12082, Cass. n. 10896/2016).
Ne consegue che, alla data del 7.12.1973, i non avevano acquistato l’area riguardante il vano sottoscala, che, dunque, non potevano trasferire a con l’atto del 19.12.1974.
4.2.3. -Al riguardo, non rileva che il locale in questione non sarebbe mai stato destinato ad uso comune ma sarebbe stato sempre utilizzato dalla famiglia non avendo l’originaria attrice proposto domanda di usucapione.
Parimenti, non assume alcuna valenza decisiva la successiva regolarizzazione catastale del predetto locale, trattandosi di evento successivo alla nascita del e, come tale, del tutto inidoneo a provare il regime dominicale del bene.
Né può l’appellante invocare gli esiti dell’accertamento peritale s voltosi in altro procedimento pendente tra le stesse parti, investendo la questione un aspetto prettamente giuridico e, pertanto, la valutazione compiuta dall’ausiliario d’ufficio non può ritenersi vincolante.
4.2.4. -Non può, poi, condividersi la tesi de ll’impugnante secondo cui ‘ l’intero piano terreno di sette vani (‘fatta eccezione del vano scale’) e che viene espressamente menzionato nell’atto del 1973, in sede di specificazione dei singoli beni oggetto della compravendita e di cui sono attualmente titolari gli eredi , non ha niente a che vedere con il detto vano scale essendo accessibile da un ingresso totalmente separato ed indipendente (numero civico 18/a) a quello degli altri condomini ovvero dei signori (ex ), e da un lato ed all’RAGIONE_SOCIALE, dall’altro lato (numero civico 18 e 18bis). Prova ne sia che entrando dall’ingresso carrabile pedonale n. 18 -18/bis, si raggiungono sia i beni esterni al fabbricato principale di proprietà d ell’RAGIONE_SOCIALE (fabbricati B e C) e sia, tramite il loggiato che conduce all’androne di ingresso del palazzo (fabbricato A), le unità immobiliari al primo piano della e della nonché quella al secondo piano ora di proprietà Del resto l’unica porta presente nell’atrio di ingresso del fabbricato è quella per accedere alla cantina sottoscala ed ove appunto è stato installato l’ascensore. Di guisa che era assolutamente logico ed inevitabile che il notaio rogante escludesse (il vano scale) dalla compravendita dei ‘sette vani’ ubicati al piano terreno del fabbricato ‘ (cfr. atto di appello, pag. 17).
In realtà, omette l’appellante di considerare che il vano scala non solo era escluso dalla vendita dei ‘sette vani’ del piano te rra ma, inoltre, ne veniva affermata la natura comune anche in relazione alla vendita del secondo piano (‘ con la comproprietà del vano scale (da terra a tetto)
dell’edificio principale )’, il che non consente, in alcun modo, di ritenere superata la presunzi one di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.
4.2.5. -D’altronde, come correttamente rilevato dal tribunale, non può fondatamente sostenersi che il sottoscala, pur essendo condominiale, sarebbe stato trasferito a con l’atto di compravendita del 19.12.1974 (stipulato con i , in quanto concluso tra gli unici comproprietari del fabbricato.
Difatti, prima di tale atto (rep. 12920), erano stati stipulati, in data 18.12.1974, il contratto con cui aveva ceduto a in una porzione del primo piano, nonché, sempre in data 19.12.1974 (ma con rep. n. 12919), quello con cui i avevano alienato a in Wegenstein il quartiere ubicato al secondo piano.
Al riguardo, non assume alcuna rilevanza che nelle planimetrie allegate ai due atti di trasferimento il vano sottoscala fosse stato chiaramente escluso dall’area oggetto di cessione (perimetrata in verde), giacché, contrariamente a quanto sostenuto dall’appe llante, tali contratti non possono costituire ‘ il titolo contrario ‘ idoneo a vincere la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. (cfr. atto di appello, pag. 19), essendo questo rappresentato unicamente dall’atto del 7.12.1973 costitutivo del .
Invero, al momento della stipula della vendita tra ed i costoro non erano più gli unici comproprietari, con la conseguenza che la cessione del sottoscala alla (dante causa in via ereditaria di ) non era opponibile agli altri condomini, non essendo gli stessi intervenuti all’atto.
4.2.6. -Per la prima volta in comparsa conclusionale, poi, la difesa dell’appellante ha dedotto che
, e ‘ eb bero ad eseguire nell’anno 1974 interventi al fabbricato e concretizzatisi nella divisione in quattro unità immobiliari e previa la modifica del portico, dell’androne di ingresso, del vano scale e con la realizzazione del vano rispostiglio sottoscala in questione; in maniera tale che il compendio ebbe ad assumere prima degli atti di disposizione del 1819 dicembre 1974 l’attuale conformazione ‘ (pag. 14).
Ora, a parte la novità dell’allegazione e la sua conseguente inammissibilità, anche a voler ipotizzare c he il sottoscala sia stato costruito dopo l’atto di compravendita del 7.12.1973, ciò non muterebbe il suo regime giuridico, assumendo importanza la proprietà dell’area (condominiale) su cui è stato realizzato il vano e non la materiale edificazione dello s tesso con l’innalzamento delle pareti.
Difatti, se un vano viene realizzato su un’area condominiale, esso viene acquisito per accessione alla proprietà comune, con conseguente irrilevanza anche del suo successivo accatastamento. Il mezzo, quindi, è caducato.
5 -Per quanto esposto, si impone il rigetto dell’appello.
5.1. -Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in conformità alla nota depositata dai procuratori di parte appellata, in quanto congrua e conforme ai valori tabellari.
5.2. -Ai sensi dell’art. 13 comma 1 – quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell’appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’impugnazione a norma del comma 1 – bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull’appello proposto da avverso la sentenza n. 274/2022 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 23/03/2022, così provvede:
rigetta l’appello e, per l’effetto, conferma la sentenza impugnata;
condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in € 8.470,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA e CAP come per legge.
Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma Iquater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico di parte appellante.
Firenze, 23.9.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. NOME COGNOME
Il Presidente dott. NOME COGNOME
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell’ambito strettamente processuale, è condizionata all’eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.