Sospensione servizi condominiali per morosità

Un condominio ha richiesto e ottenuto dal Tribunale un provvedimento d’urgenza per la sospensione dei servizi condominiali (riscaldamento e acqua) a un condomino moroso da oltre sei mesi. Data l’irreperibilità del proprietario e il fatto che l’immobile fosse disabitato, il giudice ha autorizzato l’amministratore ad accedere all’appartamento, con l’ausilio di un ufficiale giudiziario, per procedere materialmente al distacco delle forniture e impedire l’ulteriore aggravamento del debito a danno degli altri condomini.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 marzo 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sospensione Servizi Condominiali: Quando il Tribunale Autorizza l’Accesso Forzato

La gestione dei condomini morosi rappresenta una delle sfide più complesse per gli amministratori. Un’ordinanza del Tribunale di Torino offre un chiaro esempio di come la legge possa intervenire in modo drastico per tutelare la collettività dei condomini. Il caso in esame riguarda la legittima sospensione servizi condominiali, come riscaldamento e acqua, e l’autorizzazione all’accesso forzato nell’immobile del debitore per rendere effettiva tale misura.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla persistente morosità di una proprietaria di un appartamento nei confronti del proprio condominio. Il debito, relativo a rate e spese condominiali, era diventato considerevole, portando il condominio a ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per un importo di oltre 4.000 euro.

Nonostante il titolo esecutivo, ogni tentativo di recupero del credito si era rivelato infruttuoso. Il debito, nel frattempo, era lievitato a quasi 7.000 euro, ed era stato notificato un atto di pignoramento immobiliare. La situazione era aggravata dal fatto che l’immobile, pur essendo disabitato, continuava a generare costi, in particolare per il riscaldamento, a causa delle valvole dei caloriferi lasciate aperte. La proprietaria risultava inoltre anagraficamente irreperibile, rendendo vane tutte le comunicazioni, incluse quelle relative al tentativo del condominio di sospendere le utenze.

Di fronte al rischio di un continuo e inarrestabile aumento del debito a carico di tutti gli altri condomini, l’amministratore si è rivolto al Tribunale con un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.

La Decisione del Tribunale e la Sospensione dei Servizi Condominiali

Il Giudice ha accolto integralmente la richiesta del condominio. Ha riconosciuto la sussistenza dei presupposti per un intervento cautelare e urgente, autorizzando il condominio a procedere con la sospensione servizi condominiali di riscaldamento e acqua potabile.

L’aspetto più significativo dell’ordinanza è l’autorizzazione concessa all’amministratore di accedere all’immobile della resistente per eseguire materialmente il distacco. Il provvedimento specifica che l’operazione dovrà avvenire con l’assistenza dell’Ufficiale Giudiziario e, se necessario, con l’aiuto di un fabbro e della forza pubblica. Questa misura si è resa indispensabile poiché l’impianto (nello specifico, l’elettrovalvola) era situato all’interno dell’unità immobiliare privata, rendendo impossibile il distacco dall’esterno.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione del Tribunale si fonda su una valutazione attenta e bilanciata di due elementi giuridici fondamentali per la concessione di una tutela d’urgenza: il fumus boni iuris e il periculum in mora.

La Sussistenza del Diritto (Fumus Boni Iuris)

Il diritto del condominio a procedere era evidente e comprovato. In primo luogo, esisteva un decreto ingiuntivo non opposto che certificava il credito. In secondo luogo, l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede espressamente che, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. La morosità nel caso di specie superava ampiamente tale periodo.

Il Rischio nel Ritardo (Periculum in Mora)

Il giudice ha ritenuto sussistente anche il pericolo di un danno grave e irreparabile. Il protrarsi della situazione avrebbe comportato un continuo aggravamento dell’insoluto. Questo non rappresentava solo un danno per il condominio come entità, ma un pregiudizio concreto per tutti gli altri condomini, i quali si sarebbero trovati a dover coprire le spese crescenti per evitare azioni esecutive da parte dei fornitori di gas e acqua contro l’intero stabile.

Il Bilanciamento degli Interessi

A rafforzare la decisione è stato il bilanciamento degli interessi contrapposti. Da un lato, il diritto di proprietà della condomina morosa; dall’altro, il diritto della collettività condominiale a non subire un danno economico ingiusto. Poiché l’immobile era disabitato e la proprietaria irreperibile, il sacrificio imposto a quest’ultima (la sospensione di servizi di cui di fatto non usufruiva) è stato considerato recessivo rispetto all’esigenza di tutelare la comunità dei condomini.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza costituisce un importante precedente e uno strumento efficace per gli amministratori di condominio. Essa chiarisce che, in presenza di una morosità grave e prolungata e di fronte all’impossibilità di agire diversamente, il ricorso alla tutela d’urgenza è una via percorribile e legittima. La decisione conferma che il diritto del condominio a tutelarsi può prevalere sul diritto di inviolabilità del domicilio del singolo proprietario, quando ciò sia necessario per impedire un danno maggiore alla collettività. Per i condomini, è un monito sulla serietà degli obblighi di pagamento e sulle conseguenze, anche drastiche, che possono derivare dal loro inadempimento.

Un condominio può sospendere i servizi di riscaldamento e acqua a un condomino moroso?
Sì, secondo l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, se la morosità si è protratta per oltre un semestre, l’amministratore può sospendere la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come riscaldamento e acqua.

È possibile entrare nell’appartamento privato del debitore per staccare le utenze?
Sì, ma solo con un’autorizzazione specifica del giudice. Come dimostra questo caso, se il distacco dei servizi non è tecnicamente possibile senza accedere all’immobile privato, il Tribunale può emettere un provvedimento d’urgenza che autorizza l’amministratore, assistito dall’ufficiale giudiziario, ad entrare nell’appartamento per compiere l’operazione.

Quali sono i presupposti per ottenere un’ordinanza d’urgenza di questo tipo?
Per ottenere un’ordinanza d’urgenza, il condominio deve dimostrare due condizioni fondamentali: il fumus boni iuris, cioè la probabile esistenza del proprio diritto (provata, ad esempio, da un decreto ingiuntivo), e il periculum in mora, ossia il rischio che un ritardo nella decisione provochi un danno grave e irreparabile (come l’aumento del debito a carico degli altri condomini).

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI TORINO – N. R.G. 00023571 2024 DEL 13 02 2025 PUBBLICATA IL 14 02 2025

TRIBUNALE ORDINARIO di Torino

Ottava Sezione Civile

Nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 23571/2024 promosso da:

e VIA

Torino (C.F.

con il

patrocinio dell’avv. COGNOME

RICORRENTE

contro

(C.F.

RESISTENTE CONTUMACE

Il Giudice dr.ssa NOME COGNOME

a sciogli mento della riserva assunta all’udienza del 10/02/2025, ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

1.Con ricorso ex art. 700 c.p.c., il

(d’ora in poi ‘

‘) allega che:

La signora

è proprietaria dell’immobile sito in

Torino,

, all’interno del

C.F.

La resistente risulta morosa per diverse rate e spese condominiali.

Nei confronti della resistente è stato emesso il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo numero 11911/2023, R.G. 22057/2023, per un arretrato relativo alle spese condominiali, pari alla somma di euro 4.243,31, oltre interessi e spese.

In assenza di pagamento ed esperito negativamente un tentativo di pignoramento presso terzi nei confronti della debitrice, veniva istaurato un atto di precetto in reitera per euro 6.977,27 e, successivamente, le veniva notificato atto di pignoramento immobiliare iscritto con il numero R.G.E. 875/2024.

Nonostante la debitrice non abiti più presso l’immobile (che risulta inabitato), lo stesso continua a generare consumi per l’utenza di ri scaldamento, poiché le valvole

dei caloriferi non sono state chiuse correttamente prima che la resistente lasciasse l’alloggio.

La signora risulta morosa anche con riferimento alle spese condominiali relative all’erogazione dell’acqua potabile.

La resistente, dunque, ha accumulato una morosità per entrambe le forniture per un periodo superiore a sei mesi.

Il ha ricevuto diversi solleciti formali da parte dei fornitori di acqua e gas, in cui viene rappresentata l’intenzione di agire nel le sedi giudiziarie e di sospendere le forniture.

Il ha tentato di sospenderne la fruizione, trattandosi di servizi comuni entrambi suscettibili di godimento separato, ai sensi dell’articolo 63, comma 3, delle disposizioni attuative del codice civile.

L’operazione non può essere portata a termine poiché, per quanto attiene al riscaldamento, è necessario accedere fisicamente all’immobile, ove si trova l’impianto.

In data 7 novembre 2024, è stata inviata alla una raccomandata A/R, nonché una missiva tramite posta ordinaria, informandola che l’amministratore del Condominio si sarebbe recato presso l’appartamento con un tecnico di propria fiducia per apporre sigilli all’impianto di riscaldamento e procedere, dunque, alla sospensione del servizio.

Le suddette comunicazioni sono rimaste prive di riscontro, in quanto inviate all’indirizzo dell’immobile che, tuttavia, risulta disabitato da molto tempo.

Inoltre, come appurato anche dall’ufficiale giudiziario che ha tentato di notificare il ci tato decreto ingiuntivo, i relativi precetti, nonché l’odierno ricorso, la signora risulta anagraficamente irreperibile.

Poiché la proprietà continua a generare spese condominiali, aggravando la morosità a danno del , è necessario evitar e che quest’ultimo, quale ente di gestione della collettività dei condomini facenti parte del medesimo edificio, si faccia carico ad oltranza della morosità della resistente, esponendo i condomini al rischio di iniziative esecutive attivate da parte dei propri fornitori.

Alla luce delle allegazioni richiamate, il Condominio chiede che il giudice, con un proprio provvedimento in via d’urgenza, autorizzi il Condominio (i) a staccare la proprietà dalla fruizione dei servizi di riscaldamento e di erogazione di acqua potabile, trattandosi di servizi comuni suscettibili di godimento separato; (ii) ad entrare nell’immobile suindicato al fine di poter apporre i sigilli all’impianto di riscaldamento ivi ubicato, non essendo altrimenti possibile provvedere al distacco della fornitura.
La resistente nonostante la rituale notificazione del ricorso e del decreto di fissazione di udienza, non si è costituita e parte ricorrente ha insistito nella propria domanda.

2. Il ricorso è accoglibile.

Il diritto di credito del verso la resistente è assistito da un adeguato fumus boni iuris , come risulta dal decreto ingiuntivo reso immediatamente esecutivo e contrassegnato dal numero 11911/2023, emesso a fronte di una morosità per spese condominiali arretrate per euro 4.243,31, oltre interessi e spese. Inoltre, la proprietà continua a generare spese che andrebbero ad aggravare ulteriormente la morosità a carico degli altri condomini, soprattutto nell’ipotesi in cui i fornitori si attiv assero per far valere il proprio credito. Tale circostanza è avvalorata dalla lettera di costituzione in mora e preavviso di sospensione trasmessa in data 21.03.2023 dalla al condominio, per un importo di euro 6.316,00; nonché dalla missiva trasmessa dalla ocietà Metropolitana Acque Torino S.p.a.RAGIONE_SOCIALE in data 25.11.2024 in cui si informava il medesimo condominio di aver maturato un debito ‘pari o superiore a euro 10.000,00’ ( cfr doc. 5 ).
Il diritto del Condominio di sospendere i condomini morosi dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, quando la morosità si sia protratta per oltre un semestre, è previsto dall’articolo 63, comma 3, delle disp. att. del codice civile. Dalla documentazione prodotta dal emerge che la morosità si è protratta per un periodo ben superiore al semestre ( doc. 7 ). Inoltre, il servizio di cui si richiede il distacco è suscettibile di godimento separato, ma, nel caso di specie, è possibile provvedervi solo mediante accesso all’interno dell’immobile.
In un’ottica di bilanciamento di interessi, la tutela d’urgenza può essere concessa anche perché la resistente non risiede nell’immobile, che risulta disabitato, come emerge dai tentativi infruttuosi di notifica degli atti effettuata ex art. 143 c.p.c. per irreperibilità di

Per quanto riguarda il periculum in mora , questo deve ritenersi sussistente in quanto vi è il rischio che un ulteriore ritardo arrechi ai condomini un aggravamento dell’insoluto attualmente maturato, con maggiore e irreparabile pregiudizio in loro danno costituito dalla concreta possibilità di subire azioni esecutive da parte dei fornitori, nonché la sospensione dei servizi (cfr. doc. 5 , cit .).

Alla luce di tali considerazioni, sussistono i presupposti per autorizzare il a sospendere la fornitura del servizio di riscaldamento e del servizio idrico nell’alloggio della resistente m ediante chiusura dell’elettrovalvola dell’impianto ubicato all’interno dell’immobile. Per l’effetto, si autorizza l’amministratore del Condominio, avvalendosi dell’ausilio dell’ufficiale giudiziario, eventualmente coadiuvato dal fabbro e dalla forza pubbli ca, ad accedere all’immobile suindicato, operazione necessaria per provvedere al distacco del servizio comune di riscaldamento, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 63, comma 3, delle disp. att. del codice civile.
3.Le spese del procedimento seguono la soccombenza e vengono poste a carico della resistente. Esse si liquidano secondo il D.M. 55/14 e s.m.i., tabella n. 10, scaglione

compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00, con la massima riduzione alla luce della semplicità delle questioni trattate e del l’attività svolta, esclusa la fase istruttoria che non ha avuto luogo, e così per € 1.150,00 per compensi, € 161,31 per esborsi, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.

P.Q.M.

Visti gli art. 669sexies e 700 c.p.c.,

AUTORIZZA il Condominio sito in e , Torino, a sospendere la fornitura in favore di dei servizi di riscaldamento e idrico presenti nell’alloggio di proprietà della resistente sito nello stabile condominiale e ad avvalersi dell’ausilio dell’Ufficiale Giudiziario, eventualmente coadiuvato dal fabbro e dalla forza pubblica, per poter accedere all’immobile anzidetto, per il distacco di detti servizi anche mediante eventuale sigillatura/piombatura delle elettrovalvole. CONDANNA al rimborso delle spese del procedimento in ricorrente, liquidandole in € 1.150,00 per compensi, € 161,31 per
favore del esborsi, al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge. Torino, 13.2.25

Si comunichi

Il Giudice

dott. NOME COGNOME

Minuta redatta dalla M.O.T. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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