Sospensione affitto per vizi: quando è legittima?

Un inquilino ha interrotto il pagamento del canone a causa di infiltrazioni e odori sgradevoli. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto, chiarendo che la sospensione affitto è legittima solo se proporzionata alla gravità dei vizi. Una sospensione totale è giustificata unicamente se l’immobile risulta del tutto inutilizzabile, altrimenti l’inquilino rischia la risoluzione del contratto per inadempimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Sospensione Affitto per Vizi: La Cassazione Fissa i Paletti della Proporzionalità

La sospensione affitto è uno degli argomenti più dibattuti nel diritto immobiliare. Un inquilino che vive in un appartamento con vizi, come infiltrazioni o odori sgradevoli, può smettere di pagare il canone? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14424/2023, è tornata su questo tema cruciale, stabilendo dei confini precisi al diritto di autotutela del conduttore. La decisione sottolinea come la reazione dell’inquilino debba essere sempre proporzionata alla gravità del difetto, pena la risoluzione del contratto a suo sfavore.

I Fatti del Caso: Infiltrazioni, Odori e Affitto non Pagato

La vicenda ha origine da un contratto di locazione abitativa. L’inquilino si era reso moroso nel pagamento di diverse mensilità, portando il proprietario ad avviare una procedura di sfratto. L’inquilino si è opposto, sostenendo che la sua morosità era giustificata dalla presenza di gravi vizi nell’immobile. In particolare, una perizia tecnica aveva accertato la presenza di infiltrazioni dovute a una cattiva impermeabilizzazione del tetto e di esalazioni maleodoranti provenienti dal bagno, che superavano ogni soglia di tollerabilità, rendendo di fatto inagibili la camera da letto e il bagno. Nonostante ciò, l’inquilino aveva continuato a occupare l’immobile.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al proprietario. I giudici hanno ritenuto che, sebbene i vizi fossero reali, non rendevano l’immobile totalmente inutilizzabile. Prova ne era il fatto che l’inquilino avesse continuato a viverci fino all’esecuzione dello sfratto. Di conseguenza, la sospensione integrale del pagamento del canone è stata giudicata una reazione sproporzionata e contraria al principio di buona fede. Il contratto è stato quindi risolto per grave inadempimento del conduttore, con condanna al pagamento dei canoni arretrati e al rilascio dell’immobile.

Sospensione Affitto e il Principio di Buona Fede secondo la Cassazione

L’inquilino ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione dell’art. 1460 del codice civile, che disciplina l’eccezione di inadempimento. Questo principio consente a una parte di un contratto di rifiutare la propria prestazione se la controparte è inadempiente. La Suprema Corte ha colto l’occasione per ribadire il suo orientamento consolidato in materia di locazione.

Sospensione Totale vs. Parziale: La Chiave è l’Utilizzabilità

I giudici hanno chiarito che il diritto dell’inquilino di sospendere il pagamento del canone non è assoluto. La legittimità di tale azione dipende da un giudizio di proporzionalità e buona fede tra i rispettivi inadempimenti (quello del proprietario nel non mantenere l’immobile in buono stato e quello dell’inquilino nel non pagare).

La Corte ha stabilito due regole fondamentali:
1. Sospensione Totale: È giustificata solo quando l’inadempimento del locatore è così grave da rendere l’immobile completamente inutilizzabile per l’uso pattuito.
2. Sospensione Parziale (o Autoriduzione): Se i vizi diminuiscono soltanto in parte il godimento del bene, l’inquilino può sospendere il pagamento in modo proporzionale, ovvero versando un canone ridotto. Non può, tuttavia, sospendere l’intero importo.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso dell’inquilino inammissibile, ritenendo che la Corte d’Appello avesse applicato correttamente questi principi. Nel caso specifico, l’immobile presentava ancora un “grado di utilizzabilità”, seppur ridotto. Pertanto, l’inquilino, omettendo di versare l’intero canone per un lungo periodo, ha violato i criteri di buona fede e proporzionalità. La sua reazione è stata considerata eccessiva rispetto all’inadempimento del locatore, legittimando così la risoluzione del contratto.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un importante monito per gli inquilini. Prima di procedere alla sospensione affitto, è fondamentale valutare oggettivamente la gravità dei vizi. Se il difetto non impedisce totalmente l’uso dell’abitazione, la scelta più prudente non è interrompere del tutto i pagamenti, ma piuttosto corrispondere un canone ridotto, commisurato alla diminuzione del godimento, o avviare un’azione legale per ottenere la riduzione dal giudice. Agire d’impulso sospendendo l’intero canone espone al serio rischio di subire uno sfratto per morosità e di essere condannati al pagamento di tutti gli arretrati.

È possibile sospendere il pagamento dell’affitto se l’immobile presenta dei vizi?
Sì, è possibile invocare l’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), ma la sospensione deve essere proporzionata alla gravità dei vizi e conforme al principio di buona fede. Non ogni vizio giustifica la sospensione totale del canone.

In quali casi è legittima la sospensione totale del canone di affitto?
A La sospensione totale del canone è legittima solo nel caso in cui i vizi rendano l’immobile completamente e totalmente inutilizzabile per l’uso convenuto. Se l’immobile è ancora parzialmente agibile, la sospensione totale è considerata sproporzionata.

Cosa rischia l’inquilino se sospende l’affitto in modo non proporzionato ai vizi dell’immobile?
Se un inquilino sospende l’intero canone a fronte di vizi che riducono solo parzialmente il godimento dell’immobile, commette a sua volta un inadempimento contrattuale. Questo può portare alla risoluzione del contratto di locazione, allo sfratto per morosità e alla condanna al pagamento di tutti i canoni arretrati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 14424 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 14424 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/05/2023

ORDINANZA

sul ricorso 23409/2020 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che lo rappresenta e difende;

-ricorrente – contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in Roma, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 201/2020 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 05/06/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/04/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

1.Con contratto di locazione ad uso abitativo concluso in data 1° giugno 2015 NOME COGNOME concedeva in godimento a NOME COGNOME un immobile, di sua proprietà, sito in località Acquafredda del Comune di Orvieto.

Il conduttore si rendeva moroso nel pagamento dei canoni relativi ai mesi di dicembre 2016, gennaio e febbraio 2017 per un importo complessivo di euro 1500.

Il COGNOME intimava lo sfratto per morosità e contestualmente lo citava per la convalida davanti al Tribunale di Terni.

Il COGNOME si opponeva alla convalida, sollevando eccezioni fondate su prova scritta (su documenti che attestavano il pagamento delle mensilità di dicembre 2016 e di gennaio 2017 in data anteriore a lla notifica dell’atto di intimazione) e deducendo l’esistenza di vizi dell’immobile locato.

Conseguentemente, il Tribunale non convalidava lo sfratto e non emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, ma procedeva all’istruzione della causa.

In particolare, veniva acquisita la consulenza tecnica espletata in via d’urgenza nel corso del processo dalla quale emergeva che, per far fronte alle infiltrazioni, il proprietario aveva posto in essere alcuni accorgimenti (quali la sostituzione delle tegole, tali da rendere, comunque, fruibile l’immobile) e che si erano quindi esauriti gli effetti insalubri provocati da dette infiltrazioni.

Il Tribunale di Terni con sentenza n. 231/2019, in accoglimento della domanda formulata dal COGNOME, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni per un ammontare complessivo di euro 13.500 (oltre interessi legali) e

condannava il conduttore medesimo al rilascio immediato dell’immobile.

Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello il COGNOME, che in via principale sosteneva che i vizi del bene locato avevano giustificato la sospensione del pagamento del canone e, in via subordinata, chiedeva la riduzione proporzionale del canone dovuto.

Si costituiva il COGNOME che, in via preliminare, chiedeva dichiararsi inammissibile (perché nuova) la domanda formulata in via subordinata dall’appellante e, in via di merito, chiedeva la conferma della sentenza impugnata.

La Corte di Appello di Perugia con sentenza n.201/2020 rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata.

Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso il COGNOME

Ha resistito con controricorso il COGNOME

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis.1. c.p.c.

Il Procuratore Generale presso la Corte non ha depositato conclusioni.

I Difensori di entrambe le parti hanno depositato memorie.

CONSIDERATO CHE:

La Corte territoriale, nella impugnata sentenza:

-ha ritenuto che il COGNOME non aveva provato di avere corrisposto al COGNOME le rate del canone di locazione relative al mese di febbraio 2017, nonché ai mesi successivi, sino allo sfratto (eseguito in data 31 agosto 2019), r agion per cui, a norma dell’art. 5 della legge n. 392/1978, andava risolto il contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c.;

ha ritenuto altresì che detto inadempimento del conduttore non poteva trovare giustificazione nei lamentati vizi dell’immobile locato, in

quanto dall’elaborato peritale era sì risultata la presenza di infiltrazioni (per quanto non pericolose alla salute) per assenza di un idoneo stato di impermeabilizzazione, come pure era sì risultata la presenza di esalazioni maleodoranti, che, provenienti dal bagno, superavano ogni soglia di tollerabilità odorosa, ma tali infiltrazioni e tali esalazioni maleodoranti, pur integrando inadempimento dell’obbligo di mantenere il bene in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.) e dell’obbligo di eseguire le riparazioni necessarie (art. 1576 c.c.), non avevano determinato il completo venire meno della principale obbligazione del COGNOME, tanto è vero che il COGNOME, pur lamentando la non idoneità dell’immobile all’uso pattuito, aveva continu ato a godere dello stesso fino all’esecuzione del provvedimento di sfratto (avvenuto in data 31 agosto 2019).
In conclusione, secondo la corte territoriale, il rifiuto del COGNOME di corrispondere, nella misura dell’intero, i canoni di locazione è stat o ingiustificato ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1460 secondo comma, con la conseguenza che il contratto di locazione per cui è causa doveva intendersi risolto dalla data del 1° giugno 2015.

A fronte della motivazione offerta dalla Corte territoriale a sostegno della decisione, il ricorso di NOME COGNOME è affidato ad un solo motivo che si articola in due censure.

Con la prima censura parte ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1460 c.c. (in relazione all’ar t. 360 n. 3 c.p.c.) nella parte in cui la corte territoriale -pur avendo riconosciuto (sulla base della perizia di ufficio disposta nel procedimento cautelare ed acquisita nel giudizio di merito) che l’assenza di un idoneo strato di impermeabilizzazione d el tetto dell’appartamento e la presenza di esalazioni maleodoranti del locale bagno superavano ogni soglia di tollerabilità odorosa, rendendo il locale camera da letto e bagno
incompatibile con l’utilizzo abitativo, con conseguente pregiudizio all’agibilità dell’unità immobiliare -ha ritenuto che lui, quale conduttore, non aveva diritto di sospendere la corresponsione del canone di locazione fin tanto che non si fosse ripristinata la fruibilità degli ambienti dell’appartamento locato (sotto il profilo del la agibilità ed salubrità).

Con la seconda censura parte ricorrente denuncia la nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 132 secondo comma n. 4 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.) per erronea e/o contraddittoria motivazione sul merito della vicenda in relazione all’obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione nonostante la inagibilità ed insalubrità dell’immobile locato.

In sintesi, parte ricorrente, nella sua qualità di conduttore:

sostiene che l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, financo senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c.;

osserva che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, la giurisprudenza di legittimità, formatasi in materia, ha precisato che sussiste la buona fede oggettiva nella reazione del conduttore che decida di sospendere il pagamento del canone in ragione delle inadempienze del locatore e che la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata risulta compatibile con la sospensione del canone;

sottolinea che il proprietario non aveva provveduto all’effettuazione dei lavori indicati dal ctu per rendere l’immobile idoneo all’uso abitativo convenuto, ragion per cui lo stato di degrado

dell’immobile era inequivocabilmente riconducibile all’assenza di interventi manutentivi da parte del proprietario, che era così venuto meno all’adempimento degli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c.

3. Il motivo è inammissibile

Invero, quanto alla violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c., il ricorrente pretende di dedurla sulla base di elementi aliunde rispetto alla motivazione e, dunque, al di fuori dei criteri indicati da Cass., Sez. Un., nn. 8053 e 8054 del 2014 e dalla consolidata giurisprudenza di questa Corte.

Quanto poi alla violazione dell’art. 1460 c.c., parte ricorrente sembra voler ventilare un contrasto laddove sostiene che l’orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità: a) ammette la possibilità di far valere l’art. 1460 c.c., non solo quando manchi del tutto la prestazione del locatore, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché nel rispetto dell’equilibrio sinallagmatico del contratto e dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede; b) ritiene che l a circostanza che l’immobile locato sia strutturalmente inidoneo (anche se solo parzialmente) all’uso contrattualmente pattuito integra la violazione degli obblighi posti a carico del locatore ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., tale da determinare legittimamente la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni.
Orbene, il motivo è inammissibile, giacché addebita erroneamente alla sentenza impugnata di aver violato la giurisprudenza della Corte, là dove ammette che l’art. 1460 c.c. possa esser e invocato anche nel caso di inidoneità parziale dell’immobile. In realtà, la sentenza impugnata ha considerato anche Cass. n. 20322 del

19 e Cass. n. 16918 del 2019, che ammettono espressamente la sospensione parziale del canone in situazioni nelle quali il godimento dell’immobile sia diminuito solo in parte.

Dando continuità al suddetto orientamento, deve essere qui ribadito che:

a) <> (cfr., tra le più recenti, l’ord. n. 2154 del 2021 di questa Sezione);
b) <> (cfr. Cass. n. 16918 del 2019, p. 14 e ss., alla quale si rinvia anche in punto di complessiva disamina della questione).
Di tali principi ha fatto buon governo la Corte territoriale, che, ad esito di un insindacabile apprezzamento delle risultanze processuali, è pervenuta alla conclusione che nel caso di specie sussisteva per l’appunto un grado di utilizzabilità dell’immobile locato (e, quindi, una

quota di adempimento del locatore), con la conseguenza che la sentenza non è emendabile per il fatto di aver affermato che il conduttore, omettendo il versamento dell’intero canone per il periodo indicato in sentenza, aveva violato i criteri di buona fede oggettiva e di proporzionalità sinallagmatica, che i nformano l’istituto di cui all’art. 1460 c.c.

Alla inammissibilità del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 2000 per compensi, oltre, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 4 aprile 2023, nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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