Sopraelevazione: nuove regole sulle distanze legali

Un proprietario ha costruito un piano aggiuntivo sul proprio edificio, direttamente sul confine con il vicino. Quest’ultimo ha contestato l’opera, appellandosi a nuove normative locali che imponevano una distanza minima dal confine. La Corte di Cassazione ha confermato che una sopraelevazione è da considerarsi una nuova costruzione e, come tale, deve rispettare le norme sulle distanze in vigore al momento della sua realizzazione, anche se l’edificio originale era stato legittimamente costruito sul confine. Il ricorso del costruttore è stato quindi respinto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sopraelevazione: Attenzione alle Nuove Norme sulle Distanze

Quando si decide di effettuare una sopraelevazione sul proprio immobile, è fondamentale prestare la massima attenzione alle normative urbanistiche vigenti al momento dei lavori, e non a quelle in vigore quando l’edificio originale fu costruito. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: la sopraelevazione è a tutti gli effetti una nuova costruzione e deve sottostare alle regole attuali in materia di distanze legali, anche se questo comporta un arretramento rispetto alla struttura preesistente. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti del Caso: Una Sopraelevazione sul Confine

La vicenda nasce dalla decisione di un proprietario di aggiungere un piano alla sua abitazione. Il problema era che l’edificio originale era stato costruito in aderenza al confine con la proprietà vicina. Il vicino ha citato in giudizio il costruttore, sostenendo che la nuova opera violasse le normative del piano regolatore comunale, il quale, nel frattempo, aveva introdotto una distanza minima obbligatoria di 5 metri dal confine per le nuove costruzioni in quella zona.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione al costruttore, ritenendo sufficiente il rispetto della distanza di 10 metri tra pareti finestrate. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato la decisione, accogliendo le ragioni del vicino. Secondo i giudici di secondo grado, il Tribunale aveva commesso un errore: il punto non era la distanza tra edifici, ma la violazione della distanza dal confine, imposta inderogabilmente dalla nuova normativa locale.

La Decisione della Corte sulla Sopraelevazione

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso del costruttore, lo ha dichiarato inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno sottolineato che il ricorrente non aveva colto la ratio decidendi della sentenza impugnata, concentrandosi su argomenti (come il rispetto dei limiti di altezza e volume) che non affrontavano il nocciolo della questione: la violazione della distanza dal confine.

Il Principio Giuridico: la Sopraelevazione è Nuova Costruzione

Il punto centrale, ribadito con forza dalla Suprema Corte, è che la sopraelevazione di un edificio preesistente, poiché comporta un aumento di volumetria, deve essere qualificata come una nuova costruzione.

Di conseguenza, essa deve rispettare integralmente la normativa sulle distanze in vigore al momento della sua realizzazione. Non è possibile invocare il cosiddetto “diritto di prevenzione” – cioè il diritto di chi ha costruito per primo – che aveva legittimato la costruzione originaria sul confine. Tale diritto, infatti, si esaurisce con il completamento della prima costruzione e non si estende automaticamente alle opere successive.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che, quando uno strumento urbanistico introduce nuove e più restrittive regole sulle distanze, queste si applicano a tutte le nuove opere. Chi intende sopraelevare è tenuto a rispettare la nuova distanza stabilita, senza avere la facoltà di allinearsi verticalmente alla costruzione preesistente. L’unica eccezione si avrebbe se la normativa regolamentare locale prevedesse esplicitamente una deroga in tal senso, cosa che nel caso di specie non avveniva.

Il ricorso è stato quindi giudicato inammissibile non solo per un vizio processuale (non aver centrato il punto della decisione d’appello), ma anche perché manifestamente infondato nel merito. La pretesa di estendere le condizioni della vecchia costruzione alla nuova sopraelevazione è stata ritenuta priva di qualsiasi fondamento giuridico.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un monito importante per chiunque intenda ampliare verticalmente il proprio immobile. Prima di iniziare qualsiasi lavoro di sopraelevazione, è indispensabile verificare con la massima cura non solo il Codice Civile, ma soprattutto le normative urbanistiche e i regolamenti edilizi comunali in vigore in quel preciso momento. Ignorare le nuove regole sulle distanze dal confine può portare a una condanna alla demolizione dell’opera, con conseguenze economiche e legali molto pesanti. Il principio è chiaro: ciò che era lecito ieri potrebbe non esserlo più oggi, e ogni nuova costruzione, inclusa la sopraelevazione, deve rispettare le leggi del presente.

Una sopraelevazione è considerata una nuova costruzione ai fini delle distanze legali?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che una sopraelevazione, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come una nuova costruzione. Pertanto, deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione.

Se il mio edificio originale è stato costruito legittimamente sul confine, posso sopraelevarlo mantenendo lo stesso allineamento?
No, non automaticamente. Il diritto di prevenzione, che può aver permesso la costruzione originaria sul confine, si esaurisce con il completamento di tale costruzione. Una successiva sopraelevazione deve rispettare le nuove e più restrittive norme sulle distanze dal confine eventualmente entrate in vigore, a meno che la normativa locale non preveda un’espressa eccezione per l’allineamento verticale.

Cosa succede se il ricorso in Cassazione non affronta la ragione principale della decisione del giudice di appello?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte di Cassazione ha chiarito che se il ricorrente non contesta specificamente la ‘ratio decidendi’ (la ragione fondante) della sentenza impugnata, ma si concentra su argomenti irrilevanti, il ricorso non può essere esaminato nel merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21678 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21678 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 4782/2021 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME, domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, difeso da sé medesimo ex art. 86 c.p.c.;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 1828/2020 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 11/12/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

Il Tribunale di Palermo rigettò la domanda con la quale NOME COGNOME aveva chiesto la condanna del vicino NOME COGNOME a rimuovere una sopraelevazione di un preesistente immobile,

edificata in violazione delle norme del codice civile e del regolamento edilizio del Comune di Palermo, nonché di una caldaia, il cui tubo di scarico si affacciava e sfiatava sul proprio fondo.

1.1. Il Giudice di primo grado, per quel che ancora qui rileva, osservò che risultava rispettata la distanza di m. 10 tra pareti finestrate ed edifici antistanti, siccome previsto dall’art. 8, co. 1 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore vigente per la zona B1 in cui i trovavano gli immobili.

La Corte d’appello di Palermo, invece, fu di tutt’altro avviso e accolse l’impugnazione proposta da NOME COGNOME, attribuendo valore decisivo alla circostanza che, errando, il Tribunale aveva accertato, previa c.t.u., la distanza tra le costruzioni, nel mentre la sopraelevazione non era rispettosa del distacco dal confine, fissato in m. 5 dall’art. 8, co. 3, sub D) delle N.T.A., poiché posta a ridosso dello stesso.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione fondato su un solo motivo.

Il NOME resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

All’esito dell’adunanza camerale del 28/11/2023, con ordinanza interlocutoria, rinviata la trattazione del processo, è stato richiesto al Comune di Palermo di far pervenire nel termine di sessanta giorni <>.

In data 1/3/2024 il controricorrente, stante il perdurare dell’inerzia del Comune, ha depositato il testo delle disposizioni NTA pertinenti e, di conseguenza, la causa è stata rimessa all’adunanza camerale.

Con l’unico motivo i l ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 873 cod. civ., 7, co. 3 e 8, co. 3, D) delle

N.T.A. del P.R.G. del Comune di Palermo, nonché omessa o <>.

Questi, in sintesi, gli argomenti censori:

la sopraelevazione, ricadente nella zona territoriale omogenea B1, rispettava le prescrizioni di cui agli artt. 7 e 8 delle N.T.A. del P.R.G., quanto ad altezza massima fuori terra e a incremento di volumetria;

le norme locali dovevano intendersi pienamente vigenti, essendo stato il P.R.G. approvato dalla Regione, con successiva ‘presa d’atto’ del Comune;

-risultava rispettato l’art. 873 cod. civ., poichè la nuova opera costituiva sopraelevazione del preesistente fabbricato posto in aderenza con quello della controparte e, in quanto rispettosa della verticale, non poteva essere assoggettata a prescrizioni ulteriori e diverse rispetto a quelle preesistenti.

6.1. La doglianza è inammissibile poiché non coglie la ‘ratio decidendi’ .

La Corte territoriale, invero, ha riformato la sentenza di primo grado evidenziando che il Tribunale, piuttosto che prendere atto della violazione della distanza minima dal confine, inderogabilmente fissata dalla normativa urbanistico-edilizia locale, aveva verificato il rispetto della distanza tra pareti finestrate e edifici antistanti. Osservava, nel merito, che, sancito dal nuovo strumento urbanistico, <>, citando Cass. n. 11320 del 10/5/2018.

Orbene, il ricorrente, invece che compiutamente confutare con specifici argomenti la riportata motivazione, s’impegna (vanamente) a spiegare la legittimità dell’opera quanto al rispetto della normativa urbanisticoedilizia locale riguardante l’altezza e la volumetria consentita e quindi mostra di non cogliere la ratio decidendi ( sull’esito del ricorso che non coglie la ratio decidendi, giurisprudenza costante, cfr., ex multis, Cass. nn. 19989/2017, 8247/2024).

In disparte, val la pena soggiungere che la pretesa è, comunque destituita di giuridico fondamento.

In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest’ultima (Sez. 2, n. 9646, 11/5/2016, Rv. 639697, per tutte).
7. Di conseguenza, siccome affermato dalle S.U. (sent. n. 7155, 21/3/2017, Rv. 643549), lo scrutinio ex art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ., da svolgersi relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, impone, come si desume in modo univoco dalla lettera della legge, una declaratoria d’inammissibilità, che può rilevare ai fini dell’art. 334, comma 2, cod. proc. civ., sebbene sia fondata, alla stregua dell’art. 348-bis cod. proc. civ. e dell’art. 606 c.p.p., su ragioni di merito, atteso che la funzione di filtro della disposizione consiste nell’esonerare la
Suprema Corte dall’esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimità, così consentendo una più rapida delibazione dei ricorsi “inconsistenti”.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

dichiara il ricorso inammissibile e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 28 maggio 2024.

Il Presidente

(NOME COGNOMECOGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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