Sopraelevazione in condominio: limiti e differenze

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18036/2024, ha chiarito la distinzione fondamentale tra la modifica delle parti comuni e la vera e propria sopraelevazione in condominio. Il caso riguardava la realizzazione di abbaini e un lucernario sul tetto da parte del proprietario dell’ultimo piano. La Corte ha stabilito che tali opere, se comportano l’appropriazione di parti comuni come il tetto, non rientrano nel diritto di sopraelevazione ma costituiscono un’innovazione vietata. La sentenza è stata cassata con rinvio per una nuova valutazione basata su questa distinzione e sulla verifica della sicurezza statica dell’edificio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Sopraelevazione in condominio: quando i lavori sul tetto non sono legittimi

La sopraelevazione in condominio è un tema che genera frequenti controversie legali. Il diritto del proprietario dell’ultimo piano di costruire sopra il proprio immobile si scontra spesso con i diritti degli altri condomini e con i limiti imposti dalla legge, soprattutto per quanto riguarda la sicurezza dell’edificio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 18036 del 1 luglio 2024) ha fornito un chiarimento fondamentale, tracciando una linea netta tra la legittima sopraelevazione e le modifiche abusive delle parti comuni, come il tetto.

I Fatti di Causa: Dagli Abbaini sul Tetto alla Corte di Cassazione

Il caso ha origine dalla decisione dei proprietari di un appartamento all’ultimo piano di un condominio di realizzare importanti lavori di ristrutturazione. Tali opere includevano la creazione di due nuovi abbaini e un lucernario sul tetto, modificando la falda e occupando un vano tecnico comune. I condomini del piano inferiore, preoccupati per l’impatto sulla stabilità dell’edificio e per l’appropriazione di spazi comuni, hanno citato in giudizio i vicini e l’amministratore, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di primo grado aveva dato loro ragione, ordinando la demolizione delle opere. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato la decisione, ritenendo che i lavori rientrassero nell’ambito delle modifiche consentite per il miglior godimento della cosa comune (art. 1102 c.c.) e che avessero persino migliorato, seppur di poco, la situazione statica preesistente. La questione è così giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Distinzione Cruciale: Modifica delle Parti Comuni vs. Sopraelevazione in Condominio

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nella precisa distinzione tra due istituti giuridici differenti: l’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.) e la sopraelevazione in condominio (art. 1127 c.c.).

La Corte ha chiarito che la sopraelevazione consiste nella costruzione di nuove fabbriche o nuovi piani al di sopra dell’edificio, comportando l’occupazione della colonna d’aria soprastante. Invece, l’intervento di demolizione di una parte del tetto (bene comune) e di occupazione di volumi tecnici condominiali per realizzare abbaini o terrazze ad uso esclusivo non è una sopraelevazione. Si tratta, piuttosto, di una modifica che sottrae un bene comune alla sua destinazione per annetterlo alla proprietà individuale. Questa azione integra una innovazione vietata, in quanto determina l’appropriazione illecita di una parte comune, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.

I Limiti alla Sopraelevazione in Condominio e alle Modifiche

La sentenza ribadisce i limiti invalicabili per qualsiasi intervento, sia esso una modifica delle parti comuni o una vera sopraelevazione in condominio:

1. Condizioni statiche: La sicurezza è un limite assoluto. Qualsiasi nuova costruzione non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio. La Corte sottolinea che l’onere di dimostrare la sicurezza statica spetta a chi realizza l’opera. Non è sufficiente che la situazione non peggiori; è necessario provare, tramite una progettazione rigorosa, che l’intera struttura (nuova e preesistente) sia idonea a sopportare il nuovo carico, anche in relazione alle normative antisismiche.
2. Decoro architettonico: L’intervento non deve alterare l’estetica e le linee architettoniche originali del fabbricato.
3. Diritti degli altri condomini: Le opere non devono diminuire in modo apprezzabile la quantità di aria e luce per i piani sottostanti.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva erroneamente trascurato la necessità di una prova rigorosa della sicurezza statica, accontentandosi di una valutazione che indicava un lieve miglioramento pur in un quadro di generale precarietà strutturale.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi del ricorso principale, cassando la sentenza d’appello. La motivazione principale è l’errore di diritto commesso dalla corte territoriale nel qualificare l’intervento come una legittima modifica della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., anziché valutarlo alla luce delle norme sulla sopraelevazione in condominio e, soprattutto, come potenziale innovazione vietata per appropriazione di beni comuni. I giudici di secondo grado non hanno operato la necessaria distinzione tra opere realizzate occupando la colonna d’aria (vera sopraelevazione) e opere realizzate modificando e occupando parti strutturali comuni (come il tetto). Questa errata qualificazione ha impedito una corretta valutazione dei limiti legali, in particolare quello inderogabile della sicurezza statica. La Cassazione ha ritenuto insufficiente e inadeguata la motivazione della Corte d’Appello sulla stabilità dell’edificio, soprattutto a fronte dei pareri difformi espressi dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) nel corso del giudizio.

le conclusioni

La sentenza stabilisce un principio di diritto chiaro: la costruzione di abbaini tramite la demolizione di parti del tetto comune non costituisce esercizio del diritto di sopraelevazione, ma un’appropriazione indebita di un bene condominiale, configurandosi come innovazione vietata. La Corte ha quindi rinviato la causa ad un’altra sezione della Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi ai seguenti principi:
1. Accertare quali opere abbiano inciso sulle parti comuni e quali, eventualmente, abbiano costituito una vera sopraelevazione in condominio.
2. Valutare le prime secondo i limiti dell’uso della cosa comune e delle innovazioni.
3. Valutare le seconde secondo i rigidi parametri dell’art. 1127 c.c., in particolare imponendo all’autore delle opere l’onere di fornire la prova piena e scientifica della sicurezza statica dell’intero edificio.

Costruire un abbaino sul tetto condominiale è considerata una sopraelevazione?
No. La sentenza chiarisce che abbattere parte della falda del tetto, che è una parte comune, per costruire abbaini ad uso esclusivo non è una sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c., ma un’innovazione vietata che comporta l’appropriazione di un bene comune.

Qual è la differenza tra una modifica consentita delle parti comuni e una sopraelevazione?
La modifica ai sensi dell’art. 1102 c.c. mira a un miglior uso della cosa comune da parte di un condomino, senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne parimenti uso. La sopraelevazione, disciplinata dall’art. 1127 c.c., è invece la costruzione di nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, occupando la colonna d’aria soprastante.

Chi deve provare che i lavori di sopraelevazione non mettono a rischio la stabilità dell’edificio?
L’onere della prova incombe interamente su chi realizza la sopraelevazione. Questi deve dimostrare scientificamente, mediante una progettazione statica adeguata che verifichi la struttura complessiva e le fondazioni, che sia la nuova costruzione sia l’edificio sottostante sono idonei a fronteggiare il rischio statico.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18036 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18036 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 36622/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-ricorrenti- contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

controricorrente e ricorrente incidentalenonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocata NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TRENTO n. 261/2018 depositata il 05/11/2018.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 09/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero in persona del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, il quale ha chiesto di accogliere il quinto motivo del ricorso principale, con rigetto dei restanti motivi e del ricorso incidentale.

Uditi gli Avvocati NOME COGNOME per delega dell’avvocato NOME COGNOME e NOME COGNOME per delega dell’avvocato NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.-NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in nove motivi avverso la sentenza n. 261/2018 della Corte d’appello di Trento, depositata il 5 novembre 2018.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso, proponendo altresì un motivo di ricorso incidentale.

Anche NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso al ricorso principale.

2.- NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, condomini del condominio RAGIONE_SOCIALE di Pinzolo, convennero NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari dell’appartamento soprastante quello degli attori, per sentirli condannare a ripristinare il tetto e l’immobile

condominiale, modificati mediante realizzazione di due nuovi abbaini in falda e di un lucernario, deducendo l’alterazione della statica dell’edificio e l’illegittima acquisizione di un vano tecnico di proprietà comune. Gli attori convennero altresì l’amministratore del condominio NOME COGNOME per sentirlo condannato a risarcire i danni cagionati dall’inadempimento agli obblighi su lui incombenti.

L’adito Tribunale di Trento con sentenza n. 745/2017 condannò i convenuti COGNOME e NOME alla riduzione in pristino, mentre rigettò la domanda risarcitoria proposta nei confronti del COGNOME.

La Corte d’appello di Trento ha invece accolto il gravame formulato da NOME COGNOME e NOME COGNOME ed ha respinto le domande di NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME.

I giudici di secondo grado hanno evidenziato che il CTU nominato dal Tribunale aveva dapprima affermato che l’intervento di costruzione degli abbaini non aveva risolto le problematiche strutturali legate alle carenze statiche dell’edificio, derivanti dalla presenza di spallette murarie prive di idoneità alla portata, in quanto sprovviste di sottostanti opere di sostegno; in particolare, l’ausiliare aveva rilevato che nell’esecuzione dei lavori era stata utilizzata per l’appoggio delle travi degli abbaini una spalletta muraria preesistente non adatta a sostenerne il peso. A seguito delle osservazioni formulate dai CTP, il consulente d’ufficio aveva tuttavia rettificato le sue conclusioni, nel senso che, per effetto dell’intervento di realizzazione degli abbaini, si era prodotta una diminuzione del 25% dello scarico sulla spalletta, sicché la situazione statica complessiva del fabbricato condominiale era migliorata, pur persistendo la precarietà del sistema strutturale. La Corte di Trento ha osservato che non poteva accollarsi alla progettazione degli abbaini realizzati la mancata soluzione dei problemi di tenuta statica dell’edificio conseguenti alla inidoneità delle spallette murarie,
trattandosi di carenze non legate ai lavori eseguiti da NOME COGNOME e NOME COGNOME e implicanti opere strutturali su parti di proprietà comune, la cui manutenzione spetta al condominio. La sentenza di secondo grado, riformando la decisione di primo grado, che aveva fatto applicazione dell’art. 1127 c.c., ha ricondotto l’intervento oggetto di lite all’ambito dell’art. 1102 c.c., ritenendo superflua l’autorizzazione assembleare, e neppure ostando alla legittimità delle opere eseguite l’occupazione del vano tecnico condominiale.
Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, il quale ha chiesto di accogliere il quinto motivo del ricorso principale, con rigetto dei restanti motivi e del ricorso incidentale.

Hanno depositato memorie anche i ricorrenti principali e il ricorrente incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., nonché la ‘nullità del procedimento sulla tenuta statica complessiva dell’edificio’. Si assume che i giudici di appello abbiano errato nel ritenere ‘pacifico’ che i lavori eseguiti dai coniugi COGNOME abbiano migliorato la tenuta statica complessiva dell’edificio condominiale ed abbiano comportato un ‘miglioramento non trascurabile al sistema strutturale dell’edificio’. Viene riportato un passaggio della relazione di CTU, secondo cui ‘le analisi condotte indicano l’intervento (cioè quello dei coniugi COGNOME e COGNOME), sotto il profilo statico, non correttamente progettato e realizzato … anche in assenza della spalletta che non è l’unico aspetto di lesione dei diritti del condominio e dei condomini che hanno promosso la causa”, e ‘malgrado la lieve diminuzione del carico gravante sulla spalletta e
soprattutto alla luce di soluzioni alternative possibili non adottate, persiste la precarietà del sistema strutturale”.

Il secondo motivo del ricorso principale deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sempre sulla tenuta statica complessiva dell’edificio’.

Il terzo motivo del ricorso principale deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sulla preesistente situazione statica dell’edificio e sulla possibilità dei condomini convenuti di sanare o meno eventuali preesistenti carenze strutturali’.

Il quarto motivo del ricorso di NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sulla autorizzazione del condominio all’intervento dei convenuti’. La Corte d’appello (discostandosi dalla ricostruzione del Tribunale, che aveva stimato legittimo l’intervento -anche se difforme dalle prescrizioni dell’assemblea -in quanto rientrante nell’ambito applicativo dell’art. 1127 c.c.) avrebbe errato nel ritenere legittimo l’intervento in quanto esercizio, non necessitante del consenso della maggioranza dei condomini, del diritto del singolo condomino previsto dall’art. 1102 c.c.
Il quinto motivo del ricorso principale allega la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sulla consistenza e sulla occupazione del vano tecnico comune’, che ‘ha una superficie di oltre 20 mq’.

Il sesto motivo del ricorso principale deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 1102 e 1127 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sulla alterazione dell’aspetto architettonico dell’edificio’. Viene censurato il passaggio della sentenza d’appello in

cui è stato affermato che ‘gli attori avevano solo genericamente denunciato un pregiudizio all’aspetto architettonico del fabbricato condominiale, senza illustrarne il contenuto’ e che ‘i nuovi manufatti, riprodotti fotograficamente da CTU, rispecchiano dal punto di vista estetico la tipologia riscontrabile nelle zone di montagna.

Il settimo motivo del ricorso di NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME censura la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 2697 c.c., nonché degli artt. 1102 e 1127 c.c., e denuncia la ‘nullità del procedimento sull’isolamento termico ed acustico dell’appartamento dei ricorrenti’, nonché l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sempre sull’isolamento termico ed acustico dell’appartamento dei ricorrenti’. Qui si lamenta che la Corte di appello avrebbe errato nel ritenere che il C.T.U. avesse verificato l’alterazione dell’isolamento termico ed acustico dell’appartamento degli attori a seguito dell’intervento eseguito dai convenuti.
L’ottavo motivo del ricorso principale denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1127 e 2043 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sul diritto al risarcimento dei danni’.

Il nono motivo del ricorso principale censura la v iolazione o falsa applicazione dell’artt. ‘1170’ (1130) c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo ‘sulle responsabilità dell’amministratore di condominio’. La tesi è che ‘se l’amministratore di condominio avesse bene e correttamente adempiuto al proprio mandato, i signori COGNOME COGNOME COGNOME non avrebbero potuto porre in essere alcun abuso e gli attori, quindi, non avrebbero subito alcun danno’.

2. -N on ricorrono le ragioni di inammissibilità del ricorso principale opposte dai controricorrenti , risultando i motivi di impugnazione connotati da sufficiente specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata, nonché corredati dalla indicazione del contenuto rilevante degli atti e dei documenti sui cui sono fondate le censure.

2.1. -I primi cinque motivi del ricorso di NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME vanno esaminati congiuntamente, in quanto connessi, risultando fondati nei sensi di cui alla motivazione che segue.

Dalla sentenza impugnata e delle esposizioni che fanno le parti nel giudizio di legittimità, l’intervento edilizio eseguito da NOME COGNOME e NOME COGNOME sembra aver riguardato il tetto condominiale, modificato mediante asportazione e sostituzione di travi preesistenti e realizzazione di due nuovi abbaini in falda e di un lucernario. La Corte d’appello ha richiamato precedenti giurisprudenziali relativi all’apertura di abbaini nel tetto da parte del proprietario del solaio o sottotetto, reputata rientrante nelle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, previste dall’art. 1102 c.c.; è stata inoltre ritenuta inevitabile conseguenza della legittima realizzazione degli abbaini l’occupazione di Parte dello spazio sovrastante, con incremento volumetrico della porzione di proprietà esclusiva.
Le numerose censure per violazione o falsa applicazione di norme di diritto elaborate dai ricorrenti principali suppongono che non vi siano critiche, né residue perplessità sulla fattispecie concreta giudicata, giacché il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. investe unicamente la regola di diritto ed attiene alla ricerca e all’interpretazione della legge ritenuta regolatrice del caso, nonché all’applicazione della legge stessa correttamente individuata ed interpretata. Non rientra, dunque, nell’ambito applicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sindacabile nel giudizio di
cassazione sotto il profilo della carenza di motivazione o dell’omesso esame circa fatti storici decisivi.

Per procedere al riscontro di legittimità della sentenza impugnata, occorrerebbe distinguere tra opere eseguite sulle parti comuni del condominio RAGIONE_SOCIALE di Pinzolo , in particolare quelle inerenti al tetto, ed opere invece realizzate dai signori COGNOME e COGNOME, proprietari dell’ultimo piano dell’edificio condominiale al fine di eseguire nuovi piani o nuove fabbriche, ovvero di trasformare locali preesistenti di loro proprietà esclusiva aumentandone le superfici e le volumetrie. Solo tale accurata distinzione in fatto può portare all’applicabilità per le opere intervenute sulle parti condominiali dell’art. 1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero dell’art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini. Le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono, infatti, dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (tra le tante, Cass n. 20712 del 2017).
Viceversa, la realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario

dell’ultimo piano dell’edificio va disciplinata alla stregua dell’art. 1127 c.c. Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, infatti, costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. n. 10568 del 1998; n. 5164 del 1997; n. 19281 del 2009). Nella definizione enunciata da Cass. Sez. Unite 30 luglio 2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.
Non vi è sopraelevazione, viceversa, agli effetti dell’applicabilità della richiamata disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura (Cass. n. 10568 del 1998; n. 5164 del 1997; Cass. n. 680 del 1983; n. 19281 del 2009; Cass. n. 33037 del 2018).

La sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. non si configura affatto, comunque, nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione delle parti comuni che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, per quanto appare accertato, il tetto condominiale ed un vano tecnico condominiale, per realizzare gli abbaini in falda e un lucernario) , siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino attraverso la creazione di un accesso diretto (Cass. n. 2865 del 2008). Come da questa Corte già chiarito, ai sensi dell’art. 1127 c.c., costituisce “sopraelevazione”, soltanto l’intervento
edificatorio che comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale. Ove, invece, il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura o occupi altre parti comuni ex art. 1117 c.c., come i cd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato, per la costruzione di terrazze o abbaini, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica non è riconducibile all’esercizio del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. ed integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini (Cass. n. 41490 del 2021; n. 11490 del 2020; n. 19281 del 2009).
Per gli interventi innovativi o modificativi che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, o determinano l’appropriazione illecita di una parte della cosa comune in favore di uno o più condomini, con alterazione della destinazione principale e della funzione del bene occupato, spetta a ciascuno condomino leso la pretesa giudiziaria di rimessione in pristino, stante il carattere assoluto del diritto leso inconciliabile con qualsiasi diversa forma di reintegrazione per equivalente (arg. da Cass. n. 41490 del 2021; n. 11490 del 2020; n. 11227 del 1997).
2.2. -E’ dunque prioritario in sede di rinvio accertare quali opere dell’intervento edilizio eseguito da NOME COGNOME e NOME COGNOME siano state eseguite sulle parti comuni dell’edificio condominio RAGIONE_SOCIALE di Pinzolo e quali opere siano state invece realizzate dai proprietari dell’ultimo piano del fabbricato condominiale unicamente mediante occupazione della colonna d’aria soprastante.

2.3. -Le prime (cioè le opere consistenti in attività modificative di beni condominiali) andranno valutate alla stregua dei limiti imposti

dall’art. 1102 c.c., nonché di quelli desumibili dall’art. 1120 c.c. Invero, a norma dell’art. 1102, comma 1, c.c., applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le “modificazioni” necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti né dell’autorizzazione dell’assemblea (dovendosi attribuire l’eventuale autorizzazione di questa ad apportare la modifica il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune: Cass. n. 1554 del 1997; n. 1337 del 2023; n. 37852 del 2022), il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può anche innestare su di esso manufatti di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente (tra le tante, Cass. n. 2126 del 2021). Alle “modificazioni” consentite al singolo ex art. 1102, comma 1, c.c., sebbene esse non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica altresì il divieto di recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni. L’estensione delle limitazioni ex art. 1120 c.c. -previste esplicitamente per le nuove opere deliberate dall’assemblea – alle modificazioni, apportate a vantaggio proprio dal singolo condomino si spiega al fine di evitare che questi, operando individualmente, subisca, nell’uso delle parti comuni, restrizioni
minori di quante ne incontri la maggioranza dei partecipanti riuniti in assemblea (Cass. n. 25790 del 2020; n. 3084 del 1994; n. 179 del 1977).

2.4. -Per le opere invece riconducibili all’esercizio del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., definite come realizzazione di nuove fabbriche, o trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie da parte dal proprietario dell’ultimo piano con occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale, operano il divieto assoluto dell’impedimento collegato alle condizioni statiche dell’edificio, nonché gli altri due limiti del turbamento delle linee architettoniche e della diminuzione di aria e di luce in ipotesi di opposizione dei singoli condomini controinteressati.
2.5. – Sia ai fini delle opere su parti comuni, sia ai fini delle opere di sopraelevazione realizzate da NOME COGNOME e NOME COGNOME, i limiti della stabilità e della sicurezza del fabbricato ex artt. 1102 e 1120 c.c. e delle condizioni statiche dell’edificio ex art. 1127 c.c. rappresentano condizioni dell’esistenza stessa dei diritti di modificazione e di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio degli stessi, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto spettante al giudice di merito. La legittimità di dette opere, consistenti, come nella specie, nella esecuzione di ulteriori fabbriche, è quindi subordinata alla contestuale esecuzione, da parte dell’autore, delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso delle nuove costruzioni, nonché l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Così, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella costruzione di nuovi corpi di fabbrica sul colmo dell’edificio, esse sono
da considerarsi integrative dell’art. 1120, comma 4, e dell’1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della modificazione in sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova costruzione, che non solo quest’ultima, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio statico. La domanda di demolizione può essere, perciò, paralizzata unicamente da tale prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio statico.
Non hanno invece rilievo dirimente, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, né il conseguimento della concessione edilizia relativa al corpo di fabbrica elevato sul colmo dell’edificio, né la certificazione di idoneità statica delle opere eseguite, ovvero ogni altro atto che attenga all’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, e cioè all’aspetto formale dell’attività edificatoria, e che non sono invece di per sé risolutivi del conflitto tra i proprietari privati interessati in senso opposto alla costruzione, conflitto da dirimere pur sempre in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e i limiti posti dagli artt. 1102, 1120 e 1127 c.c.
La condizione di liceità dell’ intervento edilizio eseguito da NOME COGNOME e NOME COGNOME deve, quindi, essere subordinata alla verifica che il fabbricato del condominio RAGIONE_SOCIALE di Pinzolo sia stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa in materia, dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza statica dei nuovi manufatti e dell’edificio sottostante, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito. Soltanto la presentazione di una progettazione statica delle opere eseguite e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette di
ottemperare alla verifica di conformità alle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa di settore.

Avendo il CTU espresso pareri difformi circa la compatibilità dell’intervento edilizio per cui è causa con la precarietà del sistema strutturale e le preesistenti carenze statiche dell’edificio, i giudici del rinvio dovranno fornire adeguata e specifica giustificazione del convincimento che sia stata raggiunta la prova, incombente sugli autori delle nuove costruzioni, che le stesse e la struttura sottostante sono idonee a fronteggiare il rischio statico.

2.6. – La distinta qualificazione in diritto tra opere eseguite sulle parti comuni del condominio RAGIONE_SOCIALE ed opere invece realizzate nella proprietà esclusiva COGNOME e COGNOME nell’esercizio del diritto ex art. 1127 c.c. è indispensabile anche per dare risposta alle questioni poste nel sesto, nel settimo, nell’ottavo e nel nono motivo del ricorso principale, giacché: a) la nozione di aspetto architettonico, la cui violazione costituisce uno dei limiti del diritto di sopraelevazione ex art. 1127, comma 3, c.c., è differente rispetto a quella di decoro architettonico ex art. 1120 c.c. (Cass. n. 33104 del 2021); b) vengono ipotizzate in dottrina, quali ulteriori ipotesi di danno rispetto a quelle contemplate nel secondo e nel terzo comma dell’art. 1127 c.c., quelle che si verificano allorché la sopraelevazione eseguita dal proprietario dell’ultimo piano, e dunque entro il perimetro dello stesso, sia fatta in modo tale da rendere intollerabile la propagazione dei suoni ai piani inferiori o da pregiudicarne la protezione termica; c) anche ai fini dei dedotti profili di responsabilità dell’amministratore di condominio, correlati alle attribuzioni dello stesso, in forza del combinato disposto degli artt. 1131, primo comma, e 1130 n. 4 c.c., occorre comprendere se si trattasse di modifiche delle parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore ad esperire, riguardo ad esse, le azioni dirette ad
ottenere il ripristino dei luoghi, o di soprelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, della quale chiedere la demolizione per violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme tecniche.

Le questioni poste nel sesto, nel settimo, nell’ottavo e nel nono motivo del ricorso principale risultano perciò assorbite per effetto dell’accoglimento dei primi cinque motivi dello stesso, restando la soluzione di tali questione condizionata dall’esito del giudizio di rinvio, che postula nuovi accertamenti di fatto.

3. L’unico motivo del ricorso incidentale proposto da NOME COGNOME denuncia la nullità della sentenza per violazione degli artt. 324, 325 e 334 c.p.c. e dell’art. 112 c.p.c. Si assume che la sentenza di primo grado era stata notificata il giorno 12 settembre 2017 e che soltanto con la comparsa di costituzione in giudizio del 31 gennaio 2018, notificata al COGNOME ben oltre il termine di trenta giorni fissato dall’art. 325 c.p.c., gli appellati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnarono , in via incidentale, il capo della sentenza reiettiva della domanda risarcitoria dagli stessi spiegata nei confronti di NOME COGNOME. Sulla eccezione di conseguente inammissibilità per tardività dell’appello incidentale la Corte di Trento non si è pronunciata, limitandosi a rigettare nel merito la domanda di risarcimento danni rivolta contro l’amministratore. Per il ricorrente incidentale, avendo gli attori proposto domande scindibili nei riguardi di NOME COGNOME e NOME COGNOME e di NOME COGNOME, la prima delle quali accolta in primo grado, e la seconda respinta, gli appellati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME avrebbero avevano interesse sin dal deposito della sentenza del Tribunale a proporre gravame incidentale quanto al rigetto della pretesa risarcitoria verso l’amministratore condominiale, restando inapplicabile l’art. 334 c.p.c. 3.1. Il ricorso incidentale di NOME COGNOME (da intendersi comunque condizionato all’accoglimento del ricorso principale, giacché proposto
da parte rimasta totalmente vittoriosa nel giudizio di merito e inerente a pregiudiziale di rito, quale, nella specie, l’inammissibilità dell’appello incidentale, comunque rigettato: Cass. Sez. Unite, n. 7381 del 2013), è manifestamente infondato.

Le domande degli attori NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME rappresentavano un unico fatto dannoso, agli effetti dell’art. 2055 c.c., derivato dall’azione di NOME COGNOME e NOME COGNOME, per l’illiceità della costruzione realizzata, e dall’omissione di NOME COGNOME, per l’inadempimento dei doveri imposti all’ amministratore dalla legge e dal contratto di amministrazione condominiale. Essendo stata accolta in primo grado la domanda azionata nei confronti degli autori della costruzione e rigettata quella nei confronti dell’amministratore di condominio, ed essendo stato proposto appello dai primi per sentir escludere ogni loro responsabilità per il fatto dannoso, deve ritenersi ammissibile l’impugnazione incidentale tardiva proposta dagli attori, investiti dall’impugnazione principale, nei confronti dell’amministratore, coobbligato solidale, e quindi riguardante un capo della decisione diverso da quello oggetto dell’appello principale, in quanto quest’ultimo metteva in discussione l’assetto di interessi derivante dalla sentenza di primo grado, alla quale i creditori avevano prestato acquiescenza (arg. da Cass. Sez. Unite n. 24627 del 2007; n. 8486 del 2024).
Conseguono l’accoglimento, nei sensi di cui in motivazione, dei primi cinque motivi del ricorso principale, l’assorbimento dei restanti motivi del ricorso principale, il rigetto del ricorso incidentale, nonché la cassazione della sentenza impugnata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d’appello di Trento, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi

svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione dichiarata inammissibile.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi cinque motivi del ricorso principale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Trento in diversa composizione.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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