Sopraelevazione in aderenza: la Cassazione decide

Una controversia tra vicini per una sopraelevazione in aderenza arriva in Cassazione. La Corte Suprema cassa la decisione d’appello che aveva erroneamente applicato un regolamento edilizio del 1996 a una costruzione del 1994. Il principio chiave affermato è che la legittimità di un’opera si valuta in base alle norme vigenti al momento della sua realizzazione, non a quelle successive. Il caso viene rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Sopraelevazione in Aderenza: Vince la Legge del Tempo, non Quella Successiva

La costruzione di una sopraelevazione in aderenza al confine con un vicino è una delle questioni più complesse e frequenti nel diritto immobiliare. Quale regolamento edilizio si deve applicare? Quello in vigore al momento della costruzione o uno entrato in vigore successivamente? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito una risposta chiara e fondamentale: la legittimità di un’opera edilizia si giudica in base alle norme vigenti al momento della sua realizzazione. Un principio che riafferma la certezza del diritto e tutela chi costruisce nel rispetto delle regole del suo tempo.

I Fatti: La Controversia sulla Sopraelevazione

La vicenda nasce dalla decisione di due proprietari di sopraelevare la propria abitazione, costruita in aderenza a quella dei vicini. I vicini, ritenendo che la nuova costruzione violasse la distanza di cinque metri dal confine prescritta dal piano regolatore locale, hanno citato in giudizio i costruttori chiedendo la demolizione dell’opera e il risarcimento dei danni.

I costruttori si sono difesi sostenendo di avere il diritto di sopraelevare in aderenza, come consentito dal Codice Civile e da un precedente accordo tra i danti causa. Inoltre, hanno presentato una domanda riconvenzionale, accusando a loro volta i vicini di aver realizzato tre manufatti abusivi a distanza non legale dal confine.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai vicini che lamentavano la violazione delle distanze. La Corte d’Appello, in particolare, ha commesso un errore decisivo: ha applicato alla costruzione, realizzata tra il 1994 e il 1995, un regolamento edilizio comunale approvato solo nel 1996. Questo nuovo regolamento subordinava la possibilità di costruire in aderenza a una richiesta congiunta di titolo edilizio da parte dei confinanti, condizione che nel caso di specie mancava. Basandosi su questa norma non ancora in vigore all’epoca dei fatti, i giudici di merito hanno concluso per l’illegittimità della sopraelevazione.

L’Analisi della Cassazione sulla Sopraelevazione in Aderenza

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la prospettiva, accogliendo il ricorso dei costruttori. Il punto centrale della decisione è il principio del tempus regit actum, ovvero ‘il tempo regola l’atto’. La legittimità di un’opera non può essere valutata sulla base di una legge posteriore, specialmente se più restrittiva.

L’Errore della Retroattività

I giudici supremi hanno chiarito che la Corte d’Appello ha errato nell’applicare retroattivamente il regolamento edilizio del 1996. Al momento della costruzione (1994-1995), tale regolamento non esisteva. La normativa all’epoca vigente, invece, non prevedeva le limitazioni introdotte successivamente. Di conseguenza, la valutazione di legittimità doveva essere condotta esclusivamente sulla base delle norme in vigore in quel periodo.

Il Diritto di Costruire in Aderenza

La Cassazione ha inoltre ribadito un principio consolidato: quando due edifici sono già in aderenza, il proprietario di uno di essi ha il diritto di sopraelevare mantenendo l’aderenza, seguendo la verticale della costruzione preesistente. Questo diritto, sancito dall’art. 877 del Codice Civile, prevale sulle norme generali sulle distanze, a meno che uno strumento urbanistico specifico e vigente all’epoca non lo escluda espressamente, prescrivendo una distanza inderogabile dal confine anche per le sopraelevazioni.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto la decisione d’appello viziata da un errore di diritto fondamentale: l’applicazione retroattiva di una normativa edilizia meno favorevole. La Corte ha sottolineato che la legalità di una costruzione deve essere giudicata in base alle leggi in vigore nel momento in cui viene edificata. Poiché il regolamento del 1996, che imponeva condizioni più severe per la costruzione in aderenza, non era ancora in vigore nel 1994-1995, non poteva essere utilizzato per dichiarare l’illegittimità della sopraelevazione. La Corte ha riaffermato il principio consolidato secondo cui un proprietario ha il diritto di costruire in aderenza al muro del vicino sul confine, e tale diritto può essere limitato solo da norme urbanistiche specifiche e preesistenti, non da regole emanate successivamente.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza della Corte d’Appello è stata cassata. Il caso è stato rinviato a un altro giudice che dovrà riesaminare la questione attenendosi al corretto principio giuridico: la legittimità della sopraelevazione in aderenza va valutata esclusivamente alla luce dei regolamenti edilizi e delle leggi in vigore tra il 1994 e il 1995. Questa pronuncia è di fondamentale importanza perché riafferma un caposaldo della certezza del diritto, tutelando l’affidamento dei cittadini che intraprendono attività edilizie nel rispetto delle regole esistenti.

Quale normativa si applica a una sopraelevazione in aderenza?
Si applica la normativa urbanistica ed edilizia in vigore al momento della realizzazione della costruzione. È illegittima l’applicazione retroattiva di un regolamento successivo, soprattutto se più restrittivo.

È sempre possibile sopraelevare in aderenza al muro del vicino?
Sì, in linea di principio. Quando due fabbricati sono già costruiti in aderenza, il Codice Civile permette di sopraelevare mantenendo l’aderenza sulla verticale dell’edificio preesistente, senza dover rispettare le distanze legali generali, a meno che una specifica norma del piano regolatore locale, vigente al momento dei lavori, non lo vieti espressamente.

L’applicazione retroattiva di un regolamento edilizio è legittima?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che costituisce un errore di diritto applicare retroattivamente un regolamento edilizio a una costruzione già esistente. La legittimità di un’opera si deve valutare sulla base delle norme vigenti al tempo della sua edificazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5455 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5455 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 01/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17158/2019 R.G. proposto da :

COGNOME NOME e COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME e COGNOME NOMECOGNOME in proprio e quali unici eredi di NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME per procura in calce al controricorso,

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n.793/2018 depositata il 4.6.2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23.1.2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del settembre 2002 COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME, NOME e NOME, proprietari di un fabbricato edificato sul confine in Pontecagnano Faiano (SA), INDIRIZZO con annesso terreno, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Salerno, sezione distaccata di Montecorvino Rovella, COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari del fabbricato contiguo sul lato nord, costruito in aderenza, originariamente costituito dal solo piano terra con copertura e con accesso da un portico comune.
Lamentavano gli attori, per quanto ancora rileva, che i convenuti, in base alla concessione edilizia n. 33 del 29.4.1994, avevano sopraelevato la loro abitazione, in aderenza al loro fabbricato, realizzando un primo piano con tetto, che sopravanzavano in altezza il loro fabbricato, ed una scala esterna di collegamento tra i piani, senza rispettare la distanza dal confine di 5 metri prescritta dalla normativa urbanistica locale del Comune di Pontecagnano Faiano e chiedevano la riduzione in pristino delle opere contestate eseguite in violazione del loro diritto di proprietà senza il rispetto della distanza legale, con conseguente condanna dei convenuti al risarcimento dei danni loro provocati, da liquidarsi in € 50.000,00, o in altra somma di giustizia.
Si costituivano COGNOME Giuseppe e COGNOME NOME, che sostenevano che la loro sopraelevazione era stata regolarmente assentita, avendo essi acquisito, per effetto dell’edificazione sul confine degli attori e della comunanza del muro di confine

emergente dalla scrittura privata dei danti causa delle parti del 9.6.1967, il diritto di sopraelevare in aderenza alla costruzione degli attori anche per un’altezza maggiore (Cass. n. 8543/1987; Cass. n. 3884/1985) essendo ciò consentito dallo strumento urbanistico locale, chiedendo quindi il rigetto delle avverse domande di riduzione in pristino e risarcimento danni, ed in via riconvenzionale lamentavano che gli attori avevano realizzato tre corpi di fabbrica abusivi non uniti all’immobile confinante, in violazione della distanza legale dal confine, chiedendo la condanna della controparte alla riduzione in pristino ed al risarcimento dei danni.
Nella memoria ex art. 180 comma 2° c.p.c. (vecchio testo) gli attori in via di reconventio reconventionis chiedevano di accertare la maturazione in loro favore per usucapione del diritto di mantenere tali tre fabbricati a distanza inferiore a quella di cinque metri dal confine.

Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 1389/2015, accertava l’illegittimità della sopraelevazione eseguita dai COGNOME

COGNOME anche in relazione alla copertura ed alla scala di collegamento tra i piani per violazione della distanza legale di cinque metri dal confine prevista dal PRG del Comune di Pontecagnano Faiano (approvato col DPGR 7.1.1988 n. 18), e condannava quindi i COGNOME

COGNOME all’arretramento di tali opere edilizie fino a rispettare la suddetta distanza, nonché al risarcimento dei danni conseguenziali liquidati in € 21.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo, accertava l’acquisto per usucapione del diritto degli originari attori di mantenere i tre fabbricati a distanza inferiore a cinque metri dal confine, respingendo conseguentemente le domande dei COGNOME–COGNOME di arretramento dei medesimi e di risarcimento danni.
Proposto appello dai COGNOME–COGNOME la Corte d’Appello di Salerno, nella resistenza, di COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME e

NOME, in proprio e quali eredi di NOMECOGNOME nelle more deceduta, con la sentenza n.793/2018 del 30.5/4.6.2018, poi corretta il 19.12.2018, rigettava l’appello e condannava gli appellanti alle spese processuali di secondo grado.

In particolare per quanto ancora rileva, la Corte d’Appello, sulla base di quanto riferito dal tecnico comunale al CTU, riteneva già applicabile all’epoca della sopraelevazione dei COGNOME

COGNOME (1994-1995), la disposizione del regolamento edilizio del Comune di Pontecagnano Faiano approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 91 del 18.11.1996, che all’art. 3, 16 D), prevedeva la possibilità di costruire in aderenza, o sul confine purché vi fosse una richiesta congiunta di titolo edilizio da parte dei confinanti, escludendo che tale richiesta congiunta potesse ritenersi integrata dalla scrittura privata dei danti causa delle parti del 9.6.1997, o resa superflua dalla condotta degli originari attori che secondo gli appellanti avrebbero richiesto solo la demolizione della loro sopraelevazione per la parte eccedente in altezza il fabbricato in aderenza degli attori, e confermava pertanto, per assenza dei presupposti della costruzione in aderenza previsti dalla normativa locale, la già rilevata violazione da parte delle sopraelevazioni dei COGNOME

COGNOME della distanza legale di cinque metri dal confine prevista dal PRG del Comune di Pontecagnano Faiano (approvato col DPGR 7.1.1988 n. 18).
Il giudice di secondo grado riteneva, in conformità con la giurisprudenza consolidata di questa Corte, che correttamente fossero stati ritenuti cumulabili il risarcimento danni in forma specifica e per equivalente, trattandosi di violazione di una distanza legale dal confine integrativa delle norme del codice civile sulle distanze tra costruzioni, comportante un danno conseguenza in re ipsa per la limitazione temporanea del valore della proprietà confinante, e condivideva la stima del danno effettuata in primo grado in € 21.000,00, pari al 10% del valore dell’immobile degli
originari attori indicato dal CTU decurtato di € 2.000,00 per il danno che gli attori avevano chiesto per la costruzione del balconcino sul lato posteriore del fabbricato COGNOME-Caccavo senza per esso lamentare la violazione di una distanza legale.

La Corte d’Appello inoltre confermava l’avvenuto acquisto per usucapione del diritto degli originari attori di mantenere le tre baracche contestate dalla controparte a distanza inferiore a cinque metri dal confine, in quanto riteneva, sulla base dell’esame delle prove testimoniali acquisite, che dalle stesse emergesse che quei fabbricati erano stati costruiti oltre venti anni prima che i COGNOME ne chiedessero giudizialmente l’arretramento, mentre la planimetria allegata allo stralcio del PRG del 1984, come ritenuto dal CTU, per la sua scala grafica ed imprecisione, non consentiva di ritenere provato che a quell’epoca i tre fabbricati in questione non esistessero, e l’aerofotogrammetria catastale prodotta, che era invece più precisa, risultava priva di data e quindi irrilevante.
Contro tale sentenza hanno proposto ricorso a questa Corte COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a dieci motivi, ed hanno resistito con controricorso COGNOME NOME, NOME NOME e NOME, in proprio e quali eredi di NOME.

Nell’imminenza dell’adunanza camerale sono pervenute memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Preliminarmente va dichiarata l’inammissibilità della costituzione dell’avv. NOME COGNOME in sostituzione dell’avv. NOME COGNOME per i ricorrenti, in quanto essendo iniziato il giudizio in primo grado nel settembre 2002, l’avv. NOME COGNOME non poteva autenticare personalmente in calce alla memoria di costituzione di nuovo difensore la procura di COGNOME NOME e COGNOME NOME, essendo allo scopo necessario il conferimento di procura notarile.

Ed invero la modifica dell’art. 83 c.p.c., che ha inserito la memoria di nomina di nuovo difensore tra gli atti processuali in calce, o a margine dei quali la procura conferita può essere personalmente autenticata dal medesimo legale officiato dell’incarico, apportata dall’art. 45 comma 9 lettera a) della L. 18.6.2009 n. 69, in base alla norma transitoria dell’art. 58 comma 1 di quella legge, é applicabile soltanto ai giudizi che siano stati introdotti in primo grado in data successiva al 4.7.2009 (vedi in tal senso Cass. n. 26046/2024 a pagina 3 della motivazione; Cass. n. 19519/2024; Cass. n. 7975/2022; Cass. ord. n.20692/2018; Cass. n. 12831/2014; Cass. n. 7241/2010), per cui non potrà tenersi conto della memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c. depositata per i ricorrenti dalla sola avv. NOME COGNOME ed i medesimi devono ancora considerarsi rappresentati dall’avv. NOME COGNOME
1.1 Passando all’esame dei motivi di ricorso, c ol primo di essi i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 877, 873 e 872 comma 2° cod. civ. e delle norme edilizie del Comune di Pontecagnano Faiano che prescrivono limitazioni, o distanze nell’esercizio del diritto di sopraelevazione di costruzioni già aderenti, nonché degli articoli 3 e 4 delle preleggi.

I ricorrenti, richiamati gli artt. 873, 877 e 872 cc, ritengono che l’impugnata sentenza abbia erroneamente applicato retroattivamente il regolamento edilizio del Comune di Pontecagnano Faiano approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 91 del 18.11.1996, perchè all’epoca della sopraelevazione contestata (1994-1995), quel regolamento non era applicabile in quanto non ancora approvato; osservano che il precedente regolamento comunale edilizio n. 220, adottato con delibera del Comune di Pontecagnano Faiano dell’1.9.1969 e n. 528 del 17.4.1970, ed approvato dal Provveditore per le Opere Pubbliche di Napoli il 4.6.1970, consentiva la costruzione in
aderenza al muro esistente sul confine, senza deroghe alla previsione dell’art. 877 cod. civ., per cui alla loro sopraelevazione in aderenza non era applicabile la distanza dal confine di cinque metri prevista dal PRG del Comune di Pontecagnano Faiano (approvato col DPGR 7.1.1988 n.18), sia in quanto le distanze tra costruzioni potevano essere aggravate rispetto alla normativa codicistica dell’art. 873 cod. civ. solo se si trattava di edifici non uniti, né aderenti, e non potevano derogare alla norma sovraordinata dell’art. 877 cod. civ., sia in quanto anche a ritenere che la normativa urbanistica locale potesse anche disciplinare le modalità di costruzione in aderenza e addirittura escluderla espressamente, perché pur sempre rientrante nella disciplina urbanistico-edilizia territoriale, all’epoca della sopraelevazione il regolamento comunale vigente sopra richiamato, non conteneva disposizioni limitative della facoltà prevista dall’art. 877 cod. civ. di costruire in aderenza.
I ricorrenti rammentano poi, che poiché alla normativa locale in materia di distanze legali e di costruzione in aderenza é applicabile il principio iura novit curia , la Corte d’Appello avrebbe dovuto anche autonomamente individuare la disciplina applicabile nel caso di specie e lo stesso deve fare la Suprema Corte, a prescindere dagli specifici profili di censura mossi dai ricorrenti in appello, e richiamano la giurisprudenza di questa Corte, che per gli immobili costruiti in aderenza sul confine, consente al prevenuto di sopraelevare senza dover rispettare le distanze, né l’altezza del fabbricato finitimo costruito sul confine.
2 Col terzo motivo, strettamente connesso al primo – e quindi da esaminare insieme ad esso – i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la falsa applicazione dell’art. 3, 16 D del regolamento edilizio del Comune di Pontecagnano Faiano, approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 91 del 18.11.1996, concernente la facoltà di costruire in aderenza solo in

presenza di una comune richiesta di titolo edilizio dei confinanti, e del principio di cronologia delle fonti normative. Si dolgono i ricorrenti che la Corte d’Appello, fuorviata dall’informazione de relato che il CTU aveva acquisito da un tecnico comunale, abbia ritenuto applicabile retroattivamente quel regolamento alla sopraelevazione da loro pacificamente compiuta dal 1994 al completamento dei lavori del 12.6.1995 (indicato a pagina 63 della CTU), mentre secondo il regolamento comunale all’epoca vigente, quello n. 220 adottato con delibera del Comune di Pontecagnano Faiano dell’1.9.1969 e n. 528 del 17.4.1970 ed approvato dal Provveditore per le Opere Pubbliche di Napoli il 4.6.1970, non esistevano disposizioni locali che subordinassero la costruzione in aderenza ad una richiesta congiunta di titolo edilizio dei confinanti. Queste due censure sono fondate.
L’impugnata sentenza ha anzitutto errato nel ritenere applicabile alla sopraelevazione contestata, pacificamente avvenuta nel 19941995, l’art. 3, 16 D del regolamento edilizio del Comune di Pontecagnano Faiano approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 91 del 18.11.1996 (concernente la facoltà di costruire in aderenza solo in presenza di una comune richiesta di titolo edilizio dei confinanti) che ancora non era in vigore, avendo dato credito all’errata informazione, fornita al CTU, da un non meglio individuato tecnico comunale, mentre dalla documentazione prodotta, da ritenere non soggetta a preclusioni per il principio iura novit curia valevole per le norme locali edilizie che sono pur sempre norme giuridiche (vedi in tal senso Cass. 14.12.2012 n.23018), risulta che quel regolamento non era ancora entrato in vigore. Il regolamento edilizio del 18.11.1996, del resto, ponendo limitazioni alla facoltà di costruire in aderenza, o sul confine, in deroga all’art. 877 cod. civ., non era certo una normativa più favorevole in tema di distanze legali applicabile retroattivamente.
Dall’errata applicazione retroattiva del meno favorevole regolamento edilizio del 18.11.1996, e dal conseguente divieto di costruire in aderenza senza una richiesta congiunta del titolo edilizio da parte dei confinanti, la Corte d’Appello ha poi fatto derivare l’applicabilità nella specie della distanza dal confine di cinque metri prevista dal PRG del Comune di Pontecagnano Faiano (approvato col DPGR 7.1.1988 n.18), così violando l’art. 877 cod. civ., che consentiva la costruzione in aderenza, e l’art. 873 cod. civ., che consentiva alla normativa locale, di derogare, in senso più restrittivo, alla distanza legale di tre metri tra costruzioni da parte delle norme locali, solo per gli edifici che non fossero uniti, o costruiti in aderenza.
La giurisprudenza di questa Corte, del resto, ha stabilito che ” in tema di distanze nelle costruzioni, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può dolersi della costruzione da parte del proprietario dell’altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, tenuto conto che il rispetto della distanza di cui all’art. 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente ” (Cass. 9.6.2023 n. 16371; Cass. ord. 2.12.2021 n. 38033; Cass. 3.6.2020 n. 10467; Cass. Ord. 10.5.2018 n.11320; Cass. 9.6.2014 n. 12956; Cass. 10.5.2012 n. 7183; Cass. 16.2.1995 n. 1673; Cass. 27.9.1993 n. 9726; Cass. 27.8.1990 n. 8849).
Solo quando, all’epoca della sopraelevazione, subentri uno strumento urbanistico che prescriva inderogabilmente una determinata distanza dal confine, senza prevedere la facoltà di costruzione in aderenza, opera per il preveniente il principio secondo cui, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come

nuova costruzione, con la conseguenza che in tale evenienza si applica la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (Cass. 9.6.2023 n.16371; Cass. ord. 29.5.2019 n. 14705; Cass. 11.5.2016 n. 9646; Cass. 3.1.2011 n. 74; Cass. 11.6.2008 n. 15527; Cass. 12.1.2005 n. 400; Cass. 8.1.2001 n. 200; Cass. 20.4.1994 n. 3737).
Da questi principi di diritto la sentenza impugnata si é discostata, per cui si fende necessario un nuovo esame da parte del giudice di rinvio che dovrà procedere ad una nuova valutazione, sulla scorta di una corretta individuazione della normativa vigente all’epoca della sopraelevazione, o di quella sopravvenuta, ma solo se più favorevole, rispettando i principi sopra riportati in tema di facoltà di costruire in aderenza e distanze legali.

3 Proseguendo nell’ordine dei motivi, col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omesso esame della questione decisiva oggetto di discussione tra le parti dell’inapplicabilità delle norme edilizie locali in materia di distanze in presenza di costruzioni aderenti.

Tale motivo è logicamente assorbito per effetto dell’accoglimento del primo e del terzo motivo di ricorso.

4 Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la falsa applicazione del regolamento edilizio del Comune di Pontecagnano Faiano approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 91 del 18.11.1996, e la violazione degli articoli 873 e 877 cod. civ., nonché dell’art. 872 comma 2° cod. civ..

5 Col quinto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la radicale incoerenza e contraddittorietà della motivazione e la nullità della sentenza.

Anche questi due motivi – basati entrambi sul comune presupposto dell’applicabilità del regolamento edilizio del Comune di Pontecagnano Faiano approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 91 del 18.11.1996 alla sopraelevazione effettuata dai ricorrenti nel 1994-1995, che é stata esclusa in sede di accoglimento del primo e del terzo motivo di ricorso – devono ritenersi logicamente assorbiti.

6 Col sesto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, inerente la contestazione dell’erronea quantificazione del risarcimento del danno per violazione della distanza legale dal confine della sopraelevazione.

Tale motivo, deve ritenersi ugualmente assorbito, per effetto dell’accoglimento del primo e del terzo motivo di ricorso, che rimette in discussione l’accertata violazione della distanza legale dal confine di cinque metri della sopraelevazione, e quindi anche la questione conseguenziale del risarcimento dei danni asseritamente derivati da tale violazione.

7 Col settimo motivo , relativo all’accoglimento della contrapposta domanda di usucapione avanzata dagli attori, i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 cod. civ. in combinato disposto con gli articoli 873 e ss. cod. civ. e delle norme edilizie comunali in tema di distacco dai confini e conseguenziale violazione dell’art. 2043 cod. civ..

Con tale motivo i ricorrenti lamentano, in particolare, che l’impugnata sentenza abbia ritenuto usucapibile il diritto degli originari attori di mantenere a distanza inferiore a quella legale i tre fabbricati dei quali i COGNOME Vivo-Caccavo avevano chiesto in via riconvenzionale l’arretramento a cinque metri dal confine, pur trattandosi di una norma locale inderogabile che trascende gli interessi dei privati e che sarebbe incompatibile con l’acquisizione

per usucapione del contrario diritto di mantenere i fabbricati a distanza inferiore a quella legale (in tal senso si richiama Cass. n. 20769/2007).

Il motivo é inammissibile, in quanto -nel silenzio della sentenza di appello sullo specifico tema – i ricorrenti non hanno dimostrato di avere sollevato la relativa questione giuridica nel giudizio di appello, ove si sono invece limitati a contestare l’avversa domanda di usucapione sotto il profilo probatorio, sostenendo che la documentazione acquisita avrebbe dimostrato l’infondatezza di tale domanda e che le testimonianze assunte non costituissero prova sufficiente ai fini del suo accoglimento. Trova al riguardo applicazione il principio di diritto, costantemente affermato da questa Corte, secondo cui ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente vi abbia provveduto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (tra le tante, v. Sez. 2 – , Ordinanza n. 2038 del 24/01/2019).
8 Con l’ottavo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omesso esame ed il travisamento della prova decisiva identificata nella tavola 2 ” stato di fatto ” raffigurante in scala 1:5000 lo stato dei luoghi, allegata al PRG del Comune di Pontecagnano Faiano del 1984, ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione degli articoli 116 e 2699 cod. civ. e la nullità del procedimento.

Si dolgono i ricorrenti che la Corte d’Appello abbia ritenuto inidonea la planimetria rappresentante lo stato di fatto, allegata al PRG del

Comune di Pontecagnano Faiano del 1984, a provare che a quella data non esistessero i fabbricati degli originari attori, ai quali si riferiva la loro domanda di usucapione del diritto di mantenerli a distanza inferiore a quella legale di cinque metri dal confine, per la sua scala grafica e per la sua approssimazione, facendo così propria la valutazione espressa nell’integrazione del CTU ing. NOME COGNOME. In senso contrario i ricorrenti sostengono, che il solo fabbricato rappresentato in quella planimetria fosse necessariamente il loro, per il quale il Comune di Pontecagnano Faiano il 25.5.2004 aveva emesso un’ingiunzione (allegato 19 alla CTU) per mancanza all’epoca di titolo edilizio, indicandolo espressamente come riportato nei grafici del vigente PRG, sicché i tre fabbricati degli attori, aventi una superficie maggiore di quello, se non figuravano nella planimetria in questione, evidentemente non esistevano nel 1984, il che inficiava l’attendibilità delle testimonianze acquisite a supporto della domanda di usucapione.
Tale motivo é inammissibile, perché in disparte la eccepita tardiva produzione della planimetria in questione avvenuta da parte dei ricorrenti solo nel corso delle operazioni peritali dopo la scadenza dei termini ex art. 184 c.p.c., esso tende ad ottenere, in sede di legittimità, una diversa valutazione del materiale probatorio, che porti a ritenere inesistenti i tre fabbricati degli originari attori, dei quali i ricorrenti avevano chiesto l’arretramento, per violazione della distanza legale dal confine di cinque metri, nell’anno 1984, in contrasto con la compiuta e plausibile ricostruzione del fatto compiuta dalla Corte d’Appello, previa approfondita valutazione delle numerose testimonianze acquisite della CTU e dei documenti prodotti.
Va aggiunto che non si é trattato di travisamento della prova, ma di valutazione della planimetria allegata al PRG del 1984 non conforme alle aspirazioni della parte ricorrente, alla quale non é applicabile la sentenza del 5.3.2024 n. 5792 delle sezioni unite

della Corte di Cassazione, secondo la quale ” il travisamento del contenuto oggettivo della prova -da intendersi quale svista concernente il fatto probatorio in sé e non come verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto probatorio -trova il suo istituzionale rimedio nell’impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall’art. 395, n. 4, c.p.c., mentre -se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti -il vizio va fatto valere deducendo il vizio dell’art. 360, n. 4, o n. 5, c.p.c., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale “.
9 Col nono motivo si lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., l’omessa rinnovazione della CTU che era stata richiesta da parte del giudice di appello sulla circostanza della mancata rappresentazione dei fabbricati degli attori contestati, nella planimetria allegata al PRG del 1984, peraltro immotivata, e la nullità del procedimento e della sentenza.

Il motivo é infondato, perché l’impugnata sentenza ha implicitamente ritenuto non necessaria una rinnovazione della CTU, in quanto non sussistevano i gravi motivi che la giustificassero ex art. 196 c.p.c., avendo potuto valutare, alla luce della documentazione acquisita con la CTU, se fosse o meno condivisibile il giudizio espresso dall’ausiliario circa l’inidoneità della planimetria allegata al PRG del Comune di Pontecagnano Faiano del 1984, ad escludere con certezza l’esistenza dei tre fabbricati degli originari attori, oggetto di contestazione per violazione della distanza legale dal confine, ed avendo ritenuto nell’esercizio del suo libero convincimento, di poter fondare la propria decisione sulla reconventio reconventionis di usucapione sulle numerose ed attendibili testimonianze acquisite. In ogni caso la nomina, o la rinnovazione della CTU rientra, per giurisprudenza consolidata di
questa Corte, nelle prerogative del giudice di merito (vedi in tal senso Cass. 27.3.2018 n. 7524; Cass. 21.2.2014 n. 4207; Cass. 23.1.2007 n. 1402).

10 Col decimo ed ultimo motivo i ricorrenti denunziano, infine, in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omesso esame ed il travisamento di una prova decisiva oggetto di discussione tra le parti, individuata nelle prove testimoniali acquisite.

Lamentano che la Corte d’Appello, avendo travisato il significato probatorio della planimetria allegata al PRG del Comune di Pontecagnano Faiano del 1984, dalla quale avrebbe dovuto desumere la prova dell’inesistenza dei tre fabbricati degli attori oggetto di contestazione da parte dei COGNOME–COGNOME nell’anno 1984, abbia erroneamente ritenuto attendibili le testimonianze acquisite, ricavando da esse la prova del possesso ultraventennale di quei fabbricati anteriore alla domanda giudiziale di arretramento.
Tale motivo é anzitutto inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c. perché si vorrebbe far valere il vizio ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. in presenza di una ” doppia conforme ” dei giudici di merito, e comunque per giurisprudenza consolidata di questa Corte il giudizio sull’attendibilità dei testimoni e l’individuazione delle prove alle quali attribuire maggior peso sono riservati al giudice di merito (vedi Cass. 8.1.2025 n. 415; Cass. 26.9.2024 n.25793; Cass. 22.11.2023 n. 32505). Anche in questo caso, peraltro non si tratta di travisamento della prova, ma di valutazione non condivisa delle prove, per la quale non é invocabile la già citata sentenza n. 5792/2024 delle sezioni unite di questa Corte.
In conclusione, vanno accolti solo il primo ed il terzo motivo, con assorbimento e rigetto degli altri e la sentenza va cassata per nuovo esame in relazione ai motivi accolti da parte del giudice di rinvio che provvederà anche sulle spese processuali del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo di ricorso, assorbiti il secondo, quarto, quinto e sesto motivo, rigetta i restanti, cassa l’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 23.1.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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