Sopraelevazione: i limiti della sicurezza sismica

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una sopraelevazione contestata per carenze strutturali e violazione delle norme antisismiche. Inizialmente, i giudici di merito avevano rigettato la richiesta di demolizione sostenendo che non vi fosse un pericolo di crollo imminente. Tuttavia, la Suprema Corte ha ribaltato tale orientamento, stabilendo che il divieto di sopraelevazione previsto dall’art. 1127 c.c. scatta automaticamente se l’opera non rispetta le norme tecniche antisismiche. La sicurezza dell’edificio deve essere garantita preventivamente e non può essere affidata a futuri e incerti interventi di rinforzo strutturale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Sopraelevazione e sicurezza sismica: i nuovi limiti della Cassazione

La realizzazione di una sopraelevazione in un edificio condominiale rappresenta spesso una fonte di accesi conflitti tra vicini. La questione centrale non riguarda solo l’estetica o il decoro, ma soprattutto la stabilità dell’intero fabbricato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che il diritto di costruire nuovi piani trova un limite invalicabile nelle condizioni statiche e nel rispetto delle normative antisismiche.

Il caso della sopraelevazione contestata

La vicenda trae origine dalla costruzione di un nuovo piano da parte di un comproprietario. Un altro condomino ha agito in giudizio chiedendo la demolizione del manufatto, lamentando il rischio per la stabilità dell’edificio e la violazione delle norme urbanistiche. Sebbene una perizia tecnica avesse riscontrato criticità strutturali, i giudici di merito avevano inizialmente negato la demolizione, ritenendo che non vi fosse un pericolo di crollo imminente e che i vizi fossero sanabili con futuri rinforzi.

La sopraelevazione e il rischio sismico

La Cassazione ha censurato questo approccio, sottolineando che la sicurezza non può essere valutata solo in termini di “pericolo imminente”. L’art. 1127, comma 2, del Codice Civile vieta la sopraelevazione se le condizioni statiche non lo consentono. Questo divieto deve essere interpretato in senso ampio: l’edificio deve essere in grado di sopportare non solo il peso statico della nuova costruzione, ma anche le sollecitazioni dinamiche, come quelle provocate da un terremoto.

Le leggi antisismiche integrano il Codice Civile. Pertanto, se una costruzione non rispetta i parametri tecnici di sicurezza sismica, scatta una presunzione di pericolosità. Tale presunzione può essere vinta solo se l’autore dell’opera dimostra che sia la nuova struttura che quella sottostante sono pienamente idonee a fronteggiare il rischio sismico sin dal momento della loro realizzazione.

Le motivazioni

I giudici di legittimità hanno evidenziato che la salvaguardia della vita umana e della stabilità degli edifici impone una valutazione rigorosa e preventiva. La sentenza impugnata è stata ritenuta errata poiché aveva subordinato la legittimità della sopraelevazione alla mancanza di un crollo immediato. Al contrario, la norma impone che la sicurezza sia intrinseca all’opera stessa. Non è ammissibile che la stabilità dell’edificio dipenda dalla promessa di interventi futuri e incerti di consolidamento, i quali dovrebbero invece essere eseguiti prima o contestualmente alla costruzione, previo consenso unanime dei condomini.

Le conclusioni

In conclusione, chi intende procedere con una sopraelevazione deve assicurarsi che l’edificio, nella sua interezza, rispetti le normative antisismiche vigenti. L’inosservanza di tali regole tecniche rende l’opera illegittima e soggetta a demolizione, indipendentemente dal conseguimento di eventuali sanatorie amministrative. La tutela del diritto soggettivo dei condomini alla sicurezza statica prevale sulla facoltà di edificare del proprietario dell’ultimo piano, rendendo necessario un accertamento tecnico rigoroso che preceda la messa in opera del progetto.

Quando è vietata la sopraelevazione di un edificio?
La sopraelevazione è vietata se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono o se l’opera non rispetta le specifiche norme tecniche antisismiche vigenti nel territorio.

Basta l’assenza di un pericolo di crollo imminente per costruire?
No, la sicurezza deve essere garantita ex ante. La Cassazione stabilisce che la stabilità deve essere intrinseca all’opera e non può dipendere da futuri interventi di rinforzo.

Cosa succede se la sopraelevazione non rispetta le norme antisismiche?
Si presume la pericolosità dell’opera. In assenza di prova contraria sulla sicurezza dell’intera struttura, i condomini possono richiederne la demolizione immediata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32281 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32281 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 23566/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, (C.F. CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato in ROMA in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 2641/2019 della CORTE DI APPELLO DI BARI, depositata il 23.12.2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME COGNOME convenne in giudizio NOME COGNOME, chiedendo che il convenuto fosse condannato a demolire la sopraelevazione da costui eseguita al secondo piano di un immobile in comproprietà, nonché a risarcire il danno quantificato in € 50.000,00, perché costruita in spregio della normativa regolante il diritto di proprietà e di quella urbanistica.

Il Tribunale, esperita c.t.u., rigettò la domanda.

La Corte d’appello di Bari disattese l’impugnazione proposta dall’attore, affermando, per quel che qui rileva, che <>.
Avverso la sentenza d’appello NOME COGNOME propone ricorso fondato su tre motivi.

L’appellato resisteva con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Con i primi due motivi, tra loro osmotici, il ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione di una congerie di norme: artt. 27, co. 2, 31, co. 2, 33, co. 3, 52, 83, 84, 90, 93, 94,

97 del d.P.R. n. 380/2001, della l. regionale n. 14/2009, dell’art. 112 cod. proc. civ., degli artt. 871, 872, 1102, 1108, 1117, 1120, 1122, 1127, 2697 cod. civ., 52, 83, 84, 90, 93, 94 e 97 del d.P.R. n. 380/2001.

Il ricorrente lamenta che sulla base degli atti prodotti in giudizio ed esaminati dal c.t.u., la costruzione non rispettava la normativa urbanistica e la Corte locale aveva errato nell’affermare che quanto riscontrato non aveva rilevanza sismica, sussistendo, per contro un danno strutturale accertato dal c.t.u. Inoltre evidenzia la lesione del decoro architettonico dell’edificio, poiché le opere incidevano sulla sagoma e sulla facciata dello stesso.

4.1. Il complesso censuratorio è fondato nei sensi e limiti di cui appresso.

Va, in primo luogo, sgombrato il campo dalla denuncia di plurime violazioni della normativa urbanistica, le quali, intanto possono rilevare, in quanto da esse scaturisca una lesione del diritto soggettivo dell’attore; fermo restando che di esse violazioni il giudice ordinario, in tal caso, conosce solo incidentalmente e al solo fine di verificare la lesione del diritto soggettivo, la quale, salvo la violazione della normativa sulle distanze, può essere risarcita solo con la condanna pecuniaria.
Delle altre norme evocate l’unica che in questa sede rileva è quella di cui all’art. 1127, commi 1 e 2, cod. civ.

Quanto al decoro architettonico va immediatamente chiarito trattarsi di prospettazione del tutto nuova, fatta valere in questa sede per la prima volta, non constando dalla sentenza impugnata che abbia formato oggetto del dibattito fra le parti (né il ricorrente allega specificamente, con gli atti pertinenti, che una simile questione era stata posta).

Occorre soffermarsi sul comma due dell’articolo in esame, il quale dispone: <>.

Questa Corte, per le implicanze di salvaguardia di beni primari, in primo luogo la vita, ha più volte chiarito che il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Sez. 2, n. n. 2000, 29/01/2020, Rv. 656854). Precisandosi ulteriormente (sempre con la medesima sentenza citata) che il limite delle condizioni statiche dell’edificio, cui l’art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano, è espressione di un divieto assoluto, al quale è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione. Ne consegue che le condizioni statiche
dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Rv. 656854-01).

Ed ancora: L’art. 1127, comma 2, c.c., il quale fa divieto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione (Sez. 2, n. 2115, 29/01/2018, Rv. 647154 -01; conf. Cass. n. 10082/2013).
Le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se

congruamente motivato (Sez. 2, n. 21491 del 30/11/2012, Rv. 624235 -01, in parte).

Intangibile l’apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, quel che qui appare meritevole di censura, per falsa applicazione dell’art. 1127, co. 2, cod. civ., è l’avere la sentenza impugnata interpretato la predetta norma nel senso che la sopraelevazione non è vietata ove non esista <>. Nella specie, come si è visto il c.t.u. ha accertato <>.
La norma è posta a salvaguardia delle condizioni statiche dell’edificio. Una tale salvaguardia deve sussistere ‘ex ante’, nel senso che la sopraelevazione, per come messa in opera, se foriera di un tal pericolo, il quale non deve raggiungere la soglia della <>, risulta ‘contra legem’. Da ciò deriva, come conseguenza univoca che, siccome per il rispetto della normativa antisismica (vanno richiamate le pronunce di cui sopra), l’assenza di pericolo non può derivare da interventi futuri e incerti, affidati alla buona volontà del sopraelevante, ma deve essere sussistente e intrinseco alla nuova opera, avuto riguardo alle condizioni dell’edificio.
Il terzo motivo, riguardante il capo delle spese, resta ovviamente assorbito.

La sentenza impugnata deve, pertanto, essere cassata con rinvio, perché si faccia applicazione del principio di diritto sopra espresso. Il Giudice del rinvio regolerà le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie i primi due motivi del ricorso nei sensi e limiti di cui in motivazione e dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata, in relazione agli accolti motivi, e rinvia alla Corte d’appello di Bari, in altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 27

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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