Sopraelevazione antisismica: quando è presunta pericolosa

La Corte di Cassazione conferma la demolizione di una veranda considerata una sopraelevazione antisismica realizzata in zona ad alto rischio. L’ordinanza ribadisce che, in assenza di conformità alle normative tecniche, opera una presunzione legale di pericolosità che non può essere superata da un’autorizzazione postuma, specialmente se basata su presupposti errati. La Corte sottolinea che la verifica di sicurezza deve riguardare l’intero edificio, non solo la nuova struttura.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sopraelevazione Antisismica: Quando la Legge Presume il Pericolo

La costruzione di una veranda su un terrazzo può sembrare un intervento edilizio di modesta entità, ma quando si trasforma in una vera e propria sopraelevazione antisismica in una zona ad alto rischio, le implicazioni legali diventano complesse e severe. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato proprio questo tema, confermando la demolizione di un’opera e chiarendo i rigidi paletti imposti dalla normativa a tutela della sicurezza pubblica. Analizziamo insieme la vicenda e i principi di diritto stabiliti.

I Fatti del Caso: Dalla Veranda alla Causa Legale

La controversia nasce in un condominio quando alcuni proprietari realizzano una veranda stabile sul terrazzo di loro proprietà esclusiva. Altri condomini si oppongono, sostenendo che l’opera è abusiva e pericolosa, chiedendone la rimozione. Il Tribunale di primo grado dà ragione ai costruttori, ma la Corte d’Appello ribalta la decisione. Pur riconoscendo che il terrazzo era di proprietà privata, i giudici di secondo grado qualificano la veranda come una ‘sopraelevazione’ e, data la sua ubicazione in una zona a elevata sismicità (zona 1), la ritengono non conforme alla normativa antisismica, ordinandone la demolizione.

La Decisione della Corte d’Appello: Demolizione per Rischio Sismico

Il punto cruciale della decisione d’appello è stata la riqualificazione dell’intervento. Non una semplice veranda, ma una sopraelevazione che, aumentando la superficie abitabile e il carico strutturale, richiedeva un intervento di ‘adeguamento’ sismico e non una semplice autorizzazione locale. La Corte ha applicato la presunzione di pericolosità prevista dall’articolo 1127 del codice civile, secondo cui ogni sopraelevazione è considerata un rischio per la stabilità dell’edificio se non vengono rispettate le specifiche leggi in materia.

L’Analisi della Cassazione sulla Sopraelevazione Antisismica

I proprietari della veranda hanno impugnato la sentenza in Cassazione, basando il loro ricorso su tre motivi principali, tutti respinti dalla Suprema Corte.

1. Errata valutazione della perizia (CTU): I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello avesse ignorato le conclusioni del consulente tecnico, il quale aveva escluso un pregiudizio per la stabilità dell’edificio. La Cassazione ha chiarito che il giudice non è vincolato alla perizia (agendo come peritus peritorum, ovvero ‘perito dei periti’) e che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato una presunzione di legge. Di fronte a una sopraelevazione antisismica non conforme, la pericolosità si presume, e spetta al costruttore fornire la prova contraria, cosa che non era avvenuta.

2. Validità dell’autorizzazione in sanatoria: I ricorrenti sostenevano la validità di un’autorizzazione antisismica ottenuta ‘in sanatoria’ (cioè dopo la realizzazione dell’opera). La Corte ha smontato questa tesi, affermando che la normativa antisismica richiede un’autorizzazione preventiva. Il rilascio postumo non è ammesso per sanare violazioni di questo tipo. Inoltre, l’autorizzazione era stata rilasciata sulla base dell’erroneo presupposto che si trattasse di una semplice veranda, e non di una sopraelevazione che imponeva verifiche sulle fondazioni dell’intero edificio.

3. Applicazione di normativa superata: Infine, i ricorrenti contestavano l’applicazione delle Norme Tecniche per le Costruzioni del 2018, ritenendole superate. Anche questo motivo è stato giudicato infondato. La Corte ha specificato che, in una zona sismica di grado 1, un intervento di sopraelevazione è sempre classificato come ‘rilevante’ e impone l’obbligo di autorizzazione preventiva e di verifica strutturale completa, a prescindere da quale specifica normativa tecnica sia in vigore.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione si fonda su un principio cardine: la tutela della pubblica incolumità prevale sull’interesse del singolo. La normativa antisismica è imperativa e non ammette deroghe. La qualificazione di un’opera come ‘sopraelevazione’ non dipende dal nome che le si dà (‘veranda’), ma dalla sua sostanza: un aumento stabile della volumetria e della superficie abitabile. In zona sismica, un tale intervento innesca una presunzione legale di pericolosità che può essere vinta solo dimostrando il pieno rispetto delle procedure di verifica e autorizzazione preventiva, che devono riguardare non solo l’opera aggiunta ma l’intera struttura portante dell’edificio.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione è un monito severo per chi intende realizzare ampliamenti in zone sismiche. La decisione conferma che:
– La trasformazione di un balcone o terrazzo in un ambiente chiuso e stabile è una sopraelevazione antisismica se aumenta la superficie abitabile.
– In zona sismica, ogni sopraelevazione si presume pericolosa se non rispetta le normative specifiche.
– L’autorizzazione antisismica deve essere sempre ottenuta prima dell’inizio dei lavori; la sanatoria non è una via percorribile.
– Le verifiche tecniche devono accertare la sicurezza dell’intero edificio, non solo della nuova costruzione.
In definitiva, la sentenza riafferma la rigidità della legge a protezione della sicurezza strutturale degli edifici, un principio inderogabile nell’interesse della collettività.

Costruire una veranda stabile su un terrazzo è considerata una sopraelevazione?
Sì, secondo la Corte, se la costruzione è una struttura stabile che comporta un aumento della superficie abitabile e dell’altezza, essa viene qualificata come sopraelevazione, indipendentemente dal nome che le viene attribuito.

In una zona sismica, una sopraelevazione si presume automaticamente pericolosa?
Sì, l’articolo 1127 del codice civile stabilisce una presunzione legale di pericolosità per le sopraelevazioni realizzate in zone sismiche che non siano conformi alla normativa specifica. L’onere di dimostrare la piena sicurezza della struttura ricade su chi ha eseguito i lavori.

È possibile sanare a posteriori la mancanza di autorizzazione antisismica per una sopraelevazione?
No, la Corte ha chiarito che l’autorizzazione antisismica deve essere preventiva, cioè rilasciata prima dell’inizio dei lavori. Il rilascio postumo di tale autorizzazione (in ‘sanatoria’) non è considerato valido per regolarizzare questo tipo di violazioni, specialmente in zone ad alta sismicità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17279 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17279 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24939/2020 R.G. proposto da :

COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO/0 PLC STUDIO LEGALE, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende,

-ricorrenti- contro

NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrenti- nonchè contro

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n.2289/2020 depositata il 24.6.2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10.6.2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 81/2019, il Tribunale di Benevento rigettava la domanda avanzata in primo grado nel 2007, con cui COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME gli ultimi tre quali eredi di COGNOME NOME, avevano chiesto di accertare e dichiarare che la terrazza del Condominio Capasso era di proprietà condominiale e che le opere realizzatevi dai coniugi COGNOME NOME e NOME (in particolare una veranda) erano abusive ed illegittime, nonché di accertare che i predetti occupavano abusivamente l’area a terrazzo posta in adiacenza al vano ascensore, ed ostruivano il passaggio al tetto e, pertanto, condannare i coniugi a rimuovere le predette opere e ripristinare lo stato dei luoghi.
Avverso detta decisione gli originari attori proponevano appello, al quale resistevano i coniugi COGNOME

Con la sentenza n. 2289/2020 del 10/24.6.2020, la Corte d’Appello di Napoli accoglieva parzialmente la domanda e, per l’effetto, riteneva insussistente l’occupazione dello spazio attiguo al vano ascensore e l’ostruzione al passaggio verso il tetto, ma pur riconoscendo la natura privata del terrazzo, ricavato da un precedente sottotetto di proprietà esclusiva, e non rientrante nella nozione di tetto, o di lastrico solare, condannava i coniugi NOME–COGNOME a demolire la sopraelevazione realizzata sul
terrazzo oggetto di causa, ritenuta non conforme alla normativa antisismica vigente per gli interventi di adeguamento (art. 8.4.3 delle NTC attuative dell’art. 2 del D.M. 17.1.2018 vigente all’epoca della richiesta di autorizzazione in sanatoria).

Avverso questa sentenza, NOME e COGNOME NOME hanno proposto ricorso a questa Corte, affidandosi a tre motivi, contrastati con controricorso da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME gli ultimi tre quali eredi di COGNOME NOME.

Nell’imminenza della camera di consiglio del 10.6.25, i ricorrenti e i controricorrenti hanno depositato memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Col primo motivo, articolato in riferimento ai nn. 3) e 5) dell’art. 360, primo comma c.p.c. i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 2727 e 2729 cod. civ., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, rimproverando alla Corte d’Appello di non avere considerato le conclusioni della C.T.U. svolta in primo grado, che aveva concluso che la veranda non pregiudicava la stabilità globale dell’intero edificio, nonché non avrebbe indicato le ragioni per cui ha ritenuto di disattendere tale accertamento.
Il primo motivo, per la parte in cui lamenta la violazione degli articoli 2727 e 2729 cod. civ. é inammissibile per difetto di autosufficienza, in quanto la Corte d’Appello non ha svolto un ordinario ragionamento presuntivo basandosi su indizi gravi, precisi e concordanti, ma ha ritenuto operante la presunzione di legge dell’art. 1127 comma 2° cod. civ., in base alla quale si presume la pericolosità della sopraelevazione in zona sismica di primo grado (tale é la zona sismica del Comune di Ariano Irpino) in caso di difformità rispetto alla normativa antisismica. In particolare la Corte distrettuale sulla base della CTU espletata, che ha accertato l’aumento di 30 mq della superficie abitabile e dell’altezza del
terrazzo/balcone e la stabile infissione della ‘veranda’, considerandola quindi come sopraelevazione e non come mero vano tecnico, l’ha qualificata non come riparazione, o intervento locale, come erroneamente avevano fatto il CTU, e sulla base di quanto richiesto per una semplice veranda, l’autorizzazione antisismica in sanatoria, ma come intervento di adeguamento, rientrante nella previsione dell’art. 8.4.3 delle NTC attuative dell’art. 2 del D.M. 17.1.2018, vigente all’epoca (2019) della richiesta di autorizzazione antisismica in sanatoria, e da ciò ha correttamente desunto che doveva essere effettuata una verifica di resistenza, in caso di sisma, non solo sul balcone verandato, come fatto dal CTU, ma anche sulle fondamenta dell’intero fabbricato sopraelevato, che invece non é mai stata compiuta. Il CTU incaricato in primo grado, infatti, aveva erroneamente ritenuto che tale ultima verifica non fosse necessaria, perché il peso del balcone con la veranda non aveva aumentato di oltre il 20% il peso globale del fabbricato, ma tale esclusione non poteva valere una volta accertato l’aumento della superficie abitabile.
La censura del primo motivo, é invece infondata, per la parte in cui ci si duole ai sensi dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., per non avere tenuto conto il giudice di secondo grado delle conclusioni della CTU espletata in primo grado, che aveva escluso la difformità della veranda rispetto alla normativa antisismica.

Premesso che il vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., nella specie non é precluso ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c. in quanto la decisione di primo grado aveva escluso sulla base dell’acritica adesione alla CTU la violazione della normativa antisismica, ravvisata invece in secondo grado, va detto che la prevalente giurisprudenza di questa Corte ammette che il fatto storico oggetto di discussione tra le parti decisivo possa essere rappresentato anche dai fatti accertati dal CTU, che può avere natura percipiente (vedi in tal senso Cass. ord. 26.5.2021 n.14599;
Cass. ord. 7.9.2020 n. 18598; Cass. 31.5.2018 n.13770). Nella specie, però, la sentenza impugnata non ha omesso di considerare la CTU espletata, dalla quale ha desunto l’entità della sopraelevazione ricavandola dall’aumento di altezza e di superficie abitativa coperta, nonché l’ubicazione della cosiddetta ‘veranda’ saldamente infissa al balcone/terrazza, in zona sismica di primo grado, e si é da essa discostata nelle valutazioni giuridiche come peritus peritorum, evidenziando gli errori in cui era incorso l’ausiliario nella qualificazione dell’intervento come riparazione, o intervento locale, anziché come intervento di adeguamento, e ricavando da tale diversa qualificazione l’applicabilità dell’art. 8.4.3 delle NTC attuative dell’art. 2 del D.M. 17.1.2018, già vigente quando é stata richiesta dai ricorrenti l’autorizzazione antisismica in sanatoria. La Corte distrettuale ha quindi ricavato, dall’applicazione di quella normativa, il fatto che la verifica di resistenza in caso di sisma, doveva essere compiuta, non solo sulla parte sopraelevata, ma anche sulle fondamenta della costruzione interessata dalla sopraelevazione, ed in difetto di essa, ha escluso il diritto dei ricorrenti di procedere alla sopraelevazione, ordinando l’eliminazione della cosiddetta ‘veranda’, sulla base dell’art. 1127 comma 2° cod. civ. e della natura integrativa delle norme codicistiche in caso di sopraelevazione delle norme antisismiche (vedi in tal senso Cass. 4.12.2024 n. 31032; Cass. ord. 21.11.2023 n. 32281; Cass. ord. 29.1.2020 n. 2000), non avendo i ricorrenti fornito prova contraria alla presunzione di pericolosità delle sopraelevazioni non conformi alla normativa antisismica, per non essere individuabile tale prova nell’erronea CTU espletata in primo grado, basata su presupposti fallaci.
2) Col secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360, primo comma c.p.c. i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 cod. civ., dell’art. 8.4.3 del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del

17.1.2018 e dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, in relazione all’esclusione della presunzione di pericolosità asseritamente derivante dall’intervenuto rilascio dell’autorizzazione antisismica in sanatoria da parte del Genio Civile in data 5.6.2019. Più precisamente, i ricorrenti fanno valere il vizio di motivazione, in cui sarebbe incorsa la Corte, nell’avere ritenuto la pericolosità della veranda, sulla base dell’invalidità dell’autorizzazione antisismica ottenuta in sanatoria presso l’ufficio competente del Genio Civile di Ariano Irpino.
Per la parte relativa alle violazioni degli articoli 2727 e 2729 cod. civ. ed al vizio di motivazione, va qui richiamato quanto sopra già esposto, e la censura é inammissibile per la violazione di legge ed infondata per il vizio di motivazione.

Quanto alla lamentata violazione dell’art. 36 del D.P.R. n.380/2001, la censura é infondata, perché tale norma riguarda la doppia conformità edilizia, che é richiesta al momento dell’abuso ed al momento della domanda per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, e non é invocabile invece per la violazione della normativa antisismica (vedi in tal senso Cass. 26.4.2013 n.10083), ed a ciò va aggiunto che l’autorizzazione antisismica in sanatoria é stata rilasciata dal Genio Civile di Ariano Irpino il 5.6.2019 sul presupposto in fatto che si trattasse di una semplice veranda, come indicato nella richiesta, e non come emerso dalla CTU, di una vera e propria sopraelevazione, per la quale non era stata compiuta alcuna verifica di resistenza in caso di sisma sulle fondazioni dell’intero fabbricato oggetto di sopraelevazione, il che ha reso superflua finanche la disapplicazione della suddetta autorizzazione, perché non pertinente al manufatto edilizio in questione.
Per completezza, va altresì rammentato, che per giurisprudenza consolidata di questa Corte, quando sia accertato l’aumento di superficie, anche ove manchi l’aumento dell’altezza del preesistente fabbricato, sul quale si realizzi il nuovo intervento edilizio, trova

applicazione la presunzione di pericolosità dell’art. 1127 comma 2° cod. civ. (vedi in tal senso Cass. ord. 4.12.2024 n. 31032; Cass. ord. 15.6.2020 n. 11490; Cass. ord. 29.7.2019 n. 20423; Cass. 15.6.2018 n. 15732; Cass. sez. un. 30.7.2007 n. 16794), e che l’apprezzamento della pericolosità di un fabbricato rispetto alla normativa antisismica é un giudizio di fatto riservato al giudice di merito (Cass. ord. 4.12.2024 n. 31032; Cass. 30.11.2012 n.21491).

Va poi sottolineato, che secondo la giurisprudenza di questa Corte, in ambito penale, va escluso il rilievo, ai fini dell’esclusione dell’illiceità penale delle violazioni della normativa antisismica, del rilascio postumo dell’autorizzazione antisismica in sanatoria, perché l’art. 94 del TUE prevede solo il rilascio preventivo dell’autorizzazione antisismica, che deve avvenire prima dell’inizio dei lavori, mentre il rilascio di autorizzazione antisismica in sanatoria non può avvenire in zona sismica (vedi Cass. pen. n.9920/2025; Cass. pen. n.5536/2025).
Infondato é anche il richiamo dei ricorrenti alla circolare n. 7/2019 del MIT, che deroga all’obbligatorietà dell’adeguamento sismico in ipotesi di realizzazione di cordoli sommitali, ma non di aumenti di volumetria come quello accertato dalla Corte d’Appello.

3) Col terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360, primo comma c.p.c., i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 8.4.3 del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 17.1.2018, in relazione all’art. 3 del D.L. 32/2019, convertito nella L. n. 55/2019, che ha introdotto il nuovo art. 94 bis nel DPR n. 380/2001. La Corte distrettuale avrebbe errato nel ricondurre la sopraelevazione oggetto di causa al DM 17.1.2018 di aggiornamento alle norme tecniche per le costruzioni, non più in vigore in quanto superato dalla nuova normativa del D.L. 32/2019 (c.d. Sbloccacantieri).
L’ultimo motivo é infondato, in quanto l’art. 94 bis del D.P.R. n.380/2001 ha distinto tra interventi edilizi rilevanti, di minore rilevanza e privi di rilevanza, per cui secondo i ricorrenti, che in proposito richiamano la legge regionale siciliana, evidentemente non applicabile nella Regione Campania, non occorrerebbe la preventiva autorizzazione scritta per le verande, in quanto interventi privi di rilevanza, ma in realtà l’art. 94 bis.1 del D.P.R. n.380/2001 stabilisce che gli interventi di adeguamento sismico di costruzioni esistenti (tra i quali vanno annoverate le sopraelevazioni) in località sismiche ad alta sismicità (zona 1), come appunto la zona di Ariano Irpino, sono sempre interventi rilevanti, con la conseguenza che per essi é necessario che l’autorizzazione antisismica sia rilasciata prima dell’inizio dei lavori di sopraelevazione e che la verifica riguardi anche la reazione in caso di sisma delle fondazioni del fabbricato sopraelevato, e non la sola sopraelevazione.
In conclusione, il ricorso va respinto, con inevitabile aggravio di spese per la parte soccombente.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti in solido, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento in favore dei controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € . 200,00 per spese ed € 4.000,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n.115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti in solido, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 10.6.2025

Il Presidente

NOME COGNOME

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