Soccombenza virtuale e condizione sospensiva

Un’agenzia immobiliare richiede una provvigione prima che si avveri la condizione sospensiva del contratto. La Cassazione chiarisce che, in caso di cessata materia del contendere, si applica il principio della soccombenza virtuale. L’agenzia, avendo agito per un credito non ancora esigibile, è considerata la parte soccombente e deve pagare le spese, a prescindere da chi abbia causato il ritardo nell’avveramento della condizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Soccombenza Virtuale: Chi Paga le Spese se il Credito è Incerto?

Quando un contenzioso si conclude prima di arrivare a una sentenza di merito, ad esempio perché la somma richiesta viene pagata, come si decidono le spese legali? La risposta risiede nel principio della soccombenza virtuale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un caso emblematico: un’azione legale avviata per un credito sottoposto a condizione sospensiva. La Corte chiarisce che chi agisce prima che il proprio diritto sia sorto è destinato a essere considerato il soccombente virtuale, con importanti conseguenze sulla ripartizione delle spese.

Il Caso: Una Provvigione Richiesta Troppo Presto

La vicenda nasce dalla richiesta di pagamento di una provvigione da parte di un’agenzia immobiliare nei confronti dei venditori di un immobile. L’agenzia otteneva un decreto ingiuntivo per la somma dovuta. I venditori, tuttavia, si opponevano, sostenendo che il loro obbligo di pagamento non era ancora sorto. Il contratto preliminare, infatti, conteneva una condizione sospensiva: il diritto alla provvigione sarebbe maturato solo dopo l’esito positivo di tutte le verifiche urbanistiche e catastali sull’immobile.

Durante il giudizio di primo grado, i venditori saldavano l’importo richiesto, portando il Tribunale a dichiarare la “cessata materia del contendere”. Ciononostante, applicando il principio della soccombenza virtuale, il giudice condannava i venditori al pagamento delle spese legali.

In appello, la Corte territoriale riformava parzialmente la decisione: pur revocando il decreto ingiuntivo, compensava le spese di entrambi i gradi di giudizio. La ragione? Il ritardo nel perfezionamento della vendita era stato causato da irregolarità catastali e urbanistiche imputabili agli stessi venditori. Secondo la Corte d’Appello, ciò creava una sorta di corresponsabilità, giustificando la compensazione delle spese.

La Decisione della Cassazione sulla Soccombenza Virtuale

I venditori non si sono arresi e hanno presentato ricorso in Cassazione, lamentando la violazione delle norme sulla condanna alle spese (artt. 91 e 92 c.p.c.). La Suprema Corte ha accolto il loro ricorso, cassando la sentenza d’appello.

Il Principio Fondamentale: Chi Inizia la Causa ha Ragione?

Il punto centrale della decisione è la corretta applicazione del principio di soccombenza virtuale. La Corte ha ribadito che, per stabilire chi deve pagare le spese, il giudice deve valutare quale parte avrebbe avuto ragione se il processo fosse giunto a una decisione sul merito. Nel caso specifico, al momento della presentazione del ricorso per decreto ingiuntivo, la condizione sospensiva non si era ancora avverata. Di conseguenza, il credito dell’agenzia immobiliare non era né certo, né liquido, né esigibile.

L’agenzia, quindi, ha avviato un’azione legale prematuramente, per un diritto che in quel momento non poteva ancora far valere. Questo la rende la parte virtualmente soccombente.

L’Irrilevanza delle Cause del Ritardo ai fini della Soccombenza Virtuale

L’errore della Corte d’Appello è stato quello di dare peso alle cause del ritardo nell’avveramento della condizione. Sebbene il ritardo fosse imputabile ai venditori a causa di irregolarità dell’immobile, questa circostanza non rientrava nel thema decidendum del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. L’unica domanda a cui il giudice doveva rispondere era: al momento dell’emissione del decreto, il credito era esigibile? La risposta era no.

La Corte di Cassazione ha chiarito che non si può attribuire una soccombenza, neppure parziale, alla parte che ha subito un’azione giudiziaria infondata, anche se questa stessa parte ha contribuito, con il proprio comportamento, a ritardare il momento in cui il credito sarebbe sorto.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un principio cardine del diritto processuale: le spese seguono la soccombenza. La parte totalmente vittoriosa non può essere condannata a pagare le spese legali. In un’analisi di soccombenza virtuale, la parte “vittoriosa” è quella che, sulla base della situazione esistente all’inizio della causa, aveva ragione. In questo caso, i venditori avevano ragione a opporsi a un decreto ingiuntivo emesso per un credito non ancora maturato. L’agenzia, consapevole dell’esistenza della condizione sospensiva, ha agito in modo avventato, dando causa al giudizio. Pertanto, è l’agenzia a dover essere considerata l’unica parte soccombente.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: prima di avviare un’azione legale per il recupero di un credito, è fondamentale assicurarsi che tutti i presupposti per la sua esigibilità siano pienamente soddisfatti. La presenza di una condizione sospensiva non avverata rende il credito inesigibile e l’azione legale prematura. In un simile scenario, anche se la controparte paga per evitare il protrarsi del contenzioso, la parte che ha agito sarà considerata virtualmente soccombente e rischierà di essere condannata al pagamento di tutte le spese legali. La responsabilità per eventuali ritardi nell’adempimento è una questione distinta, che non può giustificare una compensazione delle spese in un giudizio avviato senza averne, al momento, il diritto.

Chi è considerato parte soccombente se un giudizio si conclude per cessata materia del contendere?
È considerata soccombente la parte che, sulla base di una valutazione della situazione al momento dell’avvio della causa, avrebbe perso se il giudizio fosse proseguito fino alla sentenza di merito. Questo principio è noto come soccombenza virtuale.

È possibile richiedere il pagamento di una provvigione di mediazione se il contratto è soggetto a una condizione sospensiva non ancora avverata?
No. Secondo la sentenza, il diritto alla provvigione matura solo quando la condizione si avvera. Avviare un’azione legale per il pagamento prima di quel momento è prematuro e rende chi agisce la parte virtualmente soccombente.

Se la parte che subisce l’azione legale è responsabile del ritardo nell’avveramento della condizione, può essere comunque considerata vittoriosa ai fini delle spese?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che la responsabilità per il ritardo nell’avveramento della condizione è irrilevante per determinare la soccombenza. L’unico fattore decisivo è se chi ha iniziato la causa avesse un credito esigibile in quel preciso momento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31594 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31594 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

Oggetto: Mediazione -Compenso -Condizione impropria

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17842/2023 R.G. proposto da

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliate a ll’ indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-intimata – avverso la sentenza n. 608/2023, pubblicata il 25/5/2023, della Corte d’Appello di Genova;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24 giugno 2025 dalla consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

COGNOME NOME e COGNOME NOME proposero opposizione avverso il decreto del 17/9/2020, col quale il Tribunale di Genova

aveva ingiunto loro di pagare, alla RAGIONE_SOCIALE, la somma di euro 5.734,00 a titolo di provvigione per l’opera di mediazione da essa svolta nella compravendita di un immobile di loro proprietà, sito in Givoletto, sostenendo che il credito da quest’ultima vantato non poteva dirsi ancora esistente al momento dell’introduzione del rito monitorio, in quanto non erano stati conclusi i controlli urbanistico-catastali e ipotecari del caso, sicché non si era ancora verificata la condizione sospensiva apposta al preliminare di vendita.
In corso di causa, le opponenti saldarono l’importo portato dal decreto ingiuntivo e il Tribunale di Genova, con sentenza n. 629 del 9/3/2021, dichiarò cessata la materia del contendere, condannando le opponenti al pagamento delle spese di lite, in applicazione del principio della soccombenza virtuale.

Il giudizio di gravame, instaurato dalle medesime COGNOME NOME e COGNOME NOME, si concluse, nella resistenza della società RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n. 608/2023, pubblicata il 25/5/2023, con la quale la Corte d’Appello di Genova accolse parzialmente l’appello e, ferma la declaratoria di cessazione della materia del contendere, revocò il decreto ingiuntivo, dichiarando compensate le spese di lite sia del primo, che del secondo grado del giudizio. Al riguardo, i giudici ritennero che il Tribunale avesse errato non tanto perché non aveva concesso i termini ex art. 183 cod. proc. civ. o perché aveva dichiarato cessata la materia del contendere, come lamentato, ma perché aveva affermato che l’affare mediato dalla società (conclusosi solo con l’atto pubblico del 15/12/2021) non era stato sospensivamente condizionato alla regolarità urbanistica dell’immobile e che questo avesse determinato conseguenze in ordine alla regolamentazione delle spese di lite, liquidate secondo il criterio della soccombenza virtuale. Ritenendo poi che sussistesse la reciproca soccombenza,
per essere stata la posticipazione della conclusione dell’affare al 2020 cagionata dalla presenza, nell’immobile compravenduto, di abusi edilizi e difformità catastali causate dalle stesse appellanti, decisero per la compensazione delle spese per entrambi i gradi del giudizio.

Avverso la predetta sentenza COGNOME NOME e COGNOME NOME propongono ricorso per cassazione, affidato a un motivo, illustrato anche con memoria. RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME e NOME COGNOME è invece rimasta intimata.

Considerato che :

Con l’unico motivo di ricorso, si lamenta la violazione degli articoli 91 e 92 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, nonostante avessero accolto i primi due motivi d’appello, sostenendo che, al momento della proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo, non era ancora maturato il diritto della società ad ottenere il pagamento della provvigione, non essendosi ancora verificata la condizione sospensiva dell’esito positivo delle verifiche catastali e urbanistiche, cui era subordinata l’efficacia della compravendita, e revocando di conseguenza il decreto opposto, avevano poi compensato le spese, in quanto la proroga della stipula del contratto definitivo era stata determinata dalla sussistenza di irregolarità urbanistiche e catastali imputabili alle appellanti medesime, senza considerare che la questione non rientrava nel thema decidendum e che la società, al momento dell’esercizio dell’azione, era perfettamente consapevole della condizione sospensiva, con la conseguenza che era stato violato il principio della soccombenza.
2. Il motivo è fondato.

In tema di spese processuali, il sindacato della Corte di cassazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è limitato

ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le stesse non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, mentre esula, rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito, la valutazione dell’opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, che in quella di concorso di altri giusti motivi (Cass. Sez. 6-3, 17/10/2017, n. 24502; Cass. Sez. 5, 31/3/2017, n. 8421).

Tale principio vale sia nel caso in cui la controversia venga decisa in ognuno dei suoi aspetti, processuali e di merito, sia nel caso in cui il giudice accerti e dichiari la cessazione della materia del contendere in ordine al quale è comunque chiamato a decidere sul governo delle spese alla stregua del principio della cosiddetta soccombenza virtuale (Cass. Sez. 2, 24/4/2024, n. 11098; Cass. Sez. 2, 31/8/2020, n. 18128).

Orbene, nonostante l’identificazione della parte soccombente sia rimessa al potere decisionale del giudice del merito e sia, dunque, insindacabile in sede di legittimità, non può essere violato il principio per cui le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (Cass. Sez. 1, 16/6/2011, n. 13229), dovendosi intendere, per converso, per parte soccombente quella che ha dato causa al giudizio (Cass. Sez. 1, 10/12/1988, n. 6722; Cass. Sez. 6 – 1, 29/05/2018, n. 13498).
Nella specie, i giudici di merito hanno ravvisato la sussistenza della reciproca soccombenza sul presupposto che la causa del ritardo nella stipulazione dell’affare fosse riconducibile alle stesse appellanti, in quanto dovuta alla sussistenza di irregolarità urbanistiche e catastali nel bene compravenduto.

In tal modo, la Corte d’Appello non ha considerato che non poteva attribuirsi alle appellanti, neppure in parte, l’asserita soccombenza, atteso che la causa, originata dal ricorso per decreto ingiuntivo proposto dalla società, aveva avuto ad oggetto il preteso credito al

compenso derivante dall’attività di mediazione svolta nella compravendita immobiliare, come accordo intercorso fra le parti, e che il mancato verificarsi di una condizione sospensiva impropria, cui sia stata subordinata dalle parti l’efficacia del contratto stipulato per intervento di un mediatore (consistente nell’esito positivo dell’accertamento di un fatto anteriore alla conclusione del contratto stesso), impedisce la conclusione dell’affare ai fini dell’ottenimento della provvigione da parte di quest’ultimo , giacchè per la operatività della condizione non è richiesto il previo consenso del mediatore (in questi termini Cass. Sez. 3, 2/4/2009, n. 7994; Cass. Sez. 3, 22/11/1978, n. 5463). Ed è quanto occorso nella specie, laddove era stato accertato proprio il mancato avveramento della condizione al momento della proposizione dell’azione, ciò che aveva determinato la totale soccombenza della società.
In conclusione, dichiarata la fondatezza della censura, la sentenza deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, che dovrà statuire sulle spese dei giudizi di merito alla luce del principio sopra illustrato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 24 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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