Simulazione contrattuale: prova e limiti legali

La Corte di Cassazione ha confermato l’inammissibilità del ricorso relativo a una presunta simulazione contrattuale in una compravendita immobiliare. Il ricorrente sosteneva che un assegno fosse stato emesso solo a titolo di garanzia, mentre una scrittura privata (controdichiarazione) dimostrava che il titolo serviva a coprire il prezzo reale del bene, superiore a quello dichiarato nell’atto pubblico. La Suprema Corte ha ribadito che la prova testimoniale non può essere ammessa per smentire un accordo scritto obbligatorio per legge, specialmente se le istanze istruttorie non sono state correttamente riproposte durante il giudizio di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Simulazione contrattuale e compravendita: i limiti della prova

La simulazione contrattuale rappresenta uno dei temi più complessi del diritto civile, specialmente quando riguarda il prezzo di vendita di un immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha analizzato il caso di un assegno contestato, chiarendo come la prova testimoniale non possa essere utilizzata per smentire una controdichiarazione scritta.

Il caso: un prezzo diverso tra atto pubblico e realtà

La vicenda nasce dall’opposizione a un decreto ingiuntivo. Un acquirente di un terreno sosteneva che un assegno di rilevante importo fosse stato consegnato al venditore esclusivamente a titolo di garanzia. Al contrario, il venditore affermava che tale somma rappresentasse il saldo del prezzo reale dell’immobile, pattuito in misura superiore rispetto a quanto dichiarato ufficialmente nel rogito notarile.

I giudici di merito avevano dato ragione al venditore, basandosi su una scrittura privata sottoscritta da entrambi i contraenti. In tale documento emergeva chiaramente la simulazione contrattuale: il prezzo effettivo era di 60.000 euro, a fronte dei 30.000 dichiarati nell’atto pubblico.

La simulazione contrattuale e il divieto di prova testimoniale

Il ricorrente ha cercato di ribaltare la decisione in Cassazione, lamentando il mancato accoglimento della prova per testimoni. Tuttavia, la Suprema Corte ha evidenziato che, in presenza di contratti che richiedono la forma scritta obbligatoria (come le compravendite immobiliari), la prova della simulazione tra le parti non può essere fornita tramite testimoni, ma richiede necessariamente un atto scritto.

Inoltre, è emerso un errore procedurale fatale: le richieste di prova testimoniale non erano state riproposte all’udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado. Secondo la giurisprudenza consolidata, tale omissione equivale a una rinuncia implicita alle prove stesse.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su tre pilastri giuridici invalicabili. In primo luogo, il ricorso è stato giudicato irrituale poiché i motivi di doglianza erano stati formulati in modo confuso, mescolando profili diversi in un unico punto, rendendo difficile l’individuazione delle censure. In secondo luogo, la Corte ha ribadito che la prova testimoniale è inammissibile quando è diretta a provare un patto verbale aggiunto o contrario al contenuto di un documento scritto, specialmente se l’atto richiede la forma scritta ad substantiam. Infine, è stato sottolineato che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito: la Cassazione non può riesaminare i fatti o le prove, ma deve limitarsi a verificare la corretta applicazione delle norme di legge e la logicità della motivazione della sentenza impugnata.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte confermano la centralità della documentazione scritta nei rapporti negoziali complessi. Chi sceglie di attuare una simulazione contrattuale sul prezzo di vendita si espone a rischi elevatissimi qualora non sia in grado di produrre una controdichiarazione scritta valida. La decisione ribadisce che le strategie difensive basate su prove testimoniali tardive o in contrasto con atti scritti sono destinate al rigetto. Per i cittadini e le imprese, la lezione è chiara: ogni accordo che deroghi a quanto dichiarato in un atto pubblico deve essere formalizzato con estrema precisione per evitare che la realtà dei fatti soccomba di fronte alla forma legale.

Si può provare per testimoni che il prezzo di una casa è diverso da quello scritto?
No, nei contratti che richiedono la forma scritta obbligatoria, la simulazione del prezzo tra le parti deve essere provata tramite una controdichiarazione scritta e non tramite testimoni.

Cosa succede se non si ripropongono le istanze di prova alla fine del processo?
Se le richieste di prova non vengono espressamente riproposte all’udienza di precisazione delle conclusioni, si intendono legalmente rinunciate e il giudice non è tenuto a prenderle in considerazione.

La Cassazione può riesaminare le prove di un processo?
No, la Corte di Cassazione è un giudice di legittimità e non può rivalutare i fatti o le prove, ma può solo verificare se il giudice precedente ha applicato correttamente la legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 35724 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 35724 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1855 R.G. anno 2020 proposto da:

NOME , rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

ricorrente

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, domiciliat o presso l’avvocato NOME ;

contro

ricorrente

avverso la sentenza n. 1212/2019 depositata il 7 giugno 2019 della Corte di appello di Catanzaro.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’8 novembre 2023 dal consigliere relatore NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha proposto opposizione averso il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal Tribunale di Lamezia Terme su ricorso di NOME COGNOME. Con tale provvedimento era stato intimato al predetto NOME il pagamento della somma di euro 22.000,00 oltre interessi; l’importo rappresentava, secondo l’ingiungente, il credito residuo documentato da un assegno di euro 30.000,00 tratto dall’intimato sulla banca C arime di Lamezia Terme.

L’opponente ha sostenuto che l’assegno era stato emesso in garanzia avendo riguardo al contratto di compravendita di un terreno di proprietà di COGNOME, il quale era stato acquistato da esso attore per il prezzo di euro 30.000,00: tale corrispettivo ─ secondo l’attore ─ era stato interamente pagato a mezzo di un diverso assegno tratto per quell’importo.

In esito al giudizio di primo grado il Tribunale ha attribuito fondamento alla tesi del convenuto opposto: tesi secondo cui il titolo era stato rilasciato a saldo del reale prezzo di acquisto del cespite, convenuto in ragione di complessivi euro 60.000,00.

Ha proposto appello NOME.

Nel contraddittorio con NOME COGNOME, parte costituita anche nel giudizio di gravame, la Corte di appello di Catanzaro ha respinto l’impugnazione.

Ricorre per cassazione con due motivi NOME COGNOME. Resiste con controricorso NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Il primo motivo denuncia il vizio di cui all’art. 360, n. 3, c.p.c. in relazione all’art. 112 c.p.c. , la violazione e falsa applicazione degli artt. 1417 e 2724 c.c. e il difetto di motivazione. Il mezzo di censura, svolto in modo alquanto confuso, ruota intorno al mancato accoglimento della prova testimoniale che ─ come si desume dalla sentenza impugnata ─ era diretta a dimostrare che il titolo fu emesso in garanzia. Nel ribadire ciò, e nel sottolineare che il titolo doveva essere
restituito una volta che la compravendita si fosse perfezionata, il ricorrente lamenta non comprendersi «la ragione per cui il Tribunale di Lamezia Terme, prima, e la Corte di appello, poi, non abbiano riconosciuto l’ammissibilità della prova testimoniale ». Si rileva, inoltre, che la scrittura privata formata dalle parti ( quella ─ è da credere ─ da cui la Corte di appello aveva desunto che il prezzo effettivo di acquisto risultava essere pari a euro 60.000,00: cfr. infra ) non poteva «in alcun modo inficiare l’atto pubblico », vale a dire il contratto di compravendita.
Col secondo mezzo si formula una ulteriore censura ex art. 112 c.p.c.. Si deduce che l’assunto per cui la scrittura privata prodotta dava dimostrazione della simulazione del prezzo sarebbe smentito da altre risultanze istruttorie.

─ I due motivi sono inammissibili.

La Corte di appello ha, in sintesi, ritenuto che da una scrittura privata di provenienza dei contraenti risultava che il prezzo dell’immobile amm ontava a euro 60.000,00 e che il pagamento della somma di euro 30.000,00, ulteriore rispetto all’importo fatto figurare nel contratto di compravendita, sarebbe stato rateizzato e garantito dal rilascio dell’assegno per cui è causa. Ha poi aggiunto che la richiesta di prova testimoniale era da ritenere rinunciata, non essendo stata riproposta nelle conclusioni rassegnate in primo grado.
Ciò detto, il primo motivo risulta svolto in modo irrituale. L’articolazione di un singolo motivo in più profili di doglianza, ciascuno dei quali avrebbe potuto essere prospettato come un autonomo motivo, costituisce ragione d’inammissibilità dell’impugnazione quando la sua formulazione non consente o rende difficoltosa l’individuazione delle questioni prospettate (Cass. 17 marzo 2017, n. 7009); in particolare, l’articolazione in un singolo motivo di più profili di doglianza costituisce ragione d’inammissibilità quando non è possibile ricondurre tali diversi profili a specifici motivi di impugnazione, dovendo le doglianze, anche se cumulate, essere formulate in modo tale da consentire un loro esame
separato, come se fossero articolate in motivi diversi, senza rimettere al giudice il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, al fine di ricondurle a uno dei mezzi d’impugnazione consentiti, prima di decidere su di esse (Cass. 23 ottobre 2018, n. 26790). Lo svolgimento del motivo non consente alcun esame dei distinti profili di illegittimità di cui, a detta del ricorrente, sarebbe affetta la sentenza impugnata.

Quanto al secondo mezzo, esso è incomprensibile, in quanto denuncia un’omessa pronuncia, ma nemmeno indica la statuizione che la Corte merito avrebbe mancato di rendere.

Nel complesso, poi, il ricorso appare non concludente e diretto a una non consentita revisione del giudizio di fatto.

Sotto il primo profilo, il riconoscimento, ad opera della Corte di appello, dell’esistenza di una controdichiarazione (la scrittura privata recante documentazione dell’accordo sul reale ammontare del prezzo) dà evidentemente ragione della simulazione contrattuale; a fronte di ciò, l’istante non poteva pretendere di provare per testi il patto, di diverso tenore , secondo cui l’assegno sareb be stato emesso a garanzia del minor corrispettivo risultante dal contratto di compravendita. Per un verso, infatti, l’istanza istruttoria doveva ritenersi rinunciata a fronte della mancata sua riprop osizione all’udienza di precisazione dell e conclusioni di primo grado (per tutte: Cass. 10 novembre 2021, n. 33103): rilievo, questo, formulato in sentenza, e nemmeno censurato; per altro verso, e comunque, detta prova sarebbe risultata comunque inammissibile, siccome diretta a provare un patto verbale aggiunto a una convenzione, oltretutto soggetta alla forma scritta ad substantiam.
Sotto l’altro profilo, è del tutto evidente che le deduzioni svolte col secondo motivo, ove pure fossero munite di autosufficienza (ma non lo sono, in quanto il riferimento a documenti che il ricorrente reputa decisivi è connotato da assoluta genericità), non potrebbero mai portare alla cassazione della sentenza. La Corte di cassazione non è mai giudice

del fatto in senso sostanziale ed esercita un controllo sulla legalità e logicità della decisione che non consente di riesaminare e di valutare autonomamente il merito della causa: ne consegue che la parte non può limitarsi a censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendovi la propria diversa interpretazione, al fine di ottenere la revisione degli accertamenti di fatto compiuti (Cass. 6 marzo 2019, n. 6519; Cass. 28 novembre 2014, n. 25332).
-Le spese di giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte

dichiara inammissibile il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.400,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge; ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello stabilito per il ricorso, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 1ª Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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