Simulazione assoluta e opponibilità al fallimento

Un privato ha impugnato il rigetto della sua domanda di rivendica di immobili, sostenendo che la simulazione assoluta della vendita fosse già stata annotata prima del fallimento della società acquirente. Il Tribunale aveva ritenuto tale sentenza non opponibile alla procedura. La Corte di Cassazione, rilevando l’assenza di precedenti specifici sugli effetti di tale annotazione rispetto ai creditori concorsuali, ha disposto il rinvio alla pubblica udienza per un approfondimento nomofilattico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Simulazione assoluta: l’opponibilità dell’annotazione al fallimento

La questione della simulazione assoluta nei trasferimenti immobiliari assume una rilevanza critica quando si scontra con le dinamiche delle procedure concorsuali. Recentemente, la Suprema Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso riguardante l’efficacia di una sentenza dichiarativa di simulazione annotata nei registri immobiliari prima della dichiarazione di fallimento della società acquirente.

Il caso e i fatti di causa

Un soggetto privato rivendicava la proprietà di numerosi immobili precedentemente trasferiti a una società a responsabilità limitata, successivamente dichiarata fallita. Il ricorrente sosteneva che tale vendita fosse frutto di una simulazione assoluta, come già accertato da una sentenza di merito. Il punto nodale della controversia risiede nella tempistica della pubblicità immobiliare: l’annotazione della sentenza di simulazione era avvenuta in data antecedente alla trascrizione della sentenza di fallimento. Nonostante ciò, il Tribunale aveva respinto l’opposizione allo stato passivo, ritenendo l’accertamento della simulazione non opponibile alla massa dei creditori.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con un’ordinanza interlocutoria, ha scelto di non decidere immediatamente il ricorso. I giudici hanno rilevato che la questione sollevata presenta profili di particolare rilevanza e novità. In particolare, manca un orientamento giurisprudenziale consolidato che chiarisca se l’annotazione della sentenza di simulazione assoluta, eseguita prima del fallimento a margine dell’atto simulato, sia sufficiente a sottrarre il bene dall’attivo fallimentare.

Le motivazioni

Le motivazioni del rinvio risiedono nella necessità di interpretare correttamente il combinato disposto tra l’art. 45 della Legge Fallimentare e le norme del Codice Civile sulla pubblicità immobiliare (artt. 2652 e 2655 c.c.). Il ricorrente lamenta che il giudice di merito abbia ignorato la priorità cronologica dell’annotazione, che per legge dovrebbe rendere la sentenza opponibile ai terzi, inclusi i creditori fallimentari. La Corte ha dunque ravvisato l’opportunità di una trattazione in pubblica udienza per definire se l’effetto prenotativo o dichiarativo di tale formalità possa prevalere sulla cristallizzazione del patrimonio operata dal fallimento.

Le conclusioni

In conclusione, il rinvio a nuovo ruolo evidenzia una zona d’ombra nel diritto fallimentare e civile. La decisione finale dovrà stabilire un confine netto tra la tutela del proprietario reale, vittima di un atto simulato, e la protezione dell’affidamento dei creditori della procedura concorsuale. Per i professionisti del settore, questo provvedimento sottolinea l’importanza vitale della tempestività nelle annotazioni immobiliari, pur confermando che la loro efficacia contro il fallimento rimane un tema di acceso dibattito giuridico.

Cosa accade se una vendita immobiliare è frutto di simulazione assoluta?
Il contratto non produce alcun effetto tra le parti e la proprietà del bene resta formalmente e sostanzialmente in capo al venditore originario.

Qual è l’importanza dell’annotazione della sentenza di simulazione?
L’annotazione serve a rendere pubblica la sentenza e a garantirne l’opponibilità ai terzi che abbiano acquistato diritti sul bene in base all’atto simulato.

Il fallimento può acquisire beni oggetto di un atto simulato?
Sì, se la sentenza che dichiara la simulazione non è stata correttamente annotata o trascritta prima della dichiarazione di fallimento, rendendola inopponibile ai creditori.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30344 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30344 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 15985/2019 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

FALLIMENTO N 25/2018 RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso DECRETO di TRIBUNALE COMO n. 5270/2018 depositata il 23/04/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

– COGNOME NOME, già socio di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, ricorre per sei motivi, illustrati da memoria, nei confronti del RAGIONE_SOCIALE contro il decreto del 23 aprile 2019 cui il Tribunale di Como ha respinto l’opposizione da esso COGNOME spiegata avverso il rigetto della sua domanda di rivendica di beni immobili dei quali era proprietario, come risultante da sentenza del medesimo Tribunale che aveva dichiarato la simulazione assoluta del contratto di vendita avente ad oggetto detti immobili da RAGIONE_SOCIALE ad RAGIONE_SOCIALE.
– Il RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

CONSIDERATO CHE

– Il ricorrente così sintetizza i propri motivi.

Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.) con riferimento agli articoli 45 della Legge Fallimnentare 2652 n. 4, 2654 e 2655 c.c.: perché il Tribunale (pagg. 3 e 4 provvedimento impugnato) – in spregio agli articoli 45 della Legge Fallimentare e 2652 n. 4, 2654 e 2655 c.c. – ha considerato non opponibile al fallimento la sentenza dichiarativa della simulazione assoluta, malgrado l’annotazione (“di simulazione assoluta”) a margine dell’atto di vendita avvenuta in data 15.07.20 fosse precedente alla trascrizione datata 13.04.2018 della sentenza di fallimento (vedasi infra pag. 9);
Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.): perché il Giudice ha completamente omesso l’analisi del documento 17 del fascicolo di parte ricorrente (nota di annotamento mediante la quale è stata data pubblicità – a margine dell’ atto di vendita alla sentenza che ne ha dichiarata la simulazione assoluta), poiché se 1’avesse esaminato non avrebbe potuto sostenere (del tutto erroneamente) che tale nota riporta n.

18 immobili sul totale di 59 (pag. 3 quinto capoverso del provvedimento impugnato) (vedasi infra pag. 18);

Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.) con riferimento agli artt. 115 e 116 c.p.c.: perché il Tribunale omettendo l’esame di un documento rilevante quale il documento NUMERO_DOCUMENTO prodotto da parte ricorrente ha palesemente violato il disposto degli artt. 115 e 116 c.p.c. (pag. 3 quinto capoverso del provvedimento impugnato) (vedasi infra pag. 20);

Violazione o falsa applicazione di norme di diritto e nullità del provvedimento (art. 360 co. 1 n. 3 elo n. 4 c.p.c.) con riferimento agli artt. 99 L.F., 135 c.p.c. e/o 111 Cost.: perché il provvedimento è palesemente carente di motivazione circa un punto decisivo della controversia. Il Tribunale di Como non ha assolutamente chiarito le ragioni per le quali non ha ritenuto opponibile al fallimento l’annotazione di simulazione assoluta avvenuta -prima della trascrizione della sentenza di fallimento -a margine della trascrizione dell’atto di vendita del 10.08.1999 (vedasi infra pag. 21).
Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 co. l n. 3 c.p.c.) con riferimento all’art. 112 c.p.c.: perché il Tribunale non ha assolutamente chiarito le ragioni per le quali non ha ritenuto opponibile al fallimento l’annotazione di “simulazione assoluta avvenuta – prima della trascrizione della sentenza di fallimento – a margine della trascrizione dell’atto di vendita del 10.08.1999 (vedasi infra pag. 22);

Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.) con riferimento agli articoli 2808 c.c. e 77 del D.P.R. n. 602 del 29.09.1973 e 115 c.p.c.: perché il Tribunale segnala la presenza di due iscrizioni ipotecarie a favore di RAGIONE_SOCIALE, e Banca Popolare di Sondrio, precedenti alle note relative all’avvenuta dichiarazione di simulazione (pag. 3 ultimo capoverso e pag. 4 primo capoverso del provvedimento impugnato), ciò, oltre

a non essere supportato documentalmente, è totalmente irrilevante in quanto le iscrizioni ipotecarie non hanno alcuna efficacia prenotativa rispetto al fallimento

RITENUTO CHE

– Ritiene il collegio che il ricorso debba essere rimesso alla pubblica udienza in assenza di precedenti specifici concernenti gli effetti dell’annotazione della sentenza di simulazione.

PER QUESTI MOTIVI

rinvia la causa a nuovo ruolo. Così deciso in Roma, il 10 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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