Sfratto per morosità: quando il ricorso è inammissibile

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore contro uno sfratto per morosità. Il ricorrente contestava la natura del contratto e la propria legittimazione passiva, ma i motivi sono stati giudicati generici e privi del requisito di autosufficienza, specialmente riguardo al giudicato esterno non correttamente trascritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sfratto per morosità: la Cassazione conferma l’inammissibilità del ricorso

In materia di locazioni, il procedimento di sfratto per morosità rappresenta uno degli strumenti più frequenti nelle aule di giustizia. Tuttavia, giungere dinanzi alla Corte di Cassazione richiede il rispetto di requisiti formali e sostanziali molto rigorosi, la cui mancanza può portare alla dichiarazione di inammissibilità dell’intero ricorso, impedendo un esame nel merito della vicenda.

I fatti di causa legati allo sfratto per morosità

La vicenda trae origine da una richiesta di intimazione di sfratto avanzata dal proprietario di un terreno contro il conduttore, a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione. In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda del locatore, ordinando il rilascio dell’immobile e il pagamento di una somma ingente a titolo di arretrati.

Il conduttore impugnava la decisione sostenendo che il rapporto non fosse una locazione bensì un comodato e contestando la propria titolarità del rapporto contrattuale. La Corte d’Appello riformava solo parzialmente la sentenza, riconoscendo un credito in compensazione a favore del conduttore, ma confermava la natura locatizia del rapporto, ritenendola ormai coperta da un precedente giudicato formatosi in un altro giudizio tra le medesime parti.

La decisione della Suprema Corte sullo sfratto per morosità

I giudici di legittimità, investiti della questione attraverso un ricorso articolato su tre motivi, hanno dichiarato l’inammissibilità dell’intera impugnazione. La Corte ha rilevato che le doglianze espresse dal ricorrente miravano a ottenere un nuovo accertamento dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità, e non rispettavano i criteri minimi di specificità e autosufficienza richiesti dal codice di procedura civile.

In particolare, la Suprema Corte ha sottolineato come il tentativo di mettere nuovamente in discussione la qualificazione del contratto e la legittimazione passiva si scontri con la corretta applicazione delle norme sul giudicato, che impediscono di riaprire questioni già risolte definitivamente in passato.

le motivazioni

Le ragioni dell’inammissibilità si fondano su diversi pilastri giuridici. Il primo motivo di ricorso è stato respinto poiché sollecitava un nuovo apprezzamento delle prove, attività che spetta esclusivamente ai giudici di merito e non alla Cassazione. Il ricorrente non ha saputo indicare un “fatto storico” decisivo che fosse stato omesso, limitandosi a contestare la valutazione complessiva del materiale istruttorio.

In secondo luogo, la violazione delle norme sulla valutazione delle prove è stata considerata inammissibile in quanto il ricorrente si doleva semplicemente del fatto che il giudice avesse attribuito maggior valore ad alcuni elementi rispetto ad altri, operazione che rientra nel prudente apprezzamento del magistrato. Infine, la parte più critica riguarda il terzo motivo relativo al giudicato esterno: il ricorrente ha omesso di trascrivere integralmente nel ricorso il testo della sentenza precedente che assumeva essere stata interpretata male. Tale omissione viola il principio di autosufficienza, rendendo impossibile per la Corte verificare i limiti di quanto già deciso senza dover ricercare atti esterni al ricorso stesso.

le conclusioni

Il provvedimento in esame ribadisce la natura rigorosa del giudizio di legittimità. Nel contesto di uno sfratto per morosità, non è sufficiente lamentare un’ingiustizia generica o una cattiva valutazione dei fatti. È indispensabile che il difensore rediga atti che siano autosufficienti, fornendo alla Corte tutti gli elementi per decidere autonomamente e concentrandosi su errori di diritto specifici. La conferma della condanna al pagamento di un ulteriore contributo unificato per il ricorrente sottolinea ulteriormente l’importanza di proporre impugnazioni fondate su solide basi procedurali.

Cosa succede se il ricorso in Cassazione non riporta il testo delle sentenze precedenti?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza, poiché la Corte deve poter comprendere il caso basandosi esclusivamente sul testo del ricorso presentato.

Si può chiedere alla Cassazione di rivalutare le prove di uno sfratto?
No, la Cassazione non può riesaminare i fatti o le prove ma può solo verificare se il giudice di merito ha seguito correttamente le norme di legge e fornito una motivazione logica.

Il giudicato di una vecchia sentenza influisce su una nuova causa di sfratto?
Sì, se una precedente sentenza definitiva ha già accertato la natura del contratto o le parti coinvolte, tale decisione non può più essere contestata in un nuovo processo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5327 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5327 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/03/2026

PROCENTESE NOME;

– intimato – avverso la sentenza n. 766/2024 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI depositata il 28/02/2024;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalla Consigliera AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME.

Locazione Sfratto per morosità

R.G.N. 18966/2024

COGNOME.

Rep.

Ud. 10/02/2026 C.C.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18966/2024 R.G. proposto da: COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE)

– ricorrente –

contro

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 5527/2022 il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda di NOME COGNOME, introAVV_NOTAIOa con intimazione di sfratto e, dichiarato risolto il contratto -qualificato di locazione -relativo ad un appezzamento di terreno sito in Napoli al prolungamento Cupa del Principe per grave inadempimento del conduttore NOME COGNOME. Ha, quindi, condannato quest’ultimo al suo rilascio e al pagamento della somma complessiva di € 32.536,80 a titolo di canoni di locazione dal novembre 2014 all’attualità, oltre interessi, mentre ha dichiarato prescritti i canoni di locazione sino al mese di ottobre del 2014.
Con sentenza n. 766/2024 pubblicata il 28/02/2024, la Corte d’Appello di Napoli, in accoglimento del sesto motivo di appello proposto dal COGNOME e in parziale riforma della sentenza impugnata, ha dichiarato l’esistenza di un controcredito in capo a NOME COGNOME per € 6.460 oltre IVA, disponendone la compensazione con il maggior credito vantato dal COGNOME come liquidato in primo grado. In particolare, per quanto qui ancora rileva, la Corte distrettuale ha ritenuto, aderendo sul punto alla sentenza di primo grado, che la questione relativa alla legittimazione passiva del COGNOME in relazione al contratto intercorso tra le parti, così come la qualificazione di detto contratto come locazione anziché di comodato, dovesse ritenersi coperta da giudicato formatosi sulle statuizioni di cui alla sentenza del Tribunale di Napoli n. 11875/2011, confermata dalla Corte di Appello di Napoli con la sentenza n. 1113/2018, emessa in un precedente giudizio svoltosi tra le medesime parti ed avente ad oggetto il medesimo contratto del 1° maggio 1989, registrato il 6 marzo 1992. La Corte ha, invece, accolto il motivo di appello con il quale il COGNOME lamentava l’omessa pronuncia in ordine alla eccezione di compensazione svolta ed ha dichiarato ‘ dovuta la compensazione parziale fino alla concorrenza del controcredito del COGNOME per cui dalla creditoria di COGNOME per € 32.536,80, oltre agli interessi al tasso legale dalle
singole scadenze al saldo effettivo, va sottratto il controcredito di € 6.460,00 oltre IVA al 22% e CPA’ .

Avverso tale pronuncia propone ricorso il COGNOME, notificato il 13.9.2024, affidato a tre motivi.

È rimasto intimato NOME COGNOME.

La trattazione è stata fissata in adunanza camerale. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. Parte ricorrente non ha depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, difetto di motivazione. Si censura la sentenza per omesso/carente apprezzamento RAGIONE_SOCIALE prove proAVV_NOTAIOe dal COGNOME -con particolare riferimento alle comunicazioni intercorse in seguito alle istanze di accesso agli atti tra il COGNOME, per il tramite del difensore AVV_NOTAIO, e l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE -Direzione Provinciale I di Napoli -deponenti nel senso dell’inesistenza di qualsivoglia rapporto contrattuale intercorrente tra le parti in causa (COGNOME NOME e COGNOME NOME) e conseguentemente per la infondatezza della domanda di risoluzione e di pagamento dei canoni di locazione formulata nei confronti di un soggetto del tutto estraneo ai fatti per cui vi è causa.
Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., la nullità della sentenza e del procedimento per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.. Il ricorrente censura la sentenza (nei medesimi punti e capi indicati al precedente motivo n. 1) per non avere la Corte d’appello adeguatamente valutato gli elementi adAVV_NOTAIOi dal COGNOME (con particolare riferimento alle

comunicazioni intercorse con l’RAGIONE_SOCIALE), non procedendo al loro esame complessivo, con conseguente violazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni in questione.

Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2909 cod. civ. e 324 cod. proc. civ. in relazione al capo della sentenza che riconosce efficacia di cosa giudicata alle statuizioni contenute nella sentenza n. 11875/2011 sotto il profilo dell’esistenza del contratto di locazione (ovvero comodato) e della effettiva titolarità del rapporto contrattuale in capo ai paciscenti e, dunque, in relazione alla legittimazione passiva del COGNOME e ritiene tale circostanza preclusiva di una valutazione sul merito RAGIONE_SOCIALE eccezioni proposte dal ricorrente. Rileva che con la sentenza n. 11875/2011 il Tribunale di Napoli aveva rigettato la domanda di risarcimento danni e quella di risoluzione per inadempimento del contratto proposte dal COGNOME sull’assunto che la domanda di risoluzione del contratto di comodato precario non potesse essere accolta essendosi alla presenza di una locazione, ma non aveva svolto alcuna indagine in merito ai presupposti del contratto né tantomeno sulla legittimazione e/o titolarità dei paciscenti. Deduce, infine, che il giudicato di cui alla sentenza del 2011 trova un ulteriore limite nelle allegazioni documentali del ricorrente, proAVV_NOTAIOe, per causa ad essa non imputabile, solo nel secondo grado di giudizio, asseritamente dirimenti in ordine all’estraneità del COGNOME, quale parte in proprio, rispetto alla vicenda contrattuale discussa.
Il ricorso, in disparte la laconicità dei riferimenti ai fatti di causa e ai fatti processuali è inammissibile essendo inammissibili i motivi articolati.

Quanto al primo motivo, esso è inammissibile in quanto, a dispetto della sua intestazione, sollecita un nuovo e diverso accertamento dei fatti di causa ed un diverso apprezzamento RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie, inammissibile perché contrastante con i caratteri morfologici e funzionali

del giudizio di legittimità. Occorre, infatti, premettere che il vizio di legittimità contemplato dal vigente testo del n. 5) del comma 1 dell’art. 360 cod. proc. civ. è ipotizzabile solo quando l’omissione investa un ‘fatto vero e proprio’ (non una ‘questione’ o un ‘punto’ della sentenza) e, quindi, ‘un fatto principale, ex art. 2697 cod. civ. (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto deAVV_NOTAIOo in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (così, in motivazione, Cass., 8 settembre 2016, n. 17761, Rv. 641174 -01; nello stesso senso Cass., 4 ottobre 2017, n. 23238, Rv. 646308 -01), vale a dire ‘un preciso accadimento, ovvero una precisa circostanza da intendersi in senso storico -naturalistico’ (Cass., 8 ottobre 2014, n. 21152, Rv. 632989 -01; Cass. Sez. Un., 23 marzo 2015, n. 5745, non massimata), ‘un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante, e le relative ricadute di esso in termini di diritto’ (cfr. Cass., 5 marzo 2014, n. 5133, Rv. 629647 -01). Non costituiscono, viceversa, “fatti”, il cui omesso esame possa cagionare il vizio ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. le argomentazioni o deduzioni difensive (Cass., 6 settembre 2019, n. 22397, Rv. 655413 -01, Cass., 14 giugno 2017, n. 14802: Cass., 8 ottobre 2014, n. 21152), gli elementi istruttori, una moltitudine di fatti e circostanze, o il “vario insieme dei materiali di causa” (Cass., 21 ottobre 2015, n. 21439).
5.1. Nel caso di specie, il motivo, da un lato, addebita espressamente alla sentenza di avere omesso ‘la valutazione di prove dirimenti ai fini dell’esatta individuazione del soggetto legittimato passivo del rapporto locativo’ e di avere compiuto ‘un carente apprezzamento RAGIONE_SOCIALE prove proAVV_NOTAIOe in giudizio’, ponendosi, così, al di fuori del paradigma del vizio denunciato, dall’altro, si risolve nella mera riproduzione del contenuto dell’atto d’appello senza alcuna argomentazione critica rispetto alla motivazione della sentenza impugnata che viene solo evocata (pag. 8 del ricorso) senza individuare il o i fatti omessi ai sensi del detto paradigma.
5.2. Il vizio denunciato, peraltro, non si misura con la preclusione processuale di cui all’art. 360, comma 4, cod. proc. civ., già prevista dall’art. 348 -ter ultimo comma cod. proc. civ., posto che, sotto il profilo che ha formato oggetto di impugnazione – carenza di legittimazione passiva, per essere il ricorrente estraneo al contratto oggetto di controversia, in quanto, in tesi, sottoscritto non in proprio ma nella qualità di legale rappresentante di una società -, le sentenze dei due gradi di merito appaiono perfettamente conformi in fatto, mentre d’altra parte sarebbe spettato alla ricorrente l’onere, non assolto, di dimostrare che le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello erano tra loro diverse (Cass., 18 dicembre 2014, n. 26860; Cass., 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., 6 agosto 2019, n. 20994).
6. Il secondo motivo è, del pari, inammissibile. In primo luogo, anche in relazione al secondo motivo, nella illustrazione non si coglie una critica argomentata rispetto alla motivazione della sentenza impugnata. Quanto alla deAVV_NOTAIOa violazione dell’art. 115 c.p.c., va, poi, ricordato che, per dedurre ammissibilmente in sede di legittimità la violazione di tale norma, occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introAVV_NOTAIOe dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre essendo detta attività consentita dall’art. 116 c.p.c. Inoltre, il motivo di ricorso per cassazione con il quale si denunci violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo
il suo ‘prudente apprezzamento’, pretendendo di attribuire un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato articolo 360, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass. 10 giugno 2016 n. 11892, Rv. 640192 -01, principi ribaditi dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 16598 del 2016, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto, nonché, ex multis , da Cass., Sez. Un., n. 20867 del 2020; Cass. n. 13796 del 2022; Cass. n. 20751 del 2022).
Peraltro, anche in questo caso, nella illustrazione del motivo non si coglie una critica alla sentenza impugnata.

7. Il terzo motivo di ricorso è inammissibile per difetto di autosufficienza, in violazione dell’art. 366 n. 6, cod. proc. civ.. Va, infatti, osservato che, pur costituendo il giudicato la regola del caso concreto e conseguentemente una questione di diritto da accertare direttamente, la sua interpretazione, da parte del giudice di legittimità, è possibile solo se la sentenza da esaminare venga messa a disposizione mediante trascrizione nel corpo del ricorso, derivandone in mancanza l’inammissibilità del motivo con cui si denuncia la violazione dell’art. 2909 cod. civ., restando precluse ogni tipo di attività nomofilattica (Cass. 16 gennaio 2025 n. 1041, Rv. 673537-01). L’interpretazione del giudicato esterno può, infatti, essere effettuata anche direttamente dalla Corte di cassazione con cognizione piena, nei limiti in cui il giudicato sia riproAVV_NOTAIOo nel ricorso per cassazione, in forza del principio di autosufficienza di questo mezzo di impugnazione, con la conseguenza che, qualora
l’interpretazione che abbia dato il giudice di merito sia ritenuta scorretta, il ricorso deve riportare il testo del giudicato che si assume erroneamente interpretato, con richiamo congiunto della motivazione e del dispositivo, atteso che il solo dispositivo non può essere sufficiente alla comprensione del comando giudiziale (Cass., 8 marzo 2018 n. 5508, Rv. 647532-01).

7.1. Nella concreta fattispecie, atteso che il ricorso qui sub iudice non contiene una tale trascrizione, avendo il ricorrente omesso sia di riportare il contenuto RAGIONE_SOCIALE domande svolte in quel giudizio che la trascrizione, quantomeno nelle parti rilevanti, della motivazione della sentenza e del dispositivo, alla Corte viene reso impossibile ogni sindacato sui limiti del giudicato deAVV_NOTAIOo in controversia. Alla Corte è cioè stato reso impossibile verificare se il ridetto giudicato coprisse anche la questione del soggetto sottoscrittore e contrattualmente obbligato all’adempimento. Né è possibile sopperire alla carenza sulla base della riproduzione dell’atto di appello, cui anche in questo caso si indulge (pagg. 24-26).
Per i motivi esposti il ricorso deve essere dichiarato inammissibile. Nulla va disposto per le spese essendo rimasto intimato il COGNOME.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introAVV_NOTAIOo dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13 (cfr. Cass. SS.UU. n. 4315 del 2020).

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Nulla per le spese.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, d.P.R. 30

maggio 2002, n. 115, nel testo introAVV_NOTAIOo dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, svoltasi il 10 febbraio 2026.

IL PRESIDENTE

NOME COGNOME

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