Sfratto per morosità e risoluzione contratto di locazione

Una società di gestione di un fondo immobiliare ha ottenuto la risoluzione di un contratto di locazione per il mancato pagamento dei canoni da parte degli inquilini. Il Tribunale ha confermato che, nel caso di sfratto per morosità relativo a immobili ad uso abitativo, il ritardo nel pagamento costituisce automaticamente un inadempimento grave, legittimando la risoluzione. Gli inquilini sono stati condannati a saldare i canoni arretrati fino alla data di effettivo rilascio dell’immobile, oltre agli oneri accessori, al netto del deposito cauzionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 ottobre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sfratto per morosità: quando l’inadempimento porta alla risoluzione automatica del contratto

L’istituto dello sfratto per morosità rappresenta uno strumento fondamentale a tutela del locatore di fronte all’inadempimento principale del conduttore: il mancato pagamento del canone di locazione. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre spunti interessanti sulla gravità predeterminata dell’inadempimento nei contratti ad uso abitativo e sulla legittimazione ad agire delle società di gestione di fondi immobiliari. Analizziamo insieme i dettagli di questa decisione.

I fatti del caso: la morosità e l’azione legale

Una società di gestione di un fondo di investimento immobiliare, proprietaria di un appartamento, avviava un’azione legale per sfratto per morosità nei confronti degli inquilini. Questi ultimi avevano accumulato un debito significativo, comprensivo di canoni di locazione non pagati a partire da febbraio 2020 e oneri accessori. Nonostante una comunicazione di recesso da parte dei conduttori, la morosità persisteva, portando la società a chiedere in giudizio la convalida dello sfratto, la risoluzione del contratto e il pagamento delle somme dovute.

L’eccezione del convenuto e la legittimazione attiva

Costituendosi in giudizio, uno degli inquilini eccepiva, tra le altre cose, un presunto difetto di legittimazione attiva della società attrice. Sosteneva, in sostanza, che la società di gestione non fosse la vera titolare del diritto e quindi non potesse agire in giudizio. Inoltre, contestava l’esistenza della morosità e chiedeva la restituzione del deposito cauzionale versato all’inizio del rapporto.

La decisione del Tribunale sullo sfratto per morosità

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda della società locatrice, rigettando le eccezioni del conduttore. La decisione si fonda su alcuni principi cardine del diritto delle locazioni e del diritto societario.

La legittimazione della società di gestione

Il giudice ha chiarito che, secondo la normativa e la giurisprudenza consolidata (citando Cass. n. 16605/2010), i fondi comuni di investimento sono patrimoni separati gestiti da una società di gestione del risparmio. È quest’ultima che detiene la titolarità formale dei beni del fondo ed è, di conseguenza, pienamente legittimata ad agire in giudizio per tutelare i diritti relativi a tali beni, inclusa l’azione di sfratto per morosità.

La gravità dell’inadempimento nel contratto di locazione

Il punto centrale della sentenza riguarda la valutazione dell’inadempimento. Il Tribunale ha ribadito che, per le locazioni ad uso abitativo, l’art. 5 della Legge n. 392/78 stabilisce un criterio legale predeterminato. Il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce di per sé un inadempimento di importanza tale da giustificare la risoluzione del contratto. Non è quindi necessaria una valutazione discrezionale da parte del giudice sulla gravità, poiché questa è già presunta dalla legge. L’omesso versamento del canone altera l’equilibrio contrattuale e rappresenta la violazione di un’obbligazione primaria del conduttore.

Obbligo di pagamento fino al rilascio effettivo

Infine, il giudice ha precisato che, anche in caso di recesso da parte del conduttore, l’obbligo di corrispondere il canone permane fino alla scadenza del periodo di preavviso e, comunque, fino all’effettivo rilascio dell’immobile. Nel caso di specie, l’immobile era stato rilasciato solo mesi dopo la scadenza del preavviso, pertanto i canoni erano dovuti per tutto il periodo di occupazione.

Le motivazioni della sentenza

Le motivazioni del Tribunale sono ancorate a una solida base normativa e giurisprudenziale. Da un lato, viene confermata la piena capacità processuale delle società di gestione dei fondi immobiliari, dissipando dubbi sulla loro legittimazione ad agire per la tutela del patrimonio gestito. Dall’altro, viene riaffermato il principio di gravità legale dell’inadempimento nelle locazioni abitative. Questa presunzione legale, introdotta dalla Legge 392/78, sottrae al giudice la valutazione discrezionale richiesta in generale dall’art. 1455 c.c., fornendo una tutela più rapida ed efficace al locatore. La sentenza sottolinea come il mancato pagamento del canone mini alla base la funzione economica del contratto di locazione, giustificando la risoluzione automatica.

Le conclusioni e le implicazioni pratiche

Questa pronuncia ribadisce due concetti fondamentali per chi si occupa di locazioni. In primo luogo, le società che gestiscono patrimoni immobiliari tramite fondi hanno pieno titolo per agire in giudizio. In secondo luogo, per i contratti ad uso abitativo, la disciplina dello sfratto per morosità è particolarmente rigorosa: è sufficiente un ritardo di venti giorni nel pagamento di una mensilità per integrare un inadempimento grave che legittima la risoluzione del contratto. Per gli inquilini, ciò significa che la puntualità nei pagamenti è un’obbligazione non derogabile, la cui violazione può portare a conseguenze rapide e severe.

Una società di gestione di un fondo immobiliare può agire in giudizio per lo sfratto?
Sì. La sentenza chiarisce che la società di gestione è la titolare formale dei beni del fondo e, pertanto, è pienamente legittimata ad avviare azioni legali, come lo sfratto per morosità, per proteggere i diritti relativi al patrimonio immobiliare che gestisce.

Il mancato pagamento di canoni di locazione ad uso abitativo è sempre un inadempimento grave?
Sì. Secondo l’art. 5 della Legge n. 392/78, per le locazioni ad uso abitativo, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista è automaticamente considerato un inadempimento grave. Questo giustifica la risoluzione del contratto senza che il giudice debba compiere un’ulteriore valutazione discrezionale sulla sua importanza.

L’inquilino deve pagare l’affitto anche dopo aver dato la disdetta?
Sì. L’obbligo di pagare il canone di locazione non cessa con la comunicazione di recesso, ma perdura per tutta la durata del periodo di preavviso e, in ogni caso, fino alla data in cui l’immobile viene effettivamente riconsegnato al proprietario.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 15015 2024 – N. R.G. 00043269 2023 DEL 01 10 2024 PUBBLICATA IL 01 10 2024

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Roma

– Sezione 6^ Civile –

Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa NOME COGNOME all’udienza dell’1.10.2024, all’esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato dando lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione la seguente

SENTENZA

(ex art. 429 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n° 43269 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2023, avente ad oggetto ‘ intimazione di sfratto per morosità -uso abitativo ‘ pendente tra

partita Iva, codice fiscale ) elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME COGNOME che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti P.

attrice

C.F.

domiciliato in Roma, INDIRIZZO

INDIRIZZO presso lo studio legale dell’Avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti convenuto

nonché

, C.F.

, elettivamente dom.to in

C.F.

Roma, INDIRIZZO scala INDIRIZZO, piano 3°, int. 009, e residente in Frosinone (FR), INDIRIZZO

convenuto contumace

Conclusioni: come in atti

Motivi della Decisione

1. fatti controversi.

Con atto di citazione ritualmente notificato la parte attrice in epigrafe intimava, ai sigg.ri e lo sfratto per morosità dall’immobile in Roma INDIRIZZO, scala INDIRIZZO, piano 3°, int. 009, con annessi posto auto e cantina, identificati al NCEU del Comune di Roma, quanto all ‘abitazione al Foglio 878, Particella 642, Sub 9, Cat. A2; quanto al posto auto al Foglio 878, Particella 642, Sub. 41, Cat. C6; e quanto alla cantina al Foglio 878, Particella 642, Sub. 32, Cat. C2 ed esponeva al Tribunale:
che con contratto di locazione stipulato in data 15/10/2011 e registrato in data 18/11/2011, Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza per gli Ingegneri e gli Architetti Liberi Professionisti, a far data dal 15/10/2011 al 14/10/2015, aveva concesso in locazione ai sigg.ri e

la detta unità immobiliare;

che con raccomandata a.r. del 07/02/2014 il Fondo RAGIONE_SOCIALE gestito da comunicava al conduttore Ing. che in data 31/01/2014 era stata trasferita la proprietà dell’immobile a in qualità di società di gestione del fondo ‘RAGIONE_SOCIALE di Tipo Chiuso’ e che per effetto dell’apporto il

predetto Fondo era subentrato a far data dal 01/02/2014 nel contratto di locazione;

che, in data 15/11/2022 giungeva comunicazione di disdetta al contratto di locazione da parte dei conduttori, con intenzione di restituire l’immobile entro il 15/01/2023;

che, veniva avviata procedura di mediazione dal sig. nei confronti di che aveva esito negativo;

che conduttori intimati versavano alcune somme, rimanendo alla data del 26/06/2023 morosi dell’importo di € 24.099,34, di cui € 16.138,64 per canoni di locazio ne ed € 7.960,70 per acconto oneri accessori, spese di spedizione, spese di registro rinnovo contratto, bolli, arretrati ISTAT, come da prospetto contabile che veniva depositato.

Tanto esposto in fatto, la parte intimante chiedeva la convalida dello sfratto e di pronunciare, in caso di opposizione della parte intimata, ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. nonché, nel merito, la risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori, chiedeva altresì di emettere, a carico degli intimati, ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ed a scadere.

Si costituiva in giudizio il sig. eccependo: la riconsegna dell’immobile locato il giorno 04.08.2023 e di aver richiesto a parte locatrice di riprendere in consegna l’immobile sin dal la data del 15.01.2023, senza tuttavia riceverne disponibilità; la carenza di legittimazione attiva della parte intimante; l’insussistenza della morosità.

Chiedeva la restituzione del deposito cauzionale versato il 15.10.2011 per €. 3.387,00 ed i frutti ma turati dalla data della consegna sino alla restituzione, nonché del conguaglio degli accessori relativi ai consuntivi degli anni 2016 e 2017 per la somma complessiva di €. 1.203,00 oltre quella delle annualità 2018 e 2019.

Il Tribunale, atteso il rilascio dell’immobile e la notificazione dell’atto di intimazione ai sensi dell’art. 143 c.p.c. al sig. , disponeva il mutamento del rito con termine per il deposito di memorie integrative.

Con la memoria integrativa, parte attrice dichiarava la persistenza della morosità per canoni di locazione fino al rilascio dell’immobile, pari a € 17.816,46, oltre che per oneri accessori per € 7.149,21 per un totale di € 21.578,67, già detratto il deposito cauzionale di € 3.387,00, riproponendo le conclusioni di cui all’atto di citazione.

Parte convenuta, invece, con la propria memoria così concludeva: ‘ in via preliminare e pregiudiziale, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva in capo a per tutte le motivazioni di cui in premessa sub paragrafo distinto da lettera A); – in via subordinata e gradata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento di quanto richiesto in via preliminare e pregiudiziale, rigettare le domande di parte Attrice per tutti i motivi di cui in premessa ai paragrafi da B ad E; inoltre – accertato e dichiarato che il deposito cauzionale versato il 15.11.2011 da a Inarcassa locatrice per importo di €. 3.387,00 ammonta attualmente ad €. 3.877,74 per effetto della maturazione degli interessi legali dal 15.11.2011 a gennaio 2024; accertato e dichiarato altresì che il Resistente ha maturato conguaglio per oneri accessori relativamente alle annualità 2016 e 2017 per complessivi €. 1.208,00 come da doc.. 13 in atti, condannare a corrispondere al Resistente il complessivo importo di €. 5.085,74 fra deposito cauzionale maggiorato di interessi legali dal 15.11.2011 a gennaio 2024 e conguaglio oneri accessori annualità 2016 e 2017; in via gradata, nella denegata ipotesi in cui venisse accertato, in corso di causa, dovuto dal Resistente alcun importo a Parte Attrice per specifico titolo, compensare il credito del Resistente dell’importo di €. 5.085,74 con l’eventuale importo che dovesse eventualmente e in via di mera ipotesi risultare dovuto alla Attrice in base a risultanze di causa.’
Veniva esperita la mediazione e la causa veniva decisa all’odierna udienza.

2. merito della lite.

Preliminarmente, va rilevato che non va tenuto conto della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. della parte convenuta e relativi documenti allegati, in quanto depositati tardivamente (il 13.01.2024), considerato il termine perentorio di 10 giorni prima dell’udienza di discussione (23.01.2024) scaduto il 12.01.2024.

Riguardo all’ecce zione di carenza di legittimazione attiva della

in data 31/01/2014 veniva trasferita la proprietà dell’immobile di che trattasi a in qualità di società di gestione del fondo ‘RAGIONE_SOCIALE di Tipo Chiuso’ e, per effetto dell’apporto, il predetto Fondo era subentrato a far data dal 01/02/2014 nel contratto di locazione de quo .

Inoltre, ‘ i fondi comuni d’investimento (nella specie, fondi immobiliari chiusi), disciplinati nel d. lgs. n. 58 del 1998, e succ. mod., sono privi di un’autonoma soggettività giuridica ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio; pertanto, in caso di acquisto nell’interesse del fondo, l’immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia ‘ (v. Cass. n°16605.2010);
Nel caso di specie, è società di gestione (v. doc. 2 allegato al fascicolo di parte attrice).

E’ possibile, infine, per la stipulare accordi per l o svolgimento dell’attività di ‘property e facility management’ con altri soggetti, così come previsto dal Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio. Cont

Detto ciò, la domanda risolutoria attrice va accolta, osservato che, in tema di prova dell’inade mpimento di un’obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento o dall’impossibilità oggettiva ed a l ui non imputabile della prestazione.
Anche nel caso in cui sia dedotto non l’inadempimento dell’obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l’onere di dimostrare l’avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).

In proposito, va osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l’art. 5 della L. n. 392/78, sec ondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c..

Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell’inadempimento contrattuale, eff ettuando in via automatica la valutazione dell’importanza dell’inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell’inadempimento): infatti, a se guito dell’entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore, in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa
all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l’uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.

Ebbene, nel caso di specie, è pacifico che i conduttori non abbiano esattamente adempiuto al pagamento dei canoni da febbraio 2020 e che, a prescindere dall’offerta riconsegna dell’immobile locato di cui si dirà appresso -alla litispendenza, la morosità era tale e grave da giustificare la risoluzione contrattuale.

L’omesso versamento de l canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (” l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto ” (v. Cass. n°959.1980)).
Ancora, ” l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento ” (v. Cass. n°4096.1978).

Quanto argomentato dalla parte convenuta, non è idoneo ad estinguere

la pretesa attorea in quanto non vi è prova di alcun accordo di riduzione del canone di locazione, né è stata formulata specifica domanda di nullità della pattuizione volta ad attribuire alla locatrice un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale.

In definitiva, la domanda di risoluzione per inadempimento dei conduttori va accolta e va dichiarata la cessazione della materia del contendere sul rilascio intervenuto in data 04.08.2023.

Passando alla domanda accessoria di condanna al pagamento dei canoni di locazione, va detto che a seguito di recesso dei conduttori, comunicato il 15.11.2022, il periodo semestrale di preavviso aveva scadenza il 31.05.2023, con obbligo degli odierni convenuti di corrispondere il canone fino a tale data e, comunque, fino all’effettivo rilascio dell’immobile (04.08.2023).

Infatti, ‘ il recesso del conduttore produce l’effetto risolutivo della locazione al compimento del prescritto, o concordato, periodo di preavviso e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile (eventualmente anche anteriore )’ (v. Cass. n°9415.2011; Cass. n°25136.2006),

Peraltro, non veniva formalizzata alcuna offerta reale ed effettiva di riconsegna, che deve essere posta a disposizione del creditore con modalità tali da consentirne concretamente la fruibilità.

Riguardo ai pagamenti effettuati il 30.01.2023, 15.02.2023 e 18.09.2023, la parte creditrice-locatrice aveva la facoltà di lecitamente imputarli ad estinzione di mensilità diverse da quelle indicate, parzialmente, insolute in citazione (v. in tal senso Cass. n°4559.1983: ‘ nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di
quest’ultimo “).

Da ultimo, per gli oneri accessori, l’art. 4) del contratto di locazione prevede che il conduttore deve anticipare, alle scadenze previste per il pagamento del canone, una somma proporzionalmente corrispondente alla quota spese accertata nel consuntivo precedente, salvo conguaglio di gestione.

Trattandosi di locatore unico proprietario delle singole unità immobiliari che compongono sia l’edificio che il complesso immobiliare in Roma INDIRIZZO i conduttori sono tenuti al versamento anticipato di quanto contabilizzato in via presuntiva fino alla effettiva chiusura dei conteggi.

In conclusione, i convenuti vanno condannati al pagamento della somma di € 20.037,30 per canoni di locazione fino al rilascio (04 .08.2023), oltre interessi legali dalle scadenze al saldo, a cui va detratto il diritto di credito dei convenuti per € 3.387,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto, oltre interessi legali, laddove non già corrisposti ai conduttori.

Va precisato che la previsione contrattuale di una indennità di mora per ritardato pagamento dei canoni oltre agli interessi legali assume una diversa funzione reintegrativa del patrimonio leso, che nel caso di specie non è stata oggetto di specifica domanda. La norma di cui al comma 4 dell’art. 1284 c.c., poi, appare applicabile solo nei casi in cui vi sia una specifica convenzione in punto di interessi.

I convenuti vanno condannati, altresì, al versamento dell’importo di € 6.723,57 per oneri accessori, sulla base di quanto dichiarato dalla difesa di parte attrice nelle memorie integrative e considerato che non vi è previsione di condanna in futuro per gli oneri accessori maturati successivamente all’atto di citazione.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n. 147/2022.

Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 15.10.2011 relativo all’immobile sito i n Roma INDIRIZZO, scala INDIRIZZO, piano 3°, int. 009, con annessi posto auto e cantina, identificati al NCEU del Comune di Roma, quanto all’abitazione al Foglio 878, Particella 642, Sub 9, Cat. A2, quanto al posto auto al Foglio 878, Particella 642, Sub. 41, Cat. C6 e quanto alla cantina al Foglio 878, Particella 642, Sub. 32, Cat. C2 , risolto per inadempimento dei conduttori;
dichiara la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio, intervenuto il 04.08.2023;

condanna i conve nuti al pagamento della somma di € 20.037,30 per canoni di locazione fino al rilascio (04.08.2023), oltre interessi legali dalle scadenze al saldo, a cui va detratto il diritto di credito dei convenuti per € 3.387,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale, oltre interessi legali, laddove non già corrisposti ai conduttori;

condanna i convenuti al versamento dell’importo di € 6.723,57 per oneri accessori, oltre interessi dalla domanda al saldo;

condanna i convenuti al pagamento delle spese di lite che liquida in € 276,44 per esborsi ed € 3.000,00 per compensi, oltre r.f., iva e cap come per legge;

Roma, li 01.10.2024

il Giudice Onorario dr.ssa NOME COGNOME

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