Sfratto per morosità commerciale: analisi sentenza

Un tribunale ha convalidato uno sfratto per morosità commerciale, risolvendo il contratto di locazione a causa del persistente mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore. La sentenza ha ordinato il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni arretrati. È stata invece respinta la richiesta del locatore per gli oneri condominiali, poiché non è stato provato che fossero stati anticipati. Le eccezioni del conduttore, inclusa la nullità del contratto, sono state respinte o dichiarate inammissibili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sfratto per Morosità Commerciale: Quando il Mancato Pagamento Porta alla Risoluzione del Contratto

Il mancato pagamento dei canoni di locazione rappresenta una delle problematiche più comuni nei rapporti tra proprietari e inquilini. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre importanti chiarimenti sulla procedura di sfratto per morosità commerciale, analizzando la gravità dell’inadempimento del conduttore e delineando i limiti delle pretese del locatore, in particolare riguardo agli oneri condominiali. Questo caso evidenzia come il perseverare nella morosità, anche a causa iniziata, conduca inevitabilmente alla risoluzione del contratto.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’azione legale intrapresa da un locatore nei confronti di una società conduttrice di un immobile a uso commerciale. Il locatore lamentava il mancato pagamento di diverse mensilità del canone di locazione e di oneri condominiali, chiedendo al Tribunale la convalida dello sfratto e il pagamento delle somme dovute.

La società convenuta si opponeva alla richiesta, sollevando diverse eccezioni. In particolare, sosteneva l’esistenza di un precedente contratto non registrato con un canone inferiore, la nullità della clausola relativa al deposito cauzionale (ritenuto superiore a tre mensilità) e contestava la validità della diffida ad adempiere. Chiedeva inoltre, in via riconvenzionale, di accertare la nullità del contratto di locazione azionato.

La Decisione del Tribunale: Analisi dello Sfratto per Morosità Commerciale

Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda del locatore, dichiarando risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della società conduttrice. Di conseguenza, ha ordinato il rilascio dell’immobile e ha condannato la società al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino alla riconsegna effettiva.

La Risoluzione del Contratto per Inadempimento Grave

Il punto centrale della decisione riguarda la valutazione dell’inadempimento. Il giudice ha ribadito un principio consolidato in giurisprudenza: il mancato pagamento dei canoni di locazione costituisce una violazione di un’obbligazione primaria ed essenziale del contratto. Pertanto, la sua gravità è implicita e non necessita di una specifica valutazione da parte del giudice ai fini della risoluzione contrattuale. Inoltre, il Tribunale ha sottolineato che la perseveranza del conduttore nel non pagare i canoni anche dopo l’inizio della causa aggrava ulteriormente la sua posizione e giustifica pienamente l’accoglimento della domanda di risoluzione.

La Questione degli Oneri Condominiali: la Carenza di Legittimazione Attiva

Un aspetto di grande interesse pratico riguarda la richiesta di pagamento degli oneri condominiali. Il Tribunale ha dichiarato la carenza di legittimazione attiva del locatore su questo punto. Il giudice ha chiarito che il condominio è l’unico creditore diretto nei confronti del conduttore per tali spese. Il locatore può agire contro l’inquilino per gli oneri condominiali solo a titolo di rimborso, e quindi solo dopo aver dimostrato di averli anticipati al condominio. Non avendo fornito tale prova, la domanda del locatore è stata respinta.

Le Eccezioni della Società Convenuta e la loro Reiezione

Il Tribunale ha respinto tutte le eccezioni sollevate dalla società conduttrice. La presunta esistenza di un precedente contratto non registrato è stata ritenuta irrilevante perché, oltre a non essere stato prodotto in giudizio, sarebbe comunque nullo. La domanda di nullità del contratto in essere è stata dichiarata inammissibile in quanto proposta tardivamente e senza rispettare le forme procedurali previste. Infine, anche l’eccezione sulla nullità della clausola del deposito cauzionale è stata rigettata per carenza di interesse, poiché era stato accertato che il locatore aveva ricevuto solo l’importo corrispondente a tre mensilità di canone, e non la somma superiore pattuita.

Le Motivazioni della Sentenza

Il provvedimento si fonda su principi giuridici consolidati. In primo luogo, l’onere della prova: il creditore (locatore) deve solo provare l’esistenza del contratto e allegare l’inadempimento, mentre spetta al debitore (conduttore) dimostrare di aver adempiuto correttamente. Nel caso di specie, il conduttore non ha fornito alcuna prova del pagamento dei canoni.

La sentenza ribadisce che, nelle locazioni a uso diverso, il pagamento del canone è l’obbligazione principale del conduttore. Il suo mancato adempimento è di per sé un fatto di tale gravità da giustificare la risoluzione del contratto, senza che il giudice debba compiere ulteriori valutazioni sull’importanza dell’inadempimento, come previsto dall’art. 1455 c.c. Questo automatismo tutela l’interesse del locatore a recuperare la disponibilità del bene di fronte a una palese violazione contrattuale.

Infine, il giudice ha sanzionato il comportamento processuale della parte convenuta, condannandola al pagamento di una somma pari al doppio del contributo unificato per non aver partecipato, senza giustificato motivo, al procedimento di mediazione obbligatoria, come previsto dalla Riforma Cartabia.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

Questa sentenza offre spunti pratici fondamentali. Per i locatori, conferma la solidità della procedura di sfratto per morosità come strumento per recuperare il proprio immobile. Tuttavia, evidenzia l’importanza cruciale di poter documentare l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali prima di poterne chiedere il rimborso al conduttore. Per i conduttori, emerge un chiaro monito: il mancato pagamento dei canoni è un inadempimento che non ammette giustificazioni e porta quasi certamente alla risoluzione del contratto. Qualsiasi eccezione o domanda riconvenzionale deve essere formulata nel rispetto rigoroso dei termini e delle forme processuali, pena l’inammissibilità.

Quando il mancato pagamento del canone in una locazione commerciale è considerato un inadempimento grave?
Secondo la sentenza, il mancato pagamento dei canoni alle scadenze costituisce la violazione di un’obbligazione primaria ed essenziale del contratto di locazione. Pertanto, la sua gravità ai fini della risoluzione è considerata implicita e non richiede una specifica valutazione da parte del giudice.

Il locatore può chiedere al conduttore il pagamento diretto degli oneri condominiali non pagati?
No. La sentenza chiarisce che il locatore può agire contro il conduttore moroso per gli oneri condominiali solo a titolo di rimborso. Ciò significa che deve prima dimostrare di aver anticipato tali somme, pagandole all’amministrazione condominiale. In mancanza di tale prova, il locatore non ha la legittimazione attiva per richiederne il pagamento in giudizio.

Cosa succede se una parte non partecipa all’incontro di mediazione obbligatoria senza un valido motivo?
In base alla normativa vigente (Riforma Cartabia), la parte che, pur regolarmente costituita in giudizio, non partecipa al primo incontro di mediazione senza un giustificato motivo viene condannata dal giudice al versamento di una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 2548 2026 – N. R.G. 00045409 2025 DEPOSITO MINUTA 17 02 2026 PUBBLICAZIONE 18 02 2026

Repubblica Italiana

In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile

Il Tribunale di Roma, in persona del AVV_NOTAIO all’udienza del 17.02.2026, all’esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, mediante deposito, la seguente

SENTENZA

(ex art. 429 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n° NUMERO_DOCUMENTO del Registro RAGIONE_SOCIALE Contenziosi dell’anno 2025, avente ad oggetto ‘ intimazione di sfratto per morosità -uso diverso “, pendente

TRA

(C.F.

rappresentato e

C.F.

difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in INDIRIZZO, giusta procura in atti

Attore

(P.IVA e C.F.

), elettivamente

domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende, giusta procura in atti

Convenuta

CONCLUSIONI : come in atti

Motivi della decisione

1. i fatti controversi.

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida, parte attrice in epigrafe conveniva in giudizio la per sentir convalidare lo sfratto per morosità relativamente al locale commerciale sito in Roma, INDIRIZZO, distinto al NCEU del medesimo comune, al foglio 250, particella 13, sub 4, cat. C1 ed esponeva al Tribunale:

che, con decorrenza dal 01/04/2017 l’immobile suindicato era stato locato – con contratto ritualmente registrato il 31/05/2019 per la durata di anni 6, alla intimata, verso un canone per il primo anno stabilito in € 1.500,00 mensili e poi, a partire dall’1/3/2018, in € 2.000,00 mensili, oltre rivalutazione istat;

che, il contratto di locazione, oltre al pagamento del canone, prevedeva all’art. 4 l’obbligo del conduttore di pagare a propria cura e spese anche gli oneri accessori;

che, il conduttore aveva pagato parzialmente il canone di maggio 2025 per € 750,00 a fronte di € 2.108,00 dovuti, con una differenza da corrispondere di € 1.358,00, mentre non versava i mesi di giugno, luglio e agosto 2025, pari a € 2.108,00 per ciascun mese, per un totale complessivo di € 7.682,00;

che, quanto agli oneri condominiali, il conduttore risultava moroso della somma di € 797,00, come da sollecito di pagamento ricevuto dal locatore il 7/7/2025 dal legale nominato dall’amministrazione condominiale;

che, quindi la somma dovuta dalla per canoni e oneri condominiali ammontava a complessivi € 8.479,00, di cui € 7.682,00 a titolo di canoni di locazione e € 797,00 a titolo di oneri condominiali;

che, in ogni caso, il rapporto negoziale doveva intendersi risolto ipso iure in ragione dell’art. 13 del contratto di locazione.

Per tali ragioni, la parte intimante chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l’emissione di ordinanza di

rilascio, oltre che del decreto ingiuntivo; il tutto col favore delle spese di giudizio.

Si costituiva la RAGIONE_SOCIALE convenuta opponendosi alla richiesta di convalida dell’intimato sfratto: eccepiva l’esistenza di precedente contratto di locazione con canone di locazione di € 1.500,00 per i primi tre anni ed € 1.800,00 per le annualità successive, non registrato, poi modificato con quello azionato nel presente giudizio, con diritto alla restituzione di somme versate in eccesso, oltre alla nullità della clausola pattizia relativa al deposito cauzionale perché superiore alle tre mensilità, nonché la nullità della diffida ad adempiere ed il diritto alla restituzione delle somme versate per aggiornamento istat.
Veniva denegato il rilascio e disposto il mutamento del rito con termine per memorie integrative.

Con le proprie memorie, parte attrice così concludeva: ‘ -dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto stipulato tra le parti a causa del mancato pagamento delle somme dovute a titolo di canoni di locazione e di oneri condominiali indicate in narrativa; – per l’effetto, condannare la al rilascio dell’immobile sito in Roma, INDIRIZZO; – condannare la al pagamento della somma ad oggi dovuta al locatore a titolo di canoni di locazione e oneri condominiali per complessivi € 15.704,60 (di cui € 14.533,00 a titolo di canoni e € 1.171,60 per oneri condominiali) oltre ai successivi canoni e agli oneri condominiali scaduti e da scadere fino al rilascio; – in ogni caso, rigettare tutte le domande e le difese avanzate da poiché infondate in fatto ed in diritto .’, mentre parte convenuta chiedeva l’accoglimento delle seguenti conclusioni: ‘ rigetto delle avverse domande e, in accoglimento della presente opposizione, sia in via principale che subordinata, accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione azionato o, in ogni caso, di integrarlo come per legge .’
Veniva esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, come da verbale in atti.

La causa veniva decisa all’udienza del 17.02.2026, con lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.

2. il merito della lite.

Preliminarmente, va acclarata la inammissibilità della domanda di parte attrice di condanna al pagamento degli oneri accessori maturati successivamente all’atto di intimazione di sfratto, in quanto domanda nuova, in difetto di previsione di condanna in futuro per tale credito.

Del pari, è da ritenersi inammissibile la domanda di nullità del contratto di locazione proposta dalla parte convenuta con la memoria integrativa, in difetto di contestuale istanza ex art. 148 c.p.c..

Trattasi, infatti, di domanda nuova rispetto a quella dispiegata nella comparsa di costituzione e risposta di nullità delle clausole pattizie (artt. 2 e 15 del documento contrattuale) per cui la RAGIONE_SOCIALE convenuta, a norma del citato articolo, avrebbe dovuto, a pena di decadenza, chiedere al Giudice la pronuncia di un nuovo decreto per la fissazione dell’udienza.

Assodato ciò, la domanda di risoluzione per inadempimento della RAGIONE_SOCIALE va accolta, per quanto sin appresso.

Sotto il profilo dell’onere della prova, incombeva alla parte attrice di dimostrare il titolo e la scadenza dell’obbligazione dedotta inadempiuta e di allegare l’altrui inadempimento, incombendo, poi, alla controparte di eccepire e dimostrare idonei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare l’accoglimento della domanda in questione (‘ in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della
circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento “: così Cass. n°15659/2011; conf. Cass. n°3373/2010; Cass. n°9351/2007; Cass. n°1743/2007; Cass. n°20073/2004; Cass. n°13674/2006; Cass. n°8615/2006; Sezioni Unite n°13533/2001; Cass. n°2387/2004; Cass. n°9351/2007).

E’ indubbio che ” l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto ” (v. Cass. n°959.1980; Cass. n°4096.1978: ” l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento “; ancora: ” in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al AVV_NOTAIO di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti “; così Cass. n°24460.2005; Cass. n°19652.2004; Cass. n°14234.2004: ‘ qualora l’inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al AVV_NOTAIO di merito, deve ritenersi implicita ‘; Cass. n°15553.2002; Cass.
n°2616.DATA_NASCITA).

Peraltro, considerato che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha perseverato nel mancato pagamento dei canoni di locazione nel corso del giudizio, l’inadempimento è diventato tale e grave da rilevare ai fini risolutori (“… la circostanza che l’inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell’accoglimento della stessa ” v. Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n. 8002 e Cass. civ. Sez. III, 26/10/2012, n. 18500; ancora Cass. n°8076.2002, secondo cui il Giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento del debitore ‘ anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ‘; in senso conforme, Cass., sez. II Civile, Ordinanza n. 27955 del 7 dicembre 2020).
La convenuta ha sollevato eccezioni non meritevoli di accoglimento e, comunque, non preclusive della pronuncia risolutoria invocata dalla parte attrice.

Come già argomentato con ordinanza del 13.10.2025, l’eccezione relativa al preteso negozio meramente modificativo dell’asserito precedente contratto violativo del principio d’invariabilità del corrispettivo della locazione (commerciale), non assume rilievo in difetto di produzione del detto antecedente contratto di locazione che, peraltro, in mancanza di registrazione, sarebbe nullo.

La scrittura privata dell’01.03.2018 all. 1 alla comparsa di costituzione -a pretesa modificazione di un contratto precedente a quello azionato, non risulta, del pari registrata, né peraltro sottoscritta dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

Per quel che riguarda la nullità della clausola pattizia di cui all’art. 2) del contratto, va confermato che alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. ‘canone a scaletta’)’ purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto (v. Cass. n. 4445/2023; Cass. n. 23986/2019) e che è il contraente a dover dimostrare che le parti abbiano agito unicamente allo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti per legge (v. Cass. n. 33884 del 12.11.2021).
Ebbene, nel caso di specie, gli aumenti venivano esplicitamente indicati (€ 1.500,00 per poi aumentare dall’01.03.20218 ad € 2.000,00) e accettati dalle parti al momento della stipula; la RAGIONE_SOCIALE convenuta, poi, non ha dimostrato che l’aumento fosse diretto ad aggirare i limiti legali sui canoni di locazione.

Per l’eccezione di nullità della clausola contrattuale di cui all’art. 15) del contratto, con cui veniva pattuito il versamento da parte della RAGIONE_SOCIALE della somma di € 18.000,00 a titolo di deposito cauzionale, in violazione dell’art. 11) L. 392/78 che prevede che il

detto deposito non possa superare le tre mensilità del canone, pare inammissibile per carenza d’interesse della convenuta a sollevarla in giudizio: all’esito del giudizio, è stato chiarito e non è contestato che l’attore abbia ottenuto esclusivamente il pagamento della somma di € 4.500,00 pari a tre mensilità di canone, mentre non abbia ricevuto il pagamento della somma di € 13.500,00; pertanto, dacché la clausola tacciata di nullità è rimasta di fatto inoperante tra le parti, la non aveva interesse a dolersi della sua contrarietà a norme imperative.
Ancora, non rileva l’eccepita nullità della diffida ad adempiere in quanto non è stata formulata specifica domanda di risoluzione di diritto del contratto inter partes : la parte locatrice, in ogni caso, non è obbligato a chiedere preventivamente il pagamento dei canoni prima di intimare lo sfratto.

Passando alla questione del diritto della convenuta ad ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso per differenze istat da maggio a novembre 2023, ebbene, anche in tal caso, è emerso che l’attore non riceveva il pagamento, per cui la non aveva interesse a vedersi accertare e dichiarare tale diritto.

In ogni modo, va ricordato che, se è pur vero che il locatore non può pretendere gli arretrati, in difetto di richiesta degli aggiornamenti istat, il conduttore che ha effettuato il pagamento non può chiedere la restituzione, atteso che la richiesta di aggiornamento può essere formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (v. Cass. 16068/2012).

In conclusione, va accolta la domanda di risoluzione per inadempimento proposta da parte attrice.

Con la risoluzione contrattuale, va ordinato il rilascio degli immobili locati e fissato al 20.03.2026 il termine per l’esecuzione, ex art. 56 L. 392/78.

La RAGIONE_SOCIALE convenuta va condannata al pagamento della somma

di € 14.533,00 per canoni di locazione da maggio a novembre 2025, così come dichiarati dal difensore dell’attore nelle memoria integrativa, oltre quelli scaduti ed a scadere fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo.

Per la richiesta degli oneri condominiali intimati, va dichiarata la carenza di legittimazione attiva dell’attore: il condominio, in effetti, resta estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condomino ed il conduttore, di talché il credito che il condomino/locatore può vantare in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (v. Cass. civ. sez.III, 13 novembre 2019 n.29329; Trib. Roma, sez.VI, sent. n. 3724 del 06.03.2019, sent. n.18160 dell’11.09.19 e sent. 5730 del 06.05.2021).
In altri termini, il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio, in nome proprio, per far valere un diritto altrui (art. 81 c.p.c.), e cioè per esigere, in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato da quest’ultimo, nei riguardi di esso condomino.

Ciò posto, non avendo l’attore né validamente dedotto, né documentato, di avere ‘anticipato’ le spese per oneri condominiali difetta la legittimazione a richiederne il diretto pagamento alla RAGIONE_SOCIALE.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta, nella misura indicata in dispositivo.

La convenuta va, poi, condannata al versamento, all’entrata del bilancio dello Stato, della somma di Euro 237,00, pari al doppio del contributo unificato della presente procedura, dal momento che ai sensi dell’art. 12 bis del D. Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia) ‘Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il AVV_NOTAIO condanna la parte costituita che non ha partecipato al

primo incontro senza giustificato motivo al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio’.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dall’attore nei confronti della così provvede:

accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione con decorrenza dall’01.04.2027, registrato il 31.05.2019, relativo locale commerciale sito in Roma, INDIRIZZO, distinto al NCEU del medesimo comune, al foglio 250, particella 13, sub 4, cat. C1 risolto per inadempimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE;

ordina alla convenuta il rilascio del predetto immobile e visto l’art. 56 L 392/78 fissa al 20.03.2026 la data di esecuzione del provvedimento di rilascio;

condanna la convenuta al pagamento dei canoni di locazione dal maggio al novembre 2025, pari a € 14.533,00, oltre i canoni scaduti ed a scadere fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo;

dichiara la carenza di legittimazione attiva dell’attore per la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali;

dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di nullità del contratto proposta dalla convenuta con la memoria integrativa, in difetto di istanza ex art. 418 c.p.c.;

condanna la convenuta al rimborso in favore di parte attrice delle spese di lite che liquida in € 235,50 per esborsi ed € 2.947,50 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario;

condanna la convenuta al pagamento di € 237,00 in favore dell’entrata del bilancio dello Stato.

Roma, li 17.02.2026

il Giudice Onorario Dr.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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