Servitù uso esclusivo: quando il ricorso è inammissibile

Una società immobiliare ha contestato una servitù di uso esclusivo su un suo lastrico solare, sostenendo che annullasse il suo diritto di proprietà. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La ragione risiede in una parallela e definitiva sentenza che ha riconosciuto alla beneficiaria della servitù la piena proprietà dello stesso bene per usucapione, facendo così venire meno l’interesse ad agire della società.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Uso Esclusivo e Usucapione: Quando l’Interesse ad Agire Viene Meno

La costituzione di una servitù di uso esclusivo su un bene immobile, come un lastrico solare, è una questione complessa che spesso genera contenziosi. Ma cosa succede se, nel corso della causa, la proprietà stessa del bene viene trasferita per usucapione? Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 5975 del 2024, offre un chiarimento decisivo, dichiarando inammissibile un ricorso proprio per il verificarsi di questa circostanza, evidenziando il principio della carenza di interesse ad agire.

I Fatti di Causa: La Contesa sul Lastrico Solare

La vicenda ha origine da un atto notarile del 2004, con cui una società immobiliare costituiva a favore di una privata cittadina una servitù di uso esclusivo e perpetuo sul lastrico solare di copertura di un immobile di proprietà della società stessa.

Ritenendo che tale accordo svuotasse di ogni contenuto il proprio diritto di proprietà, la società citava in giudizio la beneficiaria della servitù, chiedendo al Tribunale di Milano di dichiarare la nullità o l’annullabilità dell’atto. In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando nullo il contratto e condannando la convenuta al rilascio del bene e al risarcimento dei danni.

Tuttavia, la Corte d’Appello di Milano ribaltava la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il diritto di proprietà della società non era stato completamente svuotato, poiché il lastrico solare manteneva la sua funzione essenziale di copertura del locale sottostante, garantendo così una residua utilità al proprietario.

Il Ricorso in Cassazione sulla servitù uso esclusivo

Contro la sentenza d’appello, la società immobiliare proponeva ricorso per cassazione, basandolo su diversi motivi. I principali argomenti si concentravano sulla violazione delle norme in materia di proprietà (art. 832 c.c.) e sulla nullità dei contratti (art. 1418 c.c.). La ricorrente sosteneva che la costituzione di una servitù perpetua ed esclusiva avesse, di fatto, trasferito tutte le facoltà tipiche del proprietario, lasciando alla società solo gli oneri (costi, rischi e tasse), in palese contrasto con i principi del nostro ordinamento.

L’Elemento Decisivo: Un Giudizio Parallelo

La Corte di Cassazione, prima di esaminare nel merito i motivi del ricorso, ha rilevato un fatto cruciale. Contemporaneamente, era giunto a decisione anche un altro ricorso, relativo a una diversa sentenza della Corte d’Appello di Milano. In quel giudizio, era stato riconosciuto l’acquisto della piena proprietà dello stesso lastrico solare da parte della privata cittadina per intervenuta usucapione.

Le Motivazioni della Cassazione: L’Impatto dell’Usucapione

La Corte Suprema, avendo rigettato il ricorso nel giudizio sull’usucapione e rendendo così definitiva la statuizione sull’acquisto della proprietà da parte della signora, ha ritenuto che lo scrutinio del presente ricorso sulla servitù fosse diventato irrilevante.

Il ragionamento della Corte si fonda su due pilastri:

1. Principio Nemini res sua servit: Un brocardo latino che significa ‘nessuno può avere una servitù sulla propria cosa’. Dal momento che la beneficiaria della servitù era stata riconosciuta come piena proprietaria del bene, la questione sulla validità di una servitù a suo favore sullo stesso bene perdeva ogni senso giuridico.

2. Carenza di interesse ad agire: La società ricorrente non aveva più un interesse concreto e attuale a ottenere una pronuncia sulla nullità della servitù. L’eventuale accoglimento del suo ricorso non avrebbe prodotto alcun effetto pratico, poiché non avrebbe potuto impedirle di esercitare le prerogative sul lastrico, essendo lei ormai la legittima proprietaria.

Di conseguenza, senza nemmeno entrare nel merito della complessa questione della configurabilità di una servitù di uso esclusivo che svuota il diritto di proprietà, la Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile.

Conclusioni: L’Importanza della Visione d’Insieme nei Contenziosi Immobiliari

Questa sentenza sottolinea un principio processuale fondamentale: l’interesse ad agire deve sussistere per tutta la durata del processo. Un evento esterno, come una sentenza di usucapione passata in giudicato, può radicalmente modificare gli equilibri e rendere inutile la prosecuzione di una causa. La decisione dimostra come l’ordinamento giuridico eviti di pronunciarsi su questioni meramente teoriche o accademiche, quando la realtà giuridica dei fatti è già stata definita in altro modo. Per gli operatori del settore immobiliare e per i loro legali, ciò rappresenta un monito a considerare sempre tutti i procedimenti pendenti che possono influenzare l’esito di una controversia specifica.

Cosa succede se, durante una causa su una servitù, il beneficiario viene dichiarato proprietario del bene per usucapione?
L’azione legale riguardante la servitù diventa inammissibile per carenza di interesse ad agire. Poiché il beneficiario è ora proprietario, la questione sulla validità di un diritto reale minore a suo favore diventa irrilevante, in base al principio nemini res sua servit (nessuno può avere una servitù sulla propria cosa).

Per quale motivo la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse ad agire. Una sentenza definitiva in un altro procedimento aveva accertato l’acquisto per usucapione della proprietà del lastrico solare da parte della controricorrente. Di conseguenza, la società ricorrente non aveva più un interesse giuridico a far dichiarare la nullità di una servitù su un bene la cui proprietà era stata definitivamente attribuita alla controparte.

La Corte si è pronunciata sulla validità di una servitù di uso esclusivo che svuota il diritto di proprietà?
No, la Corte di Cassazione non ha esaminato nel merito questa questione. Ha interrotto la sua analisi alla fase preliminare dell’ammissibilità, concludendo che il ricorso non poteva essere deciso a causa della sopravvenuta carenza di interesse della parte ricorrente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5975 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5975 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/03/2024

SENTENZA

sul ricorso 8850-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, nello studio della dott.ssa NOME COGNOME, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME COGNOME e NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 237/2020 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 23/01/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona del dott. NOME COGNOME;

uditi l’AVV_NOTAIO per la parte ricorrente e l’AVV_NOTAIO per la parte controricorrente

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Milano, invocando la declaratoria della nullità o annullabilità dell’atto notarile del 22.3.2004, con il quale le parti avevano costituito a favore della convenuta una servitù di uso esclusivo e perpetuo del lastrico di copertura della proprietà della società attrice, svuotando in tal modo di contenuto il diritto di proprietà di quest’ultima, nonché la condanna della COGNOME a restituire nella disponibilità della società attrice il lastrico predetto ed a risarcire il danno derivante dalla sua occupazione e dalle infiltrazioni causate a carico della sottostante proprietà dell’attrice.
Si costituiva in giudizio la convenuta, resistendo alla domanda ed di nullità ed eccependo la prescrizione dell’azione di annullamento del contratto del 2004 di cui anzidetto.

Con sentenza n. 4897/2016 il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando nullo il contratto costitutivo della servitù oggetto di causa

e condannando la convenuta al rilascio del lastrico ed al risarcimento del danno cagionato alla società attrice.

Con la sentenza impugnata, n. 237/2020, la Corte di Appello di Milano riformava la decisione di prime cure, rigettando la domanda proposta da RAGIONE_SOCIALE

Quest’ultima propone ricorso per la cassazione di detta decisione, affidandosi a cinque motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

Con istanza del 28.6.2023 la parte ricorrente ha invocato la sollecita fissazione dell’udienza di trattazione del ricorso.

Ambo le parti hanno depositato memoria.

Sono comparsi all’udienza pubblica del 27.2.2024 l’AVV_NOTAIO per la parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, l’AVV_NOTAIO per la parte controricorrente, che ha concluso per il rigetto, ed il P.G., che ha concluso per l’inammissibilità.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 832 e 1418 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto che, per effetto della costituzione della servitù di uso perpetuo ed esclusivo del lastrico oggetto di causa, costituita con l’atto notarile del 22.3.2004, il proprietario del bene non poteva, in concreto, più esercitare alcuna facoltà sullo stesso, con conseguente assoluto e totale svuotamento del contenuto del diritto di proprietà.
Con il secondo motivo, la società ricorrente denunzia la manifesta illogicità della motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe ritenuto insussistente il lamentato totale svuotamento del contenuto del diritto di proprietà di RAGIONE_SOCIALE sul lastrico di cui è causa, valorizzando il

fatto che quest’ultimo continuava comunque ad assolvere alla funzione di copertura del sottostante locale di proprietà della predetta società. In tal modo, secondo quest’ultima, la Corte distrettuale avrebbe confuso, in sostanza, la proprietà del vano sottostante con quella del lastrico oggetto di causa, entrambi pacificamente appartenenti, per titolo, a RAGIONE_SOCIALE, apprezzando l’esistenza della residua utilità del lastrico con riferimento al diverso bene ad esso sottostante.
Con il terzo motivo, invece, la parte ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione degli artt. 1027, 1028 e 1418 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello, nel ritenere valida la costituzione della servitù di uso perpetuo ed esclusivo di cui al rogito del 2004, dianzi richiamato, avrebbe in sostanza elevato un diritto reale minore al rango del diritto di proprietà, realizzando una cessione impropria, a favore della COGNOME, dei soli diritti tipici inerenti allo statuto del proprietario, lasciando invece alla società ricorrente i correlati oneri, rappresentati da costi, rischi e tasse.
Con il quarto motivo, la società ricorrente lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di esaminare la domanda con la quale RAGIONE_SOCIALE aveva eccepito la nullità del rogito del 22.3.2004 anche per carente ed erronea individuazione del bene sul quale incide la servitù.

Infine, con il quinto ed ultimo motivo, la parte ricorrente denunzia l’omesso esame di fatto decisivo e la violazione o falsa applicazione dell’art. 1065 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe omesso di considerare che la società aveva proposto, in subordine, domanda di accertamento della costituzione del diritto di servitù soltanto su parte del lastrico, e

precisamente su quella corrispondente al suo ampliamento realizzato dopo il 1940, e non si sarebbe pronunciata su tale specifica domanda.

I primi due motivi di ricorso, suscettibili di essere trattati congiuntamente, introducono il tema della configurabilità di una servitù di uso perpetuo ed esclusivo di un bene immobile, e la valutazione del suo effetto in termini di ‘svuotamento’ del diritto di proprietà del titolare del bene sul quale il predetto diritto reale minore incide. Tema, questo, il cui esame è preliminare rispetto alla valutazione dei restanti motivi, anche in considerazione del fatto, non irrilevante, che la stessa Corte di Appello afferma che, nel caso di specie, con il rogito del 22.3.2004 sarebbe stata costituita una servitù a contenuto atipico (cfr. pag. 11 della sentenza impugnata).
Prima di esaminare i motivi di ricorso, tuttavia, occorre evidenziare che all’odierna udienza è chiamato anche il diverso ricorso n. 1552/2022, avente ad oggetto la sentenza n. 3209/2021 della Corte di Appello di Milano, con la quale, a conferma della decisione di primo grado, è stato riconosciuto, a favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, l’acquisto della piena proprietà del lastrico oggetto di causa per usucapione. L’esame di questa distinta impugnazione è preliminare rispetto a quello del presente ricorso, poiché l’eventuale stabilità della statuizione di riconoscimento dell’acquisto per usucapione del diritto di proprietà del lastrico, a favore della COGNOME, renderebbe irrilevante, in applicazione del principio generale secondo cui nemini res sua servit , l’esame della questione concernente la configurabilità, a favore della medesima COGNOME, di una servitù di uso perpetuo ed esclusivo del predetto bene.
Poiché il ricorso avverso la suindicata sentenza n. 3209/2021 della Corte milanese è rigettato, con conseguente effetto confermativo della statuizione di acquisto del diritto di proprietà del lastrico in favore della

COGNOME, diviene irrilevante lo scrutinio dei motivi proposti da RAGIONE_SOCIALE con il presente, distinto, ricorso, tutti attinenti al riconoscimento, in favore della COGNOME, del diritto di servitù di uso perpetuo ed esclusivo del predetto lastrico.

Il ricorso va di conseguenza dichiarato inammissibile per carenza di interesse, in applicazione del principio secondo cui ‘L’interesse ad agire richiede non solo l’accertamento di una situazione giuridica ma anche che la parte prospetti l’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice (Cass. Sez. 3, Sentenza n. del 28/11/2008; Rv. 605612; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. del 28/06/2010, Rv. 613874; Cass. Sez. 6-L, Ordinanza n. del 27/01/2011, Rv. 616029; Cass. Sez. L, Sentenza n. del 04/05/2012, Rv. 622515). Infatti ‘… il processo non può essere utilizzato solo in previsione della soluzione in via di massima o accademica di una questione di diritto in vista di situazioni future o meramente ipotetiche’ (Cass. Sez. L, Sentenza n. del 23/12/2009, Rv. 611498). L’eventuale statuizione di nullità della clausola del rogito del 22.3.2004, costitutiva del diritto di servitù di uso perpetuo ed esclusivo oggetto della presente impugnazione, infatti, non precluderebbe comunque alla COGNOME il diritto di esercitare, come proprietaria del lastrico di cui è causa, le medesime prerogative che le erano state attribuite per effetto della convenzione costitutiva del diritto reale minore oggetto della presente impugnazione.
In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a

titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.700, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali in ragione del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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