Servitù prediale: l'esclusività è diritto reale?

Una recente sentenza della Cassazione analizza un caso di servitù di passaggio. La Corte ha stabilito che la clausola di “uso esclusivo” di una strada, se non apporta un’utilità oggettiva e diretta al fondo dominante, non costituisce un diritto reale ma una semplice obbligazione personale. Di conseguenza, tale accordo non è opponibile a terzi che abbiano successivamente acquisito un diritto di passaggio sulla stessa strada. La decisione si fonda sul principio della servitù prediale, che richiede un vantaggio concreto per il fondo e non solo per il suo proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù Prediale: Quando l’Uso Esclusivo di un Passaggio Non è un Diritto Reale

La Corte di Cassazione, con una recente pronuncia, è tornata a fare luce su un concetto fondamentale del diritto immobiliare: la servitù prediale. La sentenza chiarisce i confini tra un diritto reale, opponibile a tutti, e una semplice obbligazione personale, valida solo tra le parti. Il caso esaminato riguardava una clausola di “uso esclusivo” di una strada, che la Corte ha ritenuto non sufficiente, di per sé, a creare un vincolo reale in assenza di un’effettiva utilitas per il fondo dominante.

I Fatti: Il Contratto del 1965 e la Controversia

La vicenda trae origine da un contratto stipulato nel 1965. I proprietari di un terreno vendettero una striscia di esso a un Consorzio Idrico, che intendeva utilizzarla come strada di accesso per le proprie opere. Il contratto conteneva due clausole importanti:
1. Il Consorzio concedeva ai venditori e ai loro eredi un diritto di servitù di passaggio sulla nuova strada.
2. Il Consorzio si impegnava a destinare l’area acquistata unicamente al passaggio per accedere alle proprie opere.

Per decenni la situazione è rimasta invariata. Nel 2005, tuttavia, il Consorzio ha costituito un’ulteriore servitù di passaggio sulla medesima strada, questa volta a favore dei proprietari di un terreno limitrofo. Gli eredi dei venditori originali hanno agito in giudizio, sostenendo che la clausola di destinazione esclusiva avesse creato una servitù negativa, impedendo al Consorzio di gravare il fondo con ulteriori passaggi.

La Decisione della Corte sulla servitù prediale

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione agli eredi dei venditori, pur con motivazioni diverse. La Corte d’Appello, in particolare, aveva qualificato la clausola di esclusività come un “vincolo di destinazione” con carattere reale, rendendo la servitù originaria “ad uso esclusivo” e opponibile a terzi.

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa interpretazione, accogliendo i ricorsi del Consorzio e dei nuovi beneficiari della servitù. Il punto centrale della decisione è il rigoroso rispetto del principio di predialità (art. 1027 c.c.).

La Distinzione Cruciale tra Diritto Reale e Obbligazione Personale

La Cassazione ha ricordato che la servitù prediale si distingue da un’obbligazione meramente personale perché impone un peso su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante). Il vantaggio deve essere oggettivo, concreto e inerente al fondo stesso, non un semplice beneficio personale (commoditas) per il suo proprietario.

Se un accordo prevede un vantaggio esclusivamente per la persona, senza una reale funzione di utilità fondiaria, si rientra nell’ambito delle obbligazioni personali. Queste sono vincolanti solo tra le parti che le hanno sottoscritte e non possono essere fatte valere contro i successivi acquirenti di diritti sul bene.

Le motivazioni: Perché l’Esclusività Non Costituisce Servitù

Secondo la Suprema Corte, la Corte d’Appello ha errato nel qualificare il “vincolo di esclusività” come un diritto reale. Non ha spiegato, infatti, quale utilità ulteriore, oggettiva e concreta, il fondo dominante avrebbe ricevuto dal fatto che il passaggio fosse esclusivo, rispetto alla già garantita possibilità di accesso.

L’esclusività, in questo contesto, appare più come una commoditas personale per i proprietari, che desideravano non avere altri a transitare sulla strada, piuttosto che un’effettiva utilitas per il loro terreno. Mancando questo requisito fondamentale – il legame oggettivo tra il vincolo e l’incremento di valore o utilità del fondo – la clausola non può essere configurata come una servitù prediale o un altro diritto reale. Essa si risolve in un’obbligazione personale a carico del Consorzio. L’eventuale violazione di tale obbligo può essere sanzionata con i rimedi tipici dell’inadempimento contrattuale (es. risarcimento del danno), ma non con l’inefficacia del diritto concesso al terzo.

Le conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione riafferma un principio cardine del diritto immobiliare: non tutte le limitazioni alla proprietà possono essere elevate al rango di diritto reale. Per creare un vincolo opponibile ai terzi, come una servitù, è indispensabile che il peso imposto su un fondo si traduca in un vantaggio oggettivo e permanente per un altro fondo. Le pattuizioni che garantiscono meri vantaggi soggettivi ai proprietari, pur essendo legittime, restano confinate nell’ambito dei rapporti obbligatori tra le parti originarie. Chi acquista un immobile o un diritto su di esso, quindi, non potrà vedersi opporre patti di cui non era parte e che non risultano da un vero e proprio diritto reale trascritto.

Una clausola che garantisce l’uso ‘esclusivo’ di un passaggio crea automaticamente un diritto reale?
No. Secondo la Cassazione, per creare un diritto reale di servitù, l’esclusività deve fornire un’utilità oggettiva e concreta al fondo dominante, non un mero vantaggio personale (commoditas) al suo proprietario. Se manca questa utilità reale, la clausola genera solo un’obbligazione personale tra le parti.

Qual è la differenza tra un diritto reale di servitù e un’obbligazione personale?
Un diritto reale di servitù grava su un immobile a vantaggio di un altro immobile ed è opponibile a chiunque (erga omnes), inclusi i futuri proprietari. Un’obbligazione personale, invece, crea un vincolo solo tra le persone che hanno stipulato l’accordo e non è opponibile ai terzi che acquistano successivamente diritti sull’immobile.

Cosa significa il principio di ‘predialità’ in una servitù?
Il principio di predialità (o realità) stabilisce che la servitù deve essere legata ai fondi e non alle persone dei proprietari. Esige l’esistenza di un legame strumentale e oggettivo tra il peso imposto al fondo servente e il godimento del fondo dominante, al fine di incrementarne l’utilizzazione. Il vantaggio deve essere per il fondo, non per l’individuo.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5833 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5833 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 20165/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE

-intimato- sul controricorso incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 5294/2017 depositata il 28/12/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni della Procura Generale, nella persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME che ha chiesto accogliersi rigettarsi il ricorso principale e il ricorso incidentale

FATTI DELLA CAUSA

1.La controversia tra NOME COGNOME e NOME COGNOME -originari attori e odierni controricorrenti -ed NOME, NOME e NOME COGNOME -originari convenuti e odierni ricorrenti -e il RAGIONE_SOCIALE -originario convenuto e odierno controricorrente incidentale -si appunta sul significato e sugli effetti di due clausole del contratto del 26 novembre 1965 stipulato dal RAGIONE_SOCIALE con NOME e NOME COGNOME, danti causa degli odierni controricorrenti, asseritamente violate dal RAGIONE_SOCIALE con la stipula il 9 marzo 2005 di un contratto con NOME, NOME e NOME COGNOME.
Nel dettaglio, le due clausole stabilivano che il RAGIONE_SOCIALE -resosi acquirente di una striscia del terreno dei COGNOME, in S. Maria a Vico, individuata in catasto dalla particella 734, destinata a strada al di sotto della quale erano state interrate tubazioni per l’approvvigionamento d’acqua ai comuni consorziati -‘riconosce e concede ai venditori COGNOME e loro aventi causa, espresso diritto di servitù di passaggio … sulla strada costruita dal RAGIONE_SOCIALE sulla zona acquistata con questo atto …’ (clausola b) e che il RAGIONE_SOCIALE ‘si impegna … a destinare le aree acquistate unicamente al passaggio per accedere alle proprie opere’.
Il contratto era stato trascritto il 6 dicembre 1965.

Successivamente, con il contratto 9 marzo 2005, il RAGIONE_SOCIALE, su quella stessa particella n.734, aveva costituito servitù di passaggio a favore dei limitrofi terreni di NOME, NOME e NOME COGNOME.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere aveva accolto la domanda degli originari attori ‘per la tutela della servitù negativa costituita nel 1965 in favore dei fondi’ dei COGNOME e loro aventi causa, ‘consistente nell’impossibilità di costituire sulla strada del RAGIONE_SOCIALE un’ulteriore servitù di passaggio in favore di fondi di terzi’, dichiarando, in ragione della trascrizione del contratto del 1965, non opponibile agli attori il contratto del 2005 e quindi inefficace la servitù in favore dei fondi di NOME, NOME e NOME COGNOME.
La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza in epigrafe, ha confermato il dispositivo della decisione di primo grado, modificandone la motivazione nel senso che con la (sopra riportata) clausola c) del contratto del 1965 non era stata costituita, in favore dei fondi dei COGNOME RAGIONE_SOCIALE, una servitù (negativa) ulteriore rispetto a quella di passaggio di cui alla clausola b) bensì, dovendo le due clausole essere lette sistematicamente, era stato costituito un ‘vincolo di destinazione ovvero una limitazione’ specificativo o
specificativa della servitù di passaggio, in modo da rendere la servitù ‘ad uso esclusivo’. Il vincolo era dotato dello stesso carattere di realità ed essendo stato il relativo atto costitutivo trascritto, era opponibile ai successivi acquirenti di altre servitù. Il contratto del 2005, per converso, non era efficace nei confronti degli attori.

I ricorrenti NOME, NOME e NOME COGNOME e i controricorrenti hanno depositato memoria.

La Corte, in esito ad adunanza camerale del 8 giugno 2023, ravvisata la complessità delle questioni sollevate dai due ricorsi, con ordinanza del 7 settembre 2023 ha rimesso la trattazione della causa alla pubblica udienza.

La Procura Generale ha chiesto rigettarsi sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso principale NOME NOME e NOME COGNOME lamentano ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 1027 c.c. per insussistenza dell’ utilitas del fondo dominante in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’

Con il secondo motivo del ricorso principale NOME, NOME e NOME COGNOME lamentano ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1371 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’

Con il primo motivo del ricorso incidentale il RAGIONE_SOCIALE lamenta ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 1027 c.c. per insussistenza dell’ utilitas del fondo dominante in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’

Con il secondo motivo del ricorso incidentale il RAGIONE_SOCIALE lamenta ‘violazione e falsa applicazione ‘violazione e falsa

applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1371 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’

I quattro motivi di ricorso devono essere esaminati assieme in quanto essi veicolano le medesime doglianze strettamente legate: la Corte di Appello, attribuendo valore reale alla ‘esclusività’ della servitù di passaggio sulla strada in questione, avrebbe violato il principio di predialità della servitù.

Le doglianze sono fondate.

6.1. La servitù, secondo la definizione contenuta all’interno dell’art. 1027 c.c., costituisce un peso imposto su un fondo, c.d. servente, per l’utilità di un altro fondo, c.d. dominante, appartenente ad un diverso proprietario.

Sebbene per la servitù sia ‘come uno stampo’ in cui i privati sono liberi di riversare vari contenuti, tuttavia l’elemento della predialità è imprescindibile. La cosiddetta atipicità della servitù attiene al contenuto ma non alla struttura.

Dal lato attivo, l’utilità e l’oggettività dell’utilità costituiscono elementi fondamentali per individuare l’esistenza e per definire i limiti di contenuto del diritto reale di servitù.

Il concetto di utilità può comprendere qualsiasi vantaggio, anche non economico, del fondo dominante (art. 1028 c.c.).

Deve comunque sostanziarsi in un incremento della utilizzazione di esso.

La predialità della servitù connota il contenuto della servitù con la conseguenza -di rilievo nel caso di specie -che questo resta delimitato a ciò che fornisce un’utilità oggettiva al fondo dominante.

L’utilità costituisce così un criterio di qualificazione della servitù e di individuazione del limite del suo contenuto.

La connotazione obiettiva e reale della utilità costituisce la linea di discrimine fra la servitù e l’obbligazione.

‘La servitù prediale … si distingue dall’obbligazione meramente personale, essendo requisito essenziale della servitù l’imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l’utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi, mentre si versa nell’ipotesi del semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilità fondiaria (Cass. SU 3925 del 13/02/2024; Cass. 29/08/1991, n. 9232).
La predialità o realità che caratterizza la servitù ‘implica dunque l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento e sì che utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato del fondo dominante, nella sua concreta destinazione conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, l’incremento di ad una attività personale del soggetto’ (Cass. SU 3925/2024, cit.). Limitazioni del diritto di proprietà funzionali ad interessi soggettivi ma che non diano vantaggio ad un fondo possono essere pattuite in virtù del principio dell’autonomia negoziale (art. 1322 c.c.), risolvendosi tuttavia in un rapporto obbligatorio insuscettibile di tutela reale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3091 del 11/02/2014; Cass. n.2651/2010).
6.2. La Corte di Appello si è distaccata da questi principi laddove ha qualificato come vincolo reale, integrativo del contenuto della servitù di passaggio a carico del fondo del consorzio a favore del fondo in origine dei COGNOME ed ora dei controricorrenti, ‘il vincolo di esclusività’ dell’uso della strada senza dar conto di quale

utilità, ulteriore rispetto a quella già garantita, in sé, dalla strada come mezzo di accesso al fondo, tale vincolo dia al fondo stesso e per non aver quindi chiarito come la facoltà di esercitare il passaggio in via esclusiva integri il contenuto della servitù e non si risolva invece in una mera commoditas personale e soggettiva dei proprietari del fondo dominante tutelabile non in termini di ‘opponibilità’ del vincolo stesso a chi abbia acquistato un concorrente diritto di utilizzare la strada ma mediante i rimedi contro l’inadempimento delle obbligazioni (art. 1218 ss. c.c.).
6.3. In ragione di quanto precede i ricorsi devono essere accolti e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.

PQM

la Corte accoglie i ricorsi, cassa la sentenza impugnata, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 27 febbraio 2024.

Il Consigliere est. Il

Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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