Servitù per destinazione: volontà e contratto prevalgono

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che rivendicavano una servitù per destinazione del padre di famiglia. La Corte ha stabilito che la presenza di un atto notarile che regolava già in modo specifico il diritto di passaggio esclude la possibilità che possa sorgere un’altra servitù basata sulla mera situazione dei luoghi preesistente. La volontà espressa nel contratto prevale sulla presunzione legale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù per destinazione: quando la volontà contrattuale prevale sull’apparenza

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie, specialmente quando si tratta di diritti di passaggio e servitù. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un punto cruciale: la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia. Questo istituto, previsto dall’articolo 1062 del codice civile, può essere escluso se le parti hanno manifestato una volontà contraria. Vediamo come la volontà espressa in un contratto di compravendita possa prevalere sulla situazione di fatto dei luoghi.

I Fatti di Causa: una controversia su un diritto di passaggio

La vicenda trae origine dalla divisione di un vasto appezzamento di terreno, originariamente appartenente a un unico proprietario. Quest’ultimo, nel corso del tempo, vende diverse porzioni del fondo a soggetti differenti.
Nel 2004, con un primo atto notarile, viene venduta una parte del terreno, costituendo contestualmente una specifica servitù di passaggio a favore delle particelle vendute. Successivamente, nel 2005, un’altra porzione viene acquistata da nuovi proprietari.
Questi ultimi sostengono di avere diritto a un ulteriore passaggio attraverso la proprietà di un altro vicino (acquistata anch’essa dall’originario proprietario), non in virtù di un accordo scritto, ma per “destinazione del padre di famiglia”. Essi affermano che l’originario proprietario aveva creato e utilizzato una stradella che collegava le varie porzioni, e che tale situazione, preesistente alla divisione, avrebbe dovuto dar vita automaticamente a una servitù.
Il vicino, non essendo d’accordo, avvia un’azione di “negatoria servitutis” per far dichiarare l’inesistenza di tale diritto.

La Decisione dei Giudici di Merito

In primo grado, il Tribunale dà ragione ai proprietari che rivendicavano la servitù. Tuttavia, la Corte d’Appello ribalta la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, gli atti di vendita, e in particolare quello del 2004, avevano regolamentato in modo preciso e puntuale il regime degli accessi ai vari fondi. La creazione negoziale di una specifica servitù di passaggio era stata interpretata come una manifestazione di volontà incompatibile con la nascita di un’altra e diversa servitù basata sulla mera destinazione impressa dall’originario proprietario.

L’analisi della Corte di Cassazione e il principio della servitù per destinazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione conferma la sentenza d’appello, rigettando tutti i motivi del ricorso. Gli Ermellini chiariscono un principio fondamentale in materia di servitù per destinazione. Sebbene questo tipo di servitù possa sorgere automaticamente quando la situazione dei luoghi creata dall’unico proprietario originario lo consenta, ciò non accade se emerge una volontà contraria.
La Corte ha ritenuto che la costituzione, tramite contratto, di una servitù per l’accesso con un percorso ben definito fosse una manifestazione di volontà che escludeva la nascita di qualsiasi altra servitù di passaggio sullo stesso fondo, anche se basata su una preesistente stradella. In pratica, l’accordo specifico e scritto ha prevalso sulla situazione di fatto.
La Cassazione ha inoltre respinto gli altri motivi di ricorso, tra cui quelli relativi a presunti vizi procedurali e alla mancata valutazione di prove, ritenendoli inammissibili o infondati, e ha sottolineato come i ricorrenti non avessero fornito la prova necessaria per sostenere le loro pretese, incluso il presupposto dell’usucapione.

Le motivazioni

Il cuore della motivazione della Corte risiede nell’interpretazione dell’articolo 1062 del codice civile. La norma sulla servitù per destinazione del padre di famiglia non è assoluta, ma cede il passo a una diversa volontà delle parti. Nel caso di specie, l’originario proprietario, frazionando il fondo, non si era limitato a vendere le singole porzioni, ma aveva attivamente regolato gli accessi attraverso la costituzione di una servitù negoziale. Questo comportamento è stato interpretato come una chiara scelta di definire i diritti di passaggio in modo esclusivo e puntuale, escludendo implicitamente che potessero sorgere altri diritti basati sulla situazione fattuale pregressa. La Corte ha affermato che l’incompatibilità tra la servitù costituita per contratto e quella che si vorrebbe far sorgere per destinazione è sufficiente a dimostrare la volontà di non lasciare immutata la situazione di fatto, impedendo così la nascita della servitù rivendicata.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, evidenzia l’importanza cruciale della chiarezza e completezza dei contratti di compravendita immobiliare. Specificare dettagliatamente tutti i diritti e gli oneri, incluse le servitù, è fondamentale per prevenire futuri contenziosi. In secondo luogo, ribadisce un principio gerarchico: la volontà espressa formalmente in un contratto prevale sulle presunzioni legali basate su situazioni di fatto. Chi acquista un immobile non può fare affidamento solo sull’apparenza dei luoghi (ad esempio, la presenza di una strada), ma deve verificare attentamente quanto stabilito negli atti notarili, poiché questi ultimi costituiscono la fonte primaria per la definizione dei diritti reali sulla proprietà.

Quando non si può costituire una servitù per destinazione del padre di famiglia?
Non si può costituire quando, nell’atto con cui si dividono due fondi, l’originario proprietario manifesta una volontà contraria al mantenimento della situazione di fatto che darebbe luogo alla servitù. Come nel caso esaminato, la costituzione negoziale di una specifica servitù di passaggio è stata ritenuta incompatibile con la nascita di un’altra servitù per destinazione.

Perché la Corte ha respinto il ricorso basato sulla violazione dell’art. 1062 c.c.?
La Corte ha respinto il motivo perché ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse correttamente interpretato la situazione. La volontà di escludere la nascita della servitù per destinazione può essere ricavata dall’incompatibilità tra la situazione dei luoghi e le clausole del contratto. Nel caso specifico, la creazione di una diversa servitù con un atto formale è stata considerata una manifestazione di volontà incompatibile con il mantenimento dello stato di fatto preesistente.

Qual è il valore di un accordo contrattuale che regola un diritto di passaggio?
Un accordo contrattuale che regola in modo specifico e puntuale un diritto di passaggio ha un valore prevalente rispetto a qualsiasi situazione di fatto preesistente. La volontà espressa dalle parti in un atto notarile definisce in modo vincolante il regime degli accessi, escludendo la possibilità che possano sorgere altre servitù basate su presunzioni, come quella per destinazione del padre di famiglia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8247 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8247 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso 9091/2021 R.G. proposto da:

NOME COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrenti –

contro

COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 2037/2020 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 25/11/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

Il Tribunale di Ragusa, rigettata la domanda di ‘negatoria servitutis’ proposta da NOME COGNOME accolse, per converso,

quella riconvenzionale di NOME COGNOME e NOME COGNOME così dichiarando sussistere una servitù, per destinazione del padre di famiglia, di passaggio attraverso una stradella e quella di attingere acqua da un pozzo.

La Corte d’appello di Catania, accolta l’impugnazione della soccombente attrice, accolse la domanda di ‘negatoria servitutis’.

2.1. Questi, in sintesi, per quel che qui ancora rileva, gli argomenti valorizzati dalla Corte etnea:

con atto notarile del 27/7/2004 NOME COGNOME avente causa dalla madre NOME COGNOME, proprietaria del complessivo compendio fondiario, vendette a NOME COGNOME le particelle 978 e 985, così frazionando per la prima volta il fondo; con l’atto anzidetto venne istituita una servitù di passaggio, con direzione est/ovest e ricadente sulle particelle 982-978-985 e 983;

con atto del 12/10/2004 NOME COGNOME vendette a NOME COGNOME la particella 980 (ex 383d) del f. 86;

con successivo strumento del 21/3/2005 NOME COGNOME vendette il fondo da lui in precedenza acquistato a NOME COGNOME e NOME COGNOME fatta eccezione per la particella 1175, disponendo che il fondo alienato avrebbe goduto della servitù di transito con ogni mezzo gravante sull’anzidetta particella 1175, rimasta in proprietà del venditore;

gli appellati avevano allegato sussistere una servitù, costituita per destinazione del padre di famiglia, che consentiva loro di passare attraverso il fondo della Di Grandi, nonostante godessero di comodo altro accesso alla via pubblica;

con il primo atto del 2004 era stato regolato puntualmente il regime d’accesso alle particelle; successivamente, nel 2005, era stata <>;

-in conclusione, lo stato dei luoghi permetteva l’accesso da nord e la costituzione negoziale da sud impediva l’insorgere della servitù per destinazione del padre di famiglia; inoltre, non era rimasta accertata la specifica e inequivoca destinazione della stradella, sulla quale gli appellati pretendevano di esercitare la servitù, a favore del loro fondo.

NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrevano sulla base di cinque motivi, l’intimata resisteva con controricorso.

Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

I ricorrenti, con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, hanno chiesto decidersi il ricorso.

Il processo è stato fissato per l’adunanza camerale del 29 ottobre 2024, all’approssimarsi della quale entrambe le parti hanno depositato memoria.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 342 cod. proc. civ., assumendo che l’appello avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile per difetto di specificità.

7.1. la doglianza non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

I ricorrenti, piuttosto che spiegare le concrete ragioni per le quali l’impugnazione avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile ai sensi della norma evocata, si limitano a riportare principi enunciati in materia da questa Corte.

Per contro, la sentenza impugnata ha compiutamente argomentato al fine di affermare che lo strumento era conforme al modello delineato dall’art. 342 cod. proc. civ.

Peraltro, deve ribadirsi che gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di ‘revisio prioris instantiae’ del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass., Sez. Un., n. 27199 del 16/11/2017; in senso conforme, già Cass. n. 10916/2017; Cass. n. 18932/2016; Cass. n. 20124/2015; Cass. n. 2143/2015; successivamente, Cass. n. 13535/2018 ed ancora Cass., Sez. Un., n. 36481/2022, le quali hanno esteso il principio anche all’impugnazione avverso le pronunce del TRAP dinanzi al TSAP).
Con il secondo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001, 17 l. n. 47/1985 e 934 cod. civ.

Si assume che la Corte d’appello aveva errato a reputare valido <> della Di COGNOME, nonostante fosse pacifico che al moneto del trasferimento del terreno sul fondo insisteva una costruzione abusiva, pur successivamente sanata. Da qui l’asserito difetto di legittimazione attiva non rilevato dalla Corte locale.

8.1. Il motivo è inammissibile.

La controricorrente ha specificamente addotto, riportando i pertinenti passi dello strumento negoziale, di avere acquistato

mediante atto pubblico di transazione e vendita del 12/10/2004 (che aveva definito la vertenza incoata dal venditore davanti alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di Modica) solo i 502 mq del terreno, con espressa esclusione del fabbricato.

A fronte di una tale puntuale difesa i ricorrenti non hanno prodotto il titolo in parola.

Di conseguenza, la censura non è scrutinabile.

Con il terzo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione dell’art. 1062 cod. civ., addebitandosi alla sentenza impugnata l’errore di avere escluso la servitù per destinazione, in quanto impedita dalla contraria manifestazione di volontà negoziale. Obiettano che per giungere a una tale conclusione sarebbe occorso accertare la presenza di una esplicita clausola contrattuale in tal senso (citano Cass. nn. 5040/2013, 13534/2011 e 6520/2008).

9.1. Il motivo è in parte infondato e per la restante parte inammissibile.

9.1.1. La Corte territoriale spiega che la servitù costituita col negozio risultava incompatibile con la volontà di far sorgerne altra per destinazione, avente lo stesso scopo.

La giurisprudenza di questa Corte, pur ferma sulla sussistenza del necessario presupposto di una clausola negoziale specifica, ha, tuttavia, riconosciuto che un tal effetto escludente possa ricavarsi dall’incompatibilità dello strumento con la volontà di lasciare integra ed immutata la situazione di fatto che, in forza della legge, determinerebbe la nascita della servitù (cfr., da ultimo, Cass. n. 4872/2018).

I ricorrenti, al fine di contestare il ragionamento della Corte d’appello, propongono una diversa e alternativa lettura dell’atto, senza individuare le norme sull’ermeneutica negoziale che sarebbero state violate.

9.1.2. Sotto altro profilo, il richiamo all’art. 1062 cod. civ. non coglie nel segno.

Per vero, la denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente ( ex multis , Cass., Sez. Un., n. 25573 del 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Cass. n. 3340 del 05/02/2019).
Inoltre, deve rilevarsi che la doglianza non si misura con l’accertamento di fatto, in questa sede non censurabile, con la quale il Giudice di secondo grado ha constatato l’assenza di opere idonee a dimostrare la inequivoca destinazione della stradella.

Infine, la sentenza, a pag. 11, addebita agli odierni ricorrenti di non avere assolto all’onere probatorio, su loro incombente, di dimostrare che il primigenio unico proprietario fosse a conoscenza delle opere realizzate dai vari detentori dei distinti appezzamenti del fondo e che le avesse condivise. Ratio decisoria, questa, non assoggettata a specifica critica censoria.

Poiché manca una puntuale spendita impugnatoria di tutte le ‘rationes decidendi’, il punto deciso è divenuto intangibile e, pertanto, impermeabile al giudizio di cassazione (cfr., fra le tante,

Cass., Sez. Un., n. 7931 del 29/3/2013; Cass., Sez. L., n. 4293 del 4/3/2016).

Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., anche in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., assumendo che la sentenza non aveva correttamente valutato le risultanze probatorie di causa.

10.1. Il motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

Debbono richiamarsi i consolidati principi a riguardo dei limiti alla denuncia di violazione degli artt. 115 e 116.

È bastevole riprendere quanto affermato dalle Sezioni unite con la sentenza n. 20867 del 30/09/2020.

In tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa -secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 27/12/2019 n. 34474, con richiami pure a Cass. 19/06/2014 n. 13960 ovvero a Cass. 20/12/2007 n. 26965).
In tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma,

abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass., Sez. Un., 05/08/2016 n. 16598).
Il quinto motivo, con il quale viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141 e 1158 cod. civ., con il quale si sostiene che la sentenza aveva ignorato la sussistenza dei requisiti per la declaratoria d’usucapione della rivendicata servitù (utilizzazione della stradella e opere manutentive), non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

Deve richiamarsi quanto esposto in relazione al terzo motivo, al § 9.1.2., poiché, anche in questo caso, i ricorrenti invocano un’impropria alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, siccome ricostruita dalla sentenza impugnata (pagg. 13 e 14).

In conclusione il ricorso deve essere, nel suo complesso, rigettato.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Alla declaratoria di rigetto del ricorso, conforme alla proposta di definizione anticipata, consegue, ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., vigente art. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., la condanna dei ricorrenti al pagamento in favore della controparte e della cassa delle ammende, delle somme, stimate congrue, di cui in dispositivo (cfr. Cass., Sez. Un., n. 27195/2023).

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), applicabile ratione

temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge; condanna, altresì, i ricorrenti al pagamento dell’ulteriore somma di € 3.000,00 in favore della controricorrente, ai sensi dell’art. 96, co. 3, cod. proc. civ. , nonché della somma di € 2.000,00, ai sensi dell’art. 96, co. 4, cod. proc. civ., in favore della cassa delle ammende.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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