Servitù per destinazione del padre di famiglia: regole

La Cassazione chiarisce che la servitù per destinazione del padre di famiglia richiede opere visibili e permanenti al momento della divisione dei fondi. Nel caso esaminato, una sorella rivendicava una servitù basandosi solo su grafici progettuali allegati a una donazione, ma il ricorso è stato rigettato poiché mancavano segni esteriori concreti al tempo del frazionamento della proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

La Servitù per destinazione del padre di famiglia e i Progetti Edilizi

Nel diritto immobiliare italiano, la creazione di diritti sui fondi altrui è spesso oggetto di aspre contese tra vicini, specialmente quando si tratta di parenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale: è possibile costituire una Servitù per destinazione del padre di famiglia basandosi esclusivamente su grafici progettuali e licenze edilizie allegate a un atto di donazione?

La vicenda nasce dal conflitto tra due fratelli. Uno dei due, nudo proprietario di una porzione di fabbricato, ha citato in giudizio la sorella lamentando la creazione di affacci, vedute e balconi a distanze inferiori rispetto a quelle previste dalla legge. La sorella si difendeva sostenendo che tali opere fossero già previste nei grafici progettuali allegati all’atto di donazione originario dei genitori, configurando così una servitù preesistente.

Cos’è la servitù per destinazione del padre di famiglia?

Questo istituto giuridico, previsto dall’art. 1062 del Codice Civile, permette la nascita automatica di una servitù quando un unico proprietario di due fondi (o di un fondo poi diviso) lascia le cose in uno stato dal quale risulta una servitù di uno verso l’altro. Il punto cardine è il momento del frazionamento: in quel preciso istante devono esistere segni tangibili del rapporto di servizio tra le due parti della proprietà.

Nel caso analizzato, i giudici di merito hanno rilevato che, al momento della donazione, il fabbricato era composto solo dalle strutture portanti. Non esistevano finestre, balconi o vedute concrete, ma solo i disegni su carta. Questo elemento è stato decisivo per escludere la nascita del diritto.

I soli progetti non creano segni visibili

La ricorrente ha tentato di equiparare le planimetrie e le concessioni edilizie alla presenza fisica di opere. Tuttavia, la Suprema Corte ha rigettato fermamente questa interpretazione. Per la Servitù per destinazione del padre di famiglia, la legge richiede che le opere siano visibili e permanenti.

I grafici indicano una futura realizzazione, ma non costituiscono quel “segno manifesto ed inequivoco” richiesto dalla giurisprudenza per dimostrare l’asservimento di un fondo all’altro. La volontà del donante di creare una servitù basata su progetti futuri deve essere espressa chiaramente nell’atto, altrimenti si ricade nel divieto di distanze illegali.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio secondo cui la servitù si costituisce ope legis solo se, al momento della separazione dei fondi, vi siano opere manifestamente destinate al servizio di una porzione verso l’altra. I giudici hanno sottolineato che la valutazione delle prove e dello stato dei luoghi spetta al giudice di merito e non può essere riconsiderata in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente. Inoltre, è stato chiarito che l’ipotesi di servitù per edifici da costruire (art. 1029 c.c.) richiede locuzioni chiare e specifiche nel contratto, che in questo caso mancavano del tutto.

Le conclusioni

Il ricorso è stato rigettato con una condanna severa per la ricorrente. Oltre alle spese legali, la Corte ha applicato le sanzioni per responsabilità aggravata (lite temeraria), avendo la parte insistito in una tesi giuridicamente infondata nonostante una proposta di definizione anticipata. Questo provvedimento ricorda a proprietari e professionisti che, in assenza di opere fisiche concluse al momento della divisione, i soli documenti amministrativi o progettuali non hanno la forza di derogare alle distanze legali tra proprietà.

Basta un disegno progettuale per dimostrare l’esistenza di una servitù?
No, per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia sono necessarie opere fisiche, visibili e permanenti già esistenti al momento della divisione dei fondi.

Cosa accade se un edificio è ancora in costruzione al momento della divisione?
Se le opere che dovrebbero esercitare la servitù non sono ancora concretamente realizzate o individuabili come tali, la servitù non nasce automaticamente dalla legge.

Quali sono i rischi di presentare un ricorso basato su tesi già smentite?
Il ricorrente rischia la condanna per responsabilità aggravata, con l’obbligo di pagare somme aggiuntive a favore della controparte e della cassa delle ammende per lite temeraria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5227 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5227 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11907/2024 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentata e difesa, come da procura speciale in atti, dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, con domicilio digitale ex lege;

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso, come da procura speciale in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, con domicilio digitale ex lege;

– controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 5278/2023 depositata il 14/12/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. COGNOME NOME conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Benevento la NOME COGNOME NOME, esponendo di essere nudo proprietario di una porzione del fondo e del sovrastante fabbricato – piano seminterrato, parte del primo piano e corte esclusiva – sito in Airola alla INDIRIZZO, in catasto al foglio 9 -p.lla 287 -sub ‘T 1, pervenutogli ancora in corso di costruzione e pertanto composto dalle sole strutture portanti (travi, pilastri e impalcati), mentre l’ altra porzione (quale nuda proprietà) del fondo e del fabbricato appartenevano alla NOME COGNOME NOME; ad entrambi, i detti cespiti erano pervenuti in virtù di atto di donazione dei genitori COGNOME NOME e COGNOME NOME con atto notarile del 14.09.2001, mentre le strutture del fabbricato erano state realizzate in virtù di concessione edilizia n. 84 del 15.11.1993 e successiva variante n. 75 del 14.11.1995, presentate dagli stessi loro danti causa. Tanto premesso, l’attore affermava che nell’anno 2014 la NOME aveva portato a compimento i lavori edili – per i quali aveva presentato DIA n. 88/2008 e SCIA n. 74/2014 in sanatoria delle difformità di cui alla DIA precedentemente presentata -, creando a carico della nuda proprietà dell’esponente una serie di affacci, sporti, luci, vedute e balconi a distanza inferiore a quella prescritta dalla legge; precisava, altresì, che le due porzioni del fondo e del fabbricato appartenute in precedenza ai genitori donanti non presentavano al momento dell’acquisto opere visi bili e permanenti dalle quali inferire la preesistenza delle dette servitù. Posto ciò, l’attore chiedeva al t ribunale adito l’accertamento e la dichiarazione dell ‘ illegittimità delle servitù create a carico del suo fondo, con conseguente ordine di rimozione e condanna della NOME al risarcimento dei danni da liquidarsi anche via equitativa – ed al pagamento delle spese di lite.
Costituendosi in giudizio, NOME COGNOME contestava ogni avverso assunto, sostenendo che le opere ultimate rappresentavano la mera esecuzione di quelle già progettate, tant’è che l’accatastamento ed il collaudo statico eseguiti sul fabbricato, ancora prima della donazione,

avevano avuto ad oggetto il fabbricato come realizzato nella sua attuale consistenza, ragion per cui chiedeva il rigetto delle avverse domande e la vittoria delle spese di lite. Espletata una consulenza tecnica sul fabbricato ed escussi i testimoni, con sentenza n. 771/2020 il Tribunale di Benevento, rilevata l’assenza di opere visibili e permanenti dalle quali desumere l’esistenza di una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia, accogli eva le richieste dell’attore, accertando l’inesistenza di servitù di veduta a carico del fondo di NOME COGNOME, condannando la NOME NOME COGNOME alla regolarizzazione o eliminazione delle luci e dei lucernai, all’arretramento o chiusura delle vedute come individuate nella CTU , nonché all’arretramento ovvero alla demolizione del vano scala realizzato sul lato est del fabbricato posto a distanza illegale, disponendo altresì la sua condanna al risarcimento dei danni nella misura di €. 2.5000,00 ed al pagamento delle spese di lite e di CTU.
2. Avverso la predetta sentenza proponeva appello NOME COGNOME; con il primo motivo, lamentava la violazione del disposto di cui agli artt. 1062 e 1058 c.c., in riferimento all’art. 1350 c.c. , sostenendo che, poiché i donanti nell’atto di donazione avevano dichiarato che il fabbricato oggetto di donazione fosse ancora in corso di costruzione, sulla scorta delle licenze edilizie indicate, essi avevano evidentemente inteso donare ai figli i singoli immobili con le caratteristiche indicate nei grafici edilizi allegati al progetto e successiva variante, come espressamente richiamati nell’atto di donazione, dunque con le luci e le vedute di cui ogni appartamento ad uso abitazione avrebbe dovuto essere dotato; con il secondo motivo deduceva la violazione dell’art. 1062 c.c., nella parte in cui la sentenza dichiarava inapplicabile alla fattispecie la norma suddetta , per l’accertata assenza di opere visibili e permanenti al momento del trasferimento dall’unico proprietario in favore di più soggetti; ribadiva, viceversa, che le vedute in contestazione fossero rappresentate graficamente già nella DIA del 2014 presentata per il mutamento della sola destinazione d’uso , senza alcuna
esecuzione di opere edili, dimostrando così l’esistenza della servitù di veduta per destinazione del padre di famiglia, sia in quanto indicata nei grafici progettuali, sia per l’inesistenza di una volontà contraria al mantenimento della servitù; con il terzo motivo lamentava l ‘errata valutazione delle prove e delle emergenze istruttorie e delle certificazioni prodotte in giudizio, e la conseguente violazione degli artt. 115 e 116 cpc, in quanto il tribunale aveva erroneamente ritenuto irrilevante, a fini civilistici, la documentazione amministrativa versata in atti; con il quarto motivo contestava l’ ammissibilità della prova testimoniale resa in giudizio, in quanto diretta a provare circostanze contrastanti con certificazioni scritte; con il quinto motivo deduceva la nullità della consulenza tecnica espletata sui luoghi di causa per omessa trasmissione della bozza al CTP, per omesso esame della documentazione prodotta agli atti del processo ed infine per la confusione ed travisamento della consulenza.
3. La corte di appello di Napoli, con sentenza n. 6015/2023 rigettava l’appello, con condanna alle spese di giudizio; la stessa, premesso che presupposto della questione fosse l’accertamento della possibilità o meno di configurare una servitù per destinazione del padre di famiglia in assenza di opere visibili e permanenti, ma in presenza di soli grafici di progetto indicanti una futura realizzazione, ne escludeva la configurabilità in assenza di segni visibili, precisi ed inconfondibili, che valessero a rilevare, obiettivamente ed in modo non equivoco, la destinazione dell’opera all’esercizio della servitù ; riteneva superati ed assorbiti gli altri profili di doglianza, quali : ‘la pretesa assenza nell’atto di donazione di una volontà contraria alla costituzione della servitù, l ‘assenza di una convenzione ex art. 1029, comma 2 c.c. e l’omessa valutazione delle certificazioni amministrative versate in atti dall’appellante, data l’accertata impossibilità di riconoscere la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia sulla base della semplice progettazione ‘ ; rigettava altresì tutte le doglianze afferenti all’attività istruttoria, non idonee a confutare,
comunque, i presupposti per il riconoscimento della servitù e dichiarava superate le doglianze processuali in merito alla vizi della consulenza tecnica.

COGNOME NOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla scorta di sei motivi. Ha resistito con controricorso COGNOME NOME.

È stata proposta la decisione accelerata del ricorso, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.

6. La ricorrente ha proposto istanza di decisione collegiale.

Solo la ricorrente ha depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione di legge, art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., in relazione agli artt. 1062 e 1058 c.c., non avendo la sentenza dato rilievo ai grafici progettuali, alla richiesta di concessione, nonché alla successiva concessione, come segni visibili della servitù, in quanto, in concreto, i lavori effettuati nel 2014, rispecchiavano gli atti che il comune donante allegava all’atto di acquisto del cespit e.

Con il secondo motivo, si deduce la violazione di legge ex art. 360 comma 1, n. 3, c.p.c., in relazione sempre all’art. 1062 c.c., nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata, art. 360 c. 1, n. 4 c.p.c., nella parte in cui le planimetrie, la concessione edilizia e successiva variante, nonché l’accatastamento, tutti venuti in essere prima dell’atto di acquisto e richiamati nello stesso, non venivano tenuti in considerazione nella motivazione della sentenza.

I due motivi possono esaminarsi congiuntamente, avendo ad oggetto i requisiti per ritenere esistente la servitù per destinazione del padre di famiglia e la censura alla valutazione della documentazione allegata all’atto di donazione dei beni.

Entrambi sono infondati, in conformità a quanto già affermato nella proposta di decisione accelerata.

Come più volte chiarito, la servitù per destinazione del padre di famiglia si costituisce ope legis solo se, al momento della separazione dei fondi o del frazionamento dell’unico fondo, vi siano opere o segni manifesti ed inequivoci di una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio, che integri de facto il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell’unico proprietario nel determinarla o nel mantenerla (Cass. n. 4646 del 21/02/2024); dunque, per determinare il momento rilevante ai fini della costituzione della servitù va considerato lo stato di fatto esistente al tempo della cessazione dell’appartenenza dei due fondi al medesimo proprietario (Cass. n. 17380 del 16/06/2023).
A fronte di ciò, la Corte d ‘ appello ha fatto corretto uso del suddetto principio di diritto, essendo pacifica l’assenza di opere visibili e permanenti , sicché ha motivatamente escluso la configurabilità della fattispecie di cui all’art. 1062 c.c.

Posto ciò, le doglianze si risolvono in una critica alla ricostruzione dei fatti operata dal giudice di secondo grado, anche a riguardo del discrimine degli elementi non idonei a comprovare la venuta in essere della fattispecie di cui all’art. 1062 c.c.

È dunque opportuno ricordare, in proposito, che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Sez. U., n. 20867 del 30 settembre 2020).
Inoltre, il travisamento della prova, per essere censurabile in Cassazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., per violazione dell’art. 115 c.p.c., postula: a) che l’errore del giudice di merito cada non sulla valutazione della prova (“demonstrandum”), ma sulla ricognizione del contenuto oggettivo della medesima (“demonstratum”), con conseguente, assoluta impossibilità logica di ricavare, dagli elementi acquisiti al giudizio, i contenuti informativi che da essi il giudice di merito ha ritenuto di poter trarre; b) che tale contenuto abbia formato oggetto di discussione nel giudizio; c) che l’errore sia decisivo, in quanto la motivazione sarebbe stata necessariamente diversa se fosse stata correttamente fondata sui contenuti informativi che risultano oggettivamente dal materiale probatorio e che sono inequivocabilmente difformi da quelli erroneamente desunti dal giudice di merito; d) che il giudizio sulla diversità della decisione sia espresso non già in termini di possibilità, ma di assoluta certezza (Sez. 1, n. 9507 del 6 aprile 2023).
Nello specifico, il ricorrente, non si duole della mancanza di motivazione della sentenza, (che anzi censura), bensì, argomentando nel senso della equiparabilità di grafici e planimetrie allegati all’atto di acquisto alla presenza di segni esteriori o di opere visibili al momento dell’atto suddetto, vuole sostituire, inammissibilmente, la propria ricostruzione a quella effettuata dal giudice di merito nel rispetto della disposizione normativa.

Con il terzo motivo, si deduce, ex art. 360 comma 1, nn. 3 e 4, violazione e falsa applicazione degli artt. 1062, 1029 e 1346 c.c., nonché vizio di motivazione della sentenza, per omesso esame dei motivi sub 1, 2 e 3 dell’appello.

Con il quarto motivo, il ricorrente si duole della violazione dell’art. 112 c.p.c. e del vizio di motivazione della sentenza ed omessa pronuncia, art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., sull’ atto di donazione e sulla concessione e grafici da questa richiamati.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente e anch’essi vanno dichiarati infondati

Nello specifico, NOME COGNOME lamenta che la Corte d ‘ appello non abbia ritenuto sussumibile il caso in esame all’interno della fattispecie regolata dall’art. 1029 c omma 2, c.c., ossia quale servitù a vantaggio di un edificio da costruire e non abbia valutato e motivato sul contenuto dell’atto di donazione, in riferimento al suo contenuto, desumibile dalla documentazione allegata (concessione edilizia, grafici ecc.), che ne delineavano l’obiettivo perseguito.

In primis, relativamente al terzo motivo se ne sottolinea l’inammissibilità per mancanza di specificità sotto il profilo dell’autosufficienza , in quanto, invece di indicare analiticamente da quale documentazione specifica si potesse evincere la costituzione di una servitù a vantaggio di un edificio da costruire, nonché la fase processuale in cui tale deduzione specifica sarebbe stata proposta, il ricorrente si è limitato a richiamare numericamente i motivi proposti in appello (Cass. 12481 del 19/04/2022, sul principio di autosufficienza).
La sentenza ha esaminato il tenore della donazione, rimasto, tuttavia, assorbito dall’ inesistenza di opere visibili che testimoniassero la presenza della servitù, per opera del padre di famiglia (art. 1062 c.c.).

Senza contare, comunque, che l’ipotesi di cui al secondo comma dell’art. 1029 c.c. ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell’edificio erigendo , mediante locuzioni chiare e specifiche (Cass. n. 32858 del 08/11/2022), ipotesi, con evidenza, non sovrapponibile alla mancata dichiarazione in senso contrario, ad opera dei donanti.

4. Con il quinto motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art. 116 c.p.c. , in relazione all’art. 360 c. 1 n. 4, per non aver operato secondo il prudente apprezzamento nella valutazione della documentazione amministrativa prodotta da NOME COGNOME.

La ricorrente si duole del giudizio di irrilevanza della prova costituita dalla dichiarazione implicita dei donanti, desumibile dal rinvio, ivi contenuto, alla richiesta di concessione edilizia e a ll’accatastamento della costruzione.

La doglianza ripropone le stesse censure, già rinvenibili nei motivi precedenti, con l’intenzione di ottenere una ricostruzione diversa, nel senso prima illustrato, sulla base della stessa documentazione amministrativa, già evocata nei motivi precedenti.

Non possono, pertanto, che ribadirsi le precisazioni già enunciate.

Con il sesto motivo, la ricorrente si duole della violazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 comma 1, n. 4, c.p.c., per ‘omessa motivazione sulla richiesta di indagini tecniche anche sulla documentazione amministrativa prodotta dalla COGNOME‘.

In sintesi, la ricorrente si duole del mancato accoglimento della richiesta di estensione della CTU anche sulla documentazione amministrativa allegata all’atto di donazione, prodotta in atti dalla stessa.

Anche siffatto motivo va rigettato.

Rientra nel potere discrezionale del giudice di merito accogliere o rigettare l’istanza di riconvocazione del consulente d’ufficio per chiarimenti o per un supplemento di consulenza, senza che l’eventuale provvedimento negativo possa essere censurato in sede di legittimità deducendo la carenza di motivazione espressa al riguardo, quando dal complesso delle ragioni svolte in sentenza, in base ad elementi di convincimento tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e valutate con un giudizio immune da vizi logici e giuridici, risulti l’irrilevanza o la superfluità dell’indagine richiesta, (Sez. 2, n. 4646 del 21 febbraio 2024; Sez. 2, n. 3219 del 12 febbraio 2014).
Per il resto, la censura riprende le stesse argomentazione di cui ai motivi precedenti.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Al rigetto del ricorso, conforme alla proposta di definizione anticipata, consegue, ai sensi dell’art. 380 -bis c. p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), la condanna di cui all’art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., che si applica ai giudizi di cassazione pendenti alla data del 28 febbraio 2023 (S.U. n. 10955 del 23/04/2024).

Si ritiene equa la condanna, ex art. 96 c. 3, ad una somma pari alle spese di giudizio, che si liquida come da dispositivo.

Va disposta altresì la condanna del ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c. 4, al pagamento in favore della cassa delle ammende, della somma, stimata congrua, di cui in dispositivo (cfr. S.U. n. 27195/2023).

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.500,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi; oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c., condanna la ricorrente al pagamento in favore del controricorrente dell’importo di euro 2.500,00

Ai sensi dell’ art. 96, comma 4, c.p.c., condanna la ricorrente al pagamento in favore della cassa delle ammende, della somma di euro 2.000,00.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente dell’ulteriore

importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26/02/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

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