Servitù per destinazione del padre di famiglia: il caso

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di una servitù per destinazione del padre di famiglia, costituita per mantenere un’insegna commerciale sul tetto condominiale. Il caso originava dalla richiesta di risarcimento di un condominio contro una società per l’occupazione del tetto. La Corte ha stabilito che, se l’insegna era visibile e preesistente alla divisione dell’immobile, si è creata una servitù a favore dei locali commerciali della società, escludendo il diritto al risarcimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Insegna su tetto condominiale: quando si crea una servitù per destinazione del padre di famiglia

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale del diritto immobiliare: la servitù per destinazione del padre di famiglia. Questo principio, disciplinato dall’articolo 1062 del Codice Civile, si applica quando un unico proprietario crea una relazione di servizio tra due parti del suo immobile e, successivamente, queste parti diventano di proprietà di soggetti diversi. Il caso esaminato riguarda la legittimità di un’insegna commerciale installata sul tetto di un edificio, poi divenuto un condominio.

La vicenda: un’insegna sul tetto e la richiesta di risarcimento

Un condominio ha citato in giudizio una compagnia assicurativa, chiedendo il risarcimento dei danni per l’occupazione del tetto condominiale con un’insegna luminosa. La compagnia, in origine unica proprietaria dell’intero edificio, aveva installato l’insegna a servizio dei propri uffici situati nell’immobile prima di vendere le altre unità abitative, dando così vita al condominio.

La compagnia si è difesa sostenendo di aver acquisito il diritto di mantenere l’insegna attraverso due possibili istituti giuridici:
1. L’usucapione del diritto di proprietà sul tetto.
2. La costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione al condominio, ma la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, riconoscendo la valida costituzione della servitù. Il condominio ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

Il cuore del problema: la servitù per destinazione del padre di famiglia

Il fulcro della questione legale è l’applicazione dell’art. 1062 c.c. Questo articolo stabilisce che una servitù si costituisce automaticamente quando si verificano due condizioni:

1. Stato di fatto: L’originario unico proprietario ha posto due fondi (o porzioni di un unico fondo) in una condizione tale che una parte serve l’altra (ad esempio, un acquedotto che attraversa una parte del terreno per servire l’altra).
2. Divisione: L’immobile viene diviso e le due parti diventano di proprietà di soggetti diversi.

Affinché la servitù sorga, è necessario che lo stato di servizio sia manifestato da “opere apparenti”, cioè visibili e permanenti, e che nell’atto di vendita non vi sia una disposizione contraria alla sua esistenza.
Nel caso di specie, l’insegna era un’opera visibile, installata prima della nascita del condominio, a evidente vantaggio dei locali commerciali rimasti di proprietà della compagnia.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del condominio, confermando la sentenza della Corte d’Appello. I giudici hanno ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso, fornendo importanti chiarimenti sull’istituto della servitù.

In primo luogo, è stato respinto il motivo relativo alla mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. La Corte ha ribadito che, per le azioni relative alle parti comuni, la rappresentanza legale dell’amministratore è sufficiente.

Nel merito, la Cassazione ha confermato che i requisiti per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia erano tutti presenti.

Le motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione sui seguenti punti chiave:

* Apparenza dell’opera: L’insegna luminosa è stata considerata un’opera sufficientemente visibile e permanente da manifestare l’esistenza della servitù.
Predialità e utilità commerciale: Il condominio sosteneva che la servitù mancasse del requisito della “predialità”, ovvero che il vantaggio fosse legato all’attività commerciale della compagnia e non al fondo (l’immobile). La Corte ha respinto questa tesi, chiarendo che l’utilità di una servitù può essere anche di natura commerciale o industriale, purché sia oggettivamente collegata al fondo dominante. L’insegna, essendo uno strumento per l’attività imprenditoriale svolta nei locali, costituiva una qualitas fundi* (una qualità del fondo), arrecando un beneficio diretto all’immobile e non un vantaggio meramente personale al proprietario.
* Identificazione dei fondi: La porzione di fondo servente era chiaramente identificata nella parte di lastrico solare occupata dall’insegna, mentre il fondo dominante era l’unità immobiliare a destinazione commerciale di proprietà della compagnia.
Principio neminem res sua servit*: Questo principio (nessuno può avere una servitù sulla propria cosa) non è di ostacolo, poiché la servitù sorge nel momento esatto in cui la proprietà si divide, trasformando un rapporto di fatto in un diritto reale.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida l’orientamento giurisprudenziale secondo cui una servitù per destinazione del padre di famiglia può validamente costituirsi anche per finalità commerciali, purché sussistano i requisiti dell’apparenza dell’opera e del legame oggettivo tra il peso imposto e l’utilità del fondo dominante. La sentenza sottolinea l’atipicità del contenuto delle servitù, che non sono limitate a un elenco tassativo ma possono includere qualsiasi utilità, a condizione che rispetti la struttura legale del diritto reale. Per i proprietari e gli amministratori di condominio, ciò significa che situazioni di fatto preesistenti alla costituzione del condominio, se manifestate da opere visibili, possono aver generato diritti reali sulle parti comuni che devono essere rispettati.

Quando si costituisce una servitù per destinazione del padre di famiglia?
Si costituisce quando l’originario unico proprietario di un immobile ha creato uno stato di servizio tra due parti dello stesso (manifestato da opere visibili e permanenti) e successivamente queste due parti diventano di proprietà di soggetti diversi, a meno che non sia disposto diversamente nell’atto di vendita.

Un’insegna commerciale può essere oggetto di una servitù?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che un’insegna installata a servizio di un locale commerciale può costituire l’oggetto di una servitù, poiché l’utilità non deve essere necessariamente legata all’agricoltura o all’abitazione, ma può anche essere di natura commerciale, purché rappresenti un vantaggio oggettivo per il fondo (qualitas fundi) e non meramente personale per il proprietario.

È necessario citare in giudizio tutti i condomini per una causa relativa a una servitù su una parte comune?
No. Secondo la Corte, per le azioni che riguardano l’esistenza di un diritto reale su un bene condominiale, è sufficiente proporre la domanda nei confronti dell’amministratore del condominio, il quale ha la rappresentanza dei partecipanti per le questioni relative alle parti comuni dell’edificio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12968 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12968 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13441/2020 R.G. proposto da :

CONDOMINIO DI COGNOME NOME N. 310 DI PESCARA, in persona del l’a mministratore p.t., rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio in Roma, INDIRIZZO presso l’avv. NOME COGNOME.

-RICORRENTE- contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del procuratore dott. NOME COGNOME rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME con domicilio digitale in atti.

-CONTRORICORRENTE- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO di L’AQUILA n. 1473/2019, depositata il 19/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Condominio di INDIRIZZO di Pescara ha evocato in causa l’ RAGIONE_SOCIALE oggi Generali s.p.aRAGIONE_SOCIALE, chiedendo il

risarcimento del danno per l’occupazione del tetto condominiale mediante l’apposizione di un’insegna luminosa.

La società convenuta ha resistito e ha chiesto in via riconvenzionale d i accertare l’acquisto della proprietà del tetto condominiale per usucapione, ovvero la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Il Tribunale ha accolto la domanda principale, liquidando il danno e regolando le spese.

Proposto appello dalla società convenuta, la Corte distrettuale ha anzitutto affermato che, avendo l’appellante rimosso l’insegna nel 2009, non poteva ritenersi proposta una vera e propria domanda riconvenzionale di accertamento della servitù, ma una mera eccezione riconvenzionale e che non occorreva integrare il contraddittorio nei confronti dei condomini. Inoltre, secondo la pronuncia, la servitù di tenere l’insegna era stata validamente costituita ai sensi dell’art. 1062 c.c. a vantaggio dei locali desti nati ad agenzia assicurativa allorquando l’Ina era esclusiva proprietaria dell’intero edificio, successivamente alienato parzialmente a terzi, per cui nessun danno poteva lamentare il Condominio per l’occupazione della porzione comune.
La cassazione della sentenza è chiesta dal Condominio di INDIRIZZO di Pescara con ricorso in quattro motivi.

RAGIONE_SOCIALE già RAGIONE_SOCIALE, si difende con controricorso.

Le parti hanno illustrato le proprie difense con memorie ex art. 380 bis c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso censura la violazione o falsa applicazione degli artt. 101, 102, 112 c.p.c., 832, 1027, 1062 e 1159 c.c., per aver la Corte territoriale omesso di ordinare l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini, dovendo ritenersi che la convenuta non avesse semplicemente eccepito l’ acquisto della

servitù, ma avesse proposto una vera e propria domanda riconvenzionale, come già accertato con pronuncia passata in giudicato, dal Tribunale.

Il motivo è inammissibile.

Non ha alcun effetto concreto stabilire se l’Ina avesse proposto una mera eccezione riconvenzionale anziché una domanda di accertamento della servit ù, potendo anche l’ecc ezione paralizzare la domanda risarcitoria e non configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra tutti i condomini.

La domanda di accertamento dell’acquisto o dell’ esistenza di una servitù gravante su un bene condominiale (art. 117 c.c.) da parte del singolo non incide sul diritto di condominio (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), e può esser proposta verso l’amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c., norma che deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la costituzione in giudizio del Condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei titolari delle proprietà esclusive (Cass. 21506/202; Cass. 4871/2014; Cass. Cass. 1485/1996; Cass. 919/2004; Cass. 2010/1987; Cass. 6396/1984).
2. Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1027, 1031 e 1062 c.c. e 112 c.p.c. e l’ omesso esame e l’ omessa motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio, per aver la Corte d’ appello dichiarato la costituzione della servitù pur in assenza di specifica indicazione, da parte dell’appellante , della porzione di fondo servente e del fondo dominante, non potendo considerarsi l’insegna un bene immobile.

Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione dell’art. 101, II comma, c.p.c. e dell’art.112 c.p.c. per aver e la Corte territoriale posto alla base della decisione fatti non allegati dalle parti, avendo accertato d’ufficio che la servitù insisteva sulla porzione di terrazzo

occupato dall’insegna in favore degli appartamenti di proprietà della compagnia assicurativa.

Il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1027 e ss., 1062 e 1140 c.c., assumendo che la Corte territoriale abbia riconosciuto una servitù atipica in difetto del requisito della predialità e in assenza di dimostrazione dell’utilità fondiaria e di un duraturo asservimento.

I tre motivi sono infondati.

Nessuna soluzione a sorpresa è stata adottata, né il giudice ha riconosciuto esistente un diritto fondato su fatti diversi da quelli dedotti.

Il tema della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia era stata oggetto delle allegazioni già esaminate dal Tribunale (cfr. sentenza, pag. 6 e ss.) e solo riproposte in appello, con esauriente descrizione dei fatti giustificativi già svolta in primo grado (l’alterità dei fondi, il carattere prediale dell’utilità a vantaggio degli immobili Ina (essendo l’insegna solo opera apparente per l’esercizio della servitù dell’insegna) , l ‘individuazione dell’area asservita, coincidente con il luogo di collocazione dell’insegna, l’apposizione dell’insegna prima della costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di parte delle unità immobiliari.
L ‘individuazione dei requisiti essenziali per la costituzione del diritto era questione da cui non era dato prescindere, rientrando nel tema di causa del cui esame era investito il giudice distrettuale. L’eccezione di usucapione era tempestiva poiché implicitamente proposta con la domanda riconvenzionale, senza pregiudizio per le ragioni difensive del Condominio, essendo rimasti immutati sin dal primo grado i fatti dedotti a fondamento delle difese della società. Nel merito la sentenza ha evidenziato che l’Ina aveva alienato l’edificio conservando la proprietà di taluni locali e che la possibilità di mantenere l’ insegna sul lastrico comune -che la sentenza ha
ritenuto oggetto di una vera e propria servitù -era a vantaggio delle porzioni rimaste in titolarità della società, condomina dell’edificio.

Ha chiarito che il fondo dominante era proprio l’unità esclusiva a destinazione commerciale -senza configurare una servitù aziendale, ma un peso a diretto favore dell’immobile, strumento di attività imprenditoriale, nel rispetto al requisito di predialità – mentre la porzione di fondo gravata era coincidente con la parte del lastrico comune su cui la struttura era stata installata prima della costituzione del condominio, risalente all’ effettuazione della prima vendita di una porzione separata.
La sentenza ha spiegato che l ‘utilità interessava direttamente le porzioni immobiliari (esclusiva e comune), nel rispetto del requisito dell’apparenza dell’opera funzionale alla servitù (l’insegna) .

Nessun limite derivava dal principio neminem res sua servit (Cass. 734/1986; Cass. 3749/1999).

Quanto al carattere atipico dell’utilità, la formula dell’art. 1027 c.c., secondo cui la servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo, appartenente ad un diverso proprietario, non tipizza – in modo tassativo – le utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù, ma si limita a stabilire le condizioni che valgono a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale, non derivando alcun ostacolo dal principio di tassatività dei diritti reali, il quale si connette alle connotazioni strutturali della situazione di vantaggio esercitabile erga omnes ed è indipendente dal contenuto di quest’ultima.
Per l’esistenza di una servitù non rileva la natura del vantaggio ma il fatto che esso sia concepito come qualitas fundi in virtù del rapporto di strumentalità e di servizio tra gli immobili, in modo che l’incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante (Cass. 505/1974; Cass. 2413/1982; Cass. 9232/1991).

La pronuncia ha – nei fatti -ritenuto configurabile una servitù industriale, qualificazione che non va intesa in senso rigoroso, avendo riferimento non alla sola trasformazione di materie prime o di energia ma ad attività diversa dalla coltivazione ed utilizzazione diretta del fondo, sicché essa può ricorrere anche nel caso di destinazione del fondo ad attività commerciale, artigianale, artistica o professionale (Cass. 11064/1994).

3.Il ricorso è, quindi, respinto con aggravio di spese nel rispetto del principio di soccombenza.

Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre3 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione dichiarata inammissibile, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in €. 8.200,00 , di cui € 200,00 per esborsi, oltre a iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo un ificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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