Servitù parti comuni: apertura varco è illegittima

Un proprietario crea un passaggio tra il suo giardino e il posto auto situato in un’area comune condominiale. La Corte di Cassazione ha confermato che tale azione costituisce una servitù su parti comuni illegittima, non un uso consentito del bene. La Corte ha inoltre chiarito che l’intervento in giudizio del condominio titolare del diritto sana l’eventuale difetto di legittimazione iniziale del soggetto che aveva promosso la causa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù su Parti Comuni: L’Apertura di un Varco è Illegittima

L’uso delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di discussioni. Ma cosa succede quando un proprietario decide di creare un’apertura in un muro per collegare la sua proprietà privata a un’area comune? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32683 del 2024, ha affrontato un caso emblematico, stabilendo principi chiari sulla differenza tra uso lecito della cosa comune e la creazione illegittima di una servitù su parti comuni. Questa decisione offre importanti spunti sia sul piano del diritto sostanziale che su quello processuale.

I Fatti di Causa: Un Passaggio Conteso tra Proprietà Privata e Area Condominiale

La vicenda ha origine quando un proprietario di un’unità immobiliare decide di aprire un varco nel muro di sua proprietà esclusiva. L’obiettivo era creare un accesso diretto tra il suo giardino privato e il suo posto auto scoperto, situato però nella corte di un diverso e separato condominio, quello delle autorimesse. Di fatto, questa modifica creava un passaggio pedonale e carrabile su un’area comune, prima inesistente.

Il Condominio proprietario delle parti comuni dell’edificio principale ha avviato un’azione legale per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi. Successivamente, è intervenuto volontariamente in giudizio anche il Condominio delle autorimesse, effettivo proprietario dell’area gravata dal nuovo passaggio, aderendo alla richiesta. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai condomini, ordinando la chiusura del varco. Il proprietario ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

I Motivi del Ricorso e la questione della servitù su parti comuni

Il ricorrente ha basato la sua difesa su diversi motivi, sia di natura processuale che di merito.

Il Difetto di Legittimazione ad Agire

In primo luogo, ha sostenuto che il condominio che aveva iniziato la causa non fosse il reale proprietario dell’area interessata dal passaggio e quindi non avesse la legittimazione per agire. Inoltre, lamentava la mancanza di una preventiva delibera assembleare che autorizzasse l’amministratore a intraprendere l’azione legale.

L’Uso della Cosa Comune vs. la Creazione di Servitù

Nel merito, il proprietario ha affermato che la sua condotta non costituisse la creazione di una servitù illegittima, ma rientrasse in un uso più intenso della cosa comune, consentito dall’articolo 1102 del Codice Civile.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e consolidando importanti principi giuridici.

L’Intervento Volontario Sana i Vizi Iniziali

La Corte ha chiarito che qualsiasi vizio relativo alla legittimazione ad agire del primo condominio è stato sanato dall’intervento volontario in giudizio del secondo condominio, l’effettivo proprietario della corte. L’interveniente, infatti, facendo propria la domanda originaria, ha reso irrilevante la questione sulla titolarità iniziale dell’azione. L’interesse del ricorrente a contestare la legittimazione del primo attore è venuto meno nel momento in cui il vero titolare del diritto si è costituito in giudizio.

Apertura del Varco: Non Uso Lecito ma Servitù Illegittima

Il punto centrale della decisione riguarda la qualificazione giuridica dell’apertura del varco. La Cassazione ha ribadito, in linea con il suo orientamento consolidato, che l’apertura di un varco in un muro perimetrale per collegare una proprietà esclusiva a un’area comune di un altro condominio non è una forma di utilizzazione della proprietà comune. Al contrario, tale azione comporta l’imposizione di una servitù su parti comuni. Questa condotta, infatti, crea un peso a carico del bene comune (la corte) a vantaggio di una proprietà estranea (l’unità immobiliare del singolo), alterando la destinazione del bene e cedendone di fatto il godimento a terzi. Per la costituzione di una simile servitù è necessario il consenso scritto di tutti i condomini proprietari dell’area interessata.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano su una netta distinzione tra l’art. 1102 c.c., che regola l’uso paritetico della cosa comune da parte dei partecipanti alla comunione, e le norme in materia di servitù (art. 1027 c.c. e seguenti). L’uso consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c. non può mai tradursi nella creazione di un diritto reale a vantaggio di una proprietà terza, come accaduto nel caso di specie. L’apertura del varco ha reso possibile un passaggio (pedonale e carrabile) prima inesistente, configurando una vera e propria servitù di transito. Sul piano processuale, la Corte ha sottolineato che l’intervento volontario del soggetto legittimato è sufficiente a superare le eccezioni sulla titolarità dell’azione, garantendo la corretta instaurazione del contraddittorio.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza rafforza il principio secondo cui ogni modifica sostanziale che impone un peso su un’area comune a vantaggio di una proprietà esterna al condominio proprietario di quell’area deve essere qualificata come costituzione di servitù. Tale atto richiede il consenso unanime di tutti i comproprietari e non può essere giustificato come un semplice uso più intenso del bene comune. La decisione serve da monito per i proprietari, chiarendo che l’ambito di applicazione dell’art. 1102 c.c. ha limiti ben precisi, invalicabili quando si alterano la struttura e la destinazione del bene comune a favore di terzi.

È possibile aprire un varco in un muro per collegare una proprietà privata a un’area comune di un altro condominio?
No, la Cassazione ha stabilito che tale azione non è un uso lecito della cosa comune (art. 1102 c.c.), ma costituisce un’illegittima imposizione di una servitù su parti comuni, che richiede il consenso scritto di tutti i comproprietari dell’area.

Se chi avvia una causa non è il vero titolare del diritto, il processo è nullo?
Non necessariamente. Secondo la sentenza, se il vero titolare del diritto (in questo caso, il condominio proprietario dell’area) interviene volontariamente nel processo facendo propria la domanda, il vizio iniziale di legittimazione ad agire viene sanato.

L’autorizzazione dell’assemblea condominiale per avviare una causa è valida anche per i gradi di giudizio successivi?
Sì, la Corte ha ribadito che l’autorizzazione a promuovere un’azione legale o a resistere in giudizio è valida anche per i successivi gradi di impugnazione, senza necessità di una nuova delibera, specialmente quando il condominio si difende da un appello proposto dalla controparte.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32683 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 32683 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/12/2024

SENTENZA

sul ricorso 26040-2020 proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO nello studio degli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME rappresentato e difeso da ll’avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DELLE PARTI COMUNI DI INDIRIZZO NN. 6, 6/3, 6/5, 6/7, 8 E 10 IN BOLOGNA, in persona del legale rappresentante pro tempore, e CONDOMINIO DELLE AUTORIMESSE E POSTI AUTO DI INDIRIZZO IN BOLOGNA, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1349/2020 della CORTE DI APPELLO di BOLOGNA, depositata il 25/05/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

udito il P.G., nella persona della dott. NOME COGNOME udito l’a vv. NOME COGNOME per parte ricorrente

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 21.7.2009 il Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO nn. INDIRIZZO, 6/3, 6/5, 6/8, 8 e 10 in Bologna evocava in giudizio NOME COGNOME innanzi il Tribunale di Bologna, esponendo che il convenuto aveva messo in diretta comunicazione il giardino della sua unità immobiliare con il suo posto auto scoperto, situato nelle parti comuni del fabbricato, così creando una servitù di passaggio a carico di queste ultime in precedenza inesistente, e chiedeva la condanna del convenuto al ripristino.
Resisteva il convenuto, eccependo tra l’altro la carenza di legittimazione attiva in capo all’amministratore del condominio per carenza di una precedente delibera assembleare di autorizzazione al ricorso alla giustizia.

Si costituiva volontariamente in giudizio il Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna, asserendo

di essere proprietario dell’area asservita all’illegittima servitù realizzata dall’COGNOME e aderendo alla domanda proposta, nei confronti di questo, dal Condominio originario attore.

Con sentenza n. 3444/2014 il Tribunale accoglieva la domanda, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi anteriore all’apertura praticata dall’COGNOME.

Con la sentenza impugnata, n. 1349/2020, la Corte di Appello di Bologna rigettava il gravame proposto dall’odierno ricorrente avverso la decisione di prime cure, confermandola. La Corte distrettuale riteneva, conformemente al Tribunale, che l’apertura praticata dall’COGNOME sul suo muro di proprietà esclusiva, per mettere in diretta comunicazione il giardino della sua abitazione con il posto auto scoperto insistente sulla confinante corte del Condominio delle Autorimesse e Posti Auto di INDIRIZZO n. 3 in Bologna, fosse idonea a costituire una servitù di passaggio, pedonale e carrabile, a carico della predetta Corte, prima inesistente.
Propone ricorso per la cassazione di tale pronuncia NOME COGNOME affidandosi a cinque motivi.

Resistono con unico controricorso il Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO. INDIRIZZO, 6/3, 6/5, 6/8, 8 e 10 in Bologna ed il Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna.

In prossimità dell’udienza pubblica, il P.G. ha depositato requisitoria scritta, concludendo per l’accoglimento del secondo motivo del ricorso.

Ambo le parti hanno depositato memoria.

Sono comparsi all’udienza pubblica il P.G., nella persona del dott. NOME COGNOME il quale ha concluso come da requisitoria scritta, e l’avv. NOME COGNOME per parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 949 c.c. e la nullità del procedimento, perché la Corte di Appello avrebbe dovuto rilevare che la domanda era stata proposta nei confronti dell’odierno ricorrente dal Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO, 6/3, 6/5, 6/8, 8 e 10 in Bologna, ovverosia da un soggetto diverso dal proprietario dell’area asseritamente interessata dall’illegittima costituzione della servitù oggetto di causa, appartenente al Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna.
La censura è infondata.

Risulta dalla sentenza impugnata che il Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna ha spiegato intervento volontario nel giudizio di primo grado ‘… sostenendo tutte le ragioni portate dal Condominio attore come anche le istanze istruttorie dal medesimo articolate’ (cfr. pag. 3 della sentenza impugnata). E’ noto che colui che interviene volontariamente in giudizio subisce gli effetti delle preclusioni già maturate, ma tale principio ‘… opera esclusivamente sul piano istruttorio, e non anche su quello assertivo, attesa la facoltà di intervento, attribuita dal primo comma della stessa disposizione, sino a che non vengano precisate le conclusioni. Ne consegue che è ammissibile la formulazione da parte del terzo di domande nuove ed autonome rispetto a quelle già proposte dalle parti originarie, in quanto attività coessenziale all’intervento stesso’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11681 del 26/05/2014, Rv. 630954). Infatti ‘La formulazione della domanda costituisce l’essenza stessa dell’intervento principale e litisconsortile, sicché la preclusione sancita dall’art. 268 c.p.c. non si estende all’attività assertiva del volontario interveniente, nei cui confronti non opera il divieto di proporre domande nuove ed autonome in seno al procedimento fino
all’udienza di precisazione delle conclusioni, configurandosi solo l’obbligo, per l’interventore stesso ed avuto riguardo al momento della sua costituzione, di accettare lo stato del processo in relazione alle preclusioni istruttorie già verificatesi per le parti originarie’ (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 25798 del 22/12/2015, Rv. 638291; cfr. anche, in relazione al procedimento sommario di cognizione, Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23931 del 07/08/2023, Rv. 668588).

In applicazione dei predetti principi, l’intervento volontario spiegato, nel corso del giudizio di prime cure, dal Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna, pacificamente proprietario dell’area illegittimamente asservita dall’odierno ricorrente al transito, ha sanato il vizio denunziato da quest’ultimo, poiché l’interveniente, esercitando la propria facoltà assertiva, ha fatto propria la domanda proposta ab origine dal Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO nn. 6, 6/3, 6/5, 6/8, 8 e 10 in Bologna.
Con il secondo motivo, il ricorrente denunzia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1130, n. 4, c.c. e delle norme in tema di legittimazione dell’amministratore del condominio all’esercizio della tutela reale, perché l’azione proposta dal Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO, 6/3, 6/5, 6/8, 8 e 10 in Bologna non sarebbe stata preceduta da una deliberazione assembleare autorizzativa del ricorso alla giustizia.

La censura è inammissibile per difetto di interesse, poiché essa si riferisce alla legittimazione ad agire di una parte (il Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO, 6/3, 6/5, 6/8, 8 e 10 in Bologna) la cui posizione processuale è stata poi assunta e fatta propria, in corso di causa, da altro soggetto, legittimo titolare dell’area illegittimamente asservita dall’INDIRIZZO al transito (il Condominio delle autorimesse e

posti auto di INDIRIZZO in Bologna). La doglianza si riferisce soltanto alla legittimazione dell’amministratore del Condominio originario attore, e non anche a quella dell’amministratore del Condominio interveniente, effettivo proprietario del suolo controverso e dunque legittimato ad esperire la domanda prevista dall’art. 949 c.c. Il ricorrente, dunque, non ha alcun interesse alcuno a far valere il vizio denunziato, a seguito dell’intervento spiegato dal Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna, effettivo proprietario della corte illegittimamente asservita al passaggio a causa dell’apertura praticata dall’COGNOME.
Va ribadito, al riguardo, il principio secondo cui ‘L’interesse ad agire richiede non solo l’accertamento di una situazione giuridica ma anche che la parte prospetti l’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice poiché il processo non può essere utilizzato solo in previsione di possibili effetti futuri pregiudizievoli per l’attore senza che siano ammissibili questioni di interpretazioni di norme, se non in via incidentale e strumentale alla pronuncia sulla domanda principale di tutela del diritto ed alla prospettazione del risultato utile e concreto che la parte in tal modo intende perseguire’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28405 del 28/11/2008; Rv. 605612; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 15355 del 28/06/2010, Rv.613874; Cass. Sez. 6-L, Ordinanza n. 2051 del 27/01/2011, Rv. 616029; Cass. Sez. L, Sentenza n. 6749 del 04/05/2012, Rv. 622515). Infatti ‘… il processo non può essere utilizzato solo in previsione della soluzione in via di massima o accademica di una questione di diritto in vista di situazioni future o meramente ipotetiche’ (Cass. Sez. L, Sentenza n. 27151 del 23/12/2009, Rv. 611498).
Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 1130 n. 4 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che la delibera assemblea prodotta in giudizio dal Condominio attore in data 9.3.2010 conteneva la ratifica dell’azione conservativa svolta dall’amministratore dell’ente di gestione, senza avvedersi che, in realtà, detta delibera proveniva da un soggetto giuridico diverso da quello che aveva promosso la domanda, e precisamente dal Supercondominio i Giardini di INDIRIZZO, 6/2, 6/3, 6/4, 6/5, 6/6, 6/7, 8 e 10 e Garage di INDIRIZZO in Bologna.
La censura è inammissibile per carenza di interesse, per le medesime considerazioni svolte in relazione al precedente motivo di ricorso. Essa, infatti, si riferisce alla legittimazione del Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO, 6/3, 6/5, 6/7, 8 e 10 in Bologna, che ab origine promosse la domanda, e non anche a quella del Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna, proprietario dell’area interessata dalla domanda negatoria, effettivo legittimato attivo alla proposizione e alla coltivazione dell’azione ex art. 949 c.c.
Con il quarto motivo, l’COGNOME si duole della nullità della sentenza e del procedimento a seguito di difetto di valida costituzione in giudizio, in grado di appello, dei due condomìni, rispettivamente attore originario ed interveniente volontario, poiché entrambi detti soggetti si sarebbero costituiti, nel giudizio di gravame, senza produrre una valida delibera assembleare di autorizzazione al ricorso alla giustizia.

La censura è infondata.

Dalla sentenza impugnata risulta che il Condominio delle parti comuni di INDIRIZZO nn. INDIRIZZO, 6/3, 6/5, 6/8, 8 e 10 in Bologna, originario attore, ha depositato agli atti del giudizio di prime cure, in

data 9.3.2010, una delibera di autorizzazione dell’amministratore a promuovere il giudizio, avente evidente finalità conservativa dei beni comuni, e che il Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna ha a sua volta prodotto, in data 11.5.2010, delibera assembleare di autorizzazione all’intervento volontario spiegato nel giudizio di primo grado. Circostanza, quest’ultima, che (peraltro) la parte ricorrente non contesta.

Poiché l’appello è stato proposto dall’COGNOME, le predette delibere, e segnatamente quella che autorizzava l’amministratore del condominio interveniente, effettivo proprietario dell’area illegittimamente asservita al transito, a partecipare al giudizio di prime cure, spiegano i loro effetti anche nel successivo grado di impugnazione, non essendo necessaria la produzione di una ulteriore manifestazione di volontà dell’assemblea condominiale, posto il principio, che merita di essere ribadito, secondo cui l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11200 del 28/04/2021, Rv. 661214; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23550 del 27/10/2020, Rv. 659389).
Con il quinto motivo, il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027, 1067 e 1102 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto ravvisare, nella condotta da lui posta in essere, non già una illegittima costituzione di servitù a carico di un’area di proprietà comune, bensì una forma di utilizzazione della proprietà comune rientrante nei limiti di quanto consentito dalla norma generale di cui all’art. 1102 c.c.

La censura è infondata.

Va ribadito, al riguardo, il principio secondo cui ‘… è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio … volta a collegare locali di

proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25775 del 14/12/2016, Rv. 642155; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20543 del 29/09/2020, Rv. 659204; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4501 del 05/03/2015, Rv. 634770). L’apertura del varco di cui è causa, dunque, non rientra nell’ambito degli atti leciti consentiti al partecipante alla comunione, ai sensi dell’art. 1102 c.c., ma integra -come correttamente rilevato dalla Corte distrettuale, in perfetta aderenza agli insegnamenti di questa Corte- una condotta idonea a costituire, a carico del bene comune, una servitù illegittima, in precedenza inesistente. E’ infatti pacifico, perché non contestato dall’COGNOME, che nel caso di specie l’apertura da questi praticata abbia reso possibile il passaggio, pedonale e carrabile, dalla corte comune di proprietà del Condominio delle autorimesse e posti auto di INDIRIZZO in Bologna, in cui si trova il posto auto scoperto dell’odierno ricorrente, al giardino di proprietà esclusiva di quest’ultimo, costituendo in tal modo, a carico dell’area comune di cui anzidetto, una servitù di transito in precedenza inesistente.
In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a

titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 2.700, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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