Servitù padre di famiglia: quando si costituisce?

La Corte di Cassazione conferma la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia, dichiarando inammissibile il ricorso del proprietario del fondo servente. Il caso riguardava un passaggio veicolare creato dall’originario unico proprietario prima di frazionare e vendere l’immobile a due soggetti diversi. La Corte ha ribadito che la presenza di opere visibili e permanenti, come un lastricato e un cancello, destinate all’utilità di una parte del fondo a peso dell’altra, è sufficiente a far nascere la servitù al momento della separazione delle proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù per destinazione del padre di famiglia: come nasce e quali sono i requisiti?

La costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia rappresenta un concetto fondamentale nel diritto immobiliare, spesso al centro di complesse controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i presupposti necessari per la sua nascita, sottolineando l’importanza delle opere visibili e permanenti create dall’originario unico proprietario prima del frazionamento di un immobile. Questo articolo analizza la decisione, offrendo spunti pratici per comprendere quando un diritto di passaggio può considerarsi validamente costituito in automatico, senza bisogno di un contratto.

I Fatti del Caso: La Nascita della Controversia

La vicenda trae origine dalla vendita frazionata di un’unica proprietà immobiliare. Inizialmente, l’intero edificio con annessa corte apparteneva a un solo soggetto. Questi, prima di vendere, aveva di fatto creato uno stato di asservimento di una porzione della corte (futuro mappale 657) a favore dell’altra (futuro mappale 347). In particolare, aveva realizzato un’area pavimentata per il parcheggio, accessibile solo attraversando la prima porzione di corte.

Successivamente, la proprietà viene divisa: una parte viene venduta a un soggetto (poi dante causa della proprietaria B) e l’altra parte, anni dopo, al proprietario A. A seguito delle vendite, la proprietaria B installava un cancello sul confine per continuare a utilizzare il passaggio sulla proprietà A per accedere alla propria area di parcheggio. Il proprietario A, ritenendo tale passaggio illegittimo, si rivolgeva al Tribunale per far dichiarare l’inesistenza della servitù e ottenere la rimozione del cancello.

Mentre il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda dell’attore, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, riconoscendo la costituzione di una servitù di passaggio veicolare per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 c.c.

La Decisione della Corte di Cassazione e la servitù per destinazione del padre di famiglia

Il proprietario del fondo servente ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando un’erronea applicazione dell’art. 1062 c.c. Secondo il ricorrente, non si poteva parlare di due fondi distinti all’origine e la situazione di fatto era un mero diritto personale concesso agli affittuari, non una servitù reale.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per diverse ragioni, confermando di fatto la decisione della Corte d’Appello e la corretta applicazione dei principi in materia.

L’Inammissibilità del Ricorso

La Corte ha innanzitutto chiarito che il ricorso per cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sul merito dei fatti. Il ricorrente, criticando la qualificazione dei fatti operata dai giudici d’appello, stava in realtà chiedendo una nuova valutazione delle prove, attività preclusa in sede di legittimità. Le sue censure erano generiche e non coglievano la ratio decidendi della sentenza impugnata, ovvero l’accertamento di tutti i presupposti richiesti dalla legge.

I Presupposti della servitù per destinazione del padre di famiglia

La decisione offre l’occasione per ribadire i requisiti necessari affinché si costituisca questa particolare servitù:

1. Appartenenza originaria a un unico proprietario: I due fondi (ora distinti) devono essere appartenuti in passato a un unico soggetto.
2. Stato di asservimento: L’unico proprietario deve aver posto o lasciato le cose in uno stato dal quale risulta una servitù. Questo significa che una parte del fondo era oggettivamente destinata a servire l’altra (es. un passaggio per accedere a un’altra zona).
3. Opere visibili e permanenti: Lo stato di asservimento deve manifestarsi attraverso opere concrete, visibili e permanenti, come una strada, un acquedotto, un cancello o, come nel caso di specie, un’area pavimentata e un varco. Questo requisito garantisce che la situazione sia oggettiva e non legata a una tolleranza momentanea.
4. Assenza di diversa volontà: Al momento della divisione del fondo, il proprietario non deve aver manifestato una volontà contraria al mantenimento della servitù.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha ritenuto che i giudici di merito avessero correttamente applicato l’articolo 1062 del Codice Civile. Era stato accertato che, prima della divisione, l’originario proprietario aveva creato una situazione di fatto in cui una parte della corte era permanentemente e visibilmente destinata a consentire l’accesso e il parcheggio all’altra. Le opere, come il lastricato e il cancello, esistevano da anni prima della vendita e rendevano palese l’asservimento. La critica del ricorrente sull’unicità del fondo originario è stata respinta, in quanto la norma presuppone proprio un’iniziale unità che viene meno con il frazionamento. Allo stesso modo, la tesi del ‘diritto personale di godimento’ è stata giudicata una questione nuova e, come tale, inammissibile.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza consolida un principio di grande rilevanza pratica: chi acquista una porzione di un immobile precedentemente unito deve prestare la massima attenzione allo stato dei luoghi. La presenza di opere visibili e permanenti (strade, cancelli, pavimentazioni) che mettono in comunicazione due parti della proprietà può determinare la nascita automatica di una servitù. La servitù per destinazione del padre di famiglia non richiede un atto scritto e si costituisce per il solo fatto che, al momento della separazione, lo stato di servizio creato dal precedente proprietario non sia stato esplicitamente rimosso o escluso nel contratto di vendita.

Quando nasce una servitù per destinazione del padre di famiglia?
Nasce automaticamente quando l’originario unico proprietario di un fondo crea opere visibili e permanenti che pongono una parte della proprietà al servizio di un’altra, e successivamente la proprietà viene divisa (venduta o ereditata) senza che nel relativo atto sia manifestata una volontà contraria al mantenimento di tale situazione.

Cosa si intende per opere ‘visibili e permanenti’ ai fini della servitù?
Si intendono tutte quelle opere materiali e inequivocabili che rendono evidente a chiunque l’esistenza di un peso su un fondo a vantaggio di un altro. Nel caso esaminato, un’area pavimentata per il parcheggio e un cancello di accesso sono stati considerati tali, in quanto indicavano una destinazione stabile e non precaria.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dal giudice d’appello sulla visibilità delle opere?
No, la Corte di Cassazione ha ribadito che la valutazione dei fatti e delle prove, come l’accertamento della visibilità e permanenza delle opere, è di competenza esclusiva del giudice di merito. In sede di legittimità si può contestare solo la violazione o l’errata applicazione di norme di legge, non la ricostruzione della vicenda concreta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34877 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34877 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4811/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI BOLOGNA n. 3206/2019, depositata il 12/11/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva innanzi al Tribunale di Bologna Carmen Aversano, per sentir dichiarare (tra l’altro) inesistente il diritto reale di servitù di passaggio sul terreno di proprietà dell’attore e in favore del fondo della convenuta, nonché ordinare la demolizione della cancellata apposta sul confine dividente il mappale 657 di proprietà esclusiva COGNOME dalla corte di proprietà esclusiva Aversano identificata con il mappale 347.

1.1. A sostegno della sua pretesa, COGNOME deduceva di aver acquistato in data 21.12.2015 dai proprietari COGNOMECOGNOME porzione indipendente di fabbricato costituita da un appartamento al piano seminterrato, due locali ad uso autorimessa e dalla annessa corte esclusiva (mappale 657), confinante con altra proprietà composta dal piano terra del medesimo edificio e da corte esclusiva (particella 347, posta in adiacenza al mappale 657) acquistata da NOME COGNOME nel 2012 dal precedente acquirente dei medesimi danti causa , NOME COGNOME
Per effetto, dunque, delle vicende negoziali, COGNOME ed Aversano dividevano le rispettive proprietà -originariamente appartenenti ai COGNOME–COGNOME dal 24.07.1981 – attraverso una sola linea di confine sulla quale la Aversano poneva una cancellata tale da consentire il comodo accesso anche ad autoveicoli di grandi dimensioni passando attraverso l’area cortiliva di proprietà esclusiva del COGNOME, pur non risultando tale diritto di passaggio da alcun documento scritto, rogito o altro atto negoziale.
1.2. Il Tribunale di Bologna accoglieva la domanda del COGNOME dichiarando l’inesistenza della servitù di passaggio e ordinando la rimozione del cancello apposto dalla convenuta.

Avverso la sentenza ha proposto appello la convenuta NOME COGNOME censurando la parte del provvedimento che aveva escluso l’ipotesi di acquisto della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, ex art. 1062 cod. civ.

La Corte d’Appello di Bologna, in accoglimento del gravame, con sentenza n. 3206/2019, ha dichiarato costituita, ai sensi dell’art. 1062 cod. civ., servitù prediale di passaggio veicolare a carico e con peso sul fondo di proprietà di NOME COGNOME in favore del fondo Aversano, sussistendone tutti i presupposti.

A sostegno della sua decisione ha osservato la Corte:

già dal 1999 i COGNOMECOGNOME (originari proprietari) avevano dato in locazione l’appartamento al primo piano concedendo ai conduttori di parcheggiare le vetture nella porzione di area cortiliva adiacente il corsello di accesso ai garage, lastricando a tal fine l’area adibita al parcheggio, necessariamente raggiunta dalla strada esterna mediante attraversamento del cancello rosso a due ante e percorrenza del primo tratto del corsello di accesso su proprietà che, dal 21.12.2015, sarebbe stata trasferita al Saglimbeni;
al momento della prima vendita al Tenti, nel 2011, con creazione del confine tra i due mappali 657 e 347, vi era una situazione di fatto di asservimento della prima parte del corsello al passaggio delle autovetture dirette alla zona lastricata a parcheggio;

come affermato anche dal CTU, la descritta situazione dei luoghi di asservimento è dotata del carattere della visibilità e permanenza, posto che esisteva almeno dal 2005 fino al momento della prima vendita del pianterreno nel 2011 e fino al momento dell’acquisto di COGNOME nel 2015, quando era già stato realizzato il pesante cancello sulla linea di confine.

Avverso la suddetta sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo e contrastato da controricorso di NOME COGNOME

In prossimità dell’adunanza la controricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si deduce violazione di legge – erronea applicazione in relazione agli artt. 1027, 1062 cod. civ. Con una prima censura, il ricorrente critica la sentenza nella parte in cui -erroneamente qualificando i fatti – ha applicato l ‘art. 1062 cod. civ., norma che prevede la necessaria presenza di due fondi identificabili catastalmente ed appartenuti ad un unico proprietario prima della vendita, lasciando le cose nello stato dal quale la servitù risulta. Diversamente, osserva il ricor rente, nel caso di specie l’originaria proprietà unica COGNOME insisteva su un unico fondo. Con una seconda censura il ricorrente critica la pronuncia nella parte in cui ha qualificato la situazione di fatto come una servitù prediale laddove l’utilità costituita esclusivamente per gli affittuari e, dunque, per persone esattamente individuate non già con efficacia assoluta è sufficiente a qualificare siffatto diritto come un diritto personale di godimento.
1.1. Il motivo è inammissibile sotto diversi profili.

1.2. Deve, innanzitutto, rilevarsi che nel ricorso in cassazione il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge, e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla

tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 3340 del 05/02/2019, Rv. 652549 -02; v. anche: Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 18311 del 25/06/2021, Rv. 661814 – 01).

Il ricorso è, dunque, inammissibile (in quanto formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.) poiché è stata dedotta in modo del tutto generico la violazione di norme di legge (artt. 1062, 1027 cod. civ.) alla luce di una diversa lettura delle risultanze istruttorie che, a giudizio del ricorrente, militerebbero non già verso il riconoscimento di una servitù prediale, bensì verso l’inquadramento della fattispecie in un diritto personale di godimento (v. ricorso pp. 2325).
Sulla questione dell’unicità del fondo, la censura sollevata non coglie il significato specifico dell’art. 1062 cod. civ., norma che intende dare vestimento giuridico ad una situazione di fatto che prende avvio proprio dall’unicità di appartenenza del bene immobile, anche a prescindere dal suo accatastamento, per poi approdare al suo frazionamento al quale corrispondono diverse titolarità. Ciò che rileva, semmai, è che sussistano le condizioni prescritte dalla legge riguardanti l’obiettiva subordinazione/as soggettamento di un fondo all’altro fondo, la visibilità a chiunque dell’asservimento, nonché la sua non precarietà: questioni, queste, non attinte dal ricorso.
1.3. Il motivo è, altresì, inammissibile perché carente di riferibilità alla ratio decidendi della sentenza impugnata, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. (Cass Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017, Rv. 645361 -01; più di recente: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 8247 del 2024).

Le statuizioni rese dalla Corte territoriale nei termini formulati sono conformi alla consolidata interpretazione dell’art. 1062 cod. civ. resa

da questa Corte, ma non attinte dal mezzo di gravame: accertato che non vi fossero altri accessi carrabili alla zona esterna di proprietà Aversano, il giudice di seconde cure ha rilevato la sussistenza dell’asservimento, caratterizzato da opere innanzitutt o apparenti, consistenti nella realizzazione del lastricato destinato a parcheggio eseguito con pavimentazione identica a quella del corsello, oggi di proprietà COGNOME; nonché permanenti, posto che detto lastricato esisteva sin dal 2005, perdurando fino alle date di acquisto del fondo frazionato, prima dal COGNOME ( dante causa dell’Aversano) successivamente dal COGNOME il quale, quindi, sottolinea la Corte, al momento dell’acquisto non poteva non avere consapevolezza della situazione di fatto consolidata, corrispondente all’esercizio della servitù di passaggio (v. sentenza p. 6).
Emerge, dunque, dalla motivazione, il requisito dell’originaria appartenenza dei due fondi ad un unico proprietario prima dell’acquisto di uno di essi da parte di altro soggetto; il perdurare di tale situazione fino alla separazione della originaria unica proprietà ( ex plurimis : Cass. Sez. 2, 12/12/2019, n. 32684; Cass. 12/02/2014, n. 3219; Cass. 11/02/2009, n. 3389; Cass. 20/07/2009, n. 16842); nonché la realizzazione delle opere (lastricato a parcheggio, cancello scorrevole) realizzate al preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso quello servente: quid pluris che dimostra la specifica destinazione di dette opere all’esercizio della servitù (per tutte: Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 11834 del 2021).
1.4. Sull’asserita natura di diritto personale di godimento dell’utilizzo del posto auto: si tratta di questione non affrontata nella motivazione della sentenza impugnata e il ricorso non precisa dove e quando è stata dedotta. Costituendo questione nuova, è inammissibile

in questa sede; (vedi Cass., Sez. 5, 18/11/2015, n. 23575; Cass., Sez. 5, 15/01/2019, n. 777

1.5. Poiché la sentenza impugnata ha deciso le questioni in conformità alla giurisprudenza di legittimità, né sono stati prospettati dal ricorrente argomenti per modificarla, si è in presenza della situazione ipotizzata dall’art. 360bis , comma 1, n° 1, cod. proc. civ., ai sensi del quale il ricorso per cassazione deve essere dichiarato inammissibile (cfr. cass. SSUU n. 7155/2017).

Le spese seguono inevitabilmente la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore della controricorrente, che liquida in €. 5.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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