Servitù di veduta: quando la motivazione è apparente

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d’Appello per motivazione apparente in un caso di servitù di veduta. La controversia riguardava il diritto di veduta da un lastrico solare, ostacolato da una nuova costruzione dei vicini. La Cassazione ha stabilito che i giudici di merito non avevano adeguatamente motivato la loro decisione, limitandosi a richiami generici alla consulenza tecnica senza analizzare le caratteristiche specifiche del lastrico solare. La sentenza è stata cassata con rinvio, sottolineando che per la servitù di veduta è sufficiente la presenza di opere permanenti (come un parapetto), non la prova del suo esercizio continuo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di veduta da lastrico solare: quando la motivazione del giudice è solo apparente?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21293 del 2025, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale del diritto immobiliare: la servitù di veduta acquisita per usucapione da un lastrico solare. La decisione chiarisce i requisiti necessari per configurare tale diritto e, soprattutto, sanziona la pratica di motivazioni giudiziarie generiche e non ancorate ai fatti specifici della causa, definendole ‘apparenti’ e quindi causa di nullità della sentenza.

I Fatti di Causa

Una proprietaria di un immobile si rivolgeva al Tribunale lamentando che i proprietari del fondo confinante avevano edificato una costruzione in violazione del suo diritto di veduta, esercitato per oltre quarant’anni dal lastrico solare che copriva il suo edificio. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello rigettavano la sua domanda. Secondo i giudici di merito, la proprietaria non aveva fornito prova sufficiente dell’acquisto per usucapione del diritto di veduta. In particolare, la Corte d’Appello sosteneva che mancasse la prova di un concreto esercizio dell’ inspicere e prospicere (affacciarsi e guardare) e che le conclusioni di un consulente tecnico confermassero l’impossibilità di esercitare una veduta con comodità e sicurezza dal fondo dell’attrice verso quello dei vicini. Insoddisfatta, la proprietaria ricorreva in Cassazione.

La Servitù di Veduta e i Requisiti Oggettivi

La ricorrente, con i primi due motivi di ricorso, ha contestato la decisione dei giudici di merito, sostenendo che le caratteristiche oggettive del lastrico solare, in quanto munito di parapetto, fossero sufficienti a integrare i requisiti della veduta. Affermava, inoltre, la nullità della sentenza per un difetto di motivazione, poiché non era possibile comprendere il percorso logico seguito dalla Corte d’Appello.

La Cassazione ha ritenuto fondati questi motivi, cogliendo l’occasione per ribadire i principi fondamentali in materia. Per aversi una veduta ai sensi dell’art. 900 c.c., è necessario che la possibilità di affacciarsi e guardare sul fondo del vicino (inspectio et prospectio in alienum) possa avvenire con sufficiente comodità e sicurezza. Non basta una mera possibilità di guardare, ma occorre che tale attività sia la destinazione normale e permanente dell’opera.

Relativamente a terrazze e lastrici solari, la giurisprudenza è costante nell’affermare che essi possono configurare una veduta solo se dotati di solidi ripari, come una ringhiera o un parapetto, che permettano di sporgere la testa senza pericolo. La valutazione di queste caratteristiche è rimessa al giudice di merito, ma deve essere supportata da una motivazione concreta e non viziata.

Le Motivazioni della Cassazione: il Vizio di Motivazione Apparente

Il cuore della decisione della Suprema Corte risiede nella critica mossa alla sentenza impugnata. I giudici di legittimità hanno riscontrato che la motivazione della Corte d’Appello era meramente ‘apparente’. Sebbene la sentenza richiamasse i principi di diritto e le risultanze della consulenza tecnica (c.t.u.), lo faceva in modo talmente generico da non consentire di individuare la ratio decidendi, ovvero il ragionamento effettivo che aveva portato alla decisione.

Una motivazione è ‘apparente’ quando, pur essendo graficamente esistente, risulta composta da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il percorso logico seguito dal giudice. Questo vizio, che porta alla nullità della sentenza ai sensi dell’art. 132 c.p.c., si verifica quando il giudice si limita a dichiarare di condividere una consulenza tecnica senza riprodurne le parti salienti o indicare le ragioni fattuali e giuridiche della sua adesione.

Nel caso specifico, l’unica affermazione concreta della Corte d’Appello era che dalle testimonianze non si capiva da quale lato del lastrico la proprietaria potesse affacciarsi con sicurezza. Questa affermazione, secondo la Cassazione, non solo non integra un reale apprezzamento dei fatti, ma rivela anche un errore di diritto. Infatti, per il possesso di una servitù di veduta, ciò che conta è l’esistenza di opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio (il parapetto), non il fatto che il possessore eserciti concretamente e continuamente la veduta.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello, in diversa composizione, per un nuovo esame che tenga conto dei principi enunciati. La nuova valutazione dovrà basarsi su un’analisi concreta delle caratteristiche del lastrico solare e delle sue strutture, superando la genericità della motivazione precedente. Questa sentenza riafferma un principio fondamentale: una decisione giudiziaria deve essere sempre sorretta da un percorso logico-giuridico trasparente e comprensibile, non potendosi risolvere in un mero rinvio a fonti esterne senza un’adeguata elaborazione critica.

Quando un lastrico solare può dar vita a una servitù di veduta?
Secondo la sentenza, un lastrico solare configura una veduta a carico del fondo vicino solo se è dotato di opere stabili e permanenti, come un solido parapetto o una ringhiera, che consentano di affacciarsi e guardare sul fondo del vicino in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza, senza pericolo.

Per acquistare una servitù di veduta per usucapione, è necessario dimostrare di essersi affacciati continuamente?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che il possesso di una servitù di veduta presuppone l’esistenza delle opere permanenti destinate al suo esercizio (es. il parapetto), indipendentemente dal fatto che il proprietario eserciti concretamente e di continuo la facoltà di affacciarsi. È l’esistenza dell’opera a contare, non la frequenza del suo utilizzo.

Cosa si intende per ‘motivazione apparente’ di una sentenza?
Si ha una ‘motivazione apparente’, che causa la nullità della sentenza, quando il ragionamento del giudice, pur essendo presente nel testo, è talmente generico, astratto o contraddittorio da non rendere percepibile il fondamento della decisione. Ad esempio, limitarsi a richiamare una consulenza tecnica senza spiegarne le ragioni dell’adesione costituisce motivazione apparente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21293 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 21293 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/07/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 18771/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA C.INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

DELL’COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME COGNOME, domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME COGNOME

COGNOME NOME, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO POTENZA n. 756/2019 depositata il 28/10/2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Viste le conclusioni motivate, 2020, formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale che ha concluso riportandosi alle conclusioni scritte, chiedendo il rigetto del ricorso.

Udito l’avv. COGNOME per la ricorrente.

FATTI DI CAUSA

La Corte d’appello di Potenza ha confermato la sentenza del Tribunale di Matera, resa nel contraddittorio fra l’attrice COGNOME NOME e i convenuti COGNOME Tommaso, COGNOME Caterina, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME. Il Tribunale ha rigettato la domanda dell’COGNOME, proprietaria di un fabbricato in Matera, la quale aveva lamentato che i convenuti, proprietari di un immobile confinante, avevano edificato in violazione della veduta, esercitata da oltre quarant’anni, dal lastrico solare che copriva l’immobile dell’attrice.
Secondo la Corte d’appello, la COGNOME non poteva accampare un diritto di veduta acquistato per usucapione, non essendoci prova di un concreto esercizio dell’i nspicere e prospicere a 360 gradi da parte dell’appellante. La Corte di merito ha poi richiamato le conclusioni del consulente, le quali, a giudizio della stessa Corte, confermavano l’inesistenza di una veduta esercitabile con comodità e sicurezza dal fondo dell’attrice verso il fondo dei convenuti. Secondo la sentenza impugnata, il consulente tecnico aveva
rilevato l’esistenza di opere visibili e permanenti, destinate all’esercizio della veduta, in un lato diverso da ‘quello ove si situa il fondo degli appellati preteso servente’. In esito a tale ricostruzione, la Corte di merito ha concluso che, nei rapporti fra attrice e convenuti, non sussistevano i requisiti richiesti per il possesso ad usucapionem , anche sotto il profilo della necessaria percepibilità del peso da parte del titolare del supposto fondo servente.

Per la cassazione della decisione COGNOME Maria ha proposto ricorso, affidato a sei motivi, illustrati da memoria.

COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME e COGNOME NOME NOME (quest’ultimo quale erede di COGNOME NOME) hanno resistito con controricorso.

Ha resistito con controricorso anche COGNOME NOME.

Le parti hanno depositato memoria.

Il Procuratore Generale, nelle proprie conclusioni scritte, ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 900, 905, 907 e 1061 c.c.: si sostiene che, in relazione alle caratteristiche oggettive del lastrico solare, in quanto munito di parapetto, sussistevano i requisiti della veduta e, conseguentemente, l’esistenza di opere visibili e permanenti destinate all’esercizio della servitù. Con il secondo motivo la ricorrente denunzia la nullità della sentenza per difetto di motivazione, non essendo individuabile il percorso logico seguito seguito per risolvere le questioni sottoposte al giudizio.
I primi due motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente, sono fondati. Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell’art.

900 c.c. conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. inspectio et prospectio in alienum , vale a dire le possibilità di “affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”, siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (Cass. n. 18910/2012). In altre parole, perché un’apertura possa considerarsi veduta, non basta la mera possibilità di una inspectio e di una prospectio sul fondo del vicino, ma è altresì necessario che la possibilità di guardare nel fondo medesimo e di sporgere il capo e vedere nelle diverse direzioni senza l’uso di mezzi artificiali possano aver luogo con comodità e sicurezza, ed in modo da rilevare che tale è la destinazione normale e permanente dell’opera, individuata alla stregua di elementi obbiettivi di carattere strutturale e funzionale: consegue che le terrazze ed i lastrici solari possono configurare veduta a carico del fondo vicino solo se muniti di solidi ripari, come ringhiera o parapetto, tali da permettere di sporgere la testa senza pericolo verso detto fondo, secondo l’incensurabile apprezzamento del giudice del merito (Cass. n. 4015/1984). È rimesso all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione, verificare in concreto se l’opera -in considerazione delle caratteristiche strutturali e della posizione degli immobili rispettivamente interessati – permetta a una persona di media altezza l’affaccio sul fondo del vicino o il semplice prospetto (Cass. n. 5421/2011).
Nel caso in esame, la sentenza richiama tali principi e rispetto ad essi nega i requisiti della veduta. Tuttavia, le considerazioni che dovrebbero supportare tale conclusione sono generiche e astratte, in assenza di qualsiasi riferimento alle caratteristiche dell’apertura

oggetto di causa, che non sono minimamente individuate dalla Corte d’appello potentina. Essa richiama le risultanze della c.t.u., ma tale richiamo, per la sua genericità, non consente di individuare la ratio decidendi , incorrendo pertanto la sentenza nel vizio di motivazione apparente. Tale vizio, causa di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c., ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda tuttavia percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass., S.U., n. 22232/2016; n. 13977/2019; n. 1986/2025). In questa prospettiva, è stato affermato che «è nulla per mancanza -sotto il profilo sia formale che sostanziale -del requisito di cui all’art. 132, comma 1, n. 4), c.p.c., la sentenza la cui motivazione consista nel dichiarare sufficienti tanto i motivi esposti nell’atto che ha veicolato la domanda accolta, quanto non meglio individuati documenti ed atti ad essa allegati, oltre ad una consulenza tecnica, senza riprodurne le parti idonee a giustificare la valutazione espressa, né indicare la ragione giuridica o fattuale che, come emergente dall’oggetto del rinvio, il giudice abbia ritenuto di condividere» (Cass. n. 7402/2017; n. 20648/2015).
A un attento esame, la sola affermazione della sentenza impugnata, al quale possa attribuirsi un significato percepibile, è quella che richiama le deposizioni testimoniali, dalle quali non sarebbe dato comprendere, secondo la Corte d’appello, ‘da quale lato la COGNOME potesse sporgersi e guardare con sicurezza verso il basso’; non sarebbe ‘dato comprendere se e con quanta continuità

ciò avvenisse anche verso il fondo degli appellati’. Fatto è che tale affermazione non solo non vale a integrare un reale apprezzamento in ordine alla verifica dei requisiti della veduta, ma evidenzia un chiaro errore di diritto, che rende vieppiù censurabile e immotivata la valutazione espressa nel caso in esame dal giudice di merito. Infatti, il possesso di una servitù di veduta presuppone soltanto il possesso delle opere necessarie al suo esercizio, indipendentemente dal fatto che il possessore in concreto eserciti la veduta cioè si avvalga dell’opera per inspicere e prospicere in alienum (Cass. n. 4760/1991).
Con il terzo motivo si denunzia omesso esame di fatto decisivo con riferimento alle conclusioni del consulente tecnico, che non escludevano affatto la comodità della veduta, come invece ritenuto dalla Corte d’appello. Con il quarto motivo si denunzia ancora omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, ravvisati nel fatto che la Corte d’appello ha riconosciuto che le deposizioni testimoniali non consentivano di comprendere da quale lato dell’edificio si esercitasse la veduta, mentre alcuni dei testi ne avevano confermato l’esercizio anche verso il fondo dei convenuti. Con il quinto motivo si fa presente che, contro la sentenza impugnata in questa sede, è stato proposto ricorso per revocazione. Con il sesto motivo si deduce la necessità di un nuovo regolamento delle spese di lite in dipendenza della fondatezza del ricorso.
I motivi dal terzo al sesto sono assorbiti in conseguenza dell’accoglimento dei primi due motivi.

In conclusione, la sentenza deve essere cassata in relazione al primo e al secondo motivo e la causa rinviata per nuovo esame alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione, anche per le spese.

P.Q.M.

accoglie il primo e il secondo motivo; dichiara assorbiti i restanti motivi; cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti; rinvia la causa alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione anche per le spese.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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