Servitù di veduta: il muro divisorio non la crea

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, affronta un caso di servitù di veduta derivante da una sopraelevazione su un muro divisorio. La Corte, prima di decidere nel merito, ha ritenuto necessario acquisire la consulenza tecnica d’ufficio per verificare le caratteristiche fattuali dell’opera, in particolare l’altezza e la sicurezza del parapetto, elementi cruciali per stabilire se si possa esercitare un affaccio comodo e sicuro sul fondo vicino. La questione centrale ruota attorno al principio, già affermato dalla stessa Corte, secondo cui un muro divisorio, per sua natura, non può costituire una servitù di veduta a causa della reciproca possibilità di affaccio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di veduta: quando un muro divisorio non basta

La servitù di veduta è uno dei diritti reali più discussi nelle aule di tribunale, specialmente in contesti di vicinato. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per approfondire un aspetto cruciale: può un’opera costruita su un muro divisorio dar vita a una servitù di questo tipo? La risposta, come vedremo, non è scontata e dipende da requisiti di sicurezza e funzionalità ben precisi.

I Fatti del Caso

La vicenda legale ha origine dalla richiesta di un proprietario di accertare l’inesistenza di una servitù di veduta a carico del suo immobile. I vicini avevano infatti realizzato una sopraelevazione su un muro divisorio comune, creando un camminamento (ballatoio) dal quale era possibile affacciarsi sulla sua proprietà.

Il percorso giudiziario è stato complesso:

1. Tribunale di Primo Grado: Accoglie la domanda del proprietario, negando l’esistenza della servitù e ordinando il ripristino dello stato dei luoghi.
2. Corte d’Appello (primo giudizio): Riforma la sentenza, riconoscendo la servitù.
3. Corte di Cassazione (primo ricorso): Annulla la decisione d’appello. La Suprema Corte stabilisce un principio fondamentale: un muro divisorio, avendo la sola funzione di demarcare i confini e tutelare i fondi, non può dar luogo a una servitù di veduta. Questo perché la possibilità di affaccio sarebbe reciproca, impedendo la creazione di una vera e propria soggezione di un fondo all’altro.
4. Corte d’Appello (giudizio di rinvio): Adeguandosi al principio della Cassazione, accoglie la domanda originaria del proprietario, dichiara inesistente la servitù e condanna i vicini al ripristino.

Contro quest’ultima sentenza, i vicini propongono un nuovo ricorso per cassazione, basato su quattro motivi.

I Motivi del Ricorso e la Decisione della Cassazione

I ricorrenti contestano la sentenza d’appello sotto diversi profili, sostenendo che il giudice di rinvio abbia errato nel valutare le caratteristiche dell’opera.

La questione della sicurezza dell’affaccio

Il primo e il secondo motivo di ricorso si concentrano su un punto tecnico: l’altezza del parapetto del ballatoio, pari a 95,5 cm. I ricorrenti affermano che la Corte d’Appello avrebbe erroneamente ritenuto tale altezza sufficiente a garantire un affaccio comodo e sicuro, senza una motivazione adeguata. Secondo la giurisprudenza costante, per costituire una veduta, l’opera deve essere intrinsecamente e funzionalmente destinata a consentire un affaccio sicuro, requisito che, a loro dire, mancherebbe nel caso di specie.

Altri motivi di doglianza

Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano che la Corte non abbia considerato la possibile costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia o per usucapione. Con il quarto, infine, sostengono che il giudice avrebbe dovuto disporre interventi alternativi meno drastici della demolizione, come l’innalzamento del muro comune, opzione consentita dalla legge.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

Di fronte a queste censure, la Corte di Cassazione non ha emesso una decisione definitiva sul merito della controversia. Ha invece pronunciato un’ordinanza interlocutoria, con la quale ha sospeso il giudizio. La Corte ha ritenuto che, per decidere in modo appropriato sui motivi del ricorso, fosse indispensabile esaminare le prove tecniche raccolte nei gradi di merito. In particolare, è stata giudicata essenziale l’acquisizione del fascicolo d’ufficio contenente la Consulenza Tecnica d’Ufficio (C.T.U.) con i relativi allegati planimetrici e fotografici. Questi documenti sono fondamentali per verificare oggettivamente le caratteristiche del ballatoio, l’altezza del parapetto e le condizioni di sicurezza dell’affaccio, tutti elementi fattuali decisivi per l’applicazione corretta dei principi di diritto in materia di servitù di veduta.

Le Conclusioni

L’ordinanza dimostra come, anche nel giudizio di legittimità, l’esame dei fatti possa essere cruciale quando la violazione di legge denunciata dipende da una specifica valutazione delle circostanze materiali. La decisione finale sulla servitù di veduta è quindi rimandata. Il caso evidenzia un principio chiave: non basta poter guardare sul fondo del vicino per avere una servitù; è necessario che l’opera da cui ci si affaccia sia stata creata con lo scopo specifico di permettere un prospicere e un inspicere in condizioni di totale comodità e sicurezza. La controversia ora attende l’analisi dei documenti tecnici, che determineranno se il ballatoio sul muro divisorio soddisfi o meno questi stringenti requisiti.

Un muro divisorio può essere utilizzato per esercitare una servitù di veduta?
In linea di principio, no. La Corte di Cassazione, in una precedente pronuncia su questo stesso caso, ha stabilito che un muro divisorio ha la sola funzione di demarcazione e tutela dei fondi. Poiché consentirebbe un affaccio reciproco da entrambe le proprietà, non è idoneo a creare una situazione di soggezione di un fondo all’altro, che è il presupposto della servitù.

Quali sono i requisiti perché un’opera possa dar luogo a una servitù di veduta?
L’opera deve essere non solo funzionale ma anche principalmente volta all’esercizio della veduta. Deve avere caratteristiche e una conformazione tali da consentire un affaccio (guardare di fronte, obliquamente e lateralmente) in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza.

Cosa significa ‘ordinanza interlocutoria’ in questo contesto?
Significa che la Corte di Cassazione non ha ancora deciso la causa. Ha emesso un provvedimento non definitivo per acquisire elementi necessari alla decisione, in questo caso la perizia tecnica (C.T.U.). Il giudizio è sospeso in attesa di questi documenti e verrà ripreso in seguito.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2044 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2044 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/01/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 25631/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliati presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE), COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO DIGINDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BARI n. 1132/2023 depositata il 12/07/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/01/2025 dal Consigliere dr. NOME COGNOME

RILEVATO CHE

Il Tribunale di Bari accolse la domanda di NOME COGNOME volta a far accertare l’inesistenza di una servitù di veduta a carico dell’immobile di sua proprietà ed a favore di NOME COGNOME e NOME COGNOME e ordinò il ripristino dello stato dei luoghi nei confronti dei convenuti.

Su gravame dei soccombenti, la Corte d’appello di Bari, con sentenza 30 marzo 2016, n. 355, in totale riforma della pronuncia impugnata, rigettò integralmente la domanda attorea, ma, a seguito di ricorso del Tedesco avanti la Corte di cassazione, quest’ultima dispose l’annullamento dell a sentenza di appello.

Per quel che ancora interessa, con l’ordinanza n. 6140 del 24 febbraio 2022, questa Suprema Corte affermò ‘ La Corte d’appello, nello stabilire che la servitù di veduta era stata costituita per destinazione del padre di famiglia, non ha considerato il costante orientamento di questa Corte secondo il quale “il muro divisorio tra due immobili non può dare luogo all’esercizio di una servitù di veduta, sia perché ha solo la funzione di demarcazione del confine e/o di tutela del fondo, sia perché, anche quando consente di inspicere e prospicere sul fondo altrui, è inidoneo a costituire una situazione di soggezione di un fondo all’altro, a causa della reciproca possibilità di affaccio da entrambi i fondi confinanti” (così Cass. n. 6927/2015, v. anche Cass. n. 820/2000 e Cass. n. 6407/1994) ‘ .
A seguito di rituale riassunzione , la Corte d’appello di Bari accolse l’originaria domanda, con sentenza n. 1132 depositata il 12 luglio 2023, dichiarando l’inesistenza della servitù di veduta e condannando la COGNOME ed il COGNOME al ripristino dello stato dei luoghi.

Il giudice officiato del rinvio affermò che, in conseguenza della sopraelevazione di un camminamento in funzione di muro divisorio, con la creazione di un piano di calpestio, sarebbe stata portata a termine un’opera utilizzabile per l’affaccio, a distanza illegale, pur essendo impregiudicata la possibilità delle parti di concordare un’appropriata soluzio ne alternativa.

Contro la predetta sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME sulla scorta di quattro motivi.

Si è costituito con controricorso NOME COGNOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione di legge ex art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 900, 901, 905, 949, 2697 c.c. e 384 c. 2 c.p.c. – Contraddittorietà della motivazione Inesistenza della servitù di veduta.

Affermano che la Corte territoriale sarebbe incorsa in errore per aver illegittimamente ritenuto che il ballatoio costituisse opera utilizzabile per l’affaccio . L’affermazione della sentenza che da tale ballatoio si eserciterebbe la veduta grazie all’altezza del muro divisorio (95,5 cm), tale da permettere l’affaccio in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza, sarebbe stata in contrasto con il principio di diritto espresso nella fase rescindente, riguardante l’impossibilità di esercitare una servitù di veduta attraverso il muro divisorio, e, per altro verso, si sarebbe posta in contrasto con il costante orientamento di questa Suprema Corte, secondo cui le opere non funzionalmente e principalmente volte all’esercizio della veduta in alienum , per costituire appunto vedute, avrebbero dovuto intrinsecamente, per le loro caratteristiche e conformazione, consentire un comodo affaccio in condizioni di sicurezza.
Con il secondo mezzo, la COGNOME ed il COGNOME si dolgono della violazione e falsa applicazione di legge ex art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 900 e 905 c.c. -Carenza di motivazione -Omesso esame circa un fatto decisivo per

il giudizio ex art. 360 c. 1 n. 5 c.p.c. in relazione all’altezza del parapetto di 95,5 cm che non permetterebbe l’affaccio in sicurezza.

Sostengono che la pronunzia impugnata avrebbe ritenuto apoditticamente e senza fornire alcuna specifica motivazione che l’altezza del muro divisorio pari a 95,5 cm. fosse tale da permettere l’affaccio in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. La questione, oggetto di discussione tra le parti, non sarebbe stata in alcun modo esaminata dalla Corte territoriale.

Attraverso la terza doglianza, i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione di legge, ex art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1146, 1158, 1061, 1062 e 2697 c.c. nonché omesso esame circa un fatto decisivo della controversia ex art. 360 c. 1 n. 5 c.p.c. in relazione alla preesistente costituzione della servitù di veduta.

La sentenza avrebbe erroneamente ritenuto non costituita per destinazione del padre di famiglia ovvero per usucapione la servitù di veduta a favore della proprietà dei coniugi COGNOME in forza del preesistente stato dei luoghi, omettendo di considerare le risultanze istruttorie.

La quarta lagnanza si riferisce alla violazione di legge e falsa applicazione di legge ex art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c., in relazione agli artt. 905 e 885 c.c. e 112 c.p.c.

La Corte d’appello avrebbe omesso di disporre l’esecuzione di interventi alternativi idonei all’eliminazione della servitù di veduta senza ricorrere alla soppressione del ballatoio, ripristinando lo status quo ante. La pronuncia non avrebbe considerato il dettato di cui all’art. 885 c.c. che legittima il comproprietario ad innalzare il muro comune, intervento che nella specie impedirebbe qualsiasi affaccio. La motivazione di tale rigetto si porrebbe peraltro in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all’art. 112 c.p.c.
RITENUTO CHE

appare necessario, ai fini della decisione, acquisire il fascicolo d’ufficio contenente la C.T.U. ed i relativi allegati planimetrici e fotografici;

P. Q. M.

Manda alla Cancelleria di richiedere il fascicolo d’ufficio dei gradi di merito contenente la C.T.U. ed i relativi allegati planimetrici e fotografici e rinvia a nuovo ruolo.

Si comunichi

Così deciso in Roma il 23 gennaio 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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